2ª VRP|SP: Pedido de providências – Tabelionato de Notas – Óbice à lavratura de “escritura pública declaratória (de distrato)” sem valor econômico – Compra e venda aperfeiçoada no plano obrigacional pelo encontro de vontades (cc, art. 481) – “Distrato” pretendido após consumação do ajuste configura, em verdade, novo negócio jurídico – Necessidade de qualificação jurídica adequada do ato e observância das exigências formais – Imprescindibilidade de arquivamento do comprovante/termo de quitação do ITBI quando incidente (NSCGJ, tomo II, Cap. XIV, item 15, “b”) – Atuação do notário sob legalidade estrita e responsabilidade solidária por tributos (CTN, art. 134, vi) – Via administrativa imprópria para afastar exigência tributária – Óbice mantido – Arquivamento.

Processo 1117972-91.2025.8.26.0100

Pedido de Providências

Tabelionato de Notas – F.M.A.S.D.

Vistos.

Trata-se de pedido de providências formulado pelo Senhor (…) Tabelião de Notas (…), diante da impugnação pela parte interessada ao óbice imposto pela serventia à lavratura de Escritura Pública Declaratória (de Distrato).

Em breve síntese, consta dos autos que a parte interessada pretende fazer lavrar Escritura Pública Declaratória, sem valor econômico, para formalizar alegado distrato amigável de negócio jurídico consistente em compra e venda de imóvel, anteriormente materializada por meio de Escritura Pública de Compra e Venda.

Referem os interessados que o negócio jurídico nunca foi concretizado. Sustentam a desnecessidade de recolhimento de imposto de transmissão.

A seu turno, o Senhor Tabelião entende que o correto é a formalização do fato jurídico por meio de nova Escritura Pública de Compra e Venda, com valor econômico, revertendo a propriedade à situação anterior. Aponta, em suma, que o termo de quitação do imposto é documento necessário para a lavratura do instrumento público.

Os autos foram instruídos com os documentos de fls. 05/19.

A parte interessada veio aos autos para reafirmar seu entendimento no sentido de que não se trata de novo negócio jurídico, não havendo que se falar em novo fato tributário gerador e, consequentemente pela desnecessidade de se atribuir valor econômico à transação. Referiu que a então Escritura Pública nunca foi levada a registro e nunca houve transmissão da propriedade (fls. 34/37).

Por fim, o Ministério Público manifestou-se, inicialmente, pelo acolhimento do óbice registrário, ressaltando a necessidade de recolhimento do tributo, à luz do Código Tributário Nacional e da legislação municipal, especialmente diante da responsabilidade solidária do Tabelião (fls. 23/25). Posteriormente, reviu seu entendimento e opinou pelo afastamento do óbice, ao concluir que não houve transmissão de propriedade e, portanto, seria indevido o recolhimento do imposto (fls. 40/46).

É o breve relatório.

Decido.

Cuidam os autos de pedido de providências formulado pelo Senhor (…) Tabelião de Notas (…).

Narra a parte representante que pretende lavrar Escritura Pública Declaratória, sem conteúdo econômico, com o objetivo de formalizar alegado distrato amigável de negócio jurídico consistente em compra e venda de imóvel, anteriormente formalizado por Escritura Pública de Compra e Venda.

Aduz que o ajuste não chegou a ser concretizado no plano fático.

Sustentam, outrossim, a desnecessidade de recolhimento de imposto de transmissão, ao argumento de que não teria havido efetiva transferência patrimonial a justificar a incidência tributária.

A seu turno, o Senhor Notário entende que a formalização do ato jurídico deve se dar por meio da lavratura de nova Escritura Pública de Compra e Venda, dotada de conteúdo econômico, a fim de reverter a propriedade ao status quo ante, por se tratar, em essência, de nova transmissão imobiliária.

Aponta, ademais, que a Escritura, por seu conteúdo negocial, possui valor econômico, bem como é devido o recolhimento do ITBI, cujo termo de quitação figura como documento de apresentação essencial para a lavratura do ato.

Por fim, o Ministério Público, inicialmente, opinou pelo acolhimento do óbice registrário, destacando a necessidade de recolhimento do tributo, à luz do Código Tributário Nacional e Municipal e, especialmente, em vista da responsabilidade solidária do Tabelião (fls. 23/25). Posteriormente, opinou pelo afastamento do óbice, compreendendo, diversamente, que não houve transmissão de propriedade e, consequentemente, pela desnecessidade de recolhimento do imposto (fls. 40/46).

Pois bem.

Há duas questões em análise: (i) a possibilidade de se lavrar a Escritura Pública Declaratória sem valor econômico, noticiando o distrato, e (ii) a desnecessidade de recolhimento do ITBI.

No que tange à primeira demanda, o cerne da questão reside na interpretação do negócio jurídico pactuado.

