CSM|SP: Usucapião Extrajudicial – Direito que deve ser declarado por ação judicial ou expediente administrativo nas hipóteses em que os pressupostos legais estejam rigorosamente cumpridos – Possibilidade de regularização do imóvel de maneira diversa à usucapião que não impede esta última, inclusive por procedimento administrativo – Recusa indevida quanto ao processamento do pedido – Dúvida improcedente – Recurso provido com determinação para prosseguimento do procedimento de usucapião extrajudicial.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1004044-52.2020.8.26.0161, da Comarca de Diadema, em que são apelantes MAFRA ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÃO LTDA, JUSTINO E SARAIVA ADMINSTRAÇÃO E PARTICIPAÇÃO LTDA e VILA FRANCA ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÃO, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE DIADEMA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento, para julgar improcedente a dúvida, com determinação para prosseguir o procedimento extrajudicial de usucapião, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PINHEIRO FRANCO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUIS SOARES DE MELLO (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), GUILHERME G. STRENGER (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL), MAGALHÃES COELHO(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E DIMAS RUBENS FONSECA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO).

São Paulo, 6 de abril de 2021.

RICARDO ANAFE

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação Cível nº 1004044-52.2020.8.26.0161

Apelantes: Mafra Administração e Participação Ltda, Justino e Saraiva Administração e Participação Ltda e Vila Franca Administração e Participação

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Diadema

VOTO Nº 31.454– Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –

Usucapião Extrajudicial – Direito que deve ser declarado por ação judicial ou expediente administrativo nas hipóteses em que os pressupostos legais estejam rigorosamente cumpridos – Possibilidade de regularização do imóvel de maneira diversa à usucapião que não impede esta última, inclusive por procedimento administrativo – Recusa indevida quanto ao processamento do pedido – Dúvida improcedente – Recurso provido com determinação para prosseguimento do procedimento de usucapião extrajudicial.

1. Trata-se de apelação interposta por MAFRA ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÃO LTDA.; VILA FRANCA ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÃO LTDA e JUSTINO E SARAIVA ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÃO LTDA. Contra a r. sentença de fl. 655/656, que julgou procedente a dúvida suscitada, mantendo-se o óbice ao pedido de admissão da usucapião extrajudicial, uma vez ausentes os pressupostos normativos.

Consoante nota devolutiva de fl. 615 constou o seguinte óbice:

“I. A petição acostada aos autos pelas requerentes, a fim de atender determinação de esclarecimento da eleição da usucapião extrajudicial como via para obtenção do domínio do imóvel não é satisfatória.

a) As requerentes relatam como óbice à transmissão regular do imóvel por meio de escritura pública:

b A unificação de lotes, gerando uma área maior, dentro da qual está o imóvel usucapiendo;

c) O fato de o imóvel usucapiendo não ter sido arrolado dentre os bens do espólio de uma das titulares de domínio, Neide Ruivo Andrade.

III. Ocorre, entretanto, que da documentação acostada aos autos é possível verificar que as requerentes têm contato com os herdeiros dos proprietários do bem (suas assinaturas estão lançadas em peças dos autos) de modo que bastaria providenciarem o desmembramento do imóvel, seguindo-se a sua sobrepartilha. Depois disso, a regular lavratura de escritura pública, com o devido recolhimento do ITCMD devido pela partilha e do ITBI, seguido do registro. Esse o roteiro definido no sistema de direitos imobiliários pátrio e que não importa em óbice, mas em alguma dificuldade, inclusive porque as requerentes tardaram anos para buscar a regularização de sua propriedade.

1. É certo que a usucapião, especialmente a extrajudicial, solucionaria facilmente esta pendência dominial, mas é também certo que esta não é a finalidade da declaração da prescrição aquisitiva da propriedade imobiliária. Ela se presta a solucionar problemas que o sistema padrão não mais consegue resolver. Não está à disposição para que o tempo seja usado pelas partes contra o Estado, em detrimento da arrecadação tributária, indispensável para a realização de políticas públicas, notadamente aquelas relacionadas à educação, segurança e à saúde. Nem para suplantar exigências ambientais, protetivas de todos nós.

2. Sendo assim, não vislumbrando a presença de necessidade real da presente via e, mais, identificando risco de perda de receita do Estado pela falta de arrecadação do ITCMD devido pela partilha (pouco mais de R$ 240.000,00, além da multa e juros) e de perda de receita do Município pela falta de arrecadação do ITBI devido pela transmissão do domínio (pouco mais de R$ 150.000,00), INDEFIRO desde já o presente pedido de usucapião.”

Sustentam os apelantes, em suma, o preenchimento dos requisitos legais para a declaração da usucapião, inclusive pelo expediente administrativo.

A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fl. 690/692).

É o relatório.

O recurso merece provimento.

3. Trata-se de recurso de apelação contra sentença que confirmou a recusa da Oficiala no processamento do pedido de usucapião extrajudicial sob o argumento de que os apelantes poderiam regularizar o imóvel de maneira diversa, com base no art. 13, parágrafo 2º do Provimento nº 65/2017 do CNJ.

Com efeito, o Código de Processo Civil, em seu art. 1.071, incluiu na Lei de Registros Públicos o art. 216-A dispositivo legal responsável pela instituição da usucapião extrajudicial.

Em breve síntese, a usucapião extrajudicial não é uma nova modalidade de aquisição originária da propriedade, mas mero procedimento facultativo apresentado diretamente ao Oficial de Registro de Imóveis em que estiver situado o imóvel usucapiendo para fins de declaração da propriedade em favor do possuidor, desde que preenchidos os requisitos legais para tanto.

Neste cenário, em que pese a legítima preocupação da Registradora, cautelosa com o erário, zelosa pelos cofres públicos, certo é que o óbice ofertado não encontra respaldo legal.

O obstáculo apresentado pela Oficiala do Registro de Imóveis da Comarca de Diadema não se sustenta, pois a multiplicidade de opções franqueadas pela legislação vigente para regularização do imóvel a cargo do possuidor não é excludente ainda que uma ou outra possibilidade seja mais demorada ou mais ou mesmo custosa.

Ademais, se não é vedado ao possuidor, que preencha os requisitos legais, intentar ação judicial de usucapião, não pode ser cerrada a via extrajudicial para o reconhecimento de seu direito. Não há sentido em ser proibido ou dificultado o acesso à via extrajudicial, em descompasso, aliás, do intuito legislativo, que concebeu uma opção à parte, célere e igualmente eficaz, desafogando-se o Judiciário.

4. Ante o exposto, dou provimento ao recurso para julgar improcedente a dúvida, com determinação para prosseguir o procedimento extrajudicial de usucapião pela Oficiala do Registro de Imóveis de Diadema.

RICARDO ANAFE

Corregedor Geral da Justiça e Relator 

(DJe de 21.06.2021 – SP)