CSM|SP: Registro de Imóveis – Adjudicação compulsória extrajudicial – Dúvida julgada procedente – Apelação não provida.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1002248-68.2026.8.26.0564, da Comarca de São Bernardo do Campo, em que são apelantes W. D. S. O. e A. S. D. S. O., é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE SÃO BERNARDO DO CAMPO.

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 23 de setembro de 2026.

SILVIA ROCHA

Corregedora Geral da Justiça e Relatora

Apelação Cível nº 1002248-68.2026.8.26.0564

Apelantes: W. D. S. O. e A. S. D. S. O.

Apelado: 2º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de São Bernardo do Campo

Comarca: São Bernardo do Campo

Voto nº 39.936

Registro de Imóveis – Adjudicação compulsória extrajudicial – Dúvida julgada procedente – Apelação não provida.

I. Caso em Exame 1. Apelação interposta contra sentença que manteve a recusa ao registro de adjudicação compulsória extrajudicial de vaga de garagem. Os apelantes alegam que a vaga é acessório do apartamento, ambos dados em garantia hipotecária, e que sua omissão na carta de arrematação expedida em favor da Caixa Econômica Federal foi um erro material.

II. Questão em Discussão 2. A questão em discussão consiste em determinar se a adjudicação compulsória extrajudicial pode ser utilizada para regularizar a situação registral da vaga de garagem, que não integrou a carta de arrematação, e os títulos posteriores.

III. Razões de Decidir 3. A adjudicação compulsória extrajudicial exige a demonstração do vínculo jurídico que legitima a aquisição pretendida, mediante apresentação de instrumento de promessa de compra e venda, cessão ou sucessão de direitos. 4. A vaga de garagem possui matrícula autônoma e individualizada, o que impõe a existência de título próprio para sua transmissão. 5. A ausência de menção à unidade autônoma na carta de arrematação que deu origem à cadeia aquisitiva dos apelantes não pode ser suprida pelo argumento de que o acessório segue o principal. 6. Estando a vaga de garagem ainda matriculada em nome da antiga proprietária, inviável a pretendida regularização da omissão ocorrida em procedimento expropriatório pretérito, sob pena de violação aos princípios da continuidade e da especialidade objetiva.

IV. Dispositivo e Tese 7. Apelação não provida. Tese de julgamento: 1. A adjudicação compulsória extrajudicial não pode ser utilizada para superar óbices relacionados aos princípios da inscrição e da continuidade registral. 2. A regularização da situação exige a obtenção de título apto a recompor a cadeia dominial, não sendo possível a transmissão da propriedade em favor dos apelantes por meio de procedimento fundado em pressupostos diversos daqueles estabelecidos pelo art. 216-B da Lei nº 6.015/73.

Legislação Citada: Lei nº 6.015/73, arts. 195 e 216-B.

Trata-se de apelação interposta por W. D. S. O. e A. S. D. S. O. contra a r. sentença proferida pela MM.ª Juíza Corregedora Permanente do 2º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de São Bernardo do Campo/SP, que julgou procedente a dúvida e manteve a recusa ao registro de adjudicação compulsória extrajudicial relativa ao imóvel matriculado sob nº 47.748 da referida serventia, correspondente à vaga de garagem nº 196 integrante do Condomínio Residencial Gold Village (fls. 170/172).

Alegam os apelantes, em síntese, que a vaga de garagem constitui acessório vinculado ao apartamento nº 34, objeto da matrícula nº 47.747, devendo seguir, pois, a destinação jurídica da unidade principal. Sustentam que ambos os imóveis integraram a mesma garantia hipotecária e que, por erro material, a vaga foi omitida da carta de arrematação expedida em favor da Caixa Econômica Federal. Entendem, assim, que o título aquisitivo relativo ao apartamento é suficiente para justificar a adjudicação compulsória da vaga de garagem e consequente regularização do imóvel junto ao fólio real (fls. 179/194).

A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 216/220).

É o relatório.

Apresentado pedido de adjudicação compulsória extrajudicial relativo à vaga de garagem objeto da matrícula nº 47.748, o Oficial recusou o ingresso do título, por não estarem preenchidos os requisitos trazidos pelo art. 216-B da Lei nº 6.015/73.

