1ª VRP|SP: Registro de Imóveis – Usucapião extrajudicial – Impugnação infundada – Herdeiros – Legitimidade e tempestividade – Litispendência com inventário não obsta a via extrajudicial ante inércia prolongada dos sucessores – Interversão da posse comprovada – Atos de dono que rompem o condomínio hereditário – Alegação genérica de comodato e bem de família desprovida de lastro probatório – Caráter meramente protelatório das oposições – Rejeição mantida – Prosseguimento do feito no Registro de Imóveis.

Sentença

Processo Digital nº: 1119858-28.2025.8.26.0100

Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis

Suscitante: 14º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo

Suscitado: Karina Azevedo Borges Molas e outro

Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Vistos.

Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital em decorrência de impugnação considerada infundada contra requerimento de Karina Azevedo Borges Molas e Kaique Azevedo Molas pelo reconhecimento extrajudicial de usucapião do imóvel objeto da matrícula n. 16.046 daquela serventia (prenotação n. 942.357, de 18 de dezembro de 2024).

Cópias das principais peças do procedimento extrajudicial vieram às fls. 08/239.

Os requerentes relatam que receberam a posse do imóvel de seu pai, Rafael Máximo Molas Hernandes, falecido em 23 de março de 2004, o qual, por sua vez, teria recebido a posse por doação verbal de sua mãe (avó dos requerentes), a proprietária tabular Angela Hernandes Molaz, falecida em 16 de setembro de 1982; que não têm notícia de outros possíveis herdeiros da proprietária; que exercem posse qualificada sobre o imóvel há mais de vinte anos, usando-o como moradia habitual própria, de modo que fazem jus ao reconhecimento do usucapião na modalidade extraordinária (artigo 1.238, parágrafo único, do Código Civil – fls. 08/14).

Os demais sucessores da proprietária tabular foram identificados e notificados, sobrevindo várias impugnações, todas idênticas, sob o fundamento de que se trata de bem de herança, de modo que cabível uma parte a cada herdeiro (fls. 37/61).

A parte requerente se manifestou sobre as impugnações e, frustrada a tentativa de conciliação, as razões foram analisadas pelo Oficial, que considerou as impugnações infundadas (fls. 64/72, 80/81 e 82/86).

Intimados sobre a decisão do Oficial, os impugnantes Dirce Rodrigues Sanches, Lilian Rodrigues Sanches, Fernanda Danubia Mingue de Jesus, Rafael Augusto Vicentini e Marcelo Rodrigues Sanches, representados pelo mesmo patrono, apresentaram recurso nos termos do item 420.3, Cap. XX, das NSCGJ, sustentando que os requerentes omitiram a existência de outros herdeiros da proprietária tabular do imóvel; que no dia 1º de abril de 2025 foi distribuída ação de arrolamento do único bem deixado por Angela Hernandes Molaz (processo de autos n.1008670-30.2025.8.26.0003, que tramita perante a 2ª Vara de Família e Sucessões do Foro Regional do Jabaquara); que os requerentes nunca os procuraram para reivindicar a posse do bem, no qual residem em regime de comodato com anuência dos demais herdeiros por força de duas notificações enviadas em maio e em julho de 2025, de modo que não possuem mais legitimidade para requerer o reconhecimento do usucapião; que se trata de bem de família (fls. 87/98, 211/215 e 219/226).

A parte suscitada apresentou suas contrarrazões às fls. 232/239, alegando que os sucessores da proprietária tabular, desde o seu falecimento, nunca adotaram qualquer providência em relação ao imóvel; que os recorrentes Lilian e Marcelo não possuem legitimidade para defender a propriedade do imóvel, pois são filhos de herdeira viva (Dirce); que o recurso de Rafael é intempestivo; que a ação para sucessão da proprietária tabular somente foi ajuizada após a consumação da prescrição aquisitiva; que os recorrentes inovam em suas teses ao sustentarem a existência de comodato; que as notificações não são eficazes pois enviadas posteriormente à consumação da prescrição aquisitiva; que não há oposição válida à sua posse; que a jurisprudência é pacífica quanto à possibilidade de usucapião entre herdeiros desde que um deles exerça posse em nome próprio, sem oposição dos demais.

O Ministério Público concluiu que as impugnações são infundadas (fls. 258/259).

É o relatório. Fundamento e Decido.

O procedimento de usucapião extrajudicial tem como principal requisito a inexistência de lide, de modo que, apresentada qualquer impugnação, a via judicial se torna necessária, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum nos termos do §10, do artigo 216-A, da Lei n. 6.015/73.

As Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, prestigiando a qualificação do Oficial de Registro e a importância do procedimento extrajudicial, trouxeram pequena flexibilização a tal regra no seu Capítulo XX, permitindo que seja julgada a fundamentação da impugnação, com afastamento daquela claramente impertinente ou protelatória (destaques nossos):

“420.2. Consideram-se infundadas a impugnação já examinada e refutada em casos iguais pelo juízo competente; a que o interessado se limita a dizer que a usucapião causará avanço na sua propriedade sem indicar, de forma plausível, onde e de que forma isso ocorrerá; a que não contém exposição, ainda que sumária, dos motivos da discordância manifestada; a que ventila matéria absolutamente estranha à usucapião.

420.3. Se a impugnação for infundada, o Oficial de Registro de Imóveis rejeitá-la-á de plano por meio de ato motivado, do qual constem expressamente as razões pelas quais assim a considerou, e prosseguirá no procedimento extrajudicial caso o impugnante não recorra no prazo de 10 (dez) dias. Em caso de recurso, o impugnante apresentará suas razões ao Oficial de Registro de Imóveis, que intimará o requerente para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo de 10 (dez) dias e, em seguida, encaminhará os autos ao juízo competente.

420.4. Se a impugnação for fundamentada, depois de ouvir o requerente o Oficial de Registro de Imóveis encaminhará os autos ao juízo competente.

420.5. Em qualquer das hipóteses acima previstas, os autos da usucapião serão encaminhados ao juízo competente que, de plano ou após instrução sumária, examinará apenas a pertinência da impugnação e, em seguida, determinará o retorno dos autos ao Oficial de Registro de Imóveis, que prosseguirá no procedimento extrajudicial se a impugnação for rejeitada, ou o extinguirá em cumprimento da decisão do juízo que acolheu a impugnação e remeteu os interessados às vias ordinárias, cancelando-se a prenotação”.

Conforme disposto no subitem 420.3, Cap. XX, se o Oficial considerar infundada a impugnação, a rejeitará por meio de ato motivado e prosseguirá com o procedimento, cabendo à parte impugnante a apresentação de recurso. Nesse caso, o requerente será intimado para apresentar suas razões, com encaminhamento do feito à Corregedoria Permanente para apreciação.

Porém, se o Oficial considerar a impugnação fundada, encaminhará os autos ao juízo competente “depois de ouvir o requerente” (item 420.4). Conclui-se, portanto, que, para ouvir o requerente, o Oficial também deverá esclarecer, por ato motivado, porque considerou a impugnação fundada.

Note-se que o requerente pode concordar com as razões do Oficial e imediatamente desistir do procedimento extrajudicial, partindo, eventualmente, para as vias ordinárias.

De qualquer forma, estando o feito previamente instruído com as manifestações necessárias, o julgamento pelo juiz corregedor se dará de plano ou após instrução sumária como bem esclarece a norma, não cabendo produção de prova para que se demonstre a existência de óbice ao reconhecimento da usucapião.

Caberá ao juízo corregedor analisar apenas se a impugnação tem caráter meramente protelatório ou completamente infundado.

Havendo qualquer indício de veracidade que justifique a existência de conflito de interesses, a via extrajudicial se torna prejudicada, devendo o interessado se valer da via contenciosa, sem prejuízo de utilizar-se dos elementos constantes do procedimento extrajudicial para instruir seu pedido, emendando a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum (subitem 420.8, Cap. XX, das NSCGJ).

No caso concreto, quanto às preliminares alegadas, vê-se que os recorrentes Lílian e Marcelo não possuem legitimidade para intervir no processo de usucapião do imóvel que pertence ao espólio de sua avó, uma vez que sua mãe, Dirce, que é a herdeira direta da proprietária tabular, ainda está viva.

De qualquer modo, tendo em vista que a herdeira Dirce integra o polo ativo do recurso apresentado (fls. 87/98), suas razões devem ser analisadas.

Em relação à alegada intempestividade do recurso apresentado pelo herdeiro Rafael, que sucede a proprietária tabular por representação da herdeira-filha Luiza, que faleceu em 1979 (fls. 211/215), a matéria deve ser analisada, uma vez que o prazo para impugnação no procedimento extrajudicial não é preclusivo conforme orientação firmada pelo C. Conselho Superior da Magistratura:

“Registro de Imóveis. Dúvida. Usucapião na via extrajudicial. Impugnação apresentada em nome de titular de direito e de um terceiro e que, mesmo intempestiva, pode ser conhecida. Prazo para impugnar que não é preclusivo. Exposição, ainda que sumária, das razões de discordância. Litigiosidade. Óbice registral mantido e sentença confirmada, remetendo-se os requerentes para a via contenciosa. Apelação a que se nega provimento” (TJSP; Apelação Cível 1000378-32.2020.8.26.0100; Relator (a): Ricardo Anafe (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Registros Públicos; Data do Julgamento: 04/05/2021; Data de Registro: 12/05/2021).

