CSM|SP: Apelação – Registro de Imóveis – Usucapião na via extrajudicial – Impugnação apresentada por terceiro não confrontante, titular de direito real ou possuidor da área usucapienda – Contrato de parceria de natureza obrigacional, que não comprova posse nem copropriedade e que, ademais, está vencido – Alegação de comodato instruída com instrumento relativo a imóvel diverso – Inexistência de verdadeira lide possessória – Impugnação infundada (subitem 420.2 do Capítulo XX, Tomo II, das NSCGJ) – Prosseguimento na via administrativa – Sentença reformada – Recurso provido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1000124- 95.2026.8.26.0505, da Comarca de Ribeirão Pires, em que é apelante CAPITAL LOCAÇÃO E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA., são apelados R. M. F. e A. L. F..

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 23 de setembro de 2026. SILVIA ROCHA

Corregedora Geral da Justiça e Relatora

Apelação Cível nº 1000124-95.2026.8.26.0505

Apelante: Capital Locação e Incorporação de Imóveis Ltda.

Apelados: R. M. F. e A. L. F.

Comarca: Ribeirão Pires

Voto nº 39.935 Apelação – Registro de Imóveis – Usucapião na via extrajudicial – Impugnação apresentada por terceiro não confrontante, titular de direito real ou possuidor da área usucapienda – Contrato de parceria de natureza obrigacional, que não comprova posse nem copropriedade e que, ademais, está vencido – Alegação de comodato instruída com instrumento relativo a imóvel diverso – Inexistência de verdadeira lide possessória – Impugnação infundada (subitem 420.2 do Capítulo XX, Tomo II, das NSCGJ) – Prosseguimento na via administrativa – Sentença reformada – Recurso provido.

Trata-se de apelação interposta por Capital Locação e Incorporação de Imóveis Ltda. contra a r. sentença de fls. 95/97, integrada pela decisão de fls. 112/114, proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas da Comarca de Ribeirão Pires, que reconheceu a pertinência da impugnação apresentada por R. M. F., posteriormente acompanhada da manifestação de Abel Luís Fernandes, contra o pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião do imóvel situado na Rua João Galo, nº 37, Jardim Panorama, Ribeirão Pires/SP, com área de 10.854,39 m², oriundo da Transcrição nº 10.939 do 9º Oficial de Registro de Imóveis da Capital e prenotado sob nº 134.278, determinando o encerramento do procedimento, o cancelamento da prenotação e a remessa dos interessados às vias ordinárias.

A recorrente sustenta, em síntese, que, nos termos do artigo 216-A da Lei nº 6.015/1973 e do Provimento n. 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), somente estariam legitimados a se opor ao pedido os titulares de direitos reais registrados ou averbados sobre o imóvel usucapiendo ou sobre os imóveis confinantes, os confrontantes e os entes públicos, não sendo a impugnante, sob tal ótica, parte legítima para impugnar o pedido.

Requer, ao final, o provimento do recurso, com a reforma da r. sentença e o regular prosseguimento do procedimento de usucapião extrajudicial (fls. 123/127).

A Douta Procuradoria de Justiça opinou pela redistribuição do recurso ao Conselho Superior da Magistratura e, no mérito, pelo seu não provimento (fls. 145/148).

Por decisão de fl. 149, reconheceu-se a competência deste Conselho Superior da Magistratura, para julgamento do recurso, por versar a controvérsia sobre ato de registro em sentido estrito, determinando-se a redistribuição.

É o relatório.

Preliminarmente, cumpre anotar que, embora a parte recorrente tenha efetuado o recolhimento do valor de R$ 192,10, a título de preparo recursal (fls. 128/130), os recursos interpostos em procedimentos administrativos relativos à dúvida registral não se sujeitam a preparo, ante a ausência de previsão legal ou normativa para sua cobrança, pois nada consta das Leis Estaduais nºs 11.331/2002 e 11.608/2003. O recolhimento espontaneamente realizado não altera a natureza administrativa do procedimento nem faz surgir obrigação de pagamento inexistente, devendo eventual restituição ser postulada pela parte interessada na via própria.

No mais, o recurso comporta provimento.

