TJ|SP: Apelação e remessa necessária – Mandado de segurança – Tributário – ITBI – Integralização de capital social – Remessa oficial não conhecida, ante a interposição de apelação total pelo ente público, nos termos do art. 496, § 1º, do CPC – Base de cálculo – Adoção do valor da transação declarado pelo contribuinte, ressalvada a possibilidade de arbitramento mediante regular processo administrativo (art. 148 do CTN) – Impossibilidade de fixação prévia com base em valor venal de referência – Aplicação da tese firmada no Tema 1113 do STJ – Superveniência da Lei Complementar nº 227/2026, que alterou o art. 38 do CTN – Irrelevância no caso concreto ante a impossibilidade de aplicação retroativa a fatos geradores pretéritos – Fato gerador do imposto que se perfectibiliza apenas com o registro do título translativo no competente Cartório de Registro de Imóveis – Inexigibilidade de encargos moratórios antes da ocorrência do fato imponível – Correção monetária da base de cálculo devida até a quitação, mediante a aplicação do IPCA-E – Reexame necessário não conhecido e recurso de apelação desprovido, com observação.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação / Remessa Necessária nº 1154240-91.2025.8.26.0053, da Comarca de São Paulo, em que é recorrente JUÍZO EX OFFICIO e Apelante MUNICÍPIO DE SÃO PAULO, é apelado FAMILIA AZEVEDO ADMINISTRADORA DE BENS LTDA.

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 15ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Não promoveram reexame necessário; negaram provimento ao apelo do Município; e observaram que, na atualização da base de cálculo do tributo contributivo, adotar-se-á o IPCA-E. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores SILVA RUSSO (Presidente) E EUTÁLIO PORTO.

São Paulo, 21 de setembro de 2026.

BOTTO MUSCARI

Relator Apelação / Remessa Necessária: 1154240-91.2025.8.26.0053

Recorrente, Apelante: Juízo Ex Officio e outro, Município de São Paulo

Apelada: Familia Azevedo Administradora de Bens Ltda

Comarca: São Paulo

Voto nº 21.469 Tributário. ITBI. Sentença que concede em parte mandado de segurança. Remessa oficial indevida, pois interposto apelo total pelo Município. Imóveis adquiridos por pessoa jurídica na integralização do seu capital.

Adoção dos valores declarados pela contribuinte, como base de cálculo, franqueado arbitramento ao Município (art. 148/CTN). Encargos moratórios indevidos antes dos fatos imponíveis, verificado com o registro dos títulos translativos na Serventia Predial. Devida porém correção da base de cálculo, conforme a variação do IPCA-E. Lei Complementar n. 227/2026, que conferiu nova redação ao art. 38 do Código Tributário Nacional. Irrelevância no caso concreto, aplicando-se a tese sufragada no Tema 1113/STJ. Apelação do ente federativo improvida, com observação.

Cuida-se de remessa oficial (§ 1º do art. 14 da Lei Federal n. 12.016/09) e de apelação interposta pelo MUNICÍPIO DE SÃO PAULO contra a r. sentença de fls. 220/224, que, em mandado de segurança, autorizou cálculo do ITBI sobre o valor da operação societária/imobiliária celebrada pela impetrante.

A entidade impositora afirma que: a) a Lei Complementar n. 227/26 alterou substancialmente o art. 38 do Código Tributário Nacional; b) a novel disciplina superou o entendimento firmado no Tema 1113/STJ; c) presunção de legitimidade recai sobre o valor tecnicamente estimado e divulgado; d) tempus regit actum; e) a apuração do valor venal deve ser feita por critérios técnicos objetivos; f) a sentença merece integral reforma (fls. 230/237).

