1ª VRP|SP: Dúvida – Registro de Imóveis – Escritura Pública de Compra e Venda – Exigência de retificação do título para explicitar negócio jurídico subjacente em razão de pagamento parcial do preço por pessoa jurídica de titularidade do comprador – Limites formais da qualificação registral – Portaria CAT n. 89/2020 (art. 1º, §2º) e controle de tributos (art. 289 da lrp; art. 134, VI, do CTN; art. 30, XI, da Lei n. 8.935/1994) – Observância do CNN/CNJ (Prov. CNJ n. 149/23 com redação do prov. CNJ n. 161/24; arts. 139, 161 e 165-A) quanto à indicação dos meios de pagamento e qualificação de terceiros – Impossibilidade de obstar o registro por omissão quanto à motivação do pagamento por terceiro – Recomendação de comunicação à Secretaria da Fazenda e Planejamento em caso de suspeita (art. 14 da portaria CAT n. 89/2020) – Dúvida improcedente – Óbice afastado e registro determinado.

Sentença

Processo Digital nº: 1121010-14.2025.8.26.0100

Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis

Suscitante: 1º Oficial de Registro de Imóveis da Capital

Suscitado: J. C. N.

Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Vistos.

Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 1º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de J. C. N. diante da negativa de registro de escritura pública de venda e compra relativa ao imóvel da matrícula n. 103.908 daquela serventia (prenotação n. 479.805).

O Oficial informa que o título foi inicialmente apresentado em 23 de outubro de 2025 (prenotação n. 476.886) e devolvido com exigências, sendo reapresentado em 12 de dezembro com requerimento pela suscitação de dúvida; que não se trata de compra e venda pura, visto que o pagamento do preço não foi feito totalmente pelos adquirentes, de modo que foi exigida a retificação do título para constar a origem do negócio jurídico subjacente para fins de verificação de eventual incidência tributária; que o imóvel foi vendido por R$ 750.000,00, dos quais R$ 325.000,00 foram pagos pela pessoa jurídica J. C. N., que não compareceu ao ato nem indicou a natureza do seu pagamento; que, se realizada doação, haverá a incidência de ITCMD, mas o título é omisso a esse respeito, pelo que justificada a exigência.

Em seu requerimento pela suscitação da dúvida, a parte pede reconsideração da exigência, alegando que a escritura pública de venda e compra contém todos os requisitos legais e obrigatórios para transferência definitiva da propriedade do imóvel; que não há norma que justifique a exigência; que se trata de compra e venda pura, competindo análise do recolhimento do imposto devido pelo ato, o que foi comprovado; que não há que se falar em outro ato que não esteja declarado pelas partes, muito menos doação, o que exigiria animus donandi e aceitação, ambos expressos no título, o que não ocorreu; que o motivo de estar pagando uma das parcelas por outra conta não é indicador de coisa alguma, pois pode ser um empréstimo, um acerto de contas, retirada ou adiantamento de valores a título de pro labore ou qualquer outra relação que não vincula o registro; que apontar o COAF como um dos motivos da exigência é absurdo, pois a informação àquele órgão somente é exigida se houver previsão legal; que as partes poderiam retificar a escritura declarando que não vão informar como serão feitos os pagamentos e que estão cientes de que o COAF será informado; que as normativas que regem o COAF não impedem os negócios imobiliários, apenas impõem comunicação; que o Registrador não pode entrar no mérito da forma de pagamento e quitação, que está na esfera obrigacional, salvo se a quitação contiver cláusula de resolução expressa, o que não é o caso; que não se presume doação apenas por haver pagamento por meio de conta da pessoa jurídica de que o comprador é titular; que o Registrador não pode exigir comprovante de quitação; que a demora na transferência está gerando grande prejuízo (fls. 03/09).

Documentos vieram às fls. 03/54.

Intimada, a parte interessada não apresentou impugnação (fls. 58/60).

O Ministério Público opinou pela procedência (fls. 63/64).

É o relatório.

Fundamento e decido.

No mérito, o óbice deve ser afastado. Vejamos os motivos.

