CSM|SP: Registro de Imóveis – Usucapião extrajudicial – Impugnação fundamentada – Controvérsia sobre a interpretação do contrato, com incerteza sobre o direito a requerer a usucapião – Impossibilidade de discussão sobre validade e alcance de cláusula contratual – Remessa das partes às vias ordinárias – Recurso desprovido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1095439-80.2021.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante MARIA LINDINALVA DO NASCIMENTO, são apelados VALDIR RODRIGUES CERQUEIRA, ENIVALDA ALEXANDRE DA SILVA CERQUEIRA e SETIMO OFICIAL DE REGISTRO DE IMOVEIS DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 24 de fevereiro de 2022.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1095439-80.2021.8.26.0100

APELANTE: Maria Lindinalva do Nascimento

APELADOS: Valdir Rodrigues Cerqueira, Enivalda Alexandre da Silva Cerqueira e Sétimo Oficial de Registro de Imóveis da Capital

VOTO Nº 38.596

Registro de Imóveis – Usucapião extrajudicial – Impugnação fundamentada – Controvérsia sobre a interpretação do contrato, com incerteza sobre o direito a requerer a usucapião – Impossibilidade de discussão sobre validade e alcance de cláusula contratual – Remessa das partes às vias ordinárias – Recurso desprovido.

Trata-se de apelação interposta por Maria Lindinalva do Nascimento contra a r. sentença (fls. 255/257) proferida pela MM. Juíza Corregedora Permanente do 7º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital, que julgou procedente a dúvida para o fim de manter as exigências formuladas pelo Registrador, impedindo o prosseguimento do requerimento de reconhecimento extrajudicial da usucapião do imóvel localizado na rua Capitão Enéas dos Santos Pinto, nº 48, Guaianazes, Comarca da Capital, inserido em área maior da transcrição sob nº 11.738 da referida serventia extrajudicial, cujo titular de domínio é Francisco Ambrósio (fls. 138).

Como constou da sentença, o Oficial fez exigências (fls. 11/14) à vista do título apresentado (o contrato particular de cessão de direitos, com previsão de quitação ao término do processo de usucapião) e do tempo de posse: a saber, exigiu a notificação dos cedentes-credores, dos antigos possuidores e do titular do domínio e confrontante (a esposa ou herdeiros, conforme o caso), para ciência sobre o procedimento judicial e esclarecimentos sobre a cadeia possessória, com a produção de novos documentos, mas a interessada se insurgiu, solicitando a suscitação de dúvida.

Consta, ainda, comparecimento espontâneo dos cedentes Valdir Rodrigues Cerqueira e Enivalda Alexandre da Silva Cerqueira à Serventia Extrajudicial para a apresentação de impugnação (fls. 196/206), sob alegações de inadimplência do preço e atuação de má-fé.

Nas razões de apelação, alega a recorrente , em síntese: 1) a impertinência da impugnação dos cedentes porque o contrato é claro no sentido de que o pagamento do saldo devedor dar-se-ia no final do processo de usucapião, assim como é claro ao imputar ao adquirente a incumbência pela propositura do processo de usucapião, como constou da cláusula primeira-2 (sic), parágrafo sexto do contrato, nos seguintes termos: “a cessionária poderá ainda pleitear a escritura se for possível ou então a adjudicação compulsória, ou usucapião”; 2) a ausência de suscitação de dúvida quanto ao tempo da posse porque a questão foi inserida pelo oficial a título de “relatório das informações relevantes no procedimento”; 3) a ausência de controvérsia quanto ao saldo remanescente a pagar, conforme expressamente previsto no contrato, o qual deve prevalecer em razão dos princípios da autonomia da vontade e do “pacta sunt servanda”.

A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 295/297).

É o relatório.

A recorrente pretende o reconhecimento extrajudicial da usucapião do imóvel localizado na Rua Capitão Enéas dos Santos Pinto, nº 48, em Guaianazes, nesta Comarca da Capital, o qual está inserido em área maior da transcrição sob nº 11.738, do 12º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, cujo titular de domínio é Francisco Ambrósio (fls. 138).

