CSM|SP: Registro de Imóveis – Especialidade objetiva – Descrição do imóvel diversa da existente na matrícula – Impossibilidade de ingresso do título – A validade do negócio jurídico por vício de forma deve ser avaliada no momento de seu aperfeiçoamento – Nulidade por vício de forma – Impossibilidade de pedido de desdobro com base em contrato nulo – Recurso não provido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1000267-95.2018.8.26.0204, da Comarca de General Salgado, em que é apelante CLAUDEVANIRA RODRIGUES DE MENDONÇA VIANA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE GENERAL SALGADO.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 16 de maio de 2019.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação Cível nº 1000267-95.2018.8.26.0204

Apelante: Claudevanira Rodrigues de Mendonça Viana

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de General Salgado

VOTO Nº 37.742.

Registro de Imóveis – Especialidade objetiva – Descrição do imóvel diversa da existente na matrícula – Impossibilidade de ingresso do título – A validade do negócio jurídico por vício de forma deve ser avaliada no momento de seu aperfeiçoamento – Nulidade por vício de forma – Impossibilidade de pedido de desdobro com base em contrato nulo – Recurso não provido.

Trata-se de apelação interposta por Claudevanira Rodrigues de Mendonça Viana contra a r. sentença de fls. 98/103 que julgou procedente a dúvida e manteve a recusa do registro de instrumento particular de compra e venda por violação ao princípio da especialidade objetiva e nulidade do contrato por vício de forma.

A apelante sustenta competir o desdobro do lote com o subsequente ingresso do título, afastando-se as exigências (a fls. 121/126).

A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 156/158).

É o relatório.

O título apresentado a registro, contrato de compra venda em instrumento particular, descreve um lote de 119,70 m2 (a fls. 16/20).

Na matrícula há indicação de um terreno com 365,40 m², no qual está construída uma casa com 257,90 m2 (a fls. 35/36).

O Princípio da Especialidade Objetiva, contido no art. 176 da lei n. 6.015/73, exige a identificação do imóvel como um corpo certo, inconfundível com qualquer outro, passível de compreensão desde o exame do título frente à matrícula.

A descrição contida no título é desconforme ao constante no registro imobiliário em virtude da diversidade de área e da existência de uma construção residencial, portanto, não é possível afirmar que o imóvel registrado seja o contido no contrato particular de compra e venda.

Cabe salientar não ter ocorrido o desdobro do imóvel até o momento; seja como for, há incompatibilidade da construção existente com situação referida no título.

Nessa linha, a primeira exigência foi correta e merece ser mantida, inclusive em razão da conformidade ao disposto no artigo 225, parágrafo primeiro, da Lei de Registros Públicos.

No caso em julgamento, a validade do negócio jurídico celebrado (contrato particular de compra e venda) deve ser analisada ao tempo de sua realização.

No momento do aperfeiçoamento do contrato por meio do encontro de vontades, o valor do imóvel em sua totalidade era superior a trinta salários mínimos, assim, nos termos do artigo 108 e 166, inciso IV, do Código Civil, o contrato é nulo por vício de forma, porquanto a manifestação de vontade deveria ocorrer por meio de instrumento público, quando o foi por escrito particular.

Compete reiterar a compreensão do artigo 108 do Código Civil referir o valor do imóvel e não do contrato para fins de imposição de forma (nesse sentido, o precedente deste CSM, constante da apelação cível n. 0007514-42.2010.8.26.0070).

Noutra quadra, eventual desdobro do imóvel deveria preceder o contrato, não sendo cabível convalidação de negócio jurídico nulo por ato posterior. A possível conversão do negócio jurídico (Código Civil, artigo 170), além de não tratada nos autos, não modifica a situação concreta.

Finalmente, não seria possível o desdobro do lote com base em contrato nulo.

É o que basta para demonstrar a correção da segunda exigência do Sr. Oficial do Registro de Imóveis.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator 

(DJe de 18.06.2019 – SP)