Trata-se de escritura pública de compra e venda por meio da qual J. C. N. e sua esposa adquiriram o imóvel da matrícula n. 103.908 pelo preço de R$ 750.000,00, que é ligeiramente maior que o valor venal de referência atribuído pela municipalidade (R$ 749.235,00), o qual foi pago da seguinte forma (fl. 15, destaques nossos):

“1) R$525.000,00 (quinhentos e vinte e cinco mil reais), através de 02 (duas) Transferências Bancárias para a conta corrente (…), de titularidade da outorgante vendedora virago (…), sendo o valor de R$200.000,00 (duzentos mil reais), oriundo da conta corrente (…), de titularidade do comprador, junto ao Banco (…), e, R$325.000,00 (trezentos e vinte e cinco mil reais), oriundo da conta corrente (…), de titularidade de J.C. N. ME (CNPJ…), junto ao Banco (…); 2) R$75.000,00 (setenta e cinco mil reais, através de dinheiro em espécie (…); e, 3) o saldo no valor de R$150.000,00 (cento e cinquenta mil reais), através de 01 (uma) parcela fixa, (…) representada por uma Nota Promissória, emitida em ‘caráter pró soluto’ e intransferível, com vencimento a vista e, mediante a apresentação da matrícula do imóvel objeto da presente, com a devida averbação de cancelamento da cláusula resolutiva. A parcela acima será paga, por meio de Transferência Bancária (…), obrigando-se outrossim os outorgantes vendedores, no ato do pagamento, a efetivar a imediata devolução da nota promissória (…)”.

Considerando a forma de pagamento estipulada, o Oficial formulou a seguinte exigência (fl. 10):

“1. Observa-se, preliminarmente, que não se trata de compra e venda pura, visto que o pagamento do preço não foi feito totalmente pelos adquirentes. Tendo em vista uma parte ter sido pago por terceiro, RETIFICAR o título para constar a origem do negócio jurídico subjacente, a fim de que fique consignado tratar-se de doação de numerário ou de outro negócio jurídico, indicando sua natureza, inclusive, para fins de verificação de ocorrência de obrigação tributária”.

 

Justamente porque somente há informação do pagamento feito pela pessoa jurídica sem maior esclarecimento acerca do negócio subjacente que justificou a transferência de recursos às pessoas naturais que estão adquirindo o bem, o Oficial pediu esclarecimento.

De fato, nos termos do artigo 1º, §2º, da Portaria CAT n. 89/2020, que disciplina os procedimentos a serem observados pelos cartórios em relação aos atos passíveis de tributação pelo ITCMD, “considerar-se-á transmissão por doação toda e qualquer transferência em que as partes envolvidas não mencionem ou não apresentem provas de sua onerosidade”.

Todavia, o título formal traz um único negócio jurídico, a compra e venda, que é a causa para a modificação do direito real e somente ela pode ser objeto de qualificação registral.

Sabe-se que vigora para os Registradores ordem de controle rigoroso do recolhimento dos impostos por ocasião do registro, sob pena de responsabilidade pessoal (art. 289 da Lei n. 6.015/73; art. 134, VI, do CTN, e art. 30, XI, da Lei n. 8.935/1994).

No entanto, em que pese a cautela do Oficial, do ponto de vista formal, ele não tem atribuição ratione materiae para investigar negócios jurídicos paralelos não abordados no título, ainda que indiretamente influenciem no pagamento do negócio jurídico por ele documentado.

Note-se que não é o caso de informação relevante que exija comunicação à Unidade de Inteligência Financeira (UIF/COAF) para a prevenção à lavagem de dinheiro, como dispõe o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça (Provimento CNJ n.149/23), com a redação dada pelo Provimento CNJ n.161/24, no capítulo que trata da matéria:

“Art. 139. Notários e registradores devem observar as disposições deste Capítulo na prestação de serviços e no atendimento a clientes ou usuários, inclusive quando envolverem interpostas pessoas, compreendendo todos os negócios e todas as operações que lhes sejam submetidas, observadas as seguintes particularidades:

I as informações que para tanto possam razoavelmente obter; e

II a especificidade dos diversos tipos de serviços notariais e de registro.

(…)

Art. 161. O oficial de registro de imóveis, ou seu oficial de cumprimento, comunicará à UIF, na forma do art. 151, II, registro de documento ou título em que conste declaração das partes de que foi realizado pagamento em espécie, ou por título ao portador, de valor igual ou superior a R$ 100.000,00 (cem mil reais) ou ao equivalente em outra moeda.

