CSM|SP: Registro de Imóveis – Escritura de compra e venda – Desqualificação – Imóvel inserido em área maior, objeto de transcrição – Falta de controle da disponibilidade qualitativa na transcrição – Necessidade de prévia retificação do registro de origem para adequação da descrição do imóvel e apuração da área remanescente – Óbice mantido – Nega-se provimento à apelação.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1081016-52.2020.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes SORAIA LOPES e JOSÉ CARLOS ROCHA, é apelado 16º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento. V. U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PINHEIRO FRANCO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUIS SOARES DE MELLO (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), GUILHERME G. STRENGER (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL), MAGALHÃES COELHO(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E DIMAS RUBENS FONSECA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO).

São Paulo, 3 de novembro de 2021.

RICARDO ANAFE

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação Cível nº 1081016-52.2020.8.26.0100

Apelantes: Soraia Lopes e José Carlos Rocha

Apelado: 16º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital

VOTO Nº 31.575

Registro de Imóveis – Escritura de compra e venda – Desqualificação – Imóvel inserido em área maior, objeto de transcrição – Falta de controle da disponibilidade qualitativa na transcrição – Necessidade de prévia retificação do registro de origem para adequação da descrição do imóvel e apuração da área remanescente – Óbice mantido – Nega-se provimento à apelação.

1. Trata-se de recurso de apelação interposto por Soraia Lopes e José Carlos Rocha contra a sentença proferida pela MM.ª Juíza Corregedora Permanente do 16º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, que manteve a recusa ao registro de escritura de compra e venda lavrada pelo Tabelião de Notas de Torre de Pedra, Comarca de Porangaba/SP, em 20 de dezembro de 2019, tendo por objeto imóvel com origem na transcrição nº 3.797 do 12º Oficial de Registro de Imóveis da Capital (fl. 72/74).

Sustentam os apelantes, em síntese, que há disponibilidade qualitativa e quantitativa a lastrear o pretendido registro.

Nesse sentido, afirmam que o perímetro do imóvel está claramente delimitado pela planta da quadra fiscal juntada aos autos, em que há menção a seus confrontantes pelos lados (matrículas nos 97.925 e 137.639) e pelos fundos (matrícula nº 56.577). Aduzem que a escritura de compra e venda foi lavrada a partir do alvará judicial expedido nos autos do Processo nº 100.07.198884-8, que tramitou perante a 9ª Vara da Família e das Sucessões do Foro Central da Capital, bem como no compromisso de compra e venda datado de 10 de junho de 1946, celebrado entre o titular de domínio, Henrique Fraccaroli, e Orlando Lopes, e posterior cessão de direitos celebrada em 08 de março de 2001, de maneira que não há dúvidas sobre o bem negociado. Ressaltam que o imóvel está devidamente individualizado e descrito, razão pela qual não merece subsistir o óbice apresentado pela registradora (fl. 80/86).

Os apelantes regularizaram sua representação processual nos autos (fl. 102/103).

A douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fl. 108/110).

É o relatório.

2. O dissenso versa sobre a registrabilidade da escritura de compra e venda lavrada pelo Tabelião de Notas de Torre de Pedra, Comarca de Porangaba/SP, em 20 de dezembro de 2019 (fl. 13/16). Seu ingresso no fólio real foi recusado pela Oficial porque: “Datranscrição nº 3.797 do 12º Oficial de Registro de Imóveis constam dois lotes de terreno que totalizam uma área de 11.080m² e desta área já foram feitas diversas alienações, não sendo possível auferir, com segurança, a disponibilidade de área. (…)” (nota de devolução a fl. 08/09).

A despeito das razões recursais, a escritura de compra e venda não pode ser registrada por falta de controle de disponibilidade qualitativa na transcrição de origem.

Consoante esclarecido pela Oficial em suas manifestações no presente procedimento de dúvida registral, a transcrição nº 3.797 do 12º Oficial de Registro de Imóveis da Capital tem por objeto dois terrenos, um com 10.094m² e outro com 986m² (fl. 30/33), tendo servido de origem para outros imóveis matriculados junto ao 16º Registro de Imóveis da Capital e ao 9º Registro de Imóveis da Capital (fl. 37/55). E ainda que tenham sido indicados os confrontantes do imóvel objeto da escritura de compra e venda na ação de usucapião anteriormente ajuizada pelos apelantes (fl. 27/28), o que permitiria o controle da disponibilidade quantitativa da transcrição de origem, afirma a registradora que o controle da disponibilidade qualitativa é impossível de ser realizado sem a prévia apuração de remanescente da área, certo que os destaques das áreas já registradas foram realizados sem o devido controle do que restou na referida transcrição (fl. 01/02 e 63/65).

De fato, em razão de anteriores alienações e destaques ao longo do tempo, a transcrição nº 3.797 do 12º Oficial de Registro de Imóveis da Capital perdeu suas características de especialização objetiva, não havendo sequer planta da referida transcrição para o mínimo controle de disponibilidade. Não seria possível o ingresso do título, portanto, à míngua de descrição suficiente da área e dos limites do imóvel remanescente, sem a indicação de marcos seguros que permitam levantar de onde será destacado o terreno em questão, sob pena de ofensa ao princípio da especialidade objetiva.

Não basta, por certo, a indicação das medidas perimetrais e da área do imóvel referido na escritura de compra e venda, tampouco a especificação de seus confrontantes. É que sem apuração do remanescente não é possível assegurar que a área disponível coincide com o imóvel descrito no título, em todas as suas características

A questão não é nova, havendo diversos precedentes sobre a matéria:

REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura pública de venda e compra – Acesso negado – Lote destacado de área transcrita – Ausência de perfeita identificação tabular – Princípios da especialidade e da disponibilidade – Dúvida procedente – Recurso não provido. (Apelação nº 188-6/9, da Comarca de Barueri, Rel. Des. JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE).

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida julgada procedente – Transcrição imprecisa que compromete a segurança do sistema – Venda e compra celebrada com herdeiros dos titulares tabulares – Sujeição do registro ao princípio da continuidade – Desmembramento irregular de lote, a exigir retificação (apuração do remanescente) – Irrelevância dos erros praticados no âmbito do serviço extrajudicial (notarial e registral) – Sentença mantida – Recursos improvidos. (Apelação nº 0005615-39.2015.8.26.0068, Comarca de Barueri, Rel. Des. MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS).

REGISTRO DE IMÓVEIS. Escritura de compra e venda. Área maior transcrita, com marcos imprecisos e contendo diversos desfalques, perdendo suas características de especialização objetiva. Necessidade de retificação. Apuração de remanescente. Dúvida procedente. Recurso desprovido. (Apelação nº 1000035-06.2018.8.26.0068, da Comarca de Barueri, Rel. Des. GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO).

Por fim, quanto aos descerramentos passados de matrículas de outros imóveis oriundos da área maior em que também inserido o terreno objeto do título recusado, é oportuno frisar que, ao que se pode depreender, os anteriores registros foram realizados porque não havia outros desfalques que impedissem os desmembramentos.

Contudo, em razão desses destaques é que novos registros dependem da apuração do remanescente.

3. Diante do exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.

RICARDO ANAFE

Corregedor Geral da Justiça e Relator 

(DJe de 22.02.2022 – SP)