1ª VRP|SP: Registro de Imóveis – Dúvida – Pretensão de ingresso de contrato particular de compra e venda de fração ideal de imóvel – Qualificação negativa – Pedido de averbação ou anotação – Inviabilidade – Título que retrata negócio jurídico definitivo de alienação, sujeitando-se a registro em sentido estrito – Exigência de escritura pública, nos termos do artigo 108 do Código Civil – Ofensa ao princípio da continuidade – Vendedora que não figura como proprietária tabular – Insuficiência dos documentos apresentados para comprovar a sucessão empresarial – Existência de ordens de indisponibilidade averbadas na matrícula – Necessidade de cancelamento prévio para o ingresso de alienação voluntária – Exigibilidade da comprovação de recolhimento do ITBI – Óbices registrais integralmente mantidos – Dúvida julgada procedente.
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1012436-57.2026.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Requerente: 6º Oficial de Registro de Imóveis da Capital
Requerido: C. M.
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad Vistos.
Trata-se de dúvida suscitada pelo 6º Oficial de Registro de Imóveis desta Capital a requerimento de C. M. em razão da negativa de averbação de contrato particular de compra e venda firmado em 02 de fevereiro de 2026, cujo objeto é a fração ideal de 15% do imóvel matriculado sob n. 42.170 perante aquela serventia (prenotação n. 923.968).
O Oficial informa que o título foi apresentado em 10 de junho de 2026, instruído com requerimento pela averbação do instrumento particular, sendo devolvido em 18 de junho com exigências; que o contrato apresentado não constitui título hábil a registro, sendo necessária formalização por escritura pública e comprovação de recolhimento do ITBI; que é necessária comprovação da sucessão societária entre a proprietária tabular e a sociedade alienante, além de cancelamento prévio das indisponibilidades existentes em nome da proprietária tabular; que o título foi reapresentado em 23 de junho, com requerimento pela “anotação” da venda da fração ideal, a qual não dependeria de escritura pública nem de recolhimento do ITBI ou de cancelamento das indisponibilidades por não representar transferência da propriedade, mas apenas direitos aquisitivos; que a conclusão foi pela manutenção integral das exigências, expedindo-se nota de devolução em 26 de junho; que, ainda no prazo de vigência da prenotação, o interessado reapresentou o título acompanhado de requerimento de reconsideração ou suscitação de dúvida; que o interessado alega a possível interpretação do contrato como instrumento de cessão de direitos decorrentes de compromisso de compra e venda ou como compromisso particular de compra e venda, sem incidência de ITBI por inexistir transferência da propriedade; que a sucessão empresarial da proprietária tabular foi comprovada mediante apresentação de escritura anexada ao requerimento.
O Oficial alega que a qualificação jurídica do título não decorre da nomenclatura utilizada ou da modalidade de registro pretendida, mas do conteúdo efetivo do negócio formalizado, sendo indispensável escritura pública conforme orientação jurisprudencial; que o instrumento não contém obrigação de celebração futura de contrato definitivo; que o preço foi integralmente quitado; que a alienação depende da comprovação do recolhimento tributário; que a certidão apresentada não comprova a sucessão empresarial da proprietária tabular; que o registro não é possível em virtude das averbações de indisponibilidade; que constatou ordens de cancelamento das indisponibilidades, de modo que o afastamento do óbice depende apenas de solicitação do interessado e recolhimento dos respectivos emolumentos; que não foram depositados emolumentos prévios, de modo que eventual registro dependerá de regularização.
Documentos vieram às fls. 08/77.
O prazo para impugnação nestes autos decorreu in albis (fl. 78).
O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida, com manutenção dos óbices (fls. 82/86).
É o relatório. Fundamento e Decido.
Primeiramente, vale observar que, embora a parte tenha apresentado requerimentos sucessivos pela averbação e pela “anotação” do título na matrícula do imóvel (fls. 27 e 57/58), sustentando que o instrumento não é apto para a transmissão da propriedade plena, embora gere direito real de aquisição, “podendo ser levado a registro apenas para garantir o direito por ele cedido” (fls. 13/15), a pretensão envolve, em verdade, ato de registro em sentido estrito (transferência de direitos reais sobre o imóvel).
