CSM|SP: Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Escritura pública de compra e venda de terreno em que consignado que os adquirentes têm ciência da existência de “área construída” que será objeto de futura regularização – Exigências consistentes na retificação do recolhimento do imposto de transmissão “inter vivos” – ITBI, ou comprovação de que não incidente sobre o valor da construção, com complementação dos emolumentos que foram objeto de depósito prévio – Princípio da rogação – Construção não descrita no título e que não teve a averbação requerida – Registro viável – Recurso provido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1019680-34.2018.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que são apelantes ANTONIO BRAZ SARAIVA FALCÃO, TALITA BARBOSA FALCÃO e THIAGO BARBOSA FALCÃO, é apelado 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE GUARULHOS.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento ao recurso para julgar improcedente a dúvida, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), FERNANDO TORRES GARCIA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL) E ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE).

São Paulo, 14 de novembro de 2019.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação Cível nº 1019680-34.2018.8.26.0224

Apelantes: Antonio Braz Saraiva Falcão, Talita Barbosa Falcão e Thiago Barbosa Falcão

Apelado: 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Guarulhos

VOTO Nº 37.971

Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Escritura pública de compra e venda de terreno em que consignado que os adquirentes têm ciência da existência de “área construída” que será objeto de futura regularização – Exigências consistentes na retificação do recolhimento do imposto de transmissão “inter vivos” – ITBI, ou comprovação de que não incidente sobre o valor da construção, com complementação dos emolumentos que foram objeto de depósito prévio – Princípio da rogação – Construção não descrita no título e que não teve a averbação requerida – Registro viável – Recurso provido.

Trata-se de apelação interposta contra r. sentença que julgou procedente a dúvida inversa e manteve a recusa do Sr. 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Guarulhos em promover o registro de escritura pública de compra e venda de imóvel urbano, porque indicada a existência de construção cujo valor não teria integrado a base de cálculo do imposto de transmissão “inter vivos” – ITBI e dos emolumentos devidos para o registro.

Os apelantes alegaram, em suma, que os parágrafos 3º e 4º da Lei nº 3.415/88, do Município de Guarulhos, dispõem que na apuração do valor venal dos bens transmitidos serão consideradas as benfeitorias e construções incorporadas ao terreno, exceto se forem realizadas às custas do adquirente. Afirmaram que os compradores arcaram com os ônus da construção cujo valor, portanto, não integra a base de cálculo do ITBI e dos emolumentos. Asseveraram que não compete ao Oficial de Registro apurar a exatidão do valor do imposto declarado e recolhido, ou a incidência de juros e multa. Requereram o provimento do recurso para que seja promovido o registro da compra e venda que teve como objeto o lote de terreno (fls. 123/126).

A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 141/143).

É o relatório.

O registro da escritura pública de compra e venda do Lote 10 da Quadra 24 do Loteamento Cidade Parque Brasília, com área de 215,00m², objeto da matrícula nº 133.236 do 1º Registro de Imóveis de Guarulhos, foi negado porque contém referência a construção cujo valor não teria integrado a base de cálculo do imposto de transmissão “inter vivos” – ITBI e a dos emolumentos devidos para o registro (fls. 44).

Contudo, como decorre da manifestação apresentada pelo Sr. 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Guarulhos neste procedimento de dúvida inversa, a matrícula não faz referência à construção noticiada na escritura de compra e venda (fls. 31/48).

Além disso, a averbação do prédio não foi objeto de exigência formulada para o registro da compra e venda, pois a nota de devolução se limitou à análise dos valores que seriam devidos a título de imposto de transmissão “inter vivos” e de emolumentos (fls. 44).

Em consequência, a existência da construção, ou prédio, continuará sendo alheia ao registro, o que afasta a exigência que, na forma como realizada, visa alterar o valor venal já atribuído pelo Município ao imóvel e que foi utilizado para efeito de cálculo do imposto de transmissão e para o depósito prévio dos emolumentos.

Ademais, neste caso concreto sequer seria adequada a exigência de averbação da construção que, reitero, não foi promovida pelo Oficial de Registro de Imóveis.

Assim porque a escritura pública de compra e venda é expressa ao indicar que diz respeito ao imóvel objeto da matrícula nº 133.236 do 1º Registro de Imóveis de Guarulhos, consistente em terreno formado por parte do Lote 10 da Quadra 24 do loteamento Cidade Parque Brasília, ressalvando que: “…no referido terreno existe uma área construída, a qual é do conhecimento das partes, e que será regularizada oportunamente” (fls. 07).

Dessa forma, a escritura pública não esclarece em que consistiria a área construída cuja averbação não foi solicitada pelos apresentantes da escritura pública.

Por esse motivo, neste caso concreto não há vedação para que a averbação da construção seja promovida posteriormente, mediante rogação dos proprietários do terreno, nos moldes de precedente deste Col. Conselho Superior da Magistratura relativo à cindibilidade dos títulos apresentados para registro:

EMENTA: Registro de Imóveis – Dúvida inversa – Ingresso de carta de arrematação – Recusa fundada na exigência de prévia regularização de construção cuja existência não consta do fólio real – Cindibilidade do título para registro da aquisição do terreno, descrito conforme a matrícula – Possibilidade de posterior averbação da construção, respeitado o princípio da instância – Exigência insubsistente – Recurso provido” (APELAÇÃO CÍVEL Nº 52.723-0/5, da Comarca de SÃO VICENTE, Rel. Desembargador Sérgio Augusto Nigro Conceição, j. 10.09.1999).

Ante o exposto, dou provimento ao recurso para julgar a dúvida improcedente.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator.

(DJe de 09.03.2020 – SP)