CSM|SP: Registro de imóveis – Formal de partilha – Averbação na matrícula do bem de destaque – Desqualificação do título – Exigência de prévia retificação do registro imobiliário – Dúvida julgada procedente – Destaque devidamente localizado na matrícula original – Alteração de medida perimetral que pode ser feita de ofício (art. 213, I, “E” da Lei nº 6.105/73) – Registro do título que deve ser precedido de retificação – Recurso provido.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1001120-28.2023.8.26.0205, da Comarca de Getulina, em que é apelante ALEXANDRE CURY ALVES DE FREITAS, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE GETULINA.
ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento, com observação, v u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 1º de março de 2024.
FRANCISCO LOUREIRO
Corregedor Geral da Justiça
Relator
APELAÇÃO CÍVEL nº 1001120-28.2023.8.26.0205
APELANTE: Alexandre Cury Alves de Freitas
APELADO: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Getulina
VOTO Nº 43.126
Registro de imóveis – Formal de partilha – Averbação na matrícula do bem de destaque – Desqualificação do título – Exigência de prévia retificação do registro imobiliário – Dúvida julgada procedente – Destaque devidamente localizado na matrícula original – Alteração de medida perimetral que pode ser feita de ofício (art. 213, I, “E” da Lei nº 6.105/73) – Registro do título que deve ser precedido de retificação – Recurso provido.
Trata-se de apelação interposta por Alexandre Cury Alves de Freitas contra a r. sentença de fls. 98/102, proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Getulina, que, mantendo as exigências do Oficial, negou o acesso ao registro imobiliário de formal de partilha extraído dos autos do processo nº 1000645-72.2023.8.26.0205 da Vara Única da Comarca de Getulina (fls. 15).
Sustenta o apelante, em resumo, que o formal de partilha descreve o bem imóvel matriculado sob n.º 3.290 no Registro de Imóveis de Getulina de forma correta, estando ele perfeitamente individualizado, e que há precedentes do C. Conselho Superior da Magistratura autorizando o registro do título em casos semelhantes.
Pede a improcedência da dúvida (fls. 109/124).
A Procuradoria de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso (fls. 143/148).
É o relatório.
Do processo de arrolamento sumário nº 1000645-72.2023.8.26.0205 da Vara Única da Comarca de Getulina, relativo aos bens deixados por Hafiza Cury Alves de Freitas, foi extraído formal de partilha.
Esse título judicial foi apresentado no Registro de Imóveis e Anexos de Getulina, a fim de que o imóvel matriculado sob nº 3.290 fosse adjudicado ao ora recorrente, único herdeiro da falecida (fls. 17/20).
De acordo com a nota devolutiva copiada a fls. 1, o título foi desqualificado pelos seguintes motivos:
“A matrícula nº 3.290 foi objeto de destaque de área (Av.03, de 11,00 m²), restando remanescente de 319,00 m², sem qualquer descrição.
A ausência das atuais medidas, confrontações e localização da área remanescente impede que se saiba qual o imóvel efetivamente transferido, o que fere os princípios da especialidade objetiva e da disponibilidade. É esse, aliás, o entendimento do e. Conselho Superior da Magistratura:
“Registro de imóveis – escritura pública de inventário e partilha de bens – desqualificação – imóvel que sofreu destaques decorrentes de ações de usucapião – necessidade de prévia retificação de registro para adequação da descrição do imóvel e apuração da área remanescente – ofensa ao princípio da especialidade objetiva – óbice mantido – recurso não provido.” (Ap. Cível nº 1001021-78.2022.8.26.0048, Rel. Des. Fernando Antônio Torres Garcia, j. em 13/04/2023). Portanto, primeiro deverá ser realizada a apuração do remanescente existente na matrícula, utilizando-se do procedimento previsto no artigo 213, inciso II, da Lei de Registros Públicos”.
A exigência foi mantida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente que sentenciou a dúvida (fls. 98/102).
O caso, no entanto, permite o afastamento do óbice ao registro do formal.
Com efeito, o imóvel matriculado sob nº 3.290 no Registro de Imóveis e Anexos de Getulina consiste em um retângulo com 11 metros de frente por 30 metros de lado, encerrando uma área de 330 metros quadrados (fls. 58/59).
De acordo com a averbação nº 3 da mesma matrícula (fls. 58), em agosto de 1993, os proprietários do imóvel alienaram uma faixa de 11 metros quadrados a terceiros. O destaque alienado também corresponde a um retângulo, cujos lados medem 11 metros e 1 metro, encerrando uma área de 11 metros quadrados (fls. 58). Consta nessa mesma averbação que a área alienada deu origem a uma nova matrícula na mesma serventia imobiliária (matrícula nº 3.729).
Além do destaque ter dado origem a uma nova matrícula, o que faz presumir que sua localização é incontroversa, não se pode conceber que a área de 11 metros quadrados se localize em local diferente dos fundos do imóvel objeto da matrícula nº 3.290. Isso porque se a faixa de 11 metros quadrados estivesse localizada na parte da frente do bem, o imóvel original teria ficado encravado, sem saída para via pública; e se a faixa de 11 metros quadrados estivesse localizada em qualquer lugar na parte do meio do bem, o imóvel original, que consistia em um lote contínuo, teria se tornado duas porções distintas, seccionado pela faixa de 11 metros quadrados.
E para que não pairem dúvidas, em consulta à matrícula nº 3.729 do RI de Getulina – cuja cópia determinei a juntada –, restou confirmado que a faixa de 11 metros quadrados realmente se localiza nos fundos do imóvel matriculado sob nº 3.290. De acordo com a matrícula n° 3.729, o imóvel decorre de um desmembramento de maior porção “localizado nos fundos das datas nºs 2 e 6 da quadra “0”, medindo 1,00 x 11,00 metros”. Como o imóvel da matrícula nº 3.290 é fruto de destaque das datas nº 2 e 6 da quadra “0” (fls. 58), não há dúvida de que a faixa de 11 metros quadrados fica nos fundos do imóvel, tendo ela sido alienada para o confrontante daquele lado. Aliás, a matrícula nº 3.729 foi encerrada na mesma data em que foi aberta, porquanto a faixa de 11 metros quadrados passou a fazer parte da matrícula que descreve o imóvel confrontante dos fundos (cf. Av.02 da matrícula nº 3.729).
Assim, pelo simples exame das matrículas mencionadas, sem necessidade de perícia ou de levantamento planimétrico, conclui-se que o imóvel, que tinha um formato de um retângulo de 11 metros por 30 metros, com área de 330 metros quadrados, se transformou, após o destaque, em um retângulo de 11 metros por 29 metros, com área de 319 metros quadrados.
Anote-se que o título apresentado a registro descreve o bem levando em conta o destaque realizado, ou seja, com 11 metros de frente e 29 metros da frente aos fundos, encerrando uma área de 319 metros quadrados (fls. 18).
E nem a divergência entre as descrições impede o ingresso do título, pois, na forma do art. 213, I, “e” da Lei nº 6.015/73:
Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:
I – de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:
(…)
e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro;
Trata-se de retificação que sequer necessita de pedido da parte interessada, podendo ser realizada de ofício pelo registrador.
Considerando esses fatos, caberá ao Oficial retificar, por meio de averbação, as medidas perimetrais e a área do bem e, em seguida, registrar o formal de partilha apresentado a registro.
Ante o exposto, dou provimento à apelação para julgar improcedente a dúvida, com observação.
FRANCISCO LOUREIRO
Corregedor Geral da Justiça
Relator.
(DJe de 07.03.2024 – SP)