No mérito, os requerentes alegam que exercem posse exclusiva sobre o bem que receberam por sucessão do seu pai, Rafael, falecido em 2004, o qual teria adquirido o imóvel por doação verbal de sua mãe, a proprietária registral, com posse exclusiva, no mínimo, desde o ano de 1995.

A matrícula n. 16.046 indica que o imóvel pertence a Angela Hernandes Molaz, que faleceu em 1982 no estado civil de viúva, deixando os filhos Hermínia, Augustinho, Rafael, Admir e Dirce (fl.121).

Os sucessores de Ângela foram identificados e notificados, sobrevindo diversas impugnações padronizadas com o fundamento central de se tratar de “bem de herança”, de modo que cabível uma parte a cada herdeiro (fls. 37/61).

O Oficial reputou, então, infundadas as impugnações por não apontarem fatos concretos ou elementos probatórios capazes de evidenciar a pertinência ou a legitimidade das oposições apresentadas, observando que a jurisprudência admite o reconhecimento de usucapião de imóvel objeto de herança (fls. 82/86).

Como se sabe, diante do princípio da saisine, os herdeiros recebem o acervo hereditário desde a abertura da sucessão, o qual será indivisível até a finalização da partilha, sujeito às normas relativas ao condomínio (artigos 1.784 e 1.791 do Código Civil).

Assim, a posse sobre os imóveis do autor da herança é transmitida ope legis aos seus herdeiros por translatio possessionis, independentemente de qualquer ato de apreensão em primeira mão.

Recebida a posse indireta sobre os bens, o processo de inventário e partilha do patrimônio hereditário deve ser instaurado no prazo de dois meses e, até o compromisso do inventariante, a administração do bem incumbirá ao herdeiro que detém a posse (artigo 611 do CPC e artigo 1.797, II, do CC).

Nesse primeiro momento, o herdeiro conserva a posse em nome do espólio, mas é possível a transformação do caráter original da posse, de não própria para própria.

Para romper a ligação com o acervo hereditário, é necessário comprovar a interversão da posse alegada, o que tem fundamento nos artigos 1.203 e 1.207 do Código Civil.

Outrossim, a interversio possessionis não depende exclusivamente de ato bilateral entre o requerente e o espólio. O caráter da posse pode ser alterado unilateralmente mediante atos concretos e materializados que exteriorizem a mudança subjetiva da intenção do possuidor.

No julgamento do REsp n. 220.200-SP, com relatoria da Ministra Nancy Andrighi, a Terceira Turma do STJ decidiu que há sempre a possibilidade da mudança do caráter da posse, de não própria para própria, mas, para que isto se verifique, “deve o possuidor praticar atos que demonstrem o querer agir na condição de proprietário, como a realização de benfeitorias, a interrupção do pagamento de aluguéis, a desobediência às ordens do proprietário”.

No caso concreto, a causa possessionis é a sucessão hereditária, mas a pretensão se funda em direito próprio, de modo que incumbe à parte requerente demonstrar o momento em que rompeu com a perspectiva de devolução futura da coisa ao espólio, em nome do qual exercia mera administração.

É nesse momento que a posse adquire seu caráter ad usucapionem e se inicia a contagem do lapso necessário ao reconhecimento da usucapião pretendida.

Não se pode descartar, ainda, a hipótese de abandono do acervo hereditário.

De acordo com a impugnante Dirce, somente no dia 1º de abril de 2025 é que foi distribuída a ação de inventário do espólio de Ângela, falecida em 1982, na qual o imóvel usucapiendo é o único bem arrolado (fls. 101/191). A inércia ao longo de tantos anos também permite concluir pelo desinteresse dos herdeiros, o que favorece a parte requerente.

Conforme já decidiu o STJ, em acórdão da lavra do Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira (Resp n. 53.800, DJU 2/3/1998, p. 93):

“A OPOSIÇÃO A QUE SE REFERE O ART. 550, CC, TRADUZ MEDIDAS EFETIVAS ‘VISANDO A QUEBRAR A CONTINUIDADE DA POSSE, OPONDO À VONTADE DO POSSUIDOR UMA OUTRA VONTADE QUE LHE CONTESTA O EXERCÍCIO DOS PODERES INERENTES AO DOMÍNIO QUALIFICADOR DA POSSE”.

Nas palavras de Washington de Barros Monteiro:

“O usucapião repousa em duas situações bem definidas: a atividade singular do possuidor e a passividade geral de terceiros, diante daquela atuação individual. Se essas duas atitudes perduram contínua e pacificamente por vinte anos ininterruptos, consuma-se o usucapião. Qualquer oposição subseqüente se mostrará inoperante, porque esbarrará ante o fato consumado” (Curso de Direito Civil, ed. Saraiva, 36ª ed., 3º vol., pág. 120).

