CSM|SP: Registro de imóveis – Dúvida prejudicada – Análise das exigências para orientar futura prenotação – Carta de arrematação – Título judicial que se sujeita à qualificação registral – Modo derivado de aquisição da propriedade – Desqualificação por inobservância ao princípio da continuidade – Apelação não conhecida, com observações.
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1014776-04.2025.8.26.0554, da Comarca de Santo André, em que são apelantes V. J. e M. A. S. J., é apelado PRIMEIRO OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE SANTO ANDRÉ.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Não conheceram do recurso, com observações V.U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 23 de setembro de 2026.
SILVIA ROCHA
Corregedora Geral da Justiça e Relatora
Apelação Cível nº 1014776-04.2025.8.26.0554
Apelantes: V. J. e M. A. S. J.
Apelado: Primeiro Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Santo André
Comarca: Santo André
Voto nº 39.937 Registro de imóveis – Dúvida prejudicada – Análise das exigências para orientar futura prenotação – Carta de arrematação – Título judicial que se sujeita à qualificação registral – Modo derivado de aquisição da propriedade – Desqualificação por inobservância ao princípio da continuidade – Apelação não conhecida, com observações.
Cuida-se de apelação interposta por V. J. e M. A. S. J., contra a r. sentença de fls. 1199/1202, que julgou procedente a dúvida e manteve a recusa do 1º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Santo André, em registrar a carta de arrematação extraída dos autos do Processo n.º 0014621-28.2019.8.26.0554, que tramitou perante a 3ª Vara da Família e das Sucessões da mencionada Comarca.
Alegam os recorrentes, em suma, que a arrematação em hasta pública constitui forma originária de aquisição da propriedade e que, nessa modalidade, há ruptura do vínculo jurídico com o proprietário anterior, adquirindo o arrematante o imóvel livre de ônus ou vícios pretéritos, dispensada a prévia regularização da cadeia dominial em nome do executado para ingresso do título. Invocaram precedentes do Col. Superior Tribunal de Justiça, em especial o Tema Repetitivo n.º 1.134 (REsp 1.931.157/SP), que reconhecem a arrematação judicial como forma originária de aquisição da propriedade.
A Procuradoria de Justiça opina pelo não provimento do recurso (fls. 1235/1239).
É o relatório.
O recurso de apelação não pode ser conhecido, já que a dúvida está prejudicada.
A nota devolutiva apresentada no caso formulou as seguintes exigências (fls. 1091/1093, abreviações nossas):
“Novamente, as exigências feitas não foram cumpridas na íntegra (Prenotações 562.730 e 565.092), permanecendo o que segue:
Ressalta-se que, conforme reiteradas decisões do E. Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, a arrematação é modo derivado de aquisição da propriedade, por isso, sujeita aos regramentos e princípios registrários, dentre eles o da continuidade (CSMSP. Apelação Cível nº. 1009832-65.2014.8.26.0223, Corregedor Geral da Justiça e Relator Desembargador: Manoel de Queiroz Pereira Calças. Data de Julgamento: 30/09/2016. Data da Publicação: 11/10/2016).
(…) Trata-se de Cumprimento de Sentença requerido nos autos da ação de Reconhecimento e Dissolução por G. N. B., solteira, em face de M. A. M., divorciado, onde ocorreu a arrematação dos direitos sobre o imóvel objeto da Matrícula 98.913 deste Oficial de Registro de Imóveis.
Ocorre que, verifica-se da Matrícula 98.913 que figura como proprietária JCR CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA., não tendo sido regularizada a transmissão/aquisição dos direitos sobre o referido imóvel. Assim, em observância ao princípio da continuidade registrária (artigos 195 e 237, da Lei nº. 6.015/1973; item 47, do Capítulo XX, das NSCGJ), PRIMEIRO deverá ser providenciado o registro do título aquisitivo dos direitos de compromissário comprador arrematados, prenotando separadamente o título, no original, para qualificação e registro.
Posteriormente, também em observância ao princípio da continuidade registrária (artigos 195 e 237, da Lei nº. 6.015/1973; item 47, do Capítulo XX, das NSCGJ), tendo em vista a anotação na sentença proferida na ação de Reconhecimento e Dissolução (folha 25) que “tem-se que houve a comprovação, por parte do requerido, de que este bem pertence a ele e à sua ex-companheira, Sra. M. G. D. S., posto que adquirido antes do início da união”, poderá ser necessário a prenotação para qualificação e registro, da Carta de Sentença expedida nos autos do divórcio de M. A. M. e M. G. D. S., acompanhada de certidão de casamento com a averbação do divórcio, na via original ou cópia autenticada, e eventuais documentos do imposto devido, comprovando que os direitos sobre o referido imóvel ficou pertencendo exclusivamente a M. A. M.. (…) Por fim, a guia de ITBI nº. 527/2025 agora apresentada não está em formato PDF-A. Regularizar nos termos do Artigo 208 do Provimento 149 do CNJ.”
