CSM|SP: Registro de imóveis – Dúvida – Usucapião extrajudicial – Posse originada em relação negocial mantida com os proprietários tabulares – Pretensão de usucapião em substituição à transmissão derivada da propriedade – Preliminar de nulidade da sentença por ausência de fundamentação – Inocorrência – Decisão que examinou, de forma suficiente, a questão essencial à solução da controvérsia. Usucapião vinculado à função social da posse e à segurança jurídica – Exercício abusivo do direito. Art. 187 do Código Civil – Necessidade de justificação de óbice à correta escrituração da transação – Art. 410, § 2º, do Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça, foro extrajudicial, e subitem 419.2 do Capítulo XX das NSCGJ – Recusa dos proprietários tabulares fundada em controvérsia obrigacional entre as partes não configura impossibilidade jurídica ou material de formalização da transmissão – Viabilidade da outorga de escritura pública de venda e compra, sem prejuízo da utilização dos meios jurisdicionais adequados para o cumprimento das obrigações contratuais – Aquisição originária não pode ser utilizada para contornar os requisitos, efeitos e encargos próprios das transações imobiliárias – Qualificação negativa mantida – Apelação não provida.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1004318-82.2026.8.26.0071, da Comarca de Bauru, em que é apelante MEMORIAL BAURU NECROPOLE ECUMENICA VERTICAL LTDA, é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE BAURU.

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Rejeitada a matéria preliminar, negaram provimento ao recurso.

V.U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA Ú BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 21 de outubro de 2026.

SILVIA ROCHA

(CORREGEDORA GERAL)

Relator(a) Apelação Cível nº 1004318-82.2026.8.26.0071

Apelante: Memorial Bauru Necropole Ecumenica Vertical Ltda

Apelado: 2º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Bauru

Comarca: Bauru

Voto nº 39.977 Registro de imóveis – Dúvida – Usucapião extrajudicial – Posse originada em relação negocial mantida com os proprietários tabulares – Pretensão de usucapião em substituição à transmissão derivada da propriedade – Preliminar de nulidade da sentença por ausência de fundamentação – Inocorrência – Decisão que examinou, de forma suficiente, a questão essencial à solução da controvérsia. Usucapião vinculado à função social da posse e à segurança jurídica – Exercício abusivo do direito. Art. 187 do Código Civil – Necessidade de justificação de óbice à correta escrituração da transação – Art. 410, § 2º, do Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça, foro extrajudicial, e subitem 419.2 do Capítulo XX das NSCGJ – Recusa dos proprietários tabulares fundada em controvérsia obrigacional entre as partes não configura impossibilidade jurídica ou material de formalização da transmissão – Viabilidade da outorga de escritura pública de venda e compra, sem prejuízo da utilização dos meios jurisdicionais adequados para o cumprimento das obrigações contratuais – Aquisição originária não pode ser utilizada para contornar os requisitos, efeitos e encargos próprios das transações imobiliárias – Qualificação negativa mantida – Apelação não provida.

Cuida-se de recurso de apelação interposto por Memorial Bauru Necrópole Ecumênica Vertical Ltda. contra a sentença proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do 2º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil das Pessoas Jurídicas da Comarca de Bauru, que julgou procedente a dúvida e manteve a qualificação negativa referente ao pedido extrajudicial de usucapião extraordinária do imóvel objeto da matrícula n. 39.398, prenotado sob n. 418.851. O título foi qualificado negativamente em razão da inadequação da via extrajudicial eleita, diante da ausência de justificativa idônea para a não formalização da transmissão pela via ordinária, qual seja, outorga de escritura pública de venda e compra.

Em suas razões recursais, a apelante suscita preliminar de nulidade da sentença por alegada negativa de prestação jurisdicional, sustentando que não foram enfrentados argumentos relativos à inexistência de controvérsia acerca do preenchimento dos requisitos da usucapião; à ausência de fraude ou simulação; à irrelevância do litígio contratual sobre entrega de lóculos para a caracterização da posse e à desnecessidade da via judicial. No mérito, defende que os precedentes invocados na sentença recorrida não se aplicam ao caso concreto por inexistir impugnação dos proprietários tabulares quanto à posse exercida.

Além disso, aduz que foram preenchidos os requisitos da usucapião extraordinária e que a recusa à outorga da escritura pública constitui justificativa suficiente para o processamento da usucapião extrajudicial (fls. 290/300).

