CSM|SP: Registro de imóveis – Incorporação imobiliária – Condomínio horizontal – Incorporadora dissolvida por distrato antes da instituição e especificação do condomínio – Desvirtuamento do condomínio para loteamento impossibilidade de registro da venda da fração ideal, que corresponderia à futura casa no empreendimento, como se um lote fosse – Recurso não provido.

ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 0017113-57.2012.8.26.0127, da Comarca de Carapicuíba, em que é apelante MARY CARLA ESTEVEZ DIZ, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE CARAPICUÍBA.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, V.U.“, de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.
São Paulo, 3 de junho de 2014.
HAMILTON ELLIOT AKEL
CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR
VOTO N° 34.014
Registro de imóveis – Incorporação imobiliária – Condomínio horizontal – Incorporadora dissolvida por distrato antes da instituição e especificação do condomínio – Desvirtuamento do condomínio para loteamento impossibilidade de registro da venda da fração ideal, que corresponderia à futura casa no empreendimento, como se um lote fosse – Recurso não provido.
Cuida-se de apelação interposta contra a decisão de fls.120/122, que manteve a recusa do Oficial de Registro de Imóveis deCarapicuíba de registrar um instrumento particular de compra e venda deimóvel consistente em fração ideal de 16,9676% do terreno da matrícula29.101, correspondente à futura unidade residencial “Casa n° 5, Tipo II”,integrante do empreendimento imobiliário promovido por SchatzEmpreendimentos Ltda., nos termos da Lei n° 4.591/64.
A decisão recorrida consignou que a incorporadora Schatzfoi distratada e nenhuma pessoa física ou jurídica assumiu suas obrigaçõeslegais, inviabilizando o prosseguimento da incorporação, a qual não podeser desvirtuada e tratada como se loteamento fosse.
Alega a recorrente, em suma, que não pode ser penalizada pelos atos da incorporadora e que a questão pode ser resolvida pelos próprios adquirentes, mediante a conclusão das unidades autônomas (fls. 128/131).
A Procuradoria Geral de Justiça opina pelo não provimento (fls. 140/143).
É o relatório.
O memorial de incorporação do condomínio foi registrado por Schatz Empreendimentos Ltda. na matrícula do terreno em junho de 2000, acompanhado de memorial descritivo, projeto aprovado pela municipalidade e demais documentos previstos no art. 32 da Lei n° 4.591/64 (R. 11/29.101, fl. 17).
Em maio de 2003, a recorrente Mary Carla adquiriu da “Schatz” uma fração ideal de 16,9676% correspondente à futura unidade residencial “Casa n° 5, Tipo II” do empreendimento imobiliário (R. 20/29.101, fl. 19).
Em 2004, antes da construção da casa, bem como da instituição e especificação do condomínio em sua totalidade, a incorporadora foi distratada.
Conforme comprovam a certidão da JUCESP e o instrumento particular de distrato, não houve designação de qualquer pessoa física ou jurídica que assumisse as obrigações do empreendimento (fls. 71 e 93/94).
A incorporação imobiliária não pode prosseguir sem a figura do incorporador.
Inviável, pois, o pretendido registro da compra e venda pretendida pela recorrente, pela qual ela transfere sua fração ideal do terreno a um terceiro, com a anuência em 2012 de uma incorporadora já distratada há anos (fls. 29/52).
Não se pode solucionar a questão tratando a incorporação como um loteamento, alienando-se a fração ideal como se fosse lote, em desobediência às disposições da Lei n° 6.766/79.
Conforme bem observado pelo Ministério Público, “os conjuntos residenciais de casas térreas ou assobradadas, previstas no art. 8º, da Lei de Condomínios e Incorporações, não podem ser tratados como se loteamentos fossem, pois são institutos com características especiais distintas, ensejando a aplicação de regras jurídicas diversas, como é de elementar sabença” (fl. 142).
Nesse sentido:
“REGISTROS DE IMÓVEIS – Escritura Pública de Compra e Venda – fração ideal – indícios de parcelamento irregular do solo – fraude a norma cogente – impossibilidade do registro na perspectiva funcional do Direito apesar da estrutura lícita (condomínio) – remessa de cópia dos autos ao Ministério Público – Recurso não provido” (CSMSP – Apelação Cível n° 0013895-53.2011.8.26.0451, 19/07/2012, Relator Des. José RenatoNalini).
“Registro de Imóveis – Regularização de empreendimento imobiliário como condomínio de casas – Inadmissibilidade – Ausência de vinculação do terreno às construções – Vinculação de partes ideais de cada unidade a áreas superficiais, com previsão tão-só de construção de compartimento de madeira para barcos, sem definição precisa quanto à edificação de residências, cuja construção depende, ainda, da iniciativa dos titulares do domínio – Empreendimento que configura, em verdade, parcelamento do solo urbano, na modalidade loteamento (art. 2º, § 1º, da Lei n. 6.766/1979) – Regularização somente possível com observância do disposto nos arts. 38 e seguintes da Lei n. 6.766/1979 e nos itens 152 a 155 das NSCGJ – Recurso não provido” (CGJSP – Processo 2.051/2007, 05/10/2007,parecer do Juiz Assessor Álvaro Luiz Valery Mirraaprovado pelo então Corregedor Geral da Justiça Des.Gilberto Passos de Freitas).
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
HAMILTON ELLIOT AKEL
CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR
(D.J.E. de 04.08.2014 – SP)