CSM|SP: Recurso de apelação – Dúvida – Registro de imóveis – Exigência de comprovação do recolhimento do ITBI para registro de instrumento particular de venda e compra com sub-rogação de dívida hipotecária – Dever do registrador de fiscalização do pagamento dos impostos – Negócio jurídico translativo, não mero compromisso de compra e venda – Impossibilidade de exame de prescrição e decadência na via estreita da dúvida – Não provimento do recurso.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1024513-25.2025.8.26.0071, da Comarca de Bauru, em que são apelantes M. R. M. e A. B., é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE BAURU.

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 23 de setembro de 2026.

SILVIA ROCHA

Corregedora Geral da Justiça e Relatora

Apelação Cível nº 1024513-25.2025.8.26.0071

Apelantes: M. R. M. e A. B.

Apelado: 2º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Bauru

Comarca: Bauru

Voto nº 39.944 Recurso de apelação – Dúvida – Registro de imóveis – Exigência de comprovação do recolhimento do ITBI para registro de instrumento particular de venda e compra com sub-rogação de dívida hipotecária – Dever do registrador de fiscalização do pagamento dos impostos – Negócio jurídico translativo, não mero compromisso de compra e venda – Impossibilidade de exame de prescrição e decadência na via estreita da dúvida – Não provimento do recurso.

1. A qualificação registral é o juízo prudencial, positivo ou negativo, da potência de um título em ordem à sua inscrição predial, pautado no princípio da legalidade estrita. A origem judicial do documento não o blinda desse exame, admitido sobre os títulos judiciais quanto aos elementos extrínsecos, sem alteração do conteúdo da decisão judicial.

2. A qualificação extrínseca inclui o controle da arrecadação dos impostos devidos em razão dos títulos apresentados a inscrição. O artigo 289 da Lei n. 6.015/1973 impõe aos delegatários o dever de rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício, dever igualmente previsto no art. 30, XI, da Lei n. 8.935/94. A regra de que o registrador não deve exigir quitação de débitos fiscais comporta exceção quanto ao recolhimento do imposto de transmissão, quando devido (subitem 117.1 do Capítulo XX das NSCGJ/SP), em conformidade, no caso, com a legislação tributária municipal.

3. O título apresentado para registro implica a transferência da propriedade imobiliária de modo definitivo. Como o valor do imóvel não ultrapassa trinta vezes o maior salário-mínimo vigente, a transmissão por instrumento particular é válida e dispensa a escritura pública (CC, art. 108). Trata-se de negócio jurídico translativo de propriedade, não de mera promessa de transmissão futura. Ao oficial compete o exame do título tal como se apresenta, não como o interessado pretende requalificá-lo.

4. A exigência de comprovação do pagamento do imposto para a realização do registro não caracteriza cobrança antecipada, mas regular fiscalização do tributo no exato momento do fato gerador. Embora a transferência de bens imóveis se opere com o registro (CC, art. 1.245), a eficácia do registro retroage à data da prenotação, é dizer, do protocolo do título (CC, art. 1.246). Justamente por isso, é no momento da prenotação que todos os requisitos para o registro do título translativo devem estar preenchidos (regra tempus regit actum).

5. O procedimento de dúvida, de natureza administrativa, tem âmbito estritamente delimitado à análise dos requisitos registrários do título e não comporta dilação probatória. A discussão acerca da exigibilidade, da higidez ou da extinção do crédito tributário pela prescrição ou decadência deve ser deduzida perante a Fazenda Municipal, pelas vias administrativas ou jurisdicionais próprias.

6. Recurso não provido.

Cuida-se de recurso de apelação interposto por M. R. M. e A. B. contra sentença proferida pelo Juízo Corregedor Permanente do 2º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Bauru, que julgou procedente a dúvida e manteve a exigência de comprovação do recolhimento do imposto de transmissão de bens imóveis – ITBI como condição para o registro de instrumento particular de venda e compra com sub-rogação de dívida hipotecária.