A Procuradoria de Justiça ofertou parecer às fls. 320/324 manifestando-se pelo não provimento do recurso.

É o relatório.

Trata-se de dúvida suscitada pelo 2º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil das Pessoas Jurídicas da Comarca de Bauru em razão da qualificação negativa de pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião extraordinária formulado pela recorrente, referente ao imóvel matriculado sob n. 39.398. O óbice registral decorreu, fundamentalmente, da constatação de que os proprietários tabulares compareceram à ata notarial como intervenientes anuentes, declarando concordância com a transferência da propriedade, além de existir certidão expedida pelo notário informando a recusa na lavratura da escritura definitiva, em razão de divergência negocial entre as partes. Entendeu o registrador que a via da usucapião extrajudicial não pode ser utilizada para substituir o negócio jurídico translativo ordinário nem para afastar os encargos tributários inerentes à transmissão derivada da propriedade, exigindo-se a demonstração de circunstância que justifique a impossibilidade de utilização da via convencional, nos termos da regulamentação do procedimento extrajudicial.

O apelante, discordando do óbice ofertado, pugnou pela suscitação de dúvida, a qual foi julgada procedente.

Por meio da r. sentença recorrida reconheceu-se que a existência de relação negocial translativa subjacente, associada à recusa de lavratura da escritura por força de litígio contratual privado, e a anuência concedida pelos titulares de domínio na ata notarial, afastava a adequação do procedimento de usucapião extrajudicial.

Inconformada, a apelante interpôs o presente recurso, postulando pela reforma do decisum para autorizar o processamento e o registro da usucapião extrajudicial.

Inicialmente, a preliminar de nulidade não comporta acolhimento.

A r. sentença recorrida identificou com precisão a questão essencial submetida à apreciação do Juízo Corregedor Permanente e apresentou os fundamentos pelos quais considerou inadequado o emprego da usucapião extrajudicial na hipótese.

O dever constitucional de fundamentação não exige que o julgador responda, um a um, a todos os argumentos desenvolvidos pelas partes, nem que lhes reproduza a ordenação expositiva, desde que enfrente as questões relevantes e exponha as razões suficientes para a conclusão adotada.

Superada a preliminar, no mérito, o recurso não comporta provimento.

A controvérsia não se limita à presença, considerada abstratamente, dos requisitos da usucapião extraordinária. A questão central consiste em definir se a aquisição originária da propriedade pode ser empregada para regularizar situação possessória diretamente derivada de uma relação negocial com os proprietários tabulares, quando a transmissão pode ser formalizada por escritura pública de venda e compra.

Como se sabe, a usucapião constitui modo originário de aquisição da propriedade e pressupõe posse contínua, pacífica e própria, exercida com animus domini, durante o prazo legal.

Seus fundamentos residem na função social da posse, na segurança jurídica e na necessidade de estabilização de situações em que o possuidor confere utilidade ao bem enquanto o proprietário permanece inerte quanto ao exercício de seu direito. Há, assim, uma correlação necessária entre a atuação do possuidor como titular do domínio e a omissão do proprietário diante dessa situação possessória.

A finalidade da usucapião é justamente conformar o exercício do direito subjetivo de propriedade e da posse à necessária função social. A posse com função social sacrifica a propriedade desprovida de qualquer utilidade social e econômica. Por este motivo, a usucapião é mais uma sanção de natureza civil ao proprietário antissocial.

[…] [A] usucapião tem estreita relação com o princípio da função social da propriedade, pois aquele que dá uma destinação econômica e social a um bem, como se dono fosse, em detrimento do antigo proprietário que deixa transcorrer um tempo sem qualquer oposição a tal utilização social, adquire a propriedade do bem. Desta forma, não há dúvida de que a usucapião representa uma sanção ao proprietário desidioso. (CARNACCHIONI, Daniel. Manual de Direito Civil. Salvador: Juspodivm, 2017, p. 1.496 e 1.499, sem grifos no original).

Tais fundamentos não se identificam, contudo, no caso em exame.

A posse da apelante não surgiu de situação autônoma, constituída contra ou à margem do titular registral em razão de sua inércia. Ao contrário, decorre diretamente de relação jurídica mantida com os proprietários do imóvel. A própria apelante reconhece a existência de negócio voltado à transmissão da propriedade e afirma que a escritura pública definitiva deixou de ser outorgada em razão de conflito relativo ao cumprimento de obrigação contratual consistente na entrega de lóculos.