Quando se trata de impugnação manifestada em procedimento extrajudicial de usucapião, nem o Oficial de Registro de Imóveis nem o Corregedor Permanente podem dirimir ou solucionar litígios, uma vez que nenhum deles está no exercício de jurisdição contenciosa. O julgamento da impugnação não se destina a compor lides.

Pelo contrário: tudo o que se pode fazer é verificar a existência da lide caso em que cessa a instância administrativa ou constatar que, a despeito da oposição do impugnante, verdadeira lide não há, mas tão somente aparência dela, o que autoriza o prosseguimento na instância administrativa. Este é o entendimento deste Conselho Superior da Magistratura, como se verifica do seguinte julgado: Registro de imóveis – Usucapião na via extrajudicial – Dúvida – Apelação – Impugnação infundada – Prosseguimento na via administrativa – Apelação a que se nega provimento. (CSM – Apelação Cível n. 1032941-74.2023.8.26.0100, de relatoria do Des. Fernando Antonio Torres Garcia, julgada em 05/12/2023).

Essa diretriz está bem delineada no subitem 420.2 do Capítulo XX do Tomo II das NSCGJ, que elenca os critérios autorizadores do reconhecimento da impugnação como infundada pelo registrador, circunstância indicativa da ausência de verdadeira lide. Assim, reputa-se infundada a insurgência quando esta: (i) versar sobre matéria já examinada e refutada em casos iguais pelo juízo competente; (ii) limitar-se a alegações genéricas de avanço de área, sem indicação de forma plausível e descritiva sobre onde e como ele ocorreria; (iii) não contiver exposição, ainda que sumária, dos motivos da discordância; ou (iv) ventilar matéria absolutamente estranha ao procedimento de usucapião.

Enquadrando-se a impugnação em quaisquer daquelas hipóteses, cabe ao registrador rejeitá-la de plano, por ato motivado, dando prosseguimento à usucapião, tal como ocorre no caso concreto, em que a impugnante não ostenta a condição de confrontante, titular de direito real ou possuidora da área usucapienda e não trouxe nenhum elemento apto a demonstrar vínculo jurídico ou fático com o imóvel objeto do procedimento.

Com efeito, o contrato de parceria invocado como fundamento da insurgência tem natureza estritamente obrigacional, sem conter cláusula que transfira, constitua ou reconheça posse direta ou indireta em favor da parte impugnante, tampouco evidencia o exercício dos poderes inerentes à posse (fls. 42/46). Soma-se a isso o fato de o ajuste, de vigência limitada a 36 meses a partir de 19/04/2022, estar vencido. Eventual controvérsia sobre corretagem ou parceria, se existente, haveria de ser deduzida em ação própria, no juízo competente, sendo matéria estranha ao procedimento de usucapião.

Tampouco socorre a impugnante a alegação de comodato. Embora o comodato, por afastar o animus domini, pudesse, em tese, ostentar relevância para a aferição do requisito possessório, é certo que nenhum instrumento comprobatório acompanhou a impugnação. E o contrato de comodato juntado apenas em grau de recurso refere-se a imóvel diverso, situado na Avenida Brasil nº 1.365 (fls. 72/79). A ausência de correlação entre o documento e o imóvel usucapiendo evidencia que a insurgência veiculou matéria estranha ao procedimento, subsumindo-se às hipóteses de impugnação infundada.

A alegação de suposta falsidade das declarações prestadas na ata notarial veio desacompanhada de qualquer prova apta a infirmar o conteúdo do instrumento público, não passando de afirmação genérica insuscetível de obstar a via administrativa.

Vê-se, pois, que a impugnante não demonstrou a existência de verdadeira lide possessória entre si e a requerente da usucapião. Sendo assim, tem-se por caracterizada mera aparência de lide, incapaz de obstar o prosseguimento do procedimento extrajudicial.

Ante o exposto, dou provimento ao recurso, para reformar a r. sentença, determinando o regular prosseguimento do procedimento extrajudicial de usucapião.

São Paulo, data registrada no sistema.

SILVIA ROCHA Corregedora Geral da Justiça e Relatora

(DJe de 28.09.2026 – TJSP)