O título objeto da dúvida foi prenotado em 13.10.2025, sob o n. 411.912 (fls. 7), e consiste em ofício expedido nos autos do processo n. 1023891-19.2020.8.26.0071, da 1ª Vara da Fazenda Pública de Bauru (fls. 60), assim designado “mandado” na ficha de prenotação, instruído com o instrumento particular de venda e compra e sub-rogação de dívida com garantia hipotecária (contrato n. 207-0142-14, fls. 12-15), pelo qual A. B. transmite a M. D. D. B. a propriedade do imóvel objeto da matrícula n. 66.293 do 2º Registro de Imóveis de Bauru, com sub-rogação da adquirente na dívida garantida por hipoteca constituída em favor da Companhia de Habitação Popular de Bauru – COHAB/BAURU, com caução dos direitos creditórios em favor da Caixa Econômica Federal (R.1, R.2 e Av.3 da matrícula, fls. 135-138).

Após o exame qualificativo, o oficial devolveu o título por nota de exigência (fls. 129), em razão da ausência de apresentação da guia de recolhimento do ITBI, em via original ou cópia autenticada, ou, alternativamente, de certidão comprobatória do pagamento do tributo expedida pelo órgão competente da municipalidade.

Diante do inconformismo do apresentante, o oficial suscitou a presente dúvida (fls. 1-6), na qual sustenta que o título apresentado não configura compromisso de compra e venda, mas compra e venda, apta a transmitir a propriedade por instrumento particular (CC, art. 108), sem necessidade de posterior escritura definitiva. Aduz que lhe incumbe o dever de fiscalizar o pagamento dos impostos devidos por força dos atos que pratica (Lei n. 6.015/73, art. 289; Lei n. 8.935/94, art. 30, XI), em conformidade com a legislação tributária do Município de Bauru (Decreto Municipal n. 10.645/2008, arts. 482, XVI, 483, VI, “j”, 486, 498, 500, 501 e 502).

A parte suscitada impugnou a exigência (fls. 145-150). Alega que o ofício expedido nos autos do processo n. 1023891-19.2020.8.26.0071, da 1ª Vara da Fazenda Pública de Bauru, determinou apenas a averbação de compromisso de compra e venda do imóvel, sem transferência de propriedade, com a finalidade de alteração do cadastro imobiliário municipal. Sustenta que o fato gerador do ITBI somente ocorre com o registro imobiliário da transmissão da propriedade, conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e a tese fixada no Tema n. 1.124 do Supremo Tribunal Federal, de modo que a exigência é incabível. Subsidiariamente, aduz que eventual ITBI relativo ao negócio jurídico celebrado em 31.10.2002 está prescrito desde 2007. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls. 141-143).

Sobreveio sentença de procedência (fls. 168-171). O juízo consignou que o título apresentado se denomina expressamente instrumento particular de venda e compra e sub-rogação de dívida com garantia hipotecária e possui natureza definitiva e translativa, com aptidão para transferir o domínio mediante registro (CC, art. 108).

Assentou que o Tema n. 1.124 do STF foi construído em contexto de cessão de direitos decorrentes de compromisso de compra e venda, negócio meramente obrigacional, e que sua aplicação à venda e compra definitiva inverteria a respectiva ratio decidendi. Por fim, deixou de conhecer da alegação de prescrição, por matéria estranha ao âmbito estritamente delimitado da dúvida registral.

Nas razões recursais (fls. 176-180), a parte apelante aduz, em suma, que: i) a exigência de comprovação do recolhimento do ITBI como condição prévia ao registro contraria a tese do Tema de Repercussão Geral n. 1.124 fixada pelo STF, pois, se o fato gerador do imposto somente nasce com o registro, não se pode exigir o pagamento do tributo antes da prática do ato que o faz nascer, o que converteria o imposto em condição suspensiva da própria transmissão e geraria impasse insolúvel; ii) houve equivocada requalificação do título, uma vez que o ofício judicial determinou mera averbação de compromisso de compra e venda e o negócio se insere em contexto de financiamento habitacional ainda não quitado; iii) eventual crédito tributário relativo ao negócio celebrado em 31.10.2002 está extinto pela decadência (CTN, art. 173, I) e/ou pela prescrição (CTN, art. 174), matéria de ordem pública cognoscível de ofício (CTN, art. 156, V). Requer a reforma da sentença, com o afastamento da exigência e a determinação do registro do título; subsidiariamente, o reconhecimento da extinção do crédito tributário.

A Procuradoria-Geral de Justiça manifestou-se às fls. 195-199 pelo não provimento do recurso.

Recurso tempestivo.