(…)

Art. 165-A. Toda escritura pública de constituição, alienação ou oneração de direitos reais sobre imóveis deve indicar, de forma precisa, meios e formas de pagamento que tenham sido utilizados no contexto de sua realização, bem como a eventual condição de pessoa politicamente exposta de cliente ou usuário ou de outros envolvidos nesse mesmo contexto.

§ 1.º Para efeito da indicação de meios e formas de pagamento de que trata o caput, deve-se, com base em fonte documental ou declaração das partes, observar o seguinte:

I – o uso de recursos em espécie deve ser expressamente mencionado juntamente com local e data correspondentes;

II – na menção a transferências bancárias, devem ser especificados dados bancários que permitam identificação inequívoca das contas envolvidas, tanto de origem quanto de destino dos recursos transferidos, bem como dos seus titulares e das datas e dos valores das transferências;

III – na referência a cheques, devem ser especificados os seus elementos de identificação, as informações da conta bancária de origem e de eventual conta de destino dos recursos correspondentes e dos seus titulares, bem como a data e os valores envolvidos;

IV – o emprego de outros meios de pagamento que não os indicados nos incisos I, II e III, tais como participações societárias na forma de cotas ou ações, cessões de direitos, títulos e valores mobiliários, ativos virtuais, dações em pagamento, permutas ou prestações de serviço, deve ser expressamente mencionado juntamente com local e data correspondentes e com a especificação de dados destinados a viabilizar a identificação da origem e do destino dos valores pagos; e

V – em relação a pagamentos de forma parcelada, devem ser discriminados os meios de pagamento correspondentes a cada parcela, incluindo os dados apontados nos incisos I, II, III e IV, conforme o meio de pagamento de que se trate.

§ 2.º No caso de pagamento que envolva contas ou recursos de terceiros, estes devem ser qualificados na escritura pública.

§ 3.º A recusa de partes em fornecer informações para viabilizar as indicações de que trata este artigo deve ser mencionada na escritura, sem prejuízo do disposto no art. 155, VIII”.

Ademais, vê-se que a escritura atendeu plenamente as exigências normativas, descrevendo minuciosamente a forma de pagamento, especificando o valor de cada parcela e identificando as contas bancárias envolvidas nas transferências e seus titulares, inclusive a pessoa jurídica que leva o nome do comprador, sendo que a parcela paga em espécie não alcançou o valor apontado no artigo 161 do CNN.

A suspeita é de que a pessoa jurídica tenha transferido aos vendedores crédito oriundo de sua conta bancária no valor de R$ 325.000,00 por mera liberalidade em favor dos compradores, o que configuraria doação sujeita à incidência do ITCMD nos termos do artigo 3º, III, da Lei Estadual n.10.705/2000, mas os motivos da transferência não foram informados e a sua omissão não pode impedir a realização do ato registral, pois não é da essência do negócio principal.

Embora a quantia paga pela pessoa jurídica seja vultosa e represente mais de quarenta por cento do valor total negociado, uma rápida pesquisa à sua ficha cadastral no portal eletrônico da JUCESP revela que se trata de empresa unipessoal de titularidade do comprador.

Não é raro que comerciantes individuais confundam o patrimônio social com o seu próprio patrimônio, utilizando a conta bancária da empresa para pagamento de despesas pessoais, sem se preocupar com formalidades contábeis.

No caso concreto, fica evidente que não houve intenção de ocultar qualquer operação financeira, pois consta na escritura descrição detalhada da transferência bancária, sendo perfeitamente possível o rastreamento pelos órgãos fiscais, caso entendam necessário. O mais provável é que o comprador, microempresário, sequer tenha se atentado aos detalhes contábeis e à possível configuração de doação tributável.

Porém, não é possível exigir a retificação do título para fazer constar a justificativa para o pagamento feito por meio da conta bancária da pessoa jurídica, o que extrapola os limites formais da qualificação registral.

Em todo caso, havendo suspeita de sonegação fiscal relacionada a um ato de sua atribuição e visando ao resguardo de eventual responsabilização, deve o Oficial comunicar o evento à Secretaria da Fazenda e Planejamento, como determina o artigo 14 da Portaria CAT n. 89/2020.

Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a dúvida para afastar o óbice e determinar o registro do título.

Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.

Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe.

P.I.C.

São Paulo, 03 de março de 2026.

Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Juíza de Direito