CSM|SP: Recurso de apelação – Dúvida – Direito registral – Registro de imóveis – Registro de instrumento particular de cessão de direitos apresentado em cópia – Ausência de prévio registro do título aquisitivo em nome do cedente – Ofensa ao princípio da continuidade registral – Inobservância do art. 221 da Lei n. 6.015/1973 – Não provimento do recurso.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1002342-50.2026.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante D. R. J., é apelado 5º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 23 de setembro de 2026.

SILVIA ROCHA

Corregedora Geral da Justiça e Relatora

Apelação Cível nº 1002342-50.2026.8.26.0100

Apelante: D. R. J.

Apelado: 5º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital

Comarca: São Paulo

Voto nº 39.946 Recurso de apelação – Dúvida – Direito registral – Registro de imóveis – Registro de instrumento particular de cessão de direitos apresentado em cópia – Ausência de prévio registro do título aquisitivo em nome do cedente – Ofensa ao princípio da continuidade registral – Inobservância do art. 221 da Lei n. 6.015/1973 – Não provimento do recurso.

1. O princípio da continuidade registral, previsto nos arts. 195 e 237 da Lei n. 6.015/1973, exige que o encadeamento subjetivo e objetivo dos atos registrais seja ininterrupto, de modo que cada nova inscrição se apoie na anterior. A matrícula deve conter uma cadeia de nexos formais que exprima a vinculação ininterrupta entre os consecutivos legitimados registrais e seus sucessores, de modo que a série de inscrições reflita, sem intermitência, o histórico jurídico do imóvel. Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exige a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja sua natureza, para manutenção da continuidade do registro (NSCGJ, Capítulo XX, item 47).

2. O art. 221 da Lei n. 6.015/1973 lista taxativamente os títulos admitidos a registro e exige sua apresentação em via original. A cópia constitui mero documento, apta a servir de prova do conteúdo do título, mas não se substitui ao título original, essencial à verificação da autenticidade e ao registro.

3. No caso concreto, o cedente do título de cessão de direitos cujo registro se pretende não figura na matrícula do imóvel, nem como proprietário, nem como titular de outro direito real, de modo que o registro importaria quebra da cadeia registral. Verifica-se, ainda, que o título foi apresentado em cópia, e não em via original, o que também obsta o registro pretendido.

4. Não provimento do recurso.

Cuida-se de recurso de apelação interposto por D. R. J. contra sentença proferida pelo Juízo Corregedor Permanente do 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, que julgou procedente a dúvida e manteve óbice ao registro de carta de arrematação do imóvel matriculado sob o n. 15.302. Nas razões recursais (fls. 803-892), a parte apelante aduz, em suma, que: i) é nula a certificação do trânsito em julgado e o oficial registrador não respeitou os prazos para suscitação de dúvida, de modo que o recurso de apelação é tempestivo; ii) o oficial registrador selecionou apenas alguns documentos para instruir o processo de dúvida; v) deveria ter sido deferido o requerimento de juntada aos autos da carta de arrematação; vi) as exigências da nota devolutiva são insuperáveis por dependerem de atuação de terceiro; vii) a exequente notificou extrajudicialmente a titular de domínio, que tinha ciência do leilão do bem, conforme comprovam os documentos juntados em embargos de declaração. Requer a conversão do feito em diligência para correção da certificação do trânsito em julgado e juntada da integralidade dos documentos apresentados ao oficial e, no mérito, a reforma da sentença, para julgar improcedente a dúvida.

A Procuradoria de Justiça manifestou-se às fls. 1.091-1.094 pelo não provimento do recurso. Recurso tempestivo.

É o relatório.

Preambularmente, quanto à nulidade da certidão de trânsito em julgado e tempestividade do recurso de apelação, já houve saneamento pela decisão de fls. 1.071-1.072, em que foi identificada a falha, de caráter pontual, sem a identificação de recorrência ou negligência aptas a justificar a apuração de infração disciplinar.

Com efeito, não há notícia de outros casos de erros na certificação de trânsito em julgado vinculados à mencionada unidade judicial. Nada a determinar quanto ao ponto.

O requerimento de conversão do feito em diligência, para juntada de documentos que acompanharam a prenotação, mas não foram anexados ao processo de dúvida, deve ser indeferido, pois a documentação juntada ao feito é suficiente para a resolução do mérito, nos termos da fundamentação a seguir.