É o relatório.

A controvérsia recursal cinge-se à legalidade da exigência de comprovação do recolhimento do ITBI como condição para o registro do instrumento particular de venda e compra e sub-rogação de dívida com garantia hipotecária apresentado pela parte apelante.

A qualificação registral é o “juízo prudencial, positivo ou negativo, da potência de um título em ordem à sua inscrição predial” (DIP, Ricardo Henry Marques. Sobre a qualificação no registro de imóveis. Revista de Direito Imobiliário. São Paulo: RT 29, 1992, p. 39). É por meio desse juízo, pautado no princípio da legalidade estrita, que o registrador examina a viabilidade do ingresso do título no fólio real.

A origem judicial do documento não o blinda desse exame qualificatório. Com efeito, “a qualificação registral é admitida sobre os títulos judiciais quanto aos elementos extrínsecos, não sendo permitido ao registrador alterar o conteúdo da decisão judicial sob qualquer fundamento.” (PASSOS, Josué Modesto; BENACCHIO, Marcelo. A dúvida no registro de imóveis. 2. ed. São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2022, p. 144).

Nesse rumo, o item 117 do Capítulo XX do Tomo II das Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça (NSCGJ/SP) impõe ao registrador imobiliário o dever de “impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais”. Justamente por isso, a qualificação negativa de um mandado ou formal de partilha “não caracteriza desobediência nem descumprimento de decisão judicial” (TJSP; Apelação Cível 1005304-40.2022.8.26.0309; Rel. Des. Fernando Torres Garcia (Corregedor-Geral); Conselho Superior da Magistratura; j. 27.1.2023).

A qualificação extrínseca inclui, nesse sentido, o controle da arrecadação dos impostos devidos em razão dos títulos apresentados a inscrição, conforme estabelece o artigo 289 da Lei n. 6.015/1973, que impõe aos delegatários o dever de “rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício”. O descumprimento desse dever (conduta omissiva), vale notar, pode implicar a responsabilidade tributária do oficial pelos tributos devidos pelos atos perante si praticados, nos termos do art. 134, VI, do Código Tributário Nacional.

No mesmo sentido, é dever do registrador “fiscalizar o recolhimento dos impostos incidentes sobre os atos que devem praticar” (Lei n. 8.935/94, art. 30, XI). Por isso, a regra de que o registrador não deve exigir quitação de débitos fiscais para o registro de títulos particulares, notariais ou judiciais comporta exceção justamente no caso do “recolhimento do imposto de transmissão e prova de recolhimento do laudêmio, quando devidos” (subitem 117.1 do Capítulo XX do Tomo II das NSCGJ/SP).

Especificamente quanto ao ITBI, a legislação tributária do Município de Bauru é expressa ao vedar aos oficiais de registro de imóveis a prática de quaisquer atos atinentes a seu ofício, em instrumentos públicos ou particulares, sem a comprovação do cumprimento das obrigações tributárias relacionadas à transmissão de bens imóveis, com exigência de prova do pagamento do imposto antes da prática do ato (Decreto Municipal n. 10.645/2008, arts. 498 e 500, I). Uma vez firmadas tais premissas, no caso ora em apreço, a recusa do oficial se revela escorreita.

O título apresentado a registro é um instrumento particular nominado como “venda e compra e sub-rogação de dívida com garantia hipotecária” (fls. 12-15). O conteúdo das cláusulas que delimitam as obrigações de cada parte confirma que se trata de contrato definitivo de compra e venda, e não de mero contrato preliminar (promessa).

Com efeito, consta do instrumento que A. B., proprietário do imóvel (R1 e R2 da matrícula n. 66.293, fls. 135-138), transmite a propriedade a M. D. D. B., com sub- rogação da adquirente na dívida hipotecária relativa ao financiamento da construção da unidade habitacional. Como o valor do imóvel não ultrapassa trinta vezes o maior salário-mínimo vigente, a transmissão por instrumento particular é válida e dispensa a escritura pública (CC, art. 108), sem necessidade de ato negocial posterior: o instrumento em questão é suficiente, por si, para dar causa a um registro que, uma vez consumado, opera a transferência do domínio.

Trata-se, pois, de negócio jurídico translativo de propriedade, e não de mera promessa de transmissão.

