CSM|SP: Apelação – Dúvida – Registro de imóveis – Impugnação parcial das exigências do Oficial Registrador – Ausência de impugnação de óbices referentes à regularização de construção e documentos de identificação de interessados – Inviabilidade do exame fracionado da qualificação negativa – Prejudicialidade da dúvida – Impossibilidade de conhecimento do recurso – Exame em tese do óbice controvertido, com caráter exclusivamente orientativo para eventual futura qualificação – Escritura pública de compra e venda outorgada exclusivamente por espólio sobre a totalidade do imóvel – Copropriedade registrada em nome de terceiro sem participação no ato – Inobservância do princípio da continuidade – Alvará autoriza a outorga pelo espólio, sem abranger a disposição da fração do outro coproprietário – Dúvida prejudicada – Recurso não conhecido, com observação.
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1002044-16.2026.8.26.0405, da Comarca de Osasco, em que é apelante C. A. D. O., é apelado 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE OSASCO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Não conheceram do recurso, com observação V.U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 21 de outubro de 2026.
SILVIA ROCHA
(CORREGEDORA GERAL)
Relator(a)
Apelação Cível nº 1002044-16.2026.8.26.0405
Apelante: C. A. D. O.
Apelado: 1º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Osasco
Comarca: Osasco
Voto nº 39.976 Apelação – Dúvida – Registro de imóveis – Impugnação parcial das exigências do Oficial Registrador – Ausência de impugnação de óbices referentes à regularização de construção e documentos de identificação de interessados – Inviabilidade do exame fracionado da qualificação negativa – Prejudicialidade da dúvida – Impossibilidade de conhecimento do recurso – Exame em tese do óbice controvertido, com caráter exclusivamente orientativo para eventual futura qualificação – Escritura pública de compra e venda outorgada exclusivamente por espólio sobre a totalidade do imóvel – Copropriedade registrada em nome de terceiro sem participação no ato – Inobservância do princípio da continuidade – Alvará autoriza a outorga pelo espólio, sem abranger a disposição da fração do outro coproprietário – Dúvida prejudicada – Recurso não conhecido, com observação.
Trata-se de apelação interposta por C. A. D. O. contra a r. sentença de fls. 981/985, proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do 1º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Osasco, que julgou procedente a dúvida e manteve a recusa ao registro de escritura pública de compra e venda relativa ao imóvel objeto de matrícula nº 147.158 daquela serventia.
A escritura tem como alienante o espólio de L. P. B. P., representado por L. A. B. P.. O Oficial apontou a ausência de participação do coproprietário F. B. P. e formulou exigências relativas à construção e à documentação de identificação de Lúcia e do coproprietário Arnaldo (fls. 69/71). Informou que a escritura foi reapresentada sob a prenotação nº 469.813, acompanhada de requerimento de suscitação de dúvida restrito ao primeiro óbice.
A r. sentença manteve a recusa por entender não estar demonstrada a correspondência entre a titularidade inscrita e os direitos do espólio alienante, reputando insuficiente o alvará para superar o óbice de continuidade registral.
A apelante sustentou, em síntese, que o imóvel foi vendido e quitado em vida da inventariada, figurando no inventário como obrigação passiva do espólio. Afirmou que F. B. P. recebeu seu quinhão em outros bens e ratificou a partilha homologada em 1981, razão pela qual seria dispensável sua participação na escritura. Acrescentou que a inventariante L. A. B. P. foi judicialmente nomeada para cumprir as obrigações remanescentes e recebeu autorização específica para a outorga da escritura apresentada. Invocou a coisa julgada, a confiança decorrente dos atos praticados no inventário e os limites da qualificação registral.
Sustentou que a recusa desconsidera a aquisição de boa-fé e requereu o registro do título ou, subsidiariamente, a indicação dos atos intermediários indispensáveis à regularização (fls. 991/997).
O Oficial apresentou manifestação (fls. 1004/1014).