As contrarrazões da Família Azevedo trazem os seguintes argumentos: a) não houve revogação ou superação automática da tese firmada no Tema 1113/STJ; b) seu adversário continua utilizando valor venal de referência; c) eventual discordância quanto ao valor declarado deveria observar o procedimento previsto no art. 148/CTN; d) o Fisco deseja sustentar exigência tributária milionária sem qualquer elemento técnico individualizado que legitime o arbitramento feito; e) a Lei Complementar n. 227/26 não se aplica a fatos geradores ocorridos antes da sua vigência, sem lugar para retroação em prejuízo do contribuinte; f) a sentença observou os princípios da legalidade, da segurança jurídica e do devido processo legal (fls. 244/250).

É o relatório.

Registro para logo que não cabe remessa oficial no presente caso.

De acordo com o Código de Processo Civil, não interposta apelação no prazo legal, o juiz ordenará a remessa dos autos ao tribunal e, se não o fizer, o presidente do respectivo tribunal avocá-los-á (art. 496, § 1º). Concedido em parte o writ (fls. 220/224), o Município de São Paulo apelou (fls. 230/237).

Discorrendo sobre o tema, LEONARDO CARNEIRO DA CUNHA observa com o costumeiro acerto: “Havendo apelação, não haverá remessa necessária” (A fazenda pública em juízo, Forense, 17ª edição, 2020, pág. 196).

Poder-se-ia fazer ressalva quando a apelação é apenas parcial, ou seja, quando não impugna a totalidade da sentença, naquilo que impôs sucumbência ao Poder Público. Ressalva correta, mas neste processo o apelo foi total.

Lição do Superior Tribunal de Justiça:

“No tocante a exigência de remessa necessária, não há obrigatoriedade na hipótese dos autos. Nos termos do disposto no art. 496, § 1º, do CPC, só se determina a remessa necessária se não for interposta apelação. Significa isto dizer que só se cogita de remessa necessária quando não há recurso (ou, sendo este parcial, haverá remessa necessária dos capítulos não impugnados pela apelação).

Como no caso em exame houve apelação total, não há que se falar em remessa necessária” (REsp. n. 1.949.073, decisão monocrática proferida em 20/10/2021, rel. Ministro HERMAN BENJAMIN pus ênfase).

Incontroverso que a impetrante não faz jus à imunidade, cumpre definir a base de cálculo do imposto devido.

Diante das infindáveis divergências entre fiscos e contribuintes, acerca da base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, o Superior Tribunal de Justiça aprovou a seguinte tese, na sistemática dos recursos repetitivos (Tema 1113):

“a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art.

148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente” (REsp. n. 1.937.821/SP).

À luz da diretriz supra, cabe afastar o valor venal de referência, permitindo o emprego da cifra declarada na integralização do capital, em consonância com a orientação do STJ.

Enfatizo que, caso discorde do valor indicado/declarado pela impetrante, poderá o Município atuar na forma do art. 148 do Código Tributário Nacional.

Pinço lições da 15ª Câmara de Direito Público (destaques meus):