Em segundo lugar, é importante ressaltar que o Oficial, titular ou interino, dispõe de autonomia no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (art. 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.
Esta conclusão se reforça pelo disposto no item 117 do Cap. XX das NSCGJ:
“Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os a lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais“.
No mérito, os óbices devem ser mantidos. Vejamos os motivos.
A parte interessada pretende que o contrato particular de compra e venda copiado às fls. 23/26 ingresse na matrícula n.42.170 do 6º Registro de Imóveis da Capital a fim de assegurar seu direito real de aquisição do imóvel.
Trata-se de documento intitulado “Contrato Particular de Compra e Venda de Imóvel”, o qual foi firmado em 02 de fevereiro de 2026. Por meio dele, Santa Tereza Imobiliária e Construtora Ltda vendeu a C. M. o percentual de quinze por cento do imóvel da matrícula n. 42.170 do 6º RI.
A cláusula segunda informa que o preço avençado foi pago em data anterior à assinatura do contrato, dando a vendedora plena quitação e, pela cláusula terceira, o comprador foi imediatamente imitido na posse do bem, em condomínio com a vendedora.
As cláusulas quinta e sexta informam a irrevogabilidade e a irretratabilidade do negócio, autorizando o Oficial a proceder ao registro a pedido do comprador.
Entretanto, a matrícula do imóvel indica a empresa Sulevan Consultoria de Imóveis Ltda como proprietária tabular (fls. 73/76), de modo que o primeiro obstáculo a qualquer ato registral envolvendo o título apresentado é a regularização do domínio em nome da vendedora.
Por força do princípio da continuidade, qualquer título de transmissão da propriedade ou de direitos reais sobre o bem só pode ter ingresso se nele constar, como afetado, o titular dos respectivos direitos.
Em outras palavras, deve haver perfeito encadeamento entre as informações inscritas e as que se pretendem inscrever, o que, a princípio, não ocorre no caso em análise.
A propósito:
“O princípio da continuidade, que se apoia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram sempre a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente. Ao exigir que cada inscrição encontre sua procedência em outra anterior, que assegure a legitimidade da transmissão ou da oneração do direito, acaba por transformá-la no elo de uma corrente ininterrupta de assentos, cada um dos quais se liga ao seu antecedente, como o seu subsequente a ele se ligará posteriormente. Graças a isso o Registro de Imóveis inspira confiança ao frânio de Carvalho, Registro de Imóveis, 4ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1998, p. 253).
No mesmo sentido, a jurisprudência (destaques nossos):
“APELAÇÃO. DÚVIDA INVERSA. REGISTRO DE IMÓVEIS. Qualificação de título judicial. Adjudicação compulsória. Carta de sentença sujeita ao exame de legalidade e ao dever de observância dos princípios que regem os registros públicos. Inexistência de ingresso automático no fólio real. Ausência de correspondência subjetiva entre o título e a cadeia dominial. Eficácia da coisa julgada que não alcança terceiros estranhos à lide. Óbice mantido. Recurso não provido” (TJSP; Apelação Cível 1116276-20.2025.8.26.0100; Relator (a): Silvia Rocha (Corregedora Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro Central Cível – 1ª Vara de Registros Públicos; Data do Julgamento: 24/04/2026; Data de Registro: 24/04/2026).
“REGISTO DE IMÓVEIS – Contrato particular de compra e venda – Valor atribuído ao bem negociado que dispensa escritura pública (artigo 108 do Código Civil) – Ingresso no fólio real obstado por violação ao princípio da continuidade – Vendedor que figura como compromissário comprador no ofício imobiliário, não como titular do domínio – O título de transmissão do imóvel só pode ter ingresso e dar causa a um registro ‘stricto sensu’ se nele constarem, como afetados, os titulares dominiais – Dever do Oficial de fiscalizar o recolhimento dos impostos devidos por força dos atos que lhe forem apresentados em razão do ofício – Dúvida procedente – Apelação a que se nega provimento” (TJSP; Apelação Cível 1015117-03.2021.8.26.0576; Relator (a): Fernando Torres Garcia(Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de São José do Rio Preto – 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 04/07/2022; Data de Registro: 08/07/2022).