O contrato de compra e venda aperfeiçoa-se com o encontro das vontades acerca da coisa, do preço e do consentimento válido das partes, possuindo natureza, em regra, de execução instantânea.

Uma vez preenchidos tais requisitos essenciais e manifestadas de forma livre e consciente as declarações negociais, tem-se por concluído o negócio jurídico.

Assim, não há que se falar propriamente em distrato de obrigação ainda pendente, pois o contrato, sob o prisma obrigacional, já se encontra perfeito e acabado.

Nesse contexto, aquilo que se pretende denominar distrato, após a consumação do ajuste, configura, em verdade, novo negócio jurídico, com conteúdo e efeitos próprios.

Com efeito, não se confunde o contrato de compra e venda que gera obrigações recíprocas com os efeitos reais dele decorrentes.

A posse e a transmissão da propriedade situam-se em plano diverso, sendo fenômenos externos ao contrato em si.

Para a formação válida da compra e venda, basta que o consentimento recaia sobre a coisa determinada ou determinável e sobre o preço certo ou ajustável; a transferência do domínio, por sua vez, depende do modo legalmente previsto, não integrando o núcleo essencial do contrato obrigacional.

Sabidamente o sistema brasileiro de transmissão da propriedade é do título e modo.

O contrato de compra e venda situa-se no plano obrigacional e, portanto, não transfere a propriedade como ocorre em sistemas jurídicos que adotam o sistema do título.

Assim o é porque, no Direito brasileiro que, sob esse aspecto, segue a tradição do Direito romano adota-se a teoria consensualista no âmbito obrigacional, segundo a qual a mera confluência de vontades aptas, livres e conscientes, recaindo sobre coisa e preço, é suficiente para que se aperfeiçoe o negócio jurídico da compra e venda.

Desse modo, a formação do contrato independe, para sua existência e validade, da tradição da coisa ou do registro, os quais se situam no plano da eficácia real, e não no da constituição do vínculo obrigacional.

O acordo validamente celebrado, por si só, consubstancia a compra e venda, produzindo efeitos jurídicos próprios entre as partes, ainda que a transferência da propriedade dependa de ulterior ato translativo, conforme a natureza do bem.

Nesse sentido, leciona Paulo Nader (Curso de Direito Civil. Vol. 3. Contratos. 2016. P. 111):

A noção de compra e venda não é uniforme no Direito Comparado. Há dois sistemas básicos e antes de encetarmos o presente estudo é essencial que se tome conhecimento da distinção fundamental entre eles. No Direito Romano, pela compra e venda não se transferia a propriedade das coisas, apenas se obrigava a transferir. O contrato, portanto, aperfeiçoava-se pela declaração de vontades. O Direito brasileiro, por tradição, segue este princípio, conforme se apura na interpretação do art. 481 do Diploma Civil: Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro. Infere-se, da definição, que entre nós o contrato gera apenas direitos pessoais ou de crédito. [grifo meu]

No mesmo sentido, ensina Orlando Gomes (Contratos. 2007. P. 265/266):

O Direito pátrio atribui ao contrato de compra e venda efeitos exclusivamente obrigacionais. (…) Em nosso sistema jurídico, a compra e venda é contrato simplesmente consensual. Basta o acordo de vontades sobre a coisa e o preço para se tomar perfeita e acabada. Não é necessária, por outras palavras, a entrega da coisa para sua perfeição. Do contrato deriva apenas a obrigação de entregá-la. Forma-se, portanto, solo consensu. [grifos meus]

Assim, considerando-se tais características do contrato de compra e venda, no sentido de que o pacto se aperfeiçoa pelo encontro de vontades que recai sobre coisa e preço, no caso dos autos, aperfeiçoado e exaurido encontra-se o negócio entabulado.

Noutro turno, o distrato é o acordo das partes que tem por objetivo o desfazimento de contrato que possui, ainda, efeitos jurídicos a serem produzidos.

Quanto a isso, pontual e certeira a lição de Orlando Gomes (op. cit. P. 222):

Todos os contratos podem ser resilidos por distrato. Necessário, porém, que os efeitos não estejam exauridos, uma vez que a execução é a via normal da extinção. Contrato extinto não precisa ser dissolvido. Se já produziram alguns efeitos, o acordo para eliminá-los não é distrato mas outro contrato que modifica a relação. Geralmente o distrato é utilizado nos contratos de execução continuada para desatar o vínculo antes do advento de seu termo extintivo, mas pode ser convencionado para pôr termo a contrato por tempo indeterminado. [grifos meus].