A situação, portanto, não revela a contraposição característica entre a posse própria do usucapiente e a inércia do proprietário. Ao revés, revela vínculo obrigacional subsistente entre adquirente e alienantes, em que a recusa de formalização da transmissão está inserida em controvérsia acerca do cumprimento das obrigações convencionadas.

Nessa linha, a posse originada de usucapião é aquela desprovida de relação de sucessão ou continuidade com o proprietário: “Adquire-se, porém não se adquire de alguém. […] Dá-se a impossibilidade de coexistência, e não a sucessão, não o nascer um do outro. Nenhum ponto entre os dois marca a continuidade. Nenhuma relação, a fortiori, entre o perdente do direito de propriedade e o usucapiente” (MIRANDA, Pontes de. Comentários ao Código de Processo Civil. Rio de Janeiro: Forense, 1977, v. 13, p. 349, sem grifos no original).

A orientação adotada recentemente no voto da Apelação Cível n. 1032642-72.2025.8.26.0506, também de minha relatoria, é inteiramente aplicável quanto à premissa jurídica central.

Nele se assentou que a usucapião é cabível quando não há relação entre o proprietário e o possuidor, agindo este como dono em consequência da inércia daquele, ou quando, embora existente uma relação jurídica entre ambos, haja óbice justificado à transmissão da propriedade pela forma derivada. Fora dessas hipóteses, a usucapião afasta-se de sua finalidade institucional e pode converter-se em instrumento destinado a suprimir a correta escrituração e o registro da transação imobiliária.

Embora o citado precedente apresente circunstâncias específicas relacionadas a condomínio, parentesco e indisponibilidade, sua razão de decidir não se restringe a esses elementos.

O voto estabelece orientação geral segundo a qual a usucapião não pode ser utilizada como sucedâneo dos títulos translativos quando a posse decorre de relação mantida com o proprietário e inexiste impedimento efetivo à aquisição derivada. Esclarece também que a denominada alternatividade entre a usucapião e o registro de título translativo deve ser compreendida restritivamente e depende da existência de óbice justificado à correta formalização da transação.

E essa exigência decorre expressamente do art. 410, § 2º, do Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça, Foro Extrajudicial, reproduzido no subitem 419.2 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça.

“Art. 410 § 2.º Em qualquer dos casos, deverá ser justificado o óbice à correta escrituração das transações para evitar o uso da usucapião como meio de burla dos requisitos legais do sistema notarial e registral e da tributação dos impostos de transmissão incidentes sobre os negócios imobiliários, devendo registrador alertar o requerente e as testemunhas de que a prestação de declaração falsa na referida justificação configurará crime de falsidade, sujeito às penas da lei.”

Segundo tais disposições, deverá ser justificado o óbice à correta escrituração das transações, de modo a evitar a utilização da usucapião como meio de burla aos requisitos legais do sistema notarial e registral e à tributação incidente sobre os negócios imobiliários.

A exigência não constitui requisito exclusivo da usucapião ordinária nem é afastada pelo fato de a modalidade extraordinária prescindir de justo título e boa-fé.

Uma questão são os requisitos materiais previstos no art. 1.238 do Código Civil para a aquisição por usucapião extraordinária.

Outra, distinta, é a avaliação da adequação do procedimento extrajudicial e da legitimidade do emprego da aquisição originária diante da existência de transação imobiliária subjacente. A dispensa de justo título não autoriza que a usucapião seja escolhida livremente como alternativa à formalização de negócio translativo existente entre possuidor e proprietário.

A necessidade de justificação do óbice à escritura constitui consectário da vedação ao abuso do direito. Nos termos do art. 187 do Código Civil, também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, exceda manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes. O abuso possui caráter objetivo, não dependendo da demonstração de dolo específico ou culpa.

A usucapião pode ser compreendida, nesse contexto, como direito-função. Seu reconhecimento não se desvincula das finalidades que justificam o instituto, notadamente a tutela da função social da posse e da segurança jurídica.

Quando empregada apenas para substituir a escrituração e o registro de uma transmissão imobiliária que pode ser regularmente formalizada, a aquisição originária deixa de atender a essas finalidades e passa a produzir consequências jurídicas estranhas ao alcance justificado do direito.

A diferença entre aquisição originária e aquisição derivada não é meramente terminológica. A opção indevida pela usucapião pode afastar o regime jurídico próprio da transação efetivamente celebrada, inclusive seus requisitos de validade, seus efeitos obrigacionais, os direitos de terceiros e as obrigações fiscais decorrentes. Por isso, a normativa aplicável não autoriza que as partes substituam, por conveniência, o negócio translativo pela aquisição originária.

