CSM|SP: Desmembramento – Ações pessoais em curso contra o anterior proprietário – Necessidade da prova de solvência do loteador em consideração às ações em curso – Recurso não provido.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação n° 0012846-27.2012.8.26.0132
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO N° 0012846-27.2012.8.26.0132, da Comarca de Catanduva, em que é apelante TERRACAT TERRAPLANAGEM CATANDUVA LTDA., é apelado 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE CATANDUVA.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, V.U.”, de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores IVAN SARTORI (Presidente), GONZAGA FRANCESCHINI, ALVES BEVILACQUA, SAMUEL JÚNIOR, SILVEIRA PAULILO E TRISTÃO RIBEIRO.
São Paulo, 27 de junho de 2013.
JOSÉ RENATO NALINI
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Apelação Cível n° 0012846-27.2012.8.26.0132
Apelante: Terracat Terraplanagem Catanduva Ltda.
Apelado: 1º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Catanduva.
VOTO N° 21.281
REGISTRO DE IMÓVEIS
Desmembramento – Ações pessoais em curso contra o anterior proprietário – Necessidade da prova de solvência do loteador em consideração às ações em curso – Recurso não provido.
Trata-se de apelação interposta contra r. sentença que reconheceu impossibilidade da inscrição do desmembramento do imóvel matriculado sob o número 33.708, diante da existência de certidão expedida pelo distribuidor cível da Comarca de Catanduva demonstrando a existência de várias ações pessoais movidas contra o anterior proprietário do imóvel.
Sustenta a apelante a realização da inscrição em virtude da presença dos pressupostos legais, não se aplicando as restrições existentes contra a pessoa do anterior proprietário [1].
A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso [2].
É uma síntese do necessário.
Incide na espécie a Lei 6.766/79, ainda que o lote cujo desmembramento se pretende, insira-se no loteamento. E isso porque desmembramento é espécie do gênero parcelamento. É o que se extrai da redação do art. 2º, caput, e parágrafo 2º, da Lei n. 6.766/79:
Art. 2º. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.
§2°- considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.
Assim, o desmembramento do lote, tal como ocorreu com o loteamento no qual inserido, deverá observar o disposto na Lei n. 6.766/79. Não é possível a utilização dos documentos relativos ao registro do loteamento ante a diversidade de situações jurídicas.
A circunstância de estar registrado o loteamento não autoriza posterior registro do desmembramento por simples requerimento. A pretensão não é desdobre ou destaque, mas fracionamento do solo urbano para fins de vendas sucessivas voltadas à implantação de aglomerado urbano.
A situação impeditiva do registro não guarda pertinência com as ações pessoais em curso contra a atual proprietária, ora apelante, mas diz respeito ao anterior proprietário. Sua responsabilidade é de ser apreciada pelo período de dez anos e Arnaldo José Mazzei é réu em várias ações pessoais, tudo comprovado por Certidão de Distribuições Cíveis[3] de fls. 217/304.
Descabe outra interpretação do artigo 18, inciso IV, alínea “b”, da Lei n. 6.766/79. Interessa é apurar a situação do titular da propriedade no período de dez anos. Se o loteador é proprietário por tempo inferior a dez anos, como ocorre na espécie, a certidão deve contemplar o anterior proprietário para completar o decênio. O objetivo é a demonstração de garantir aos novos titulares dominiais, não sejam responsáveis por dívidas do proprietário anterior.
Não foram apresentadas as certidões de objeto e pé das ações em curso contra o anterior proprietário. Impossível avaliar se a garantia patrimonial fornecida pela atual proprietária é suficiente para cobrir eventuais dívidas do titular que a antecedeu.
Enfatize-se: ausente essa prova, há possibilidade de risco econômico dos futuros adquirentes ante eventual reconhecimento da ineficácia da alienação perante o anterior proprietário.
O imóvel foi objeto de compromisso de compra e venda celebrado por instrumento particular em 15.07.1999 com o preço quitado integralmente no ato no importe de R$ 25.931,91 [4].
A Escritura Pública de Compra e Venda realizada em 17.05.2007 não mencionou a existência do compromisso de compra e venda anterior e constou o preço da ordem de R$ 1.00,00 cada lote, totalizando R$ 3.000,00 [5], sendo registrada em 20.05.2007 [6].
Duas as possíveis conclusões: (i) a propriedade foi transferida em 2007 quando já havia ações em curso contra o vendedor e, (ii) por regra de boa-fé objetiva não é possível à apelante trazer a publicidade contrato particular não registrado que não havia mencionado quando da realização da escritura pública de compra e venda, pena de venire contra factum proprium.
Seja como for, no âmbito administrativo deve ser considerada a data da transferência da propriedade: 20.05.2007.
Diante disso, inviável a aprovação do parcelamento à falta da prova da solvabilidade da loteadora, o que somente poderá ser feito por meio da apresentação das certidões de objeto e pé das ações pessoais em curso contra o anterior proprietário no decênio anterior ao requerimento.
Por fim, ressalte-se a presença de precedente administrativo deste E. Conselho Superior da Magistratura negando desmembramento no caso do não atendimento do disposto no art. 18, da lei n. 6.766/79:
REGISTRO DE IMÓVEIS. Desmembramento negado. Existência de ações penais por crime contra a ordem tributária e contra o patrimônio contra quem foi proprietário do imóvel dentro do decênio anterior ao pedido de registro configurando impedimento ao ato registrário. Existência também de ações pessoais contra os titulares primitivos do imóvel, sem que haja prova segura de que tais ações não prejudicarão os adquirentes dos lotes. Dúvida procedente. Recurso não provido (Rel. Des. Ruy Camilo, j 16/06/2009, ap. n. 1.114-6/0).
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
JOSÉ RENATO NALINI
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Notas:
[1] Fls.350/365.
[2] Fls.374/380.
[3] Fls.217/304.
[4] FIs.51/62.
[5] Fls.90/94.
[6] Fls.95-v/96. (D.J.E. de 19.08.2013 – SP)