Na mesma toada, Paulo Lôbo aponta (Direito Civil – Contratos – Vol. 3. 2020. P. 225/226):

Distrato é a resilição que se perfaz por acordo mútuo das partes do contrato. Extingue-se para frente. Forma-se um novo contrato para extinguir o existente. O distrato, significando literalmente desfazer o trato, é um contrato autônomo que tem por finalidade a extinção de outro. No distrato, as partes estipulam as condições e cláusulas que devem ser observadas por ambos, quando há situações residuais que devem ser definidas, para a total extinção das obrigações, a exemplo de pagamento parcelado de valores remanescentes do contrato originário. [grifos meus]

Repise-se: os efeitos próprios do contrato de compra e venda, no plano obrigacional, exaurem-se no válido encontro e acerto de vontades acerca da coisa e do preço, momento em que se aperfeiçoa o vínculo jurídico entre as partes.

A partir daí, surgem obrigações recíprocas de pagar o preço e de entregar a coisa, estando plenamente constituído o negócio jurídico.

Os atos posteriores, consistentes na efetiva transmissão do domínio ou, eventualmente, na ausência de sua concretização, situam-se em plano jurídico diverso, atinente à eficácia real do ajuste.

Tais circunstâncias não desnaturam nem descaracterizam a essência do contrato validamente pactuado, que permanece íntegro no âmbito obrigacional, ainda que seus efeitos reais dependam da prática dos modos legalmente previstos para a transferência da propriedade.

Nessa linha de ideias, não há que se falar em simples distrato do negócio anteriormente celebrado, conforme acertadamente apontado pelo Senhor Tabelião, uma vez que o contrato de compra e venda já se encontra perfeito no plano obrigacional.

O que se pretende, em verdade, é a celebração de novo negócio jurídico, com efeitos próprios e autônomos, apto a produzir a reversão da situação jurídica anteriormente estabelecida.

Assim, a Escritura Pública a ser lavrada deverá, obrigatoriamente, refletir com precisão a real natureza do ato praticado, observando-se sua qualificação jurídica adequada, bem como as normativas legais e tributárias pertinentes, não sendo possível atribuir-lhe roupagem meramente declaratória quando, em essência, veicula modificação obrigacional.

Dentro dessa linha de argumentação, o recolhimento do imposto se insere na correta qualificação e instrução do instrumento notarial a ser lavrado.

As NSCGJ, nesse quesito, são claras ao referir que a apresentação da quitação do imposto é documento de apresentação obrigatória para a lavratura do ato pretendido.

Assim declara o item 15, “b”, do Cap. XVI, das NSCGJ:

a) O Tabelião de Notas manterá arquivos para os seguintes documentos necessários à lavratura dos atos notariais, em papel, microfilme ou documento eletrônico: (…)

b) comprovante ou cópia autenticada do pagamento do Imposto sobre Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis, de direitos reais sobre imóveis e sobre cessão de direitos a sua aquisição – ITBI e do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação – ITCMD, quando incidente sobre o ato, ressalvadas as hipóteses em que a lei autorize a efetivação do pagamento após a sua lavratura; (…) [grifo meu]

Com efeito, não se desconhece a consolidada jurisprudência acerca do tema referente à definição do fato gerador do imposto de transmissão e às hipóteses em que se reconhece a inexistência de efetiva circulação patrimonial.

Todavia, tal compreensão jurisprudencial não autoriza, por si só, neste âmbito administrativo, a dispensa do cumprimento das exigências formais impostas pela legislação de regência na esfera da atividade notarial.

O Notário atua sob os ditames do Princípio da Legalidade Estrita, que rege a atividade administrativa e, por conseguinte, os serviços extrajudiciais.

Sua atuação encontra-se adstrita ao que expressamente dispõe a norma, competindo-lhe zelar pela observância das regras aplicáveis, inclusive no que tange à exigência de comprovação de recolhimento de tributos, não lhe sendo dado afastar exigências legais com base em interpretações ampliativas ou juízos de conveniência.

Ademais, como bem apontado pelo i. Representante do Ministério Público, o Senhor Tabelião é responsável solidário pelo impostos que recaem sobre os negócios jurídicos que materializa, conforme art. 134, VI, do Código Tributário Nacional, de modo que a cautela verificada não pode ser recriminada.

A eventual discussão em relação à pertinência do imposto não tem cabimento perante esta estreita esfera extrajudicial e administrativa, devendo a parte interessada levar a insurgência às vias adequadas.

Bem assim, pese embora os elevados argumentos trazidos pela parte Representante, a insurgência não pode prosperar.

Por conseguinte, à luz de todo o narrado, verifico que assiste razão ao Senhor Tabelião na recusa imposta, que acolho em sua integralidade.

Nessas condições, à míngua de providência censório-disciplinar a ser adotada, determino o arquivamento dos autos.

Encaminhe-se cópia integral dos autos à Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, por e-mail, servindo a presente como ofício.

Ciência ao Senhor Delegatário e ao Ministério Público.

P.I.C.

(DJEN de 02.03.2026 – SP)