A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 1024/1027).
É o relatório.
A dúvida está prejudicada.
A insurgência limitou-se ao óbice referente à titularidade e à participação dos alienantes. Permaneceram sem impugnação específica e sem demonstração de atendimento as exigências dos itens 2.a e 2.b da nota de 23 de janeiro de 2026 (fls. 69/71), que se referem à documentação para regularização da construção, tendo se admitido, alternativamente, requerimento de registro apenas do terreno, e aos documentos de identificação de Lúcia e Arnaldo. A pendência foi expressamente apontada pelo Oficial e reiterada em sua manifestação posterior, apresentada nos autos (fls. 6 e 1011).
O julgamento da dúvida pressupõe que não subsistam exigências não impugnadas e não atendidas, capazes de impedir o registro independentemente da solução do óbice controvertido.
O exame administrativo da qualificação negativa, por meio da dúvida registral, não comporta fracionamento. Se há anuência com parte dos óbices anteriormente apresentados, cabe à parte interessada comprovar o cumprimento daqueles e então prenotar novamente o título.
Conforme precedente desta Corregedoria-Geral da Justiça, a dúvida, ao ser analisada:
“[s]ó admite duas soluções: a) a determinação do registro do título protocolado e prenotado, que é analisado, em reexame da qualificação, tal como se encontrava no momento em que surgida dissensão entre o apresentante e o Oficial de Registro de Imóveis; ou b) manutenção da recusa do Oficial. A ausência de impugnação ou desatendimento em relação a uma, ou mais, das exigências apontadas para o ingresso do título no fólio real, atribui ao processo de dúvida natureza consultiva, vez que em caso de reapresentação deverá a nova qualificação ser realizada conforme os requisitos para o registro que então se mostrarem pertinentes. Com efeito, o processo de dúvida não se presta à solução de dissenso relativo a apenas parte dos óbices ao ingresso do título no fólio real, pois, eventualmente afastados os questionados, restariam os demais, não questionados, que, não atendidos, impediriam, de toda sorte, o registro.” (CGJSP – Recurso Administrativo: 1014280-76.2025.8.26.0100 Localidade: São Paulo Data DJ: 22/07/2025 Relator: Francisco Loureiro, Corregedor-Geral da Justiça) Impõe-se, portanto, reconhecer a prejudicialidade da dúvida, ficando inviabilizado o conhecimento da apelação.
Não obstante, considerada a natureza administrativa do procedimento e a conveniência de orientar eventual e futura qualificação, cabe examinar o óbice controvertido, em caráter exclusivamente orientativo, sem força para determinar o registro do título nestes autos.
A qualificação registral constitui dever imposto ao Oficial pelo ordenamento jurídico e pelo item 117 do Capítulo XX do Tomo II das Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça, cabendo-lhe averiguar a conformidade formal do título com a tábua registral e com os princípios que regem os registros públicos.
A matrícula nº 147.158 indica A. P. D. S. e F. B. P., casados, como proprietários, por aquisição derivada da transcrição nº 20.691 do 16º Registro de Imóveis da Capital (fls. 55/56). A escritura apresentada (fls. 21/28), contudo, dispõe da integralidade do bem mediante outorga exclusiva do espólio de L. P. B. P., que era casada com o primeiro coproprietário.
O título dispõe da totalidade do imóvel, mas não contém a manifestação de vontade de todos os titulares do domínio, tampouco demonstra que o espólio outorgante tenha sucedido na integralidade dos direitos inscritos.
Os artigos 195 e 237 da Lei nº 6.015/1973 exigem a preservação do encadeamento dos títulos, impedindo a transmissão que desconsidere direito inscrito em nome de pessoa cuja participação não foi suprida por título hábil. A continuidade pressupõe correspondência entre a titularidade constante do fólio real e a posição jurídica do transmitente, e limita a disposição à extensão do direito que lhe pertence.
