1ª VRP|SP: Pedido de Providências – Registro Imóveis – Usucapião extrajudicial – Modalidade extraordinária – Posse exclusiva de herdeira – Desnecessidade de inclusão do espólio ou inventário prévio – Composse não configurada ante a concordância dos demais herdeiros – Ata notarial – Preenchimento dos requisitos do provimento CNJ nº 149/2023 – Dispensa de notificação do titular dominial – Existência de justo título antigo e prova de quitação – Comprovação documental da posse – Afastamento de óbice pautado em formalismo excessivo – Desnecessidade de apresentação de dois documentos por ano – Suficiência das provas apresentadas – Dúvida improcedente.

Sentença 

Processo Digital nº: 1120793-68.2025.8.26.0100

Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis

Suscitante: 4º Oficial de Registro de Imóveis da Capital

Suscitado: Simone Mazzotti

Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Vistos.

Trata-se de dúvida suscitada pelo 4º Oficial de Registro de Imóveis desta Capital a requerimento de Simone Mazzotti em decorrência de exigências formuladas em procedimento de usucapião extrajudicial do imóvel descrito na matrícula n. 93.911 daquela serventia (prenotação n. 694.451 – fls. 14/16).

O Oficial esclarece que a requerente alega ter adentrado na posse do imóvel há mais de 15 anos, juntamente com seu pai, José Rubens Mazzotti, já falecido, o qual havia adquirido direitos sobre o imóvel por meio de contrato particular de compromisso de compra e venda não levado a registro; que a requerente não consta como parte no instrumento particular datado de 02 de julho de 1984; que, dentre os documentos que instruem o pedido, há o instrumento particular de cessão de direitos de posse firmado entre a requerente e todos os herdeiros de José Rubens Mazzotti, o qual não constitui justo título; que solicitou a correção do polo ativo do requerimento para fazer constar exclusivamente o espólio de José Rubens Mazzotti; que, alternativamente, é preciso que seja apresentada prova de que, em vida, José Rubens Mazzotti cedeu a ela a posse ou que houve regular partilha do bem exclusivamente em favor dela; que é necessário proceder ao aditamento da ata notarial para fazer constar os requisitos formais do artigo 401, I, “b” e “c”, do Prov. CNJ n. 149/2023; que a parte requereu dispensa da notificação da titular de domínio com fundamento no artigo 410 do Provimento CNJ n. 149/2023, o que não é possível em razão da ausência de prova de representação regular da proprietária tabular no contrato apresentado; que sugeriu a apresentação de outros documentos que possam comprovar a posse da requerente conforme decidido por este juízo em casos semelhantes (fls. 01/06).

Documentos vieram às fls. 11/75.

A parte interessada sustenta que exerce a posse exclusiva do imóvel conforme certidão de óbito de seu pai e instrumento partilhar de cessão de direitos firmado por todos os herdeiros dele; que não foi solicitada a soma da posse, uma vez que possuía o imóvel juntamente com seu pai, tendo sido apresentados comprovantes de posse direta pelo período necessário para a modalidade escolhida; que a ata notarial atesta que exerce a posse do imóvel há mais de 15 anos juntamente com seu pai; que a falta de reconhecimento de firma dos representantes da proprietária tabular não invalida o instrumento particular apresentado, não sendo necessária a notificação da titular de domínio; que entende que os documentos que comprovam a posse são suficientes (fls. 76/78).

O Ministério Público opinou pela improcedência (fls. 81/83).

É o relatório. Fundamento e decido.

De início, é importante observar que a existência de outras vias de tutela não exclui a da usucapião administrativa, a qual segue rito próprio, com regulação pelo artigo 216- A da Lei n. 6.015/73, pelo Provimento n. 65/17 do CNJ e pela Seção XII do Cap. XX das NSCGJ.

Assim, como a parte interessada optou por esta última para alcançar a propriedade do imóvel, a análise deve ser feita dentro de seus requisitos normativos.

No mérito, a dúvida é improcedente.