Logo, a interpretação finalística do direito implica reconhecer que a via processual da usucapião, na esfera extrajudicial, só se abre quando constatado óbice justificado à correta constituição ou ao registro de título translativo.

Por outras palavras, na hipótese em que a posse decorre de relação entre proprietário e possuidor, a usucapião é viável se houver óbice que impeça ou dificulte desarrazoadamente o registro de título translativo, já que a transmissão imobiliária dele depende (CC, art. 1.245). Se inviabilizada a aquisição derivada da propriedade, é viável a aquisição originária, via usucapião. Nessa situação, a usucapião dá concretude à função social da posse, por meio da superação de óbices formais à transmissão imobiliária ao possuidor.

No caso concreto, a certidão notarial que noticia a recusa dos proprietários em comparecer para a escritura não demonstra impossibilidade jurídica ou material de formalização da transmissão. Ao contrário, confirma a existência de conflito contratual entre as próprias partes.

Não se desconhece que a recusa do alienante pode, em determinadas circunstâncias, dificultar a obtenção do título definitivo. Essa dificuldade, contudo, não transforma automaticamente a situação em aquisição originária.

Se a resistência decorre de controvérsia quanto ao cumprimento das obrigações contratuais, cabe às partes solucioná-la pelos meios negociais ou jurisdicionais adequados. A usucapião não pode ser utilizada para superar, por via oblíqua, questão relativa ao adimplemento contratual.

A hipótese não configura impossibilitas praestandi, mas, quando muito, dificuldade decorrente da resistência de uma das partes ao cumprimento ou à formalização do negócio.

Ocorre que eventual dificuldade, o custo ou a maior complexidade de atendimento à exigência registral não autorizam sua dispensa. Apenas a impossibilidade efetiva ou o obstáculo que impeça ou dificulte desarrazoadamente a obtenção e o registro do título translativo podem justificar o recurso à aquisição originária.

No presente caso, a via derivada não é juridicamente inviável. A transferência pode ser formalizada mediante escritura pública de venda e compra, desde que solucionadas ou adequadamente disciplinadas as obrigações recíprocas das partes. Se houver recusa injustificada à outorga do título, a interessada poderá valer-se das medidas jurisdicionais compatíveis com a relação jurídica efetivamente estabelecida. O que não se admite é a substituição direta da disciplina contratual pela usucapião, como se a existência do litígio negocial transformasse a aquisição derivada pretendida em aquisição originária.

Ademais, a anuência dos titulares de domínio constante da ata notarial não afasta a atividade qualificadora do Oficial de Registro de Imóveis, que deve se ater ao exame dos requisitos legais e normativos do pedido.

Mesmo que os proprietários concordem expressamente com a aquisição do imóvel pela apelante, tal manifestação não permitiria substituir negócio translativo pela usucapião, quando suas vontades convergentes podem e devem ser formalizadas pelo instrumento juridicamente adequado.

A usucapião opera-se contra o proprietário, em consequência de sua inércia diante da posse própria de terceiro.

Não constitui mecanismo de transferência consensual do domínio. Havendo convergência de vontades quanto à alienação do bem, a manifestação deve assumir a forma jurídica correspondente, com a lavratura da escritura pública e o posterior registro do título, observados os requisitos, efeitos e encargos aplicáveis.

Em suma, a vedação ao abuso do direito e à fraude à lei implica reconhecer que o direito à usucapião deve ser reconhecido quando (i) não há relação entre o proprietário e o possuidor e este age em consequência da inércia daquele, ou quando (ii), embora existindo essa relação, há óbice justificado à transmissão da propriedade pela via derivada. Em ambos os casos, a usucapião dá concretude a seus fundamentos precípuos, quais sejam, a função social da posse e a segurança jurídica. Em contrapartida, não há direito à usucapião quando a posse decorre de vínculo entre o possuidor e o proprietário e não há óbice justificado à constituição ou ao registro de título translativo, hipótese em que fica configurado abuso do direito nos termos do art. 187 do CC e a transmissão deve ser regularmente escriturada e registrada.

A qualificação negativa, portanto, foi correta e deve ser mantida.

Ante o exposto, rejeito a preliminar de nulidade e nego provimento à apelação.

SILVIA ROCHA

Corregedora-Geral da Justiça

Relatora.

(DJe de 26.10.2026 – TJSP)