1ª VRP|SP: Dúvida – Registro de imóveis – Usucapião extrajudicial – Modalidade extraordinária – Ausência de anuência do titular registral – Notícia de falecimento do proprietário tabular – Necessidade de identificação e notificação dos herdeiros, nos termos do art. 216-A, § 2º, da Lei nº 6.015/73 e dos arts. 407, 409 e 410 do Provimento CNJ nº 149/2023 – Impossibilidade de notificação por edital desde logo – Edital cabível apenas após esgotadas as diligências para localização dos sucessores ou nas hipóteses legais de terceiros interessados e notificandos em lugar incerto, não sabido ou inacessível – Existência, na própria transcrição, de elementos que podem auxiliar na localização dos herdeiros – Manutenção do óbice registral – Dúvida procedente.

Sentença

Processo Digital nº: 1001005-26.2026.8.26.0100
Classe – Assunto: Dúvida – Registro de Imóveis
Suscitante: 8º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo
Suscitado: S. R. da S. e outro
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Vistos.

Trata-se de dúvida suscitada pelo 1º Oficial de Registro de Imóveis da Capital a requerimento de S. R. da S. em razão da qualificação negativa em procedimento de usucapião extrajudicial de parte do imóvel descrito na transcrição n. 41.814 daquela serventia (prenotação n. 862.291).

O Oficial informa que foram apresentados levantamentos topográficos, comprovantes da posse e documento acerca de sua origem; que há necessidade de chamamento do detentor de domínio ou de seus sucessores, visto que não há documento assinado diretamente pelo proprietário tabular que permita a dispensa de sua notificação; que o interessado argumenta que o simples decurso do prazo é suficiente para que haja notificação por edital; que os entes públicos foram cientificados e manifestaram desinteresse; que os confrontantes já notificados não apresentaram impugnação (fls. 01/06).

Documentos vieram às fls. 05/259.

O prazo para impugnação nestes autos decorreu in albis (fl. 266).

O Ministério Público opinou pela procedência (fls. 269/271).

É o relatório.

Fundamento e decido.

De início, é necessário ressaltar que a existência de outras vias de tutela não exclui a da usucapião administrativa, a qual segue rito próprio, com regulação pelo artigo 216-A da Lei n. 6.015/73, pelo Provimento n. 65/17 do CNJ e pela Seção XII do Cap. XX das NSCGJ.

Assim, como a parte interessada optou por esta última para alcançar a propriedade do imóvel, a análise deve ser feita dentro de seus requisitos normativos.

No mérito, a dúvida é procedente. Vejamos os motivos.

No caso concreto, o requerente S. R. da S. busca o reconhecimento extrajudicial de usucapião, na modalidade extraordinária, do imóvel situado na Travessa Luis Maria Drago, n. 05, bairro Sítio do Mandaqui, nesta Capital.

Durante a tramitação do procedimento, foi requerida, pelo Oficial, a indicação do endereço do titular de domínio, Manoel Soares de Almeida, para notificação, na forma da lei.

A parte, por seu turno, argumenta que é de conhecimento de todos os vizinhos que o proprietário tabular é falecido há mais de quarenta e cinco anos, bem como inviável a localização de seus herdeiros, motivo pelo qual requer a citação pela via editalícia (fls. 236/140).

Como regra geral, no processo extrajudicial de usucapião, não se pode dispensar a notificação de titulares de direitos que não tenham dado prévia anuência à pretensão do interessado usucapiente.

Nesse sentido, a redação do parágrafo 2º do artigo 216-A da Lei n. 6.015/1973:

“Art. 216-A – (…)
§ 2°. Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, o titular será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar consentimento expresso em quinze dias, interpretado silêncio como concordância”.

Assim, independentemente do tempo alegado de posse, em nenhuma modalidade de usucapião há previsão legal para dispensa das notificações exigidas, ressalvada a demonstração de consentimento expresso pelos titulares dos direitos conforme hipóteses previstas nos artigos 407, 409 e 410 do Provimento CNJ n. 149/2023.

Caso o titular registral tenha falecido, seus direitos relativos ao imóvel e, consequentemente, seu interesse processual na defesa de tais direitos são imediatamente transmitidos aos herdeiros independentemente de qualquer ato ou de registro da partilha na matrícula, conforme previsto no artigo 409 do Provimento CNJ n. 149/2023.

Como se sabe, diante do princípio da saisine, os herdeiros recebem o acervo hereditário desde a abertura da sucessão, o qual será indivisível até a finalização da partilha, seguindo as normas relativas ao condomínio (artigos 1.784 e 1.791 do Código Civil).

Identificada a existência de herdeiros, indispensável sua notificação para participação no procedimento extrajudicial.

Eventual dificuldade ou morosidade não justifica que se dispensem notificações de quem vier a ser afetado pela usucapião, pois a regra fundamental em qualquer procedimento realizado em contraditório é de que seja dada ciência a quem quer que possa ser atingido pela decisão final.

O artigo 407 do Provimento CNJ n. 149/2023 impõe a notificação pessoal dos titulares de direitos que não assinarem a planta que instrui o pedido de usucapião nem fornecerem anuência expressa.