“Direito Tributário. Recurso Oficial. Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Recurso desprovido. 1. Ação mandamental visando assegurar o direito ao recolhimento do ITBI com base no valor declarado da integralização imobiliária, do capital social. Sentença que concedeu a segurança. 2. A questão em discussão consiste em determinar a base de cálculo correta para o ITBI. 3. A base de cálculo do ITBI deve ser o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não vinculado ao valor venal para o lançamento do IPTU. 4. O valor declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor de mercado, podendo ser afastado pelo fisco mediante processo administrativo próprio, conforme art. 148 do CTN. 5. Recurso oficial desprovido” (Remessa Necessária Cível n. 1017222-53.2025.8.26.0562, j. 16/06/2026, rel. Desembargador SILVA RUSSO); “DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA. ITBI. INTEGRALIZAÇÃO AO CAPITAL SOCIAL. POSSIBILIDADE DE TRIBUTAÇÃO SOBRE A PARCELA DO IMÓVEL QUE EXCEDE O MONTANTE INTEGRALIZADO. RECURSO PROVIDO. I. Caso em Exame Ação declaratória proposta por Delicato Investimentos Ltda contra o Município de Assis, buscando isenção do ITBI na integralização de capital social. A sentença inicial declarou a inexigibilidade do ITBI sobre a integralização, afastando a aplicação do Tema 976/STF. O Município apelou, argumentando que a imunidade do ITBI não se aplica ao valor do imóvel que excede o capital social integralizado. II. Questão em Discussão 2. A questão em discussão consiste na possibilidade de incidência do ITBI sobre a parcela do valor do imóvel que excede a integralização ao capital social. III. Razões de Decidir 3. A base de cálculo do ITBI é o valor declarado da transação, Tema 1113/STJ, sem prejuízo de avaliação fiscal quanto ao valor de real de mercado e tributação sobre eventual parcela excedente, conforme art. 148 do CTN. 4. O STF, no RE nº 796.376, fixou que a imunidade do ITBI não alcança o valor dos bens que excede o limite do capital social integralizado. IV. Dispositivo e Tese 5. Recurso provido. Tese de julgamento: 1. A imunidade do ITBI não se aplica ao valor dos bens que excede o capital social integralizado. Legislação Citada: CF/1988, art. 156, § 2º, I; CTN, arts. 36, 38, 148. Jurisprudência Citada: STF, RE nº 796.376, Rel. Min. Edson Fachin, j. 15/03/2016. 18ª Câmara de Direito Público, Apelação/Remessa Necessária nº 1040019-75.2017.8.26.0506, Rel. Des. Roberto Martins de Souza, j. 14/09/2018. 14ª Câmara de Direito Público, Apelação Cível nº 1030036-86.2016.8.26.0506, Rela. Desa. Silvana Malandrino Mollo, j. 28/02/2019″ (Apelação Cível n. 1005073-52.2024.8.26.0047, j. 09/03/2026, rel. Desembargador EUTÁLIO PORTO).

Agora, duas palavras sobre correção monetária, juros e multa.

Fato gerador do ITBI é a transferência da propriedade dos imóveis, mediante registro dos títulos translativos na Serventia Predial. Até lá, não há cogitar da incidência de encargos moratórios.

Quanto à correção monetária, a base de cálculo deve ser corrigida monetariamente até o dia da quitação do imposto, observando-se apenas que o índice aplicável é o IPCA-E.

Há lições da 15ª Câmara (sem ênfases nos originais):

“REEXAME NECESSÁRIO. MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. Sentença que concedeu a ordem para declarar como momento de incidência do imposto o ato de registro da transmissão do bem imóvel e, em consequência, afastar a exigência de encargos moratórios (juros e multa) no tocante à relação jurídica discriminada na inicial, mantida a atualização monetária pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça (IPCA-E). Possibilidade. Fato gerador do ITBI que se consuma com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, conforme art. 35, inciso I, do CTN e art. 1.245 do Código Civil. A exigência de multa e juros antes do registro é ilegal, pois viola os princípios da legalidade e segurança jurídica. A correção monetária é admitida, nos moldes do art. 97, § 2º, do CTN. Sentença mantida. Recurso oficial não provido” (Remessa Necessária Cível n. 1031580-95.2025.8.26.0053, j. 31/03/2026, rel. Desembargador MARCOS SOARES MACHADO); “APELAÇÃO CÍVEL E REEXAME NECESSÁRIO Mandado de segurança ITBI – Município de São Paulo Imóvel arrematado em hasta pública – Cabimento do recolhimento do ITBI com base no valor da arrematação – Impossibilidade de aplicação da Lei nº 11.154/91 com redação dada pelas Leis nºs 14.125/05 e 14.256/2006 e Decretos Municipais e 51.627/2010 e 55.194/2014 – Base de cálculo apurada segundo coleta de amostras de transações e ofertas de venda de imóveis pelo Poder Executivo – Majoração de tributo sem exame do Poder Legislativo – Violação do princípio da legalidade em matéria tributária consagrado no artigo 150, inciso I da Constituição Federal e 97, inciso IV do Código Tributário Nacional Precedentes deste Tribunal de Justiça – Fato gerador que se opera com o registro da carta de arrematação – Interpretação dos artigos 35 do CTN e 1245 do Código Civil Indevida a cobrança de multa e juros antes do fato gerador do imposto Correção monetária Possibilidade de aplicação da Tabela Prática para Cálculo de Atualização Monetária IPCA-E do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, ante a compatibilidade com a orientação firmada pelo Supremo Tribunal Federal, no julgamento do RE nº 870.947/SE (Tema 810) – Sentença parcialmente reformada Recurso da impetrante provido. Reexame necessário parcialmente provido. Recurso voluntário do município não provido” (Apelação/Remessa Necessária n. 1045891-67.2020.8. 26.0053, j. 21/06/2021, rel. Desembargador RAUL DE FELICE).