A alegação de que Flávio recebeu seu quinhão hereditário em outros bens não afasta o obstáculo. A quitação de seu quinhão hereditário não equivale, por si só, à transmissão da fração imobiliária que já integrava seu patrimônio por aquisição anterior. Para dispensar sua participação, seria necessário apresentar título hábil que demonstrasse a transmissão de seu direito ou suprisse sua manifestação de vontade, observada a continuidade registral.
Assim também a existência de compromisso de venda quitado e de obrigação de outorga não autoriza atribuir exclusivamente ao espólio poderes de disposição sobre a integralidade do domínio inscrito.
O alvará de 6 de maio de 2019 (fl. 943) autoriza o espólio de Lúcia, representado por Lourdes, a outorgar a escritura definitiva, observadas as formalidades legais. A autorização não abrange expressamente a disposição da fração de Flávio nem supre sua manifestação de vontade. Não se revisa, portanto, a partilha homologada em 1981. Apenas se reconhece que os efeitos atribuídos pela recorrente à quitação hereditária não bastam para justificar a disposição de direito próprio do coproprietário.
A especialidade subjetiva, disciplinada pelo artigo 176 da Lei nº 6.015/1973, exige identificação segura dos sujeitos e da qualidade em que participam do ato. Os itens 61 e 61.2 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça exigem a identificação dos titulares e sua correspondência com os registros anteriores. O subitem 52.3 admite a complementação de elementos de especialidade que não alterem aspectos essenciais do ato ou negócio jurídico. Essa possibilidade não supre a falta de legitimidade para dispor de direito alheio.
Essa distinção foi adotada pelo Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível nº 0022011-63.2013.8.26.0100, de relatoria do então Corregedor-Geral da Justiça Des. Hamilton Elliot Akel, julgada em 18/03/2014. Embora admitida a flexibilização de exigências de identificação de pessoa falecida, manteve a necessidade de registro do título antecedente para preservar a continuidade. Em outro julgamento do Conselho Superior da Magistratura, igualmente de relatoria do Des. Hamilton Elliot Akel, também se reafirmou que a origem judicial do título não dispensa sua qualificação quanto à conexão com os assentamentos registrais. Em hipótese de divergência entre a descrição do imóvel no alvará e no título, reafirmou a necessidade de compatibilidade entre a autorização judicial e os assentamentos registrais, in verbis:
Registro de imóveis Dúvida Recusa de ingresso de escritura de venda e compra Alvará judicial, extraído dos autos do inventário do espólio transmitente e que faz parte do título, em que a descrição do imóvel é diversa daquela constante da matrícula Ofensa aos princípios da especialidade objetiva e da continuidade Dúvida procedente Recurso não provido. (CSM – Apelação Cível nº 3020849-37.2013.8.26.0114, Rel. Des. Hamilton Elliot Akel, julgada em 07/07/2014, D.J.E. de 20.08.2014)
Em caráter orientativo, ainda, o óbice de continuidade não se resolve por simples averbação de estado civil ou óbito.
É necessária a adequação do título à titularidade inscrita, mediante participação dos titulares legitimados, pessoalmente ou por representação regular, ou apresentação dos títulos hábeis que demonstrem e permitam registrar as modificações dominiais invocadas.
A antiguidade da obrigação e a boa-fé da adquirente não bastam para suprir esse requisito. A recusa limita-se à aptidão registral da escritura apresentada, sem afastar a possibilidade de regularização por meio adequado.
Essas considerações têm finalidade exclusivamente orientativa. A declaração de prejudicialidade não implica aprovação indistinta das demais exigências, cuja pertinência deverá ser examinada na futura qualificação, à vista do título e dos documentos então apresentados.
Ante o exposto, julgo prejudicada a dúvida e não conheço da apelação, com observação.
SILVIA ROCHA
Corregedora-Geral da Justiça
Relatora.
(DJe de 26.10.2026 – TJSP)