Sobreveio comparecimento espontâneo à Serventia Extrajudicial dos cedentes Valdir Rodrigues Cerqueira e Enivalda Alexandre da Silva Cerqueira, que apresentaram impugnação ao pedido, asseverando ausência de pagamento da totalidade do preço e atuação de má-fé do requerente pela indicação de José Maurício Coelho, interveniente cedente no contrato de cessão de direitos firmado em 13/09/2018, como o anterior possuidor que lhe transmitiu a posse, em detrimento dos impugnantes, omitidos deliberadamente.

A existência de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião por parte dos cedentes do imóvel, que são terceiros interessados, faz com que se aplique o disposto no §10 do artigo 216-A, da Lei nº 6.015/1973, cujo teor é o seguinte:

Art. 216-A. (…) § 10. Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum.

Havendo, portanto, impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, a via extrajudicial não mais pode ser trilhada, impondo-se a utilização da via judicial, nos termos do quanto estipulado no dispositivo legal transcrito.

Um pequeno temperamento à regra consta do item 420.5, do Capítulo XX, do Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria do Tribunal de Justiça de São Paulo, ao permitir que a impugnação impertinente ou protelatória seja afastada. Confira-se:

“420.5. Em qualquer das hipóteses acima previstas, os autos da usucapião serão encaminhados ao juízo competente que, de plano ou após instrução sumária, examinará apenas a pertinência da impugnação e, em seguida, determinará o retorno dos autos ao Oficial de Registro de Imóveis, que prosseguirá no procedimento extrajudicial se a impugnação for rejeitada, ou o extinguirá em cumprimento da decisão do juízo que acolheu a impugnação e remeteu os interessados às vias ordinárias, cancelando-se a prenotação”.

A impertinência da impugnação deve ser facilmente aferível pelo Juízo competente, de plano ou após instrução sumária, não admitindo a dilação probatória para a demonstração de inexistência de óbice ao reconhecimento da usucapião.

Como bem decidiu a r. sentença: “É dizer que, apresentada impugnação, deve-se apenas verificar se seu caráter é meramente protelatório ou completamente infundado”.

E, na espécie, a impugnação não pode mesmo ser considerada infundada porque envolve interpretação do contrato celebrado entre os cedentes da posse, ora impugnantes, e a cessionária, a postulante da usucapião, notadamente no que se refere ao pagamento do preço avençado.

Como a própria recorrente admite, não há controvérsia sobre a existência de saldo devedor, quer dizer, há saldo devedor em aberto e isso não é objeto de discórdia entre as partes. Só que, no ver da recorrente, o pagamento do saldo devedor seria realizado no final do processo de usucapião, como avençado em contrato, de modo que entende não existir óbice algum quanto ao reconhecimento da usucapião extrajudicial. Todavia, no entender dos recorridos, sem o pagamento do preço, não pode, a recorrente, obter para si a propriedade do imóvel por meio da usucapião.

E a sentença concluiu corretamente no sentido de que, havendo impugnação fundada sobre a quitação do preço e a respeito de quem seria a incumbência quanto à propositura da ação de usucapião, ao final da qual haveria a quitação integral, não se mostra possível prosseguir na via extrajudicial, sendo imprescindível que a questão seja apreciada na via judicial, onde cabe a dilação probatória.

O Ministério Público também entendeu que a impugnação não pode ser tida como infundada, diante dos elementos concretos de controvérsia que não podem ser conhecidos na via extrajudicial.

Em sentido semelhante, já se decidiu:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Usucapião extrajudicial – Impugnação fundamentada – Controvérsia sobre a natureza da posse exercida pelos usucapientes e, portanto, relativa ao domínio do imóvel – Procedimento administrativo – Impossibilidade de ampla dilação probatória – Remessa das partes às vias ordinárias – Afasta-se a preliminar – Nega-se provimento ao recurso (Apelação Cível nº 1003543-65.2019.8.26.0539, Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo; Relator Corregedor Geral da Justiça Ricardo Anafe, data do julgamento 08/06/2021)”.

A conclusão é, portanto, pela procedência da dúvida e acolhimento da impugnação apresentada, mantendo-se as determinações da r. sentença, no sentido de extinguir a usucapião extrajudicial, com o cancelamento da prenotação e remessa da parte interessada às vias ordinárias para solução do conflito, nos termos dos itens 420.7 e 420.8 do Capítulo XX, do Tomo II, das Normas de Serviços da Corregedoria Geral de Justiça.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator 

(DJe de 12.05.2022 – SP)