Vejamos os motivos.

Trata-se de requerimento visando ao reconhecimento extrajudicial de usucapião extraordinária do apartamento n. 121, tipo “A”, do 12º andar do Edifício Britania Hill, localizado na rua dos Holandeses, n. 31, Bela Vista, com área correspondente a 239,12m² e descrição na matrícula o n. 93.911 do 4º Registro de Imóveis desta Capital.

De acordo com a nota devolutiva de fls. 14/16, o título foi qualificado negativamente pelos seguintes motivos:

“Da leitura dos documentos apresentados, verifica-se que para a requerente figurar no polo ativo em nome próprio como única interessada no procedimento, deverá ser apresentado o formal de partilha ou escritura pública de inventário e partilha dos bens deixados por José Rubens, demonstrando que a integralidade dos direitos sobre o imóvel usucapiendo foi partilhado exclusivamente em seu favor.

Alternativamente, poderá ser apresentada escritura de cessão de posse de direitos feita por José Rubens em favor da requerente, ainda em vida, constando a transferência integral dos direitos sobre o referido imóvel.

Caso não seja possível a apresentação de tais documentos, a requerente poderá retificar o pedido inicial incluindo o espólio de José Rubens Mazzotti como correquerente, devendo nesta hipótese apresentar procuração outorgada pelo espólio e certidão de nomeação de inventariante que comprove a regularidade da representação processual do espólio.

O instrumento particular de cessão de direitos de posse feito em 10 de abril de 2025, pelos herdeiros de José Rubens apresentado não reúne requesitos mínimos para que possa ser admitido como justo título.

(…)

A ata notarial deverá ser aditada para atender ao disposto no artigo 401, I, “b” e “c”, do Prov. N. 149/2023 do CNJ.

Para eventual dispensa de notificação da titular domínio, deverá ser apresentado o contrato social da Sociedade Paulista de Empreendimentos Imobiliários – SOPEMI Ltda. que estava vigente na data do instrumento particular de promessa de venda e compra, ou seja, em 02 de julho de 1984, para verificação da forma de representação societária e poderes dos signatários do instrumento.

Não sendo hipótese de dispensa, o interessado deverá requerer a notificação da titular de domínio, apresentando o último instrumento societário que disponha sobre a representação da pessoa jurídica, para fins do previsto no artigo 407, §9º, do Prov. N. 149/2023 do CNJ.

(…)

Nesse passo, é essencial a apresentação de documentos neste sentido, ‘sendo razoável que exija a apresentação, no mínimo, de um documento para cada seis meses comprovando a posse da parte requerente sobre o imóvel (…), sob pena de eventual indeferimento ao final do pedido.

Portanto, robustecer as provas do efetivo exercício da posse ao menos dos últimos 10 anos devido à modalidade pretendida, observando o acima exposto”.

Foram, portanto, quatro óbices levantados pelo Oficial: (i) regularização do polo ativo da demanda; (ii) aditamento da ata notarial; (iii) prova da representação da proprietária tabular para dispensa de sua notificação; e (iv) apresentação de documentos complementares de comprovação da posse.

No caso, a parte requerente fundamentou o pedido na modalidade de usucapião extraordinária prevista no artigo 1.238, parágrafo único, do Código Civil, que exige posse mansa, pacífica e exclusiva por 10 (dez) anos sem a exigência de justo título, além de comprovação de moradia habitual ou realização de obras ou serviços produtivos no imóvel[1].

Esclareceu, ainda, que não pretende acrescentar à sua posse a do seu pai, já falecido, o qual adquiriu da proprietária tabular direitos sobre o imóvel usucapiendo por meio do compromisso de compra e venda de fls. 35/42, datado de 02 de julho de 1984, pois possuíam o imóvel conjuntamente.

