CSM|SP: Direito registral – Usucapião extrajudicial – Impugnação apresentada por confrontante – Alegação de sobreposição de Aproximadamente 160,00 m² – Controvérsia sobre os limites dos imóveis e a natureza da posse exercida na área conflitante – Divergência entre os dados do sistema Municipal de geoprocessamento, o cadastro Tributário e o levantamento topográfico – Impugnação não manifestamente infundada – Subitem 420.2, cap. XX, T. II, das NSCGJ – Juízo administrativo limitado à aferição da pertinência da impugnação – Impossibilidade de solução de litígio possessório ou dominial na via extrajudicial – Necessidade de dilação probatória e eventual prova pericial – Remessa dos interessados às vias ordinárias – Sentença mantida – Recurso não provido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1000087-50.2025.8.26.0587, da Comarca de São Sebastião, em que são apelantes M. C. D. S. e E. G. D. S., é apelado V. R. D. S. M.. ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 21 de outubro de 2026.

SILVIA ROCHA

(CORREGEDORA GERAL)

Relator(a)

Apelação Cível nº 1000087-50.2025.8.26.0587

Apelantes: M. C. D. S. e E. G. D. S.

Apelado: V. R. D. S. M.

Comarca: São Sebastião

Voto nº 39.984 Direito registral – Usucapião extrajudicial – Impugnação apresentada por confrontante – Alegação de sobreposição de Aproximadamente 160,00 m² – Controvérsia sobre os limites dos imóveis e a natureza da posse exercida na área conflitante – Divergência entre os dados do sistema Municipal de geoprocessamento, o cadastro Tributário e o levantamento topográfico – Impugnação não manifestamente infundada – Subitem 420.2, cap. XX, T. II, das NSCGJ – Juízo administrativo limitado à aferição da pertinência da impugnação – Impossibilidade de solução de litígio possessório ou dominial na via extrajudicial – Necessidade de dilação probatória e eventual prova pericial – Remessa dos interessados às vias ordinárias – Sentença mantida – Recurso não provido.

Trata-se de recurso de apelação interposto por M. C. D. S. e E. G. D. S. contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Sebastião (fls. 950/955), que acolheu a impugnação apresentada por V. R. D. S. M. no procedimento extrajudicial de usucapião prenotado sob nº 137.490, extinguindo-o.

Os apelantes formularam pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião extraordinária do imóvel situado na Rua dos Carijós, nº 388, Bairro Zabumba, Município de Ilhabela/SP, com inscrição municipal nº 0301.0388.0010 e área indicada no levantamento topográfico de 1.618,18 m² (sem origem registral).

Regularmente notificada, a confrontante V. R. D. S. M. apresentou impugnação. Além de questões relacionadas a direito de vizinhança, sustenta, em resumo, que a construção do muro divisório teria ocasionado avanço do imóvel usucapiendo sobre parcela de aproximadamente 160,00 m² de seu imóvel. Alega, ainda, que o muro teria obstruído o escoamento de águas pluviais e provocado danos em sua piscina (fls. 477/482).

Foi realizada tentativa de conciliação perante o Oficial de Registro de Imóveis, infrutífera (fls. 613/625).

Remetido o feito ao MM. Juízo Corregedor Permanente, e com a concordância do Ministério Público, a r. sentença acolheu a impugnação e determinou a extinção do procedimento administrativo. Em suma, reconheceu a existência de fundada controvérsia sobre a delimitação dos imóveis, concluindo pela necessidade de contraditório e dilação probatória e, logo, pela inidoneidade da via extrajudicial (fls. 950/955).

Inconformados, os requerentes interpuseram apelação (fls. 961/970). Alegam, em síntese, que exercem posse mansa, pacífica e ininterrupta há mais de trinta anos. Apontam a inexistência de ação possessória a caracterizar oposição à posse. Ressaltam que o muro divisório está consolidado há décadas, o que foi inclusive admitido pela impugnante em documento por ela juntado aos autos (fls. 520). Afirmam que a divergência entre os levantamentos decorre de diferenças metodológicas ou de pequenas variações inerentes à medição. Salientam que a insurgência está fundada em desavenças pessoais e questões de direito de vizinhança estranhas à usucapião, razão pela qual deve ser considerada infundada, nos termos do subitem 420.2 do Capítulo XX das NSCGJ.

Requerem, assim, a reforma da sentença e o retorno dos autos ao Oficial de Registro de Imóveis para prosseguimento do procedimento extrajudicial.

A apelada apresentou contrarrazões (fls. 981/995).

A d. Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 1034/1037).

É o relatório.

O reconhecimento extrajudicial da usucapião está disciplinado no art. 216-A da Lei nº 6.015/1973. Constitui alternativa à via jurisdicional, processada diretamente perante o registro de imóveis e admissível desde que inexistente litígio entre as partes.

A existência de impugnação não conduz, necessariamente, à obstrução da via administrativa. Cabe ao registrador aferir se a oposição é manifestamente infundada, hipótese em que ela será rejeitada de plano, por ato motivado.