Tais entendimentos são reflexo da regra dos artigos 195 e 237 da Lei n. 6.015/73:
“Art. 195 – Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.
(…) Art. 237 Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro”.
Para atender essa exigência, a parte apresentou cópias do contrato social da vendedora e escritura de conferência de bens (fls. 16/20, 30/49 e 67/71), os quais não comprovam adequadamente a sucessão empresarial para fins de registro.
A escritura de fls. 16/17 e 67/68 apenas menciona que a Imobiliária Santa Tereza S/C Ltda é sucessora da Sulevan Consultoria de Imóveis Ltda; o instrumento particular de fls. 30/39 se refere a alteração contratual da Imobiliária Santa Tereza, informando o aumento de seu capital social “com o aproveitamento da incorporação do capital social da empresa SULEVAN CONSULTORIA DE IMÓVEIS LIMITADA, conforme instrumento particular devidamente registrado”; o contrato social de fls. 18/20, 40/49 e 69/71 se refere exclusivamente à vendedora.
Não foram apresentados documentos oficiais relativos às alterações sociais da empresa Sulevan Consultoria de Imóveis Ltda, que figura como proprietária tabular, demonstrando que a pessoa jurídica foi extinta por incorporação pela vendedora Santa Tereza Imobiliária e Construtora Ltda. Sem a averbação para atualizar a identificação da proprietária tabular, que teria passado por transformação social, não se pode admitir o ingresso de título sem correspondência com a cadeia dominial.
Também se verifica que existem ordens de indisponibilidade de bens averbadas na matrícula (Av.7, Av.8 e Av.9, fls.75/76), cujo cancelamento é indispensável para viabilizar o ingresso de títulos translativos voluntários conforme pacífica jurisprudência do C. Conselho Superior da Magistratura.
O princípio tempus regit actum e a prioridade registrária conduzem ao desfecho de que a indisponibilidade, uma vez inscrita, prevalece até o seu cancelamento, obstando o ingresso de atos de disposição dela dependentes (Apelação n. 115-6/7, rel. José Mário Antonio Cardinale; Apelação n. 777-6/7, rel. Des. Ruy Camilo; Apelação n. 530-6/0, rel. Des. Gilberto Passos Freitas, e Apelação n. 0004535-52.2011.8.26.0562, rel. Des. José Renato Nalini).
No mesmo sentido:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA JULGADA – PROCEDENTE FORMAL DE PARTILHA – INDISPONIBILIDADE DE BENS – RENÚNCIA TRANSLATIVA FEITA POR HERDEIRO CONTRA O QUAL PESAVAM INDISPONIBILIDADES DECORRENTES DE ORDENS JURISDICIONAIS – DOAÇÃO DE SUA COTA PARTE NO IMÓVEL OBJETO DA PARTILHA EM FAVOR DE OUTRA HERDEIRA – ALIENAÇÃO VOLUNTÁRIA QUE NÃO PODE SER LEVADA A REGISTRO ATÉ QUE SEJAM CANCELADAS AS ORDENS DE INDISPONIBILIDADE – ÓBICE MANTIDO – APELAÇÃO NÃO PROVIDA” (CSM; Apelação n. 1045543-61.2022.8.26.0576; Relator Fernando Torres Garcia; j. 31/08/2023).
“REGISTRO DE IMÓVEIS. ESCRITURA PÚBLICA DE INVENTÁRIO E ADJUDICAÇÃO. ORDEM DE INDISPONIBILIDADE QUE OBSTA O REGISTRO DA ALIENAÇÃO VOLUNTÁRIA. PRINCÍPIO DA INSCRIÇÃO. ÓBICE MANTIDO. DÚVIDA PROCEDENTE. APELAÇÃO IMPROVIDA” (CSM; Apelação n. 1024407-10.2024.8.26.0100; Relator Eduardo Francisco Loureiro; j. 06/08/2024).