A controvérsia recursal cinge-se, em resumo, à correção dos óbices ao registro do título objeto da prenotação n. 421.075, quais sejam, (i) impossibilidade de registro com base em cópia do título e (ii) impossibilidade de registro de cessão de direitos sem o prévio registro de título aquisitivo de direitos em favor do cedente.

Compulsando os autos, verifica-se que o interessado apresentou três títulos para registro, os quais geraram três prenotações:

(i) prenotação n. 421.075 (fls. 146): instrumento particular de cessão de direitos e obrigações, com sub-rogação de dívida, datado de 30.05.1974 (fls. 5-20).

(ii) prenotação n. 421.076 (fls. 149): escritura pública de inventário e partilha dos bens deixados por M. G. D. A. a seus herdeiros.

(iii) prenotação n. 421.084 (fls. 152): carta de arrematação em favor da pessoa jurídica administrada pelo apelante.

A presente dúvida tem por objeto tão somente a primeira prenotação (n. 421.075), a qual, portanto, não terá por objeto os títulos subsequentemente apresentados e objeto de prenotações diversas, não apreciadas na nota devolutiva que ensejou a suscitação da presente dúvida.

Verifica-se que, no caso, o apelante apresentou os três títulos simultaneamente a registro, os quais foram organizados protocolizados em três prenotações distintas, com o fim de respeitar a continuidade da cadeia registral e evitar análises contraditórias.

No ponto, conforme bem pontuado pela Juíza sentenciante, tal procedimento está alinhado ao disposto no art. 182 da Lei n. 6.015/1973, bem como ao subitem 24.2 do Capítulo XX das NSCGJ, o qual dispõe que “[a] cada título corresponderá um número de ordem do protocolo, independentemente da quantidade de atos que gerar. Após cada apontamento será traçada uma linha horizontal, separando-o do seguinte”.

Quanto à organização da documentação apresentada, não se verifica nenhum prejuízo ao exame da prenotação objeto desta dúvida (n. 421.075), notadamente porque o registro foi condicionado à apresentação de (i) instrumento de promessa de compra e venda que haveria sido celebrada antes da cessão de direitos cujo registro é pretendido e de (ii) via original do próprio título de cessão de direitos cujo registro é pretendido. Nenhum desses títulos, porém, acompanhou as demais prenotações, segundo o que narra o próprio apelante. Logo, nenhum prejuízo decorreu da organização dos documentos promovida pelo oficial.

Uma vez feitos tais esclarecimentos, vale notar que o registro do instrumento particular de cessão de direitos objeto da prenotação n. 421.075 foi negado em razão das seguintes exigências não atendidas pelo interessado: (i) prévio registro do título aquisitivo de direitos em favor da cedente, por força do princípio da continuidade registral;(ii) apresentação do título original, e não mera cópia simples, conforme se extrai da nota devolutiva de fls. 45-46, proferida nos seguintes termos:

Requisitos 1. Registrar o título aquisitivo.

Conforme a matrícula n. 15.302, aberta em 05/01/1978, a propriedade do imóvel consta em nome de Transcontinental Empreendimentos Imobiliários Ltda. Assim, é necessário o registro prévio do título aquisitivo da transmitente/cedente, para observância do princípio da continuidade registrária, conforme artigos 195 e 237 da Lei n. 6.015/73.

2. Apresentar o título original para ingresso no registro.

O título apresentado está em cópia, o que impede seu ingresso no Registro de Imóveis, ainda que autenticada. As decisões (Apelações Cíveis n. 30.728-0, 38.441-0, 43.728-0, 45.179-0, 47.898-0, 49.279-0, 50.120-0, 51.709, 37.522-0/8 e 67.471.0/9-00, todas do Conselho Superior da Magistratura) indicam que a cópia constitui mero documento e não instrumento formal apto ao registro, conforme também decidido na Apelação Cível n. 94.420-0/0. Ressalta-se, ainda, que o artigo 221 da Lei n. 6.015/73 lista taxativamente os títulos admitidos a registro, não contemplando cópias.

Observação: Constam prenotados títulos contraditórios sob n. 421.076 e 421.084, que ainda serão objeto de exame.