Discordando o impugnante, cabe recurso para o juiz corregedor permanente (subitem 420.3, Cap. XX, Tomo II, NSCGJ).

As NSCGJ definem o que deve ser considerada manifesta ausência de fundamento, estando o oficial adstrito a tais parâmetros de admissibilidade da impugnação (subitem 420.2, Cap. XX, Tomo II):

420.2. Consideram-se infundadas a impugnação já examinada e refutada em casos iguais pelo juízo competente; a que o interessado se limita a dizer que a usucapião causará avanço na sua propriedade sem indicar, de forma plausível, onde e de que forma isso ocorrerá; a que não contém exposição, ainda que sumária, dos motivos da discordância manifestada; a que ventila matéria absolutamente estranha à usucapião.

A norma não exige que o impugnante demonstre, de maneira cabal, a existência do direito que ele invoca sobre a área, em contraste com o pleito usucapiendo. Se assim fosse, a análise administrativa seria convertida, de modo oblíquo, em verdadeiro julgamento de conflito possessório ou dominial. Basta que a impugnação não seja manifestamente infundada, que desvele controvérsia plausível.

Este é o sentido de pertinência da impugnação, conforme texto normativo. No julgamento do recurso compete ao juízo corregedor examinar, tão somente, a pertinência da impugnação (subitem 420.5, Cap. XX, Tomo II): 420.5. Em qualquer das hipóteses acima previstas, os autos da usucapião serão encaminhados ao juízo competente que, de plano ou após instrução sumária, examinará apenas a pertinência da impugnação e, em seguida, determinará o retorno dos autos ao Oficial de Registro de Imóveis, que prosseguirá no procedimento extrajudicial se a impugnação for rejeitada, ou o extinguirá em cumprimento da decisão do juízo que acolheu a impugnação e remeteu os interessados às vias ordinárias, cancelando-se a prenotação (Grifei).

A decisão administrativa que acolhe, por pertinente, a impugnação, não implica declaração de posse ou domínio ao impugnante nem afasta peremptoriamente a aquisição originária pleiteada pelo usucapiente. Ela apenas reconhece a existência de litígio entre as partes e que o julgamento desse litígio não compete à instância administrativa.

“Quando se trata de impugnação manifestada em processo extrajudicial de usucapião, um ponto tem de ficar assente (…): nem o Oficial de Registro de Imóveis nem o Corregedor Permanente podem dirimir ou solucionar litígios, uma vez que nenhum deles está no exercício de jurisdição contenciosa. O julgamento da impugnação não se destina a compor lides. Pelo contrário: quando se julga uma impugnação dessa espécie, tudo o que se pode fazer é verificar a existência da lide (caso em que cessa a instância administrativa, pois a contenda só pode ser resolvida por meio de ação contenciosa) ou constatar que, a despeito da oposição do impugnante, verdadeira lide não há, mas tãosomente aparência dela (o que autoriza o prosseguimento na instância administrativa, na qual, como se sabe, tem de imperar o consenso)”. (TJSP/CSM; Apelação Cível 1032941-74.2023.8.26.0100; Rel. Des. Fernando Torres Garcia [Corregedor-Geral]; Foro Central Cível; j. 05/12/2023. Grifei).

No caso dos autos, não se trata de decidir se houve efetiva invasão da área de 160,00 m² invocada pela impugnante; se o muro está implantado sobre a linha divisória correta; se os apelantes exercem posse qualificada sobre a área controvertida; se o prazo da prescrição aquisitiva se completou antes de eventual oposição; ou se a impugnante perdeu, por inércia, a possibilidade de discutir a posse ou a propriedade.

Essas questões pertencem ao mérito de eventual ação judicial de usucapião ou de outra demanda possessória ou petitória.

A cognição administrativa restringe-se a verificar se a impugnação é manifestamente infundada, de acordo com as mencionadas balizas normativas (subitem 420.2).

“O conhecimento do conteúdo de eventual impugnação ao procedimento de usucapião extrajudicial é limitado, seja por ato do oficial de registro de imóveis, seja pelo juiz corregedor permanente, não se admitindo ampla produção de provas e sua cognição fora de processo judicial. Daí porque a previsão, para estes casos, é de remessa para o juiz corregedor permanente para que este, mediante prova documental previamente produzida ou após instrução sumária, apreciará a pertinência ou não dos argumentos da impugnação, conforme o art. 216-A, § 10 da Lei nº 6.015/1973. Seguindo o comando legal, assim prevê o item 420.5, do Cap. XX, das NSCGJ” (TJSP/CSM; Apelação Cível 1118113-23.2019.8.26.0100; Rel. Des. Ricardo Anafe [Corregedor-Geral]; Foro Central Cível; j. 15/05/2020. Grifei).

Nesse sentido, verifica-se que, no caso concreto, a matéria defensiva ainda não foi examinada e refutada pelo juízo competente, na seara administrativa ou jurisdicional.