A requerente apresentou, ainda, comprovantes de exercício da posse em seu nome referentes aos últimos dez anos, bem como instrumento de cessão de direitos possessórios em seu favor firmados em 10 de abril de 2025 pelos demais herdeiros de seu pai e a viúva (fls. 44/45), o que evidencia a inexistência de oposição à sua posse exclusiva e legitima a manutenção do polo ativo apenas em seu nome.

Nesse sentido, a melhor doutrina:

“(…) verifica-se a ocorrência de composse entre herdeiros, antes de realizada a partilha.

(…) Sendo a herança um condomínio a ser distribuído aos herdeiros, conforme as quotas cabentes a cada um, na ocasião da partilha, deixando o finado apenas posse, transmitida com as mesmas características precedentes, isto é, se clandestina, precária, interrompida, violenta ou com outra qualificação, continuará a sê-lo após a transmissão.

Havendo, dessa forma, composse entre os herdeiros, antes de efetuado o partilhamento, evidenciado está que um não poderá afastar outro herdeiro de seus direitos, da mesma forma que o cônjuge supérstite não poderá afastar os filhos nem estes àquele. (…) Firmada, destarte, a presunção em favor da existência de composse ou de comunhão (animus societas), pode-se dizer, a priori, que um herdeiro, havendo outros, não poderá pleitear o domínio pela competente ação de usucapião nem computar para si o tempo de posse exercida pelo de cujus, exceto se os demais concordarem com a continuação exclusiva por parte daquele” (Tratado de Usucapião, volume 1, 8ª ed. rev. e atual. com a usucapião familiar São Paulo: Saraiva, 2012, pág. 296/299).

E, ainda, a jurisprudência (destaques nossos):

“AÇÃO DE USUCAPIÃO. HERDEIRA. POSSIBILIDADE. LEGITIMIDADE. AUSÊNCIA DE PRONUNCIAMENTO PELO TRIBUNAL ACERCA DO CARÁTER PÚBLICO DO IMÓVEL OBJETO DE USUCAPIÃO QUE ENCONTRA-SE COM A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. PROVIMENTO DO RECURSO ESPECIAL. 1. O condômino tem legitimidade para usucapir em nome próprio, desde que exerça a posse por si mesmo, ou seja, desde que comprovados os requisitos legais atinentes à usucapião, bem como tenha sido exercida posse exclusiva com efetivo animus domini pelo prazo determinado em lei, sem qualquer oposição dos demais proprietários. 2. Há negativa de prestação jurisdicional em decorrência de não ter o Tribunal de origem emitido juízo de valor acerca da natureza do bem imóvel que se pretende usucapir, mesmo tendo os recorrentes levantado a questão em sede de recurso de apelação e em embargos de declaração opostos ao acórdão. 3. Recurso especial a que se dá provimento para: a). reconhecer a legitimidade dos recorrentes para proporem ação de usucapião relativamente ao imóvel descrito nos presentes autos, e b). anular parcialmente o acórdão recorrido, por violação ao artigo 535 do CPC, determinando o retorno dos autos para que aquela ilustre Corte aprecie a questão atinente ao caráter público do imóvel” (STJ, REsp. 668.131/PR, Rel. Min. Luis Felipe Salomão).

Portanto, a exigência para correção do polo ativo deve ser afastada.

Do mesmo modo, o segundo óbice não merece ser mantido, pois se verifica que os requisitos dispostos no artigo 401, inciso I, alíneas “b” e “c”, do Provimento CNJ n. 149/2023 estão presentes na ata notarial de fls. 20/21.

Constata-se, de fato, que o tempo, as características e a origem da posse da requerente sobre o imóvel restaram claros:

“(…) Pela solicitante, me foi declarado que exerce a posse do imóvel juntamente com seu pai José Rubens Mazzotti, falecido em 07/02/2025, o qual adquiriu os direitos sobre o imóvel através de contrato particular com a titular de domínio, exercendo a posse portanto de forma direta há mais de 15 (quinze) anos, sem qualquer tipo de contestação, impugnação, interrupção ou oposição de quem quer que seja durante todo esse tempo”.