Quanto ao primeiro óbice (violação da continuidade registral), conforme os artigos 195 e 237 da Lei n. 6.015/1973, que positivam o princípio da continuidade registral, o encadeamento subjetivo e objetivo dos atos registrais (em sentido amplo) deve ser ininterrupto, de modo que cada nova inscrição se apoie na anterior. A matrícula deve conter, pois, uma cadeia de nexos formais que exprimam a vinculação ininterrupta entre os consecutivos legitimados registrais e seus sucessores, de modo que a série de inscrições reflita, sem nenhuma intermitência, o histórico jurídico dos imóveis. Trata-se de exigência imprescindível para que ninguém transmita direitos de que não seja titular e de que, portanto, não possa dispor.

Por essa razão, consta do item 47 do Capítulo XX das NSCGJ que, “[s]e o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro, observando-se as exceções legais no que se refere às regularizações fundiárias”.

Nesse sentido:

(…) 1. O princípio da continuidade impede o registro de carta de arrematação sem o prévio registro do título de aquisição de propriedade em nome dos compromissários compradores. 2. A carta de arrematação é modo derivado de aquisição de propriedade, exigindo conformidade com o registro anterior. (…) (TJSP; Apelação Cível 1008478-97.2025.8.26.0100; Rel. Des. Francisco Loureiro (Corregedor-Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; j. 27.5.2025) REGISTRO DE IMÓVEIS. PROCEDIMENTO DE DÚVIDA. REGISTRO DE CARTA DE ARREMATAÇÃO. OFENSA AOS PRINCÍPIOS DA CONTINUIDADE REGISTRAL E ESPECIALIDADE OBJETIVA. AUSÊNCIA DE COINCIDÊNCIA ENTRE AS PESSOAS DOS EXECUTADOS E DOS TITULARES DE Ê Ó Í Ó Ú DOMÍNIO. DIVERGÊNCIA NA DESCRIÇÃO DO IMÓVEL NO TÍTULO E NO FÓLIO REAL. DÚVIDA MANTIDA. APELAÇÃO IMPROVIDA. (TJSP; Apelação Cível 0005122-77.2023.8.26.0037; Rel. Des. Francisco Loureiro (Corregedor- Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; j. 7.5.2024)

Na espécie, colhe-se da matrícula (fls. 47-53) que o imóvel arrematado é de propriedade de Transcontinental Empreendimentos Imobiliários Ltda. (sociedade empresária antes nominada Sul Brasileiro S.P. Crédito Imobiliário S/A e Paes de Barros S/A Crédito Imobiliário, cf. fls. 21 e 48).

O interessado pretende o registro na matrícula de instrumento particular de cessão de direitos e obrigações, com subrogação de dívida (cópia às fls. 5-20), datado de 30.5.1974, celebrado entre G. N. D. A. (cedente) e A. H. A. e M. G. D. A. (cessionários), no qual figurou como interveniente e anuente a Paes de Barros S/A Crédito Imobiliário. Esse é o título que o interessado pretende que seja registrado.

A documentação juntada aos autos indica que teria sido celebrado contrato de “promessa de cessão de direitos aquisitivos e compromisso de venda e compra” do referido imóvel entre Paes de Barros S/A Crédito Imobiliário (promitente vendedora) e G. N. D. A. (promissária compradora) em 3.6.1969, cujo instrumento não veio aos autos.

Tal contrato, todavia, nunca foi levado a registro. Assim, o imóvel continua sob a propriedade de Transcontinental Empreendimentos Imobiliários LTDA. A cedente dos direitos no título cujo registro é pretendido (G. N. D. A.) não figura na matrícula: não é proprietária, nem titular de nenhum outro direito real sobre o imóvel.

Em razão disso, o registro do título está mesmo obstado pelo princípio da continuidade registral, pois haveria quebra da cadeia ininterrupta entre os registros: o imóvel passaria da proprietária Transcontinental Empreendimentos Ltda. aos cessionários dos direitos de G. N. D. A. sem que houvesse o prévio registro do título translativo dos direitos de Transcontinental Empreendimentos Ltda. à cedente G. N. D. A.. A atuação do oficial, na espécie, alinha-se estreitamente ao disposto no item 47 do Capítulo XX das NSCGJ.