Além disso, a impugnante não se limitou a afirmar, de forma genérica, que o reconhecimento da usucapião provoca avanço sobre seu terreno. Ao contrário, ela especifica a região controvertida, situada junto ao muro divisório existente entre os imóveis, cuja construção impugna, alegando subtração de aproximadamente 160,00 m² de sua área. Relata longevo conflito entre as partes, envolvendo o muro e o escoamento das águas pluviais.

Os motivos da discordância estão suficientemente expostos.

Por sua vez, não se ignora que a impugnação faz referência a desavenças pessoais e a questões de vizinhança que, consideradas isoladamente, seriam estranhas ao reconhecimento da usucapião. Isso, porém, não compromete nem elimina o núcleo juridicamente pertinente da impugnação, relacionado à extensão da área possuída e à definição dos limites do imóvel usucapiendo.

Não bastasse, a pertinência das objeções encontra apoio indiciário nos dados examinados pelo registrador (fls. 13/14).

Eles não asseguram frise-se razão meritória à impugnante, senão que reafirmam a necessidade de instrução probatória em regular contraditório processual.

Nesse sentido, verifica-se diferença de 151,41 m² entre a área atribuída ao imóvel confrontante no cadastro tributário municipal de 654,55 m² e aquela estimada pelo Sistema Geopixel de 503,14 m². Essa diferença aproxima-se dos cerca de 160,00 m² que a impugnante sustenta terem sido apropriados pelo imóvel usucapiendo.

Na mesma linha, verifica-se divergência entre a área calculada pelo Sistema Geopixel e a área cadastrada no IPTU. A área calculada pelo Geopixel é de 1.670,59 m², enquanto a área cadastrada no IPTU do imóvel usucapiendo é de 1.644,72 m², enquanto no levantamento topográfico a área do imóvel usucapiendo é de 1.618,18 m². Ainda que os dados do sistema municipal tenham natureza cadastral e não sejam suficientes para definir, por si, a linha de divisa ou a titularidade dominial, as discrepâncias encontradas corroboram, em seu conjunto, a plausibilidade da oposição.

Em outras palavras: se os subsídios disponíveis não permitem afastar de plano a possibilidade de sobreposição e se a resolução da controvérsia exige confronto entre levantamentos topográficos, interpretação de imagens aéreas e definição técnica da linha divisória, a impugnação não pode ser qualificada como manifestamente infundada.

“[…] A usucapião extrajudicial pressupõe inexistência de controvérsia relevante acerca do direito invocado […]” (TJSP/CSM; Apelação Cível 1000134-42.2024.8.26.0366; minha relatoria; Mongaguá; j. 12/08/2026); “[…] Havendo qualquer indício de veracidade que justifique a existência de fundado conflito de interesses, a via extrajudicial se torna prejudicada, devendo o interessado se valer da via contenciosa, sem prejuízo de utilizar-se dos elementos constantes do procedimento extrajudicial para instruir seu pedido, emendando a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum (item 420.8, Cap. XX, das NSCGJ). […]” (TJSP/CSM; Apelação Cível 1002283- 96.2023.8.26.0543; Rel. Des. Francisco Loureiro [Corregedor- Geral]; Santa Isabel; j. 10/10/2024. Grifei).

Não prospera a alegação dos apelantes de que exercem posse há mais de 30 anos e que não houve ajuizamento, durante esse período, de ação possessória destinada a discutir a posição do muro divisório.

O argumento pode ser relevante no julgamento do mérito de eventual ação judicial de usucapião, especialmente para a aferição do termo inicial e da continuidade da posse, da ausência de oposição juridicamente eficaz e do implemento do prazo legal da prescrição aquisitiva. Não é, contudo, suficiente para descaracterizar a pertinência da impugnação.

Do mesmo modo, a circunstância de o muro existir há décadas tampouco resolve a controvérsia. A antiguidade da construção pode constituir elemento favorável à tese dos usucapientes, mas não demonstra, por si, que sua implantação corresponde à correta linha divisória ou, menos ainda, a inexistência de oposição à posse sobre eventual faixa avançada.

Destaque-se, quanto a esse ponto, a limitada força probante do documento de fls. 520, invocado pelos apelantes.

Trata-se de mero relatório da defesa civil (fls. 513/523), no qual consta suposta declaração das partes de que o muro divisório existe no local há aproximadamente 30 anos, com a finalidade de fazer barreira física entre os lotes.

O fato de o documento ter sido trazido pela impugnante não gera fato incontroverso nem faz prova irrefutável em seu desfavor. Não está subscrito por ela e não descaracteriza o litígio existente entre as partes, de resto fartamente demonstrado nos autos.

Sendo assim, não merece reparo a sentença apelada.

Ante o exposto, e considerando, ainda, o d. parecer ministerial convergente, nego provimento à apelação.

SILVIA ROCHA

Corregedora-Geral da Justiça

Relatora

(DJe de 26.10.2026 – TJSP)