No que tange aos possíveis reflexos da Lei Complementar n. 227/2026 sobre a tese sufragada pelo Tribunal da Cidadania no Tema 1113, quadram considerações.

No dia 14 de janeiro de 2026, o Diário Oficial da União publicou a Lei Complementar nº 227, que alterou substancialmente o art. 38 do Código Tributário Nacional. Vale transcrever a redação atual desse dispositivo cetenista:

“Art. 38. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.

§ 1º Considera-se valor venal, para fins do caput deste artigo, o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado.

§ 2º O valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado, a que se refere o § 1º deste artigo, será estimado por meio de critérios técnicos, considerando pelo menos um dos seguintes:

I – análise de preços praticados no mercado imobiliário; II – informações prestadas pelos serviços notariais e registrais e por agentes financeiros; III – localização, tipologia, destinação, padrão e área de terreno e construção, entre outras características do bem imóvel; e IV – outros parâmetros técnicos usualmente observados na avaliação de imóveis.

§ 3º As administrações tributárias dos Municípios e do Distrito Federal deverão divulgar os critérios utilizados para estimar o valor venal a que se refere o caput deste artigo, o qual poderá ser contestado pelo contribuinte mediante a apresentação de avaliação contraditória em procedimento específico, nos termos da legislação específica municipal ou distrital.

§ 4º Os serviços registrais e notariais deverão compartilhar as informações das operações realizadas com bens imóveis com as administrações tributárias dos Municípios e do Distrito Federal, sob pena de multa prevista em lei específica municipal ou distrital”.

A nova sistemática legal tem, sim, impactos sobre a tese firmada no Tema Repetitivo n. 1113. Afinal, gostemos ou não, agora as administrações tributárias estão autorizadas por lei nacional a estimar aprioristicamente o valor venal para fins de ITBI, desde que o façam por meio de ao menos um dos seguintes critérios técnicos: análise de preços praticados no mercado imobiliário; informações prestadas pelos serviços notariais e registrais e por agentes financeiros; localização, tipologia, destinação, padrão e área de terreno e construção, entre outras características do bem imóvel; outros parâmetros técnicos usualmente observados na avaliação de imóveis.

A partir daí, cabe ao contribuinte contestar o valor estimado pelo fisco, mediante a apresentação de avaliação contraditória em procedimento específico, nos termos da legislação local.

Todavia, é nenhum o impacto da Lei Complementar n. 227 na aplicabilidade da tese ao processo em curso.

Em primeiro lugar, o Código Tributário Nacional é expresso no sentido de que a legislação tributária se aplica imediatamente a fatos geradores futuros e pendentes (artigo 105). Não a fatos geradores pretéritos.

Como não estamos diante de qualquer das hipóteses versadas no artigo 106 do Código, as novas diretrizes do art. 38 só podem aplicar-se a fatos imponíveis (transmissões de bens imóveis) subsequentes à Lei Complementar n. 227. Até então, segue aplicável a benfazeja tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça.