Quanto à necessária apresentação da via original do instrumento a ser registrado, o art. 221 da Lei n. 6.015/1973 somente admite a registro os títulos ali arrolados em sua forma original, a saber: (i) escrituras públicas, inclusive as lavradas em consulados brasileiros; (ii) escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e pelas testemunhas, com as firmas reconhecidas; (iii) atos autênticos de países estrangeiros, com força de instrumento público, legalizados e traduzidos na forma da lei, e registrados no cartório do Registro de Títulos e Documentos, assim como sentenças proferidas por tribunais estrangeiros após homologação pelo Supremo Tribunal Federal; (iv) cartas de sentença, formais de partilha, certidões e mandados extraídos de autos de processo; (v) contratos ou termos administrativos de programas de regularização fundiária e de programas habitacionais de interesse social, dispensado o reconhecimento de firma; e (vi) contratos ou termos administrativos no âmbito das desapropriações extrajudiciais.

A jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura é pacífica no sentido de que a ausência do título original constitui, por si só, óbice ao conhecimento da dúvida e, ademais, também do recurso dela decorrente, porquanto eventual improcedência resultaria no registro, que pressupõe, todavia, a qualificação do título original, e não de sua cópia.

Com efeito, a cópia pode ser usada como prova do conteúdo de um título, mas não se substitui ao título, que deve ser apresentado em sua via original, essencial para verificação da autenticidade e consequente registro. Nesse sentido:

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida julgada procedente – Escritura pública de compra e venda e cessão, retificada e ratificada por outra escritura – Outorgantes vendedores falecidos – Não apresentação do título original para protocolo – Dúvida prejudicada – Recurso não conhecido. (TJSP; Apelação Cível 1004656-53.2017.8.26.0271; Rel. Des. Pinheiro Franco (Corregedor-Geral); Conselho Superior da Magistratura; j. 18/07/2019) Penhor rural. Penhor agrícola. Cédula rural pignoratícia. Prazo – prorrogação trienal. Dúvida prejudicada título original cópia reprográfica. (TJSP, Apelação Cível 1.076-6/5, Rel. Des. Ruy Camilo, j. 5.5.2009) Ó REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida inversa – Origem judicial do título que não o isenta de qualificação – Ausência, todavia, de título original – Matéria prejudicial – Recurso não conhecido. (TJSP, Apelação Cível 1.188-6/6, Rel. Des. Reis Kuntz, j. 6.10.2009) Imprescindível, deveras, em situações como a presente, o exame material do próprio título original, não apenas para que se venha a ter certeza de sua autenticidade e regularidade, mas, ainda, para que, caso autorizado o registro, este possa efetivamente se concretizar. Do contrário, tal concretização dependeria de evento futuro e incerto, consistente na apresentação, ao registrador, daquele original faltante. Ou seja, este Conselho estaria a proferir decisão condicionada. (TJSP, Apelação Cível 43.728-0/7, Rel. Des. Sérgio Augusto Nigro Conceição, DOE 13.10.1998) A cópia constitui mero documento e não instrumento formal previsto como idôneo a ter acesso ao registro e tendo em vista uma reavaliação qualificativa do título, vedado o saneamento intercorrente das deficiências da documentação apresentada. (TJSP, Apelação Cível 33.624-0/4, Rel. Des. Márcio Bonilha, j. 12.9.1996).

Essa orientação foi reiterada em julgados recentes do Conselho Superior da Magistratura, que envolveram dúvida registral inversa em que só foi apresentada cópia reprográfica do título cujo registro era requerido: TJSP, Apelação Cível n. 1005690-76.2018.8.26.0320, Rel. Des. Pinheiro Franco, j. 14.3.2019; Apelação Cível n. 1043679-77.2017.8.26.0506, Rel. Des. Pinheiro Franco, j. 10.10.2019; e Apelação Cível n. 1013579-15.2017.8.26.0224, Rel. Des. Pinheiro Franco, j. 2.8.2018. Extrai-se da fundamentação, portanto, que assiste razão ao oficial registrador em obstar o registro do “instrumento particular de cessão de direitos e obrigações, com subrogação de dívida”, que foi apresentado em cópia (fls. 5-20).

Ademais, a apresentação do documento original, em que pese possa se tomar como dificultosa ao apelante, não se confunde com a impossibilidade absoluta e não possibilita que o oficial registrador se afaste das disposições legais.

Por tais razões, verifica-se que ambos os óbices devem subsistir, o que basta para a manutenção da nota devolutiva nos termos em que expedida.

Deste modo, à luz das considerações expostas, conclui-se que o óbice ao ato de registro pretendido se revela escorreito, razão pela qual deve ser ratificada a sentença proferida.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso.

SILVIA ROCHA

Corregedora Geral da Justiça e Relatora

(DJe de 28.09.2026 – TJSP)