1ª VRP|SP: Registro de Imóveis – Escritura de Venda e Compra – Cláusula de Aquisição em Sub-rogação – Necessidade de anuência do cônjuge – Desnecessidade de comprovação documental, exceto se a comprovação documental da sub-rogação é alternativa necessária apenas quando houver alegação de prejuízo pelo cônjuge que não gozará da comunicação patrimonial – Não cabe ao Oficial ou a este juízo administrativo interpretar a vontade das partes ou investigar a origem dos recursos, o que é matéria reservada à esfera jurisdicional – Dúvida parcialmente precedente.

SENTENÇA 

Processo Digital nº: 1021843-29.2022.8.26.0100

Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis

Suscitante: 6º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital

Suscitado: Andrea Oliveira de Lima

Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Vistos.

Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 6º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Andrea Oliveira de Lima ante negativa de registro de escritura de venda e compra relativa ao imóvel da matrícula n.13.384 daquela serventia.

Os óbices residem na ausência de comprovação de que o numerário utilizado pela adquirente do imóvel advém de recursos próprios e na divergência entre o título e a matrícula quanto aos dados de identificação da proprietária vendedora.

O Oficial informa que a compradora do imóvel, que é casada pelo regime da comunhão parcial de bens, declara expressamente na escritura que os recursos utilizados na aquisição provêm de doação de seu avô e de remuneração de sua profissão, o que transforma o imóvel em bem particular do qual pode dispor livremente, independentemente de assistência ou anuência de seu marido.

Assim, seguindo orientação de decisões administrativas, formula exigência de anuência expressa do cônjuge prejudicado com a sub-rogação, além de prova documental da origem exclusiva dos recursos para prevenir prejuízos a terceiros, como credores ou herdeiros do cônjuge excluído da meação, sendo que manteria a exigência de comprovação documental da doação recebida do avô ainda que o marido tivesse comparecido. Quanto aos recursos provenientes da profissão, sustenta que a regra do artigo 246 do Código Civil de 1916, que previa tratamento desigual entre os cônjuges, não foi recepcionada pela Constituição de 1988 (REsp n.284.436/DF).

Em relação à qualificação da proprietária vendedora, esclarece que o CPF lançado na matrícula está incompleto e que o dado informado no título é coincidente, com complemento do dígito faltante. Ocorre que foi constatado erro na informação pela invalidade do número, o que não pode ser ignorado.

Documentos vieram às fls.07/38.

A parte suscitada se manifestou às fls.39/41, alegando dificuldade no atendimento das exigências, notadamente pelo lapso de tempo decorrido desde a lavratura da escritura, em agosto de 1993; que o título informa expressamente a origem dos recursos; que não possui documentos para comprovação da origem; que recebeu do avô valores em espécie; que não houve necessidade de intervenção do marido para lavrar a escritura e que a apresentação dos documentos de identificação não é importante, uma vez que o ato foi conferido por tabelião dotado de fé pública.

O Ministério Público opinou pela procedência parcial, com o abrandamento do rigor formal quanto aos requisitos da especialidade subjetiva e manutenção da exigência pela comprovação da origem dos valores utilizados na compra (fls. 47/50).

É o relatório.

Fundamento e decido.

No mérito, a dúvida é procedente, ao menos em parte.

Vejamos os motivos.

O artigo 176, §1º, III, item 2, alínea “a”, da LRP, exige a completa qualificação do transmitente no registro do imóvel, com indicação do número no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou no Registro Geral de Identidade ou, à falta deste, de sua filiação:

“O Livro nº 2 – Registro Geral – será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.

§ 1º A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas: (…)

III – são requisitos do registro no Livro nº 2: (…)

2) o nome, domicílio e nacionalidade do transmitente, ou do devedor, e do adquirente, ou credor, bem como:

a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão e o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou, à falta deste, sua filiação”.