A invocação do expediente judicial oriundo dos autos do processo n. 1023891-19.2020.8.26.0071 não altera essa conclusão. Cuida-se, na realidade, de ofício (fls. 60) e não propriamente de mandado, como designado na ficha de prenotação , expedido em cumprimento a acordo homologado em audiência (fls. 58-59), por meio do qual o juízo se limitou a encaminhar documentos para “averbação (sic) do compromisso de compra e venda” na matrícula, com a finalidade declarada de alteração do cadastro imobiliário municipal. A homologação, por sua vez, restringiu-se a chancelar a proposta formulada pelo próprio autor, ora apelante, sem análise expressa acerca da natureza do contrato, ou seja, se contrato definitivo ou preliminar.

De todo modo, ao oficial, por outro lado, compete examinar o título tal como se apresenta, não como o interessado pretende requalificá-lo. E o título que instruiu a prenotação n. 411.912, repita-se, é de venda e compra definitiva, o que atrai o regime tributário e registral correspondente (CF, art. 156, II; CTN, art. 35, I). Quanto ao Tema de Repercussão Geral n. 1.124, delimitado pelo Supremo Tribunal Federal, é relativo à possibilidade de incidência do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) sobre cessão de direitos decorrentes de compromissos de compra e venda. Tal questão é impertinente e diversa da tratada nestes autos, em que o título apresentado a registro não é cessão de diretos de promessa de compra e venda, mas sim compra e venda definitiva, conforme já esclarecido. De todo modo, ainda que assim não fosse, o Supremo Tribunal Federal ainda nem mesmo fixou tese em relação ao referido tema, conforme se extrai do acórdão de julgamento dos segundos embargos de declaração opostos no ARE 1.294.969/SP (Rel. p/ Acd. Min. Dias Toffoli, Tribunal Pleno, j. 29.8.2022).

Por outra perspectiva, não está configurada na espécie cobrança antecipada de tributo antes do nascimento do respectivo fato gerador.

A cobrança do imposto de transmissão não pode ser diferida para momento posterior ao registro, como pretendem os apelantes. Isso porque a transferência de bens imóveis se opera com o registro (CC, art. 1.245), a eficácia do registro retroage à data da prenotação, é dizer, do protocolo do título (CC, art. 1.246). Justamente por isso, é no momento da prenotação que todos os requisitos para o registro do título translativo devem estar preenchidos (regra tempus regit actum). Daí porque o oficial registrador pode e deve, à luz do art. 134, VI, do CTN e do art. 289 da Lei n. 6.015/1973 por ocasião da qualificação registral, verificar se houve o recolhimento do imposto de transmissão, que é exigível no momento da prenotação, ao qual a eficácia do registro retroage.

A intelecção conjunta dos dispositivos legais CC, arts. 1.245 e 1.246 e Lei n. 6.015/1973 revela, portanto, que a transmissão da propriedade imobiliária é um ato complexo ou procedimento, no curso do qual o registrador deve verificar o recolhimento dos tributos devidos.

Nesse sentido, vale conferir o seguinte precedente do Conselho Superior da Magistratura:

REGISTRO DE IMÓVEIS. DÚVIDA INVERSA. ALTERAÇÃO CONTRATUAL PARA CONFERÊNCIA DE BENS DE SOCIEDADE LIMITADA VISANDO INTEGRALIZAÇÃO DE CAPITAL SOCIAL DA EMPRESA. EXIGÊNCIA CORRETA, EM PLENA HARMONIA COM DECISÃO QUE OBTEVE A RECORRENTE EM MANDADO DE SEGURANÇA, QUE LHE ASSEGUROU O DIREITO DE RECOLHER O ITBI NO MOMENTO DO REGISTRO IMOBILIÁRIO. REGISTRO QUE RETROAGE Á DATA DA PRENOTAÇÃO, DE MODO QUE O RECOLHIMENTO DO TRIBUTO DEVE SER COMPROVADO EM MOMENTO CONTEMPORÂNEO À DATA DO PROTOCOLO. NO MAIS, INSURGÊNCIA PARCIAL QUANTO AOS DEMAIS ÓBICES APRESENTADOS NA NOTA DE EXIGÊNCIA. APELAÇÃO NÃO CONHECIDA. PREJUDICADA A DÚVIDA.