O terceiro óbice, relativo à prova de representação da proprietária tabular, também deve ser afastado.

Como regra geral, no processo extrajudicial, não se pode dispensar a notificação de titulares de direitos que não tenham manifestado prévia anuência à pretensão do interessado usucapiente.

Nesse sentido a redação do parágrafo 2º, artigo 216-A, da Lei n. 6.015/73:

“§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, o titular será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar consentimento expresso em quinze dias, interpretado o silêncio como concordância“.

Entretanto, o artigo 410 do Provimento CNJ n. 149/2023 dispensa a notificação do titular de domínio quando há apresentação de justo título que demonstre a existência de relação jurídica, acompanhado de prova da quitação das obrigações e de certidão que comprove a inexistência de ação judicial envolvendo o imóvel objeto da usucapião:

“Art. 410. Considera-se outorgado o consentimento exigido nesta Seção, dispensada a notificação, quando for apresentado pelo requerente justo título ou instrumento que demonstre a existência de relação jurídica com o titular registral, acompanhado de prova da quitação das obrigações e de certidão do distribuidor cível expedida até 30 dias antes do requerimento que demonstre a inexistência de ação judicial contra o requerente ou contra seus cessionários envolvendo o imóvel usucapiendo”.

Tendo em vista que foi apresentado instrumento particular de compromisso de compra e venda firmado em 1984, ou seja, há mais de quarenta anos, e que foram trazidas certidões cíveis negativas que demonstram a inexistência de ação judicial relativa ao imóvel, a apresentação de prova de representação da proprietária tabular pode ser dispensada.

Por fim, no que diz respeito ao quarto óbice, ao suscitar a dúvida, o Oficial esclareceu que fez apenas uma sugestão para complementação dos documentos comprobatórios da posse exercida pela requerente.

Neste aspecto, deve-se ter em vista que, em toda forma de usucapião, dois elementos são fundamentais: a posse e o tempo.

A posse deve ser ad usucapionem, isto é, dotada de continuidade, pacificidade e animus domini.

Além do caráter ad usucapionem, a posse deve se estender por determinado período, após o qual o domínio do imóvel é considerado imediatamente adquirido pelo possuidor, de forma originária.

Como já dito, no caso da usucapião extraordinária, o artigo 1.238, parágrafo único, do Código Civil, exige posse prolongada por 10 (dez) anos.

Nestes moldes, compete ao requerente da usucapião extrajudicial a demonstração da posse, apresentando documentos, declarações de testemunhas, comprovantes de pagamentos de impostos e contas de consumo, dentre outros.

Ao Oficial, por sua vez, cabe, em seu juízo qualificatório, a aferição da regular comprovação da posse ad usucapionem, exigindo eventual complementação da documentação ou a efetivação de diligências (item 421 e subitem 421.1 do Capítulo XX, Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça).

Cabe ressaltar que tal exigência, contudo, não pode ser entendida como óbice intransponível ao seguimento do procedimento.

Ao ser informada pelo Registrador que talvez não haja suficiência dos documentos comprobatórios da posse, pode a requerente optar por apresentar novas provas ou requerer diligências ou, se entender que os documentos são suficientes, informar expressamente que dispensa a produção de novas provas, cabendo ao Registrador, nesta hipótese, dar seguimento ao procedimento, julgando ao final o mérito do pedido com base nos documentos apresentados.

Há que se observar, desde logo, que, apesar da sugestão feita pelo Oficial, não há fundamento normativo para que se exijam dois documentos comprobatórios de posse por ano.

Sendo assim, e uma vez que a parte requerente entende que os documentos apresentados já são suficientes, a exigência deve ser afastada, dando-se prosseguimento ao procedimento de usucapião para análise do mérito ao final conforme o prudente juízo do Oficial competente.

Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a dúvida.

Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.

Oportunamente, ao arquivo.

P.I.C.

São Paulo, 29 de janeiro de 2026.

Nota:

[1] “Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo”.

(DJEN de 30.01.2026 – SP)