Entretanto, não é qualquer atividade de terceiro que pode ser considerada oposição.

A propósito, o acórdão proferido no REsp n. 234.240/SC cita o seguinte trecho da obra de José Carlos de Moraes Sales (destaques nossos):

“Verifica-se, portanto, que, para haver interrupção capaz de arredar o usucapião, é necessário ser o possuidor despojado de sua posse de maneira inequívoca, antes de completar o lapso de vinte anos previsto no art. 550 do Código Civil, e sem a possibilidade de recuperar a posse perdida. Bem por isso, preceitua o art. 520, inc. IV, do Código Civil: ‘Perde-se a posse das coisas pela posse de outrem, ainda contra a vontade do possuidor, se este não foi manutenido, ou reintegrado em tempo competente’. Bem por isso, já se decidiu que ‘a prescrição aquisitiva do domínio ou lapso temporal a possibilitar o sucesso da ação de usucapião não ocorre se interrompido por propositura de ação possessória.

(…)

De outra parte, não é possível confundir inconformidade com oposição. Como bem ressaltou o Egrégio Tribunal de Alçada do Rio Grande do Sul, em acórdão publicado pela RT 457/252, “oposição, no sentido que lhe emprestou o legislador, não significa tratativa, ponderação ou parlamentação com a finalidade de convencer alguém a demitir de si a posse de determinada coisa. Antes, isso sim, traduz medidas efetivas e concretas, identificáveis na área judicial, visando quebrar a continuidade da posse, opondo à vontade do possuidor uma outra vontade que lhe contesta o exercício daqueles poderes inerentes ao domínio qualificador da posse” (Usucapião de Bens Imóveis e Móveis, ed. Revista dos Tribunais, 5ª ed., pág. 50)”.

Conforme consta na ementa do REsp n.1.840.561/SP:

“(…) a posse de um condômino sobre bem imóvel exercida por si mesma, com ânimo de dono, ainda que na qualidade de possuidor indireto, sem nenhuma oposição dos demais coproprietários, nem reivindicação dos frutos e direitos que lhes são inerentes, confere à posse o caráter de ad usucapionem, a legitimar a procedência da usucapião em face dos demais condôminos que resignaram do seu direito sobre o bem, desde que preenchidos os demais requisitos legais”.

É certo que esse julgado tratou da copropriedade entre cônjuges, porém observou expressamente a aplicação do instituto do condomínio, o qual também rege a sucessão.

O mesmo se aplica à cessão em regime de comodato, sobre a qual não há, no caso concreto, qualquer informação mais detalhada, como a época aproximada da contratação, o administrador do bem que teria cedido a posse ou as demais condições da avença, como prazo de vigência e a responsabilidade pelos encargos que incidem sobre o imóvel.

Sem uma exposição sumária de tais detalhes, a alegação genérica deve ser reputada infundada nos termos do subitem 420.2, Cap. XX, notadamente porque somente formulada na fase recursal e porque não permite a defesa da parte requerente ou a confrontação com outros elementos de prova apresentados.

Note-se que a causa possessionis indicada pela parte requerente vem apoiada em elementos concretos de prova, os quais serão melhor analisados pelo Oficial Registrador ao final do procedimento.

É por isso mesmo que, pelo interesse em impugnar o requerimento, a parte inconformada também deveria ter apresentado elementos concretos de prova em relação ao comodato alegado e da perspectiva de devolução futura da coisa no tempo adequado (o que não ocorreu), sob pena de sujeitar-se aos efeitos de sua inércia.

Assim, por inexistir exposição tempestiva e ao menos sumária dos motivos da discordância (apresentou-se tese genérica sem esclarecimentos maiores e provas apenas na fase recursal), a rejeição das impugnações pelo Oficial deve ser confirmada.

Por fim, vale observar que o fato de estar sujeito à sucessão hereditária e partilha entre descendentes que guardam algum grau de parentesco não torna o imóvel usucapiendo “bem de família” na acepção jurídica que se extrai da Lei n. 8.009/1990, sendo que a mera apresentação de impugnação não inviabiliza o procedimento extrajudicial, que somente estará prejudicado se houver indício de veracidade que justifique a existência de conflito de interesses, a tornar necessária a remessa do caso para a via judicial, como explicado acima.

Diante do exposto, RATIFICO a decisão do Oficial, REJEITANDO as impugnações e os recursos apresentados, de modo que o procedimento extrajudicial possa ter regular prosseguimento após o trânsito em julgado desta decisão, com apreciação pelo Oficial Registrador do mérito do pedido.

Sem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo.

P.I.C.

São Paulo, 29 de janeiro de 2026.

(DJEN de 30.01.2026 – SP)