Contudo, ao oferecer sua impugnação (fls. 1094/1099), a parte recorrente opôs-se apenas contra a primeira exigência, deixando de questionar os demais óbices.
A jurisprudência deste C. Conselho Superior da Magistratura é tranquila no sentido de que a concordância, ainda que tácita, com qualquer das exigências feitas pelo Oficial ou o atendimento no curso da dúvida ou de recurso contra decisão nela proferida prejudica-a:
“A dúvida registrária não se presta para o exame parcial das exigências formuladas e não comporta o atendimento de exigência depois de sua suscitação, pois a qualificação do título é feita, integralmente, no momento em que é apresentado para registro. Admitir o atendimento de exigência no curso do procedimento da dúvida teria como efeito a indevida prorrogação do prazo de validade da prenotação e, em consequência, impossibilitaria o registro de eventuais outros títulos representativos de direitos reais contraditórios que forem apresentados no mesmo período. Em razão disso, a aquiescência do apelante com uma das exigências formuladas prejudica a apreciação das demais matérias que se tornaram controvertidas. Neste sentido decidiu este Colendo Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível n.º 60.460.0/8, da Comarca de Santos, em que foi relator o Desembargador Sérgio Augusto Nigro Conceição, e na Apelação Cível n.º 81.685-0/8, da Comarca de Batatais, em que foi relator o Desembargador Luís de Macedo” (Apelação Cível n.º 220.6/6-00).
Nada impede, porém, que se analisem as exigências, apenas para orientação de futura prenotação.
De fato, a dúvida seria procedente.
Trata-se de registro de carta de arrematação relativa ao imóvel objeto da matrícula n.º 98.913, expedida pela 3ª Vara da Família e das Sucessões da Comarca de Santo André, extraída dos autos do processo n.º 0014621-28.2019.8.26.0554, cumprimento de sentença requerido na ação de reconhecimento e dissolução de união estável por G. N. B. em face de M. A. M.. O registro foi obstado, em primeiro lugar, por ofensa ao princípio da continuidade (arts. 195 e 237 da Lei n.º 6.015/73) porque não figura como proprietário do imóvel no fólio real M. A. M., mas sim a pessoa jurídica JCR CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA..
Pois bem.
De início, cumpre recordar que o título judicial também se submete à qualificação pelo Oficial, tal como dispõe o item 117 do Capítulo XX do Tomo II das Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça, cujo teor é o seguinte:
“117. Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais.”
Nesse sentido, convém destacar o seguinte trecho extraído de caso análogo:
“De início, saliente-se que a origem judicial do título não impede a sua qualificação nem implica desobediência, como está no item 117 do Capítulo XX do Tomo II das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça e, no mais, é lição corrente deste Conselho Superior da Magistratura (mencione- se, por brevidade, o decidido na Apelação Cível n.º 0003968-52.2014.8.26.0453, j. 25.2.2016). Observe-se, ademais, que in casu se trata, verdadeiramente, de título judicial (passível, portanto, de qualificação), e não de ordem judicial (hipótese em que cumprimento seria coativo e independeria do exame de legalidade próprio da atividade registral.” (Apelação Cível 1018352-48.2021.8.26.0100, Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, Relator Corregedor-Geral Desembargador Ricardo Anafe, data do julgamento: 14/12/2021 grifo não no original)”.
Este C. Conselho Superior da Magistratura tem decidido, inclusive, que a qualificação negativa não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial (TJSP; Apelação Cível 0003968-52.2014.8.26.0453;
Relator (a): Pereira Calças; Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Foro de Pirajuí – 1ª Vara; Data do Julgamento: 25/2/2016; Data de Registro: 13/4/2016).
Consta da matrícula n.º 98.913 ser titular de domínio do imóvel a pessoa jurídica JCR CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA..
O título cujo registro se pretende consiste na carta de arrematação extraída de processo judicial em que figurou como executado M. A. M.. Para o ingresso do título no fólio real, em obediência ao princípio da continuidade, M. A. M. deve ostentar a condição de proprietário ou titular de direitos inscritos.
Por força do princípio da continuidade, qualquer título de transmissão do imóvel só pode ter ingresso e dar causa a um registro stricto sensu se nele constarem, como afetados, referidos titulares de domínio.
Deve, pois, haver perfeito encadeamento entre as informações inscritas e as que se pretendem inscrever, o que não ocorre no caso telado.