Note-se que contrato de compromisso de compra e venda também configura alienação voluntária exigindo cancelamento prévio da ordem de indisponibilidade (destaques nossos):
“REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA – CARTA DE SENTENÇA EXTRAÍDA DE AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – INDISPONIBILIDADE JUDICIALMENTE DECRETADA SOBRE O PATRIMÔNIO DA VENDEDORA – ÓBICE EXISTENTE AO TEMPO DA PRENOTAÇÃO – IRRELEVÂNCIA, NESTE CASO, DA DATA DA CELEBRAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO – INAPLICABILIDADE, NO CASO, DAS REGRAS QUE PERMITEM A INSCRIÇÃO DE ATOS COATIVOS – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA QUE CONFIGURA ALIENAÇÃO VOLUNTÁRIA – ÓBICE MANTIDO – APELAÇÃO A QUE SE NEGA PROVIMENTO” (TJSP; Apelação Cível 1008790-78.2022.8.26.0100; Relator (a): Fernando Torres Garcia (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro Central Cível – 1ª Vara de Registros Públicos; Data do Julgamento: 12/12/2022; Data de Registro: 14/12/2022).
Portanto, a exigência pelo cancelamento prévio das indisponibilidades alinha-se à orientação jurisprudencial e normativa.
O Oficial informa que o cancelamento já foi autorizado junto à plataforma da Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB), bastando, portanto, requerimento próprio e recolhimento dos respectivos emolumentos nos termos do Provimento CNJ n. 149/2023:
“Art. 320-D. Cadastrada na CNIB a autorização de cancelamento da ordem de indisponibilidade, o Oficial de Registro de Imóveis fica obrigado a averbar o seu cancelamento, independentemente de mandado judicial, desde que pagos os emolumentos, quando cabíveis”.
O principal impedimento, contudo, decorre da inaptidão do título para registro, pois retrata negócio jurídico de compra e venda de imóvel, cuja validade depende essencialmente da lavratura de escritura pública, como exige o artigo 108 do Código Civil:
“Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”.
É certo que o artigo 1.417 do Código Civil admite a celebração de promessa de compra e venda por instrumento particular, mas o conteúdo do título apresentado revela compra e venda definitiva, com quitação integral do preço anteriormente à formalização do instrumento e autorização imediata para o registro da transmissão.
Apenas quando o conteúdo do instrumento demonstrar que se trata de contrato preliminar, com obrigação de futura outorga de escritura, é possível o registro como compromisso de compra e venda.
Nesse sentido é a jurisprudência do C. Conselho Superior da Magistratura indicada pelo Oficial (fl.04):
“REGISTRO DE IMÓVEIS – CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA – TERMOS DO CONTRATO QUE DEIXAM CLARA A EXISTÊNCIA DE COMPRA E VENDA – CONSENSO SOBRE A COISA, O PREÇO E O CONSENTIMENTO – VALOR ATRIBUÍDO AO BEM NEGOCIADO SUPERIOR A 30 SALÁRIOS MÍNIMOS – ESCRITURA PÚBLICA OBRIGATÓRIA, NOS TERMOS DO ARTIGO 108 DO CÓDIGO CIVIL – EXIGÊNCIA MANTIDA – APELAÇÃO A QUE SE NEGA PROVIMENTO” (TJSP; Apelação Cível 1099293-Ó 82.2021.8.26.0100; Relator (a): Fernando Torres Garcia(Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Data do Julgamento: 29/07/2022; Data de Registro: 05/08/2022).