Ainda que não fosse vedada por lei a retroação, haveria obstáculo derivado do próprio conteúdo introduzido no art. 38 do Código Tributário Nacional.

Nos poucos meses transcorridos desde a alteração legislativa, o Município de São Paulo não fez ainda a imprescindível divulgação prevista no § 3º do art. 38. Até que esse ente subnacional adote e divulgue os critérios empregados para estimar o valor venal dos imóveis critérios que estejam rigorosamente em linha com pelo menos um dos incisos do § 2º, não aqueles que empregava há anos, considerados insuficientes pelo STJ , permitindo que a contribuinte faça a devida contestação, segue firme a diretriz vinculante sufragada pelo Tribunal da Cidadania.

Não por acaso, esta Corte assentou recentemente (ênfases minhas):

“AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO TRIBUTÁRIO. São Paulo. ITBI incidente sobre a compra de imóvel. Pagamento com base no valor venal de referência apurado pelo Município. Pretensão de que seja reconhecido como base de cálculo do ITBI o valor da transação, com a consequente restituição do valor recolhido a maior. Sentença de procedência. Irresignação da parte ré.

Descabimento. Base de cálculo definida no Recurso Especial nº 1.937.827/SP (Tema nº 1.113), sob o rito dos recursos repetitivos, que fixou as seguintes teses:

“a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente”. Valor venal de referência fixado pela Municipalidade especificamente para a cobrança da exação em tela corretamente afastado na origem. Lei Complementar nº 227/2026, que alterou a redação do art. 38 do CTN, que não possui aplicação retroativa. Ausência, ademais, de demonstração de requisitos técnicos e objetivos de arbitramento do valor venal do imóvel ‘in casu’. Precedentes. Repetição que se impõe. Sentença mantida. Honorários advocatícios de sucumbência majorados para 11%, nos termos do art. 85, §11, do CPC. Recurso não provido” (Apelação Cível n. 1116185-71.2025.8.26.0053, 14ª Câmara de Direito Público, j. 29/05/2026, rel. Desembargador WALTER BARONE); “DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.  OMISSÃO. EMBARGOS REJEITADOS. I. Caso em Exame 1. O Município de São Paulo opõe embargos de declaração em face de acórdão que negou provimento ao recurso oficial, mantendo sentença concessiva de mandado de segurança para que o ITBI incidente sobre arrematação seja calculado com base no valor do lanço, afastando o valor venal de referência e a incidência de multa e juros anteriores ao registro. Sustenta omissão quanto à superveniência da Lei Complementar nº 227/2026, que teria alterado o art. 38 do CTN e superado o Tema 1.113 do STJ. II. Questão em Discussão 2. Verificar se a superveniência da norma implica superação do Tema 1.113 do STJ para fatos geradores anteriores à sua vigência. III. Razões de Decidir 3. A Lei Complementar nº 227/2026, ao conferir nova redação ao art. 38 do CTN, introduz inovação legislativa com novos critérios técnicos, requisitos formais e procedimento administrativo próprio , que não foram cumpridos pela Municipalidade. IV. Dispositivo e Tese 4. Embargos de declaração rejeitados” (Embargos de Declaração Cível n. 1137657-31.2025.8.26.0053, 15ª Câmara de Direito Público, j. 27/05/2026, rel. Desembargador MARCOS SOARES MACHADO).

Observo que se consideram prequestionados todos os dispositivos/temas que as partes desejem submeter mais tarde aos Tribunais sediados em Brasília.

Por todo o exposto, meu voto: i) não promove reexame necessário; ii) nega provimento ao apelo do Município (sem condenação em honorários advocatícios, ex vi do art. 25 da Lei Federal n. 12.016/09, Súmula 512/STF e Súmula 105/STJ); iii) observa que, na atualização da base de cálculo do tributo contributivo, adotar-se-á o IPCA-E.

BOTTO MUSCARI

Relator

(TJSP, 15ª Câmara de Direito Privado, j. 21.09.2026)