(…) Neste ponto, não há descumprimento da sentença judicial proferida nos autos do mandado de segurança perante a 2ª Vara da Fazenda Pública da Capital, haja vista que, como ressaltado pelo Registrador, o protocolo do título designa a data de eficácia do registro (art. 1246 CC), de modo que um dos pressupostos do procedimento de qualificação do título é exatamente a exigência do pagamento do tributo relativo à transmissão. A “ocasião do registro” alegada pela apelante é exatamente o momento no qual o título é apresentado, prenotado e qualificado no Registro de Imóveis, de modo que não há qualquer excesso ou arbitrariedade por parte do Oficial. (TJSP; Apelação Cível 1172624-29.2023.8.26.0100; Rel. Des. Francisco Loureiro (Corregedor Geral); Conselho Superior da Magistratura; j. 03/05/2024)

REGISTRO DE IMÓVEIS. Registro de compromisso de compra e venda. Lei Municipal que cria hipótese de incidência de ITBI. Impossibilidade de reconhecimento DE INCONSTITUCIONALIDADE na VIA ADMINISTRATIVA. Dever do Registrador na fiscalização do correto recolhimento do tributo. Fato gerador. Registro que é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao Oficial de Registro, e este o prenotar no protocolo. Óbice mantido. Apelação não provida. (TJSP; Apelação Cível 1006060-52.2022.8.26.0114; Rel. Des. Fernando Torres Garcia (Corregedor Geral); Conselho Superior da Magistratura; j. 24/03/2023)

REGISTRO DE IMÓVEIS. Dúvida julgada procedente. Registro de instrumento particular de transmissão de bens imóveis para integralização do capital social da pessoa. Qualificação negativa do título. Exigência de comprovação do recolhimento do imposto de transmissão de bens imóveis – ITBI ou, se o caso, apresentação de declaração de isenção emitida pelo fisco municipal. Dever legal e normativo de fiscalização imposto ao registrador. Registro que é eficaz desde o momento em que se apresenta o título ao Ofícial de Registro, e este o prenotar no protocolo (CC, art. 1.246). No processo de qualificação do título, compete ao registrador promover seu exame exaustivo a fim de afastar do registro aquele que não preencha os requisitos legais para sua inscrição. Óbice mantido. Nega-se provimento à apelação. (TJSP; Apelação Cível 1000599-84.2020.8.26.0659; Rel. Des. Ricardo Anafe (Corregedor Geral); Conselho Superior da Magistratura; j. 29/01/2021)

Deste modo, a exigência de comprovação do pagamento do imposto para a realização do registro não caracteriza cobrança antecipada, mas sim a regular fiscalização do tributo no exato momento da ocorrência de seu fato gerador: o recolhimento é pressuposto da prática do ato registral que consuma a transmissão, sistemática tradicional do direito brasileiro (Lei n. 6.015/73, art. 289; Lei n. 8.935/94, art. 30, XI; subitem 117.1 do Capítulo XX das NSCGJ/SP. Não há impasse: basta ao interessado o recolhimento do imposto incidente sobre o negócio formalizado, com a subsequente apresentação do comprovante, para que o registro seja efetivado.

Por fim, quanto à alegação subsidiária de extinção do crédito tributário pela prescrição ou decadência, o procedimento de dúvida, de natureza administrativa, tem âmbito estritamente delimitado à análise dos requisitos registrários do título apresentado e não comporta dilação probatória.

A despeito de se tratar de matéria de ordem pública (CTN, art. 156, V), não há nos autos documentação ou prova pré- constituída que demonstre se a Fazenda Municipal constituiu ou não o crédito por meio do lançamento, se notificou o contribuinte, ou se em algum momento se caracterizou causa suspensiva ou interruptiva dos prazos extintivos. A discussão acerca da exigibilidade, da higidez ou da extinção do crédito tributário deve ser deduzida perante a Fazenda Municipal, pelas vias administrativas ou jurisdicionais próprias, e não na via estreita da dúvida registral na qual, de resto, o Fisco não é parte.

À luz das considerações expostas, conclui-se que o óbice ao ato de registro pretendido foi corretamente imposto, razão pela qual deve ser ratificada a sentença proferida.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso.

SILVIA ROCHA

Corregedora Geral da Justiça e Relatora

(DJe de 28.09.2026 – TJSP)