No mesmo sentido:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida inversa julgada procedente – Instrumento particular de compra e venda – Pretensão de ingresso no fólio real como compromisso de compra e venda – Termos do contrato que deixam clara a existência de contrato de compra e venda – Consenso válido sobre a coisa, o preço e as condições do negócio – Imóvel negociado de valor superior a trinta salários mínimos – Escritura pública obrigatória, nos termos do art. 108 do Código Civil – Inobservância do princípio da especialidade objetiva por ausência da descrição do imóvel rural a contento – Inteligência do disposto no art. 2º, “caput”, da Lei 7.433/1985 c.c. art. 225, §§1º e 2º, da Lei 6.015/1973 – Inobservância do princípio da especialidade subjetiva pela ausência de outorga da esposa do vendedor, com quem é casado pelo regime da comunhão universal de bens – Observância do art. 1.647, I, do CC – Rasura no número do CPF que, no caso, não justificava o óbice – Vontade das partes que não estaria por isso comprometida – Número que poderia ser aferido de outro modo – Mantidas todas as demais exigências – Recurso desprovido” (TJSP; Apelação Cível 1001138-63.2021.8.26.0417; Relator (a): Fernando Torres Garcia(Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Paraguaçu Paulista – 2ª Vara; Data do Julgamento: 31/05/2022; Data de Registro: 06/06/2022).
Observe-se que o sistema matricial inaugurado com a Lei n. 6.015/1973 prevê apenas dois tipos de inscrições no Registro de Imóveis: o registro em sentido estrito, relativo a atos translativos de direitos reais arrolados no rol taxativo do artigo 167, I, e a averbação, relativa a outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro ou repercutam nos direitos relativos ao imóvel, conforme hipóteses previstas no artigo 167, II e no artigo 246.
Não se desconhece que a jurisprudência, mesmo antes da Lei n. 14.382/2022, que alterou a redação do artigo 246 da Lei n. 6.015/73, vem ampliando as hipóteses nas quais a averbação enunciativa é possível, como nos casos de contaminação do solo por substâncias tóxicas e perigosas (Processo CG n.167/2005, Rel. Des. Gilberto Passos de Freitas, j. em 02/05/2006); tombamento provisório de bens imóveis e restrições relativas a imóveis situados na vizinhança de bens tombados (Processo CG n.1.029/2006, Rel. Des. Gilberto Passos de Freitas, j. em 08/11/2007); área de proteção da fonte em lavra de água mineral concedida pela União (Processo CG n.167.910/2015, Rel. Des. Manoel de Queiroz Pereira Calças, j. em 24/02/2016); restrições fixadas por lei municipal à alienação de imóveis que compõem distrito industrial (Recurso Administrativo n.1005381-06.2015.8.26.0047, Rel. Des. Manoel de Queiroz Pereira Calças, j. em 22/09/2017); contrato-padrão, estatuto das associações de moradores e ata assemblear que estabelece a obrigação de pagamento de contraprestação relativa aos serviços de manutenção e conservação do loteamento (Recurso Administrativo n.1000778-58.2023.8.26.0450, Rel. Des. Francisco Loureiro, j. em 27/01/2025).
Na lição do Exmo. Des. Francisco Loureiro:
“Hoje corretamente se admite a averbação de situações jurídicas que necessitam ganhar realidade, ou eficácia contra terceiros, como eficiente mecanismo de prevenção e publicidade de tudo aquilo que diz respeito diretamente ao imóvel. Tomem-se como exemplos as averbações: a) reserva legal prevista no Código Florestal; b) de gleba contendo solo contaminado; c) de hipoteca sobre gasoduto que atravessa vários municípios; d) de termos de ajustamento de conduta firmados com o Ministério Público, com efeitos diretos sobre imóvel; e) de restrições urbanísticas convencionais em loteamentos” (Lei de Registros Públicos Comentada, Coord. José Manuel de Arruda Alvim Neto e outros, Forense, página 1.281, comentários ao art. 246).
Ainda assim, não é toda solicitação de averbação com base no artigo 246 da Lei n. 6.015/73 que deve ser acolhida.
Isto porque tal dispositivo é claro no sentido de que a averbação enunciativa depende de alteração do registro ou de repercussão em direitos relativos ao imóvel, de modo que o controle de qualificação a ser feito pelo Oficial permanece rigoroso, sob pena de se tornar a matrícula repositório de informações irrelevantes, o que dificulta a busca de dados que realmente importam.
As averbações devem, em consequência, guardar utilidade para fins de efeitos jurídicos perante o titular do direito inscrito e terceiros.