Já o seu artigo 410 faz presumir a outorga do consentimento quando apresentado justo título ou instrumento que demonstre a existência de relação jurídica com o titular registral, acompanhado de prova de quitação das obrigações e de certidão do distribuidor cível demonstrando a inexistência de ação judicial contra o requerente ou cessionários.

Caso falecidos os titulares de direitos e na falta de anuência pela via adequada, então seus herdeiros deverão ser notificados. Para tanto, esses deverão ser perfeitamente identificados e sua localização deve ser informada.

A notificação por edital, por sua vez, é autorizada em apenas duas hipóteses no procedimento administrativo: para ciência de terceiros eventualmente interessados e para ciência de notificandos que não tenham sido encontrados pessoalmente ou que estejam em lugar incerto ou não sabido (§§ 4º e 13, do artigo 216-A, da Lei n. 6.015/73; artigos 408 e 413 do Prov. CNJ n. 149/2023; e subitens 418.16 e 418.21, Cap. XX, das NSCGJ):

“418.16. Caso não seja encontrado o notificando ou caso ele esteja em lugar incerto ou não sabido, ou inacessível, tal fato será certificado pelo registrador, que deverá promover a sua notificação por edital mediante publicação, por duas vezes, em jornal local de grande circulação, pelo prazo de quinze dias cada um, interpretado o silêncio do notificando como concordância.
(…)
418.21. Após as notificações dos titulares do domínio do imóvel usucapiendo e dos confrontantes, o oficial de registro de imóveis expedirá edital, que será publicado pelo requerente e às expensas dele, na forma do art. 257, III, do CPC, para ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão manifestar-se nos quinze dias subsequentes ao da publicação (…)”.

Em suma, podemos concluir o seguinte: há necessidade de concordância ou notificação de todos os titulares de direitos registrados.

Assim, é ônus exclusivo da parte instruir o pedido com os documentos necessários para qualificação dos possíveis herdeiros de Manoel Soares de Almeida, que, na qualidade de titular de direito sobre o imóvel usucapiendo, deverá ser notificado.

Note-se que a incumbência de identificação e localização do notificando na via extrajudicial é toda da parte interessada, o que afasta qualquer responsabilidade do Oficial ou deste juízo pelo acionamento de órgãos fornecedores de dados.

Caso falecido e na falta de anuência pela via adequada, então seus herdeiros deverão ser notificados. Para isso, deverão ser perfeitamente identificados e sua localização deve ser informada. Desconhecido seu paradeiro, devem ser esgotadas as providências possíveis para localização (incumbência exclusiva da parte interessada). Somente se não forem encontrados nos endereços alcançados para notificação pessoal ou se estiverem em lugar incerto ou não sabido, será possível notificação por edital (subitem 418.16, Cap. XX, das NSCGJ), o que será avaliado oportunamente pelo Oficial competente.

Nesse sentido:

“Registro de imóveis – Dúvida – Usucapião extrajudicial – Falecimento do titular de domínio – Demonstrada a inexistência de inventário em curso, impõe-se a notificação dos herdeiros – Impossibilidade, diante da normativa vigente, de proceder-se à notificação por edital, desde logo – Apelação a que se nega provimento” (CSMSP – Apelação Cível:1031890-28.2023.8.26.0100; j. 30/11/2023; Rel. Des. Fernando Antônio Torres Garcia).

Ainda, é certo que a ausência de notificação de eventual interessado pode trazer consequências em prejuízo da parte requerente (invalidade do procedimento).

Porém, eventual dificuldade de investigação não pode inviabilizar o prosseguimento do procedimento, sob pena de torná-lo inócuo.

Assim, havendo notícia sobre a existência de herdeiros dos titulares de domínio, deve ser tentada a obtenção de endereço para realização de notificação. Caso sejam infrutíferas as buscas e se não for encontrado endereço mesmo após a realização de pesquisas pelos sistemas disponíveis que não necessitem de intervenção judicial, o procedimento pode prosseguir por conta e risco da parte requerente, contanto que ela seja alertada.

Havendo exigência por providência específica, a parte poderá demonstrar ao Oficial a impossibilidade de atendimento mediante comprovação da resposta negativa dos órgãos consultados.

Esgotadas as medidas acessíveis, de modo que a localização dos herdeiros dos titulares de domínio não seja conhecida, sua notificação por edital deve ser admitida.

No caso em análise, vê-se, porém, que a parte requerente se limitou a argumentar que, em razão do tempo decorrido desde o falecimento do titular de domínio, é inviável a localização de seus sucessores. Não há qualquer documento que comprove tentativas infrutíferas de localização.

Por outro lado, o Oficial informou que a própria transcrição n. 41.814 contém averbações decorrentes de usucapiões judiciais anteriores (averbações 3 a 7), os quais possibilitariam a obtenção de endereços ou informações sobre eventuais sucessores, o que não pode ser ignorado.

Portanto, não estando esgotadas as vias existentes para localização dos possíveis herdeiros, por ora, não há que se falar em citação por edital.

Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida para manter o óbice relativo à indicação e à notificação dos sucessores do proprietário tabular.

Sem custas, despesas ou honorários. Oportunamente, ao arquivo.

P.I.C.

São Paulo, 09 de março de 2026.

Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juiz de Direito

(DJEN de 10.03.2026 – SP)