Assim também prevê o item 61 do Cap. XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça:

“61. A qualificação do proprietário, quando se tratar de pessoa física, referirá ao seu nome civil completo, sem abreviaturas, nacionalidade, estado civil, profissão, residência e domicílio, número de inscrição no Cadastro das Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda (CPF), número do Registro Geral (RG) de sua cédula de identidade ou, à falta deste, sua filiação e, sendo casado, o nome e qualificação do cônjuge e o regime de bens no casamento, bem como se este se realizou antes ou depois da Lei nº 6.515, de 26 de dezembro de 1977”.

No caso em análise, a proprietária do imóvel, Vitória Soares Moschen, está qualificada no Registro n.2/M.13.384, lançado em julho de 1977, como sendo inscrita no “RG 9.447.155 e cic 309.532.008“, sem indicação do dígito verificador do atual CPF (fls.36/37). Já na escritura apresentada, onde comparece como outorgante vendedora, está qualificada como “portadora da RG n.9.477.155 SSP-SP, CIC n.309.532.008-74” (fl.08).

Neste contexto e considerando que os documentos pessoais da vendedora foram apresentados e conferidos pelo Tabelião de Notas que lavrou a escritura (fls.30/31), não se faz necessária nova apresentação.

Esta conclusão não se altera mesmo que haja erro material nos dígitos verificadores do CPF, notadamente porque toda a numeração restante, inclusive o número completo do RG, coincide com a informação lançada na matrícula, o que torna possível mitigação da exigência em questão: não há dúvida nem risco, já que a vendedora está bem identificada e a segurança jurídica resta íntegra.

Por outro lado, a aquisição do imóvel em sub-rogação de parcela exclusiva do patrimônio deve contar necessariamente com a anuência do cônjuge afetado, uma vez que a regra no regime de bens adotado pela adquirente, que é o da comunhão parcial, importa comunicação.

Ressalte-se, porém, que basta a manifestação de vontade do casal, que tem liberdade para escolher seu regime de bens, podendo, inclusive, alterar as regras ao longo do matrimônio.

Assim, interpretando de modo menos literal o artigo 1659, inciso II, do Código Civil, e primando pelas exegeses teleológica e sistemática, concluímos que a sub-rogação mediante simples anuência do cônjuge afetado não ofende a legislação aplicável ao regime de bens.

Vale observar que não cabe ao Oficial ou a este juízo administrativo interpretar a vontade das partes ou investigar a origem dos recursos, o que é matéria reservada à esfera jurisdicional. A comprovação documental da sub-rogação é alternativa necessária apenas quando houver alegação de prejuízo pelo cônjuge que não gozará da comunicação patrimonial.

Havendo consenso entre o casal, torna-se prescindível a via jurisdicional.

Vale ressaltar, ainda, que o registro não impede que terceiros dela se socorram para afastar eventual lesão ou prejuízo.

É nesse sentido o Parecer n.389/11-E da lavra do MM. Juiz Dr. Roberto Maia Filho, aprovado pelo então Corregedor Geral da Justiça, Dr. Maurício Vidigal, no julgamento do Processo CGJ n.95456/2011, com a seguinte ementa (destaque nosso):

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Pedido de retificação do registro no qual constou tratar-se de aquisição de imóvel comum ao casal, dado o regime da comunhão parcial – Inobservância pelo registrador da expressa e taxativa declaração dos cônjuges, constante do título, de que se tratava de bem adquirido com capital exclusivo de um deles – Circunstância que afasta a comunicação e leva à hipótese de bem particular –

Registro que não pode se divorciar da manifestação da vontade do casal aposta no título – Não caracterizada ofensa às regras legais para referido regime de bens do casamento – Dado provimento ao recurso”.

No caso concreto, portanto, ainda não é possível o acesso do título ao fólio real, a menos que a parte comprove anuência do cônjuge com a sub-rogação ou opte pela cindibilidade do título, desconsiderando a menção à origem particular, tal como sugerido pelo Oficial (fl.05).

Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a dúvida suscitada apenas para afastar a necessidade de apresentação dos documentos pessoais da vendedora, mantendo a exigência de anuência do cônjuge quanto à aquisição em sub-rogação.

Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.

Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe.

P.R.I.C.

São Paulo, 06 de abril de 2022.

Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Juiz de Direito

(DJe de 08.04.2022 – SP)