No caso das escrituras de compra e venda e dos instrumentos particulares de compromisso de compra e venda, por envolverem atos de alienação, como explicado anteriormente, ensejam a realização de registro em sentido estrito, conforme previsto no artigo 167, I, 9 e 29, da LRP.
Ambos os casos estão sujeitos à tributação pelo ITBI.
De fato, o Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Recurso Extraordinário com Agravo – ARE n.1.294.969, firmou a seguinte tese sob a sistemática da Repercussão Geral:
Tema 1124: “O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro”.
Cumpre destacar que a questão então controvertida ficou assim delimitada no relatório do Ministro Luiz Fux:
“Possibilidade de incidência do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) em cessão de direitos de compra e venda, mesmo sem a transferência de propriedade pelo registro imobiliário”.
Em outros termos, o debate tratou do alcance do artigo 156, inciso II, da Constituição Federal, no que diz respeito à cobrança do ITBI sobre a cessão de direitos de compra e venda de imóvel, mesmo sem ingresso em Cartório de Registro de Imóveis.
A jurisprudência do STF referida e reafirmada nesse julgamento tratou de leis municipais que, interpretando de maneira equivocada o artigo 150, §7º, da Constituição Federal, impõem o recolhimento do ITBI no momento da contratação, independentemente do registro.
Embora a Constituição autorize a atribuição antecipada de obrigação tributária por fato gerador presumido, a conclusão é que a ocorrência do fato gerador do ITBI depende da efetiva transmissão dos direitos reais sobre imóveis constituídos, o que somente se dá com o registro do título perante os Cartórios de Registro de Imóveis, tal como dispõe o artigo 1.227 do Código Civil.
Assim também se preserva o princípio da instância ou da rogação, segundo o qual todo procedimento de registro público apenas se inicia a pedido do interessado (artigo 13 da Lei 6.015/73), afastando-se a incidência do imposto sobre a negociação de direitos obrigacionais sem vínculo real.
Note-se que a propriedade imobiliária e o direito do promitente comprador do imóvel são direitos reais, mas distintos (artigo 1.225, incisos I e VII, do Código Civil), sendo que a Constituição Federal, em seu artigo 156, inciso II, atribui aos municípios competência para instituir o imposto não apenas sobre a transmissão de bens imóveis (domínio), como também sobre a transmissão de direitos reais sobre imóveis (dentre eles o direito do promitente comprador).
No município de São Paulo, a matéria é regulada pela Lei n. 11.154/91, que prevê a incidência do imposto tanto sobre transmissão onerosa inter vivos dos bens imóveis e direitos reais que incidem sobre eles, quanto em casos de cessão de direitos relativos à sua aquisição:
“Art. 1º O Imposto sobre Transmissão “inter vivos” de bens imóveis e de direitos reais sobre eles tem como fato gerador:
I – a transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso:
a) de bens imóveis, por natureza ou acessão física; b) de direitos reais sobre bens imóveis, exceto os de garantia e as servidões.
II – a cessão, por ato oneroso, de direitos relativos à aquisição de bens imóveis.
Art. 2º: Estão compreendidos na incidência do imposto:
I – a compra e venda; (…)
IX – a cessão de direitos decorrente de compromisso de compra e venda”.
No mesmo sentido, os artigos 176 e 177 da Consolidação das Leis Tributárias do município aprovada pelo Decreto nº 63.698/2024 reproduzem o mesmo texto.
Verifica-se, portanto, que tanto o registro da compra e venda como o registro do compromisso de compra e venda são previstos como hipóteses de incidência tributária e configuram fatos geradores do ITBI.
Anteriormente ao acesso dos títulos ao fólio real, o que se tem são apenas direitos obrigacionais entre os contratantes.
Porém, com o surgimento do direito real pelo registro, verifica-se a ocorrência do fato gerador, o que impõe a comprovação do respectivo recolhimento, que deve ser fiscalizado pelo Oficial Registrador.
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida para manter os óbices.
Sem custas, despesas ou honorários. Oportunamente, ao arquivo.
P.I.C.
São Paulo, 14 de agosto de 2026.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juiz de Direito
(DJe de 17.08.2026 – TJSP)