A adjudicação compulsória extrajudicial exige a demonstração do vínculo jurídico que legitima a aquisição pretendida, mediante apresentação de instrumento de promessa de compra e venda, cessão ou sucessão de direitos referente ao imóvel objeto do pedido. Não se trata de simples formalidade, mas, sim, de documento indispensável para demonstrar a origem do direito invocado e preservar a segurança da cadeia dominial.

No caso concreto, inexiste instrumento de promessa de compra e venda, cessão ou sucessão de direitos referente à vaga de garagem objeto da matrícula nº 47.748. Os próprios apelantes reconhecem que a vaga de garagem não integrou a carta de arrematação expedida em favor da Caixa Econômica Federal, circunstância que fez com que sua propriedade permanecesse registrada em nome de A. R. G. (fls. 15).

Como se vê, a pretensão deduzida nos autos não objetiva suprir a ausência de escritura definitiva decorrente de relação obrigacional regularmente constituída. Busca, em realidade, regularizar situação registral originada do fato de que a vaga de garagem não integrou a carta de arrematação e os títulos posteriores que compõem a cadeia aquisitiva dos apelantes.

No entanto, o procedimento disciplinado pelo art. 216-B da Lei de Registros Públicos não se presta a essa finalidade. A ausência de título aquisitivo relativo à vaga de garagem não pode ser suprida sob o fundamento de que o acessório segue o principal, sobretudo porque, na hipótese em análise, trata-se de vaga de garagem com matrícula autônoma.

É dizer, embora exista vinculação funcional entre o apartamento e a vaga de garagem, ela tem matrícula própria e individualizada. Uma vez individualizada no fólio real, a unidade adquire autonomia jurídica para fins registrais e sua transmissão depende de título próprio, com expressa referência ao bem alienado.

Tal conclusão não se altera pelo fato de que a vaga e o apartamento integraram a mesma garantia hipotecária, pois não é possível presumir a transferência da propriedade do imóvel que não constou da carta de arrematação nem dos títulos subsequentes.

A solução pretendida, pois, afronta o princípio da continuidade registral. A propósito, dispõe o art. 195 da Lei nº 6.015/73:

“Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.”

Na matrícula nº 47.748, A. R. G. ainda figura como titular de domínio da vaga de garagem. Não existe título demonstrando a transmissão da propriedade à Caixa Econômica Federal, tampouco desta a A. B. D. F. e, então, aos apelantes (fls. 149/150).

Como se vê, falta o indispensável encadeamento dos registros, lembrado por Afrânio de Carvalho:

“O princípio da continuidade, que se apoia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram sempre a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente. Ao exigir que cada inscrição encontre sua procedência em outra anterior, que assegure a legitimidade da transmissão ou da oneração do direito, acaba por transformá-la no elo de uma corrente ininterrupta de assentos, cada um dos quais se liga ao seu antecedente, como o seu subsequente a ele se ligará posteriormente. Graças a isso o Registro de Imóveis inspira confiança ao público”.

Não está atendido também o princípio da especialidade objetiva.

A matrícula nº 47.748 não foi mencionada na carta de arrematação, nem nos negócios jurídicos subsequentes que deram origem à titularidade transmitida aos apelantes em relação ao apartamento objeto da matrícula nº 47.747 (fls. 144/148). Logo, inexiste correspondência entre o imóvel, cuja adjudicação se pretende e os títulos apresentados como fundamento para a aquisição.

Por fim, a alegação de erro material ocorrido na arrematação não afasta o óbice registral.

A adjudicação compulsória extrajudicial não é instrumento destinado à correção de eventual omissão constante de carta de arrematação expedida em processo judicial. A regularização dessa situação exige a utilização da via adequada para obtenção do título apto a recompor a cadeia dominial, não sendo possível alcançar tal resultado por meio de procedimento fundado em pressupostos diversos daqueles estabelecidos pelo art. 216-B da Lei nº 6.015/73.

Nesse cenário, porque a adjudicação compulsória não pode ser utilizada como instrumento oblíquo para superar eventuais óbices relacionados aos princípios da inscrição e da continuidade registral, correta a qualificação negativa realizada pelo Oficial, mantida pela r. sentença proferida pela MMª Juíza Corregedora Permanente.

Diante do exposto, nego provimento à apelação.

SILVIA ROCHA Corregedora Geral da Justiça e Relatora

(DJe de 28.09.2026 – TJSP)