A propósito, ensina Afrânio de Carvalho:
“O princípio da continuidade, que se apoia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram sempre a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente. Ao exigir que cada inscrição encontre sua procedência em outra anterior, que assegure a legitimidade da transmissão ou da oneração do direito, acaba por transformá-la no elo de uma corrente ininterrupta de assentos, cada um dos quais se liga ao seu antecedente, como o seu subseqüente a ele se ligará posteriormente. Graças a isso o Registro de Imóveis inspira confiança ao público” (Registro de Imóveis, 4ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1998, p. 253).
Ademais, a alienação forçada em processo judicial, diversamente do consignado pelos recorrentes, encerra transmissão derivada do direito de propriedade.
Não se desconhece que, em data relativamente recente, este C. Conselho Superior da Magistratura chegou a reconhecer que a arrematação/adjudicação constituía modo originário de aquisição da propriedade.
Contudo, tal entendimento acabou não prevalecendo, pois o fato de inexistir relação jurídica ou negocial entre o antigo proprietário e o adquirente (arrematante ou adjudicante) não é o quanto basta para afastar o reconhecimento de que há aquisição derivada da propriedade.
Como destaca Josué Modesto Passos:
“diz-se originária a aquisição que, em seu suporte fático, é independente da existência de um outro direito; derivada, a que pressupõe, em seu suporte fático, a existência do direito por adquirir. A inexistência de relação entre titulares, a distinção entre o conteúdo do direito anterior e o do direito adquirido originariamente, a extinção de restrições e limitações, tudo isso pode se passar, mas nada disso é da essência da aquisição originária”.[1] Diversos são os precedentes deste E. Conselho Superior da Magistratura no sentido da impossibilidade de registro de carta de arrematação ou de adjudicação quando o imóvel não se encontra em nome daqueles que figuraram no polo passivo da lide:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Carta de arrematação – Modo derivado de aquisição da propriedade – Observância do princípio da continuidade – Indispensável recolhimento do ITBI – Entendimento do Conselho Superior da Magistratura – Recurso não provido” (TJSP; Apelação Cível 1020648-60.2019.8.26.0602; Relator(a): Ricardo Ó Anafe (Corregedor-Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Data do Julgamento: 28/4/2020;
Data de Registro: 14/5/2020).
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida – Carta de arrematação – Qualificação obrigatória dos títulos judiciais – Propriedade do imóvel registrada em nome do executado e de terceira, em regime de condomínio – Ausência de participação do condômino na ação executiva ou decisão judicial determinando a eficácia da arrematação em relação à sua parcela da propriedade – Ofensa ao princípio da continuidade – Origem do débito em obrigação propter rem que não afasta a incidência do princípio e, consequentemente, o impedimento ao registro – Dúvida procedente – Recurso não provido” (TJSP; Apelação Cível 1007324-58.2017.8.26.0477; Relator(a): Ricardo Anafe (Corregedor-Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Data do Julgamento: 3/3/2020; Data de Registro: 10/3/2020).
Ultrapassado este ponto, também subsistem os demais óbices apontados pelo Oficial.
De fato, constou da sentença proferida nos autos da ação de reconhecimento e dissolução anotação no sentido de que “tem-se que houve a comprovação, por parte do requerido, de que este bem pertence a ele e à sua ex-companheira, Sra. M. G. D. S., posto que adquirido antes do início da união” (fls. 22).
Além disso, às fls. 111/125 destes autos consta a juntada do compromisso particular de promessa de venda e compra de imóvel firmado entre a vendedora JCR CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. e M. A. M. e M. G. D. S., razão pela qual merece guarida a exigência da apresentação da Carta de Sentença expedida nos autos do divórcio de M. A. M. e M. G. D. S., acompanhada de certidão de casamento com a averbação do divórcio, comprovando-se que os direitos sobre o referido imóvel ficaram pertencendo com exclusividade a M. A. M., em observância ao princípio da continuidade registrária (artigos 195 e 237, da Lei n.º 6.015/1973; item 47, do Capítulo XX, das NSCGJ).
Finalmente, a guia de ITBI n.º 527/2025 deverá ser apresentada em formato PDF-A nos moldes do artigo 208 do Provimento n.º 149 do CNJ.
Ante o exposto, não conheço do recurso de apelação já que prejudicada a dúvida, com observações.
SILVIA ROCHA
Corregedora Geral da Justiça e Relatora
NOTA:
[1] PASSOS, Josué Modesto. A arrematação no registro de imóveis: continuidade do registro e natureza da aquisição. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2014, p. 111 e 112.
(DJe de 28.09.2026 – TJSP)