CSM|SP: Registro de Imóveis – Usucapião extrajudicial – Dúvida julgada procedente – Apartamento e vagas de garagem – Imóvel adquirido pelo genitor do apelante mediante sucessão testamentária – Formal de partilha não registrado – Compra e venda dos direitos sobre o imóvel legado por contrato particular celebrado entre o apelante, sua genitora e os demais herdeiros de seu pai – Anuência dos cedentes da posse manifestada na Ata Notarial que integra o título prenotado – Possibilidade de acréscimo da posse do requerente à de seus antecessores que não figuram no registro imobiliário como titulares do domínio – Usucapião – Apartamento e vagas de garagem – Uso habitual como moradia – Edifício residencial em que a propriedade e o uso das vagas de garagem são vinculadas à propriedade do apartamento – Possibilidade de redução do prazo da usucapião extraordinária em razão do uso da unidade autônoma (apartamento) para moradia – Certidões de distribuição de ações que devem abranger todos os titulares da posse pelo período da prescrição aquisitiva do imóvel – Hipótese, porém, em que os cedentes da posse receberam o imóvel da anterior proprietária, por meio de sucessão testamentária, com partilha homologada por sentença transitada em julgado, e em que o requerente exerce posse, em nome próprio, por período superior ao prazo da prescrição aquisitiva – Recurso provido para julgar a dúvida improcedente.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1040381-61.2017.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é apelante MARCELO DAUD, é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE SÃO JOSÉ DO RIO PRETO.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento ao recurso para julgar a dúvida improcedente, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 11 de dezembro de 2018.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação nº 1040381-61.2017.8.26.0576

Apelante: MARCELO DAUD

Apelado: 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São José do Rio Preto

VOTO Nº 37.640

Registro de Imóveis – Usucapião extrajudicial – Dúvida julgada procedente – Apartamento e vagas de garagem – Imóvel adquirido pelo genitor do apelante mediante sucessão testamentária – Formal de partilha não registrado – Compra e venda dos direitos sobre o imóvel legado por contrato particular celebrado entre o apelante, sua genitora e os demais herdeiros de seu pai – Anuência dos cedentes da posse manifestada na Ata Notarial que integra o título prenotado – Possibilidade de acréscimo da posse do requerente à de seus antecessores que não figuram no registro imobiliário como titulares do domínio – Usucapião – Apartamento e vagas de garagem – Uso habitual como moradia – Edifício residencial em que a propriedade e o uso das vagas de garagem são vinculadas à propriedade do apartamento – Possibilidade de redução do prazo da usucapião extraordinária em razão do uso da unidade autônoma (apartamento) para moradia – Certidões de distribuição de ações que devem abranger todos os titulares da posse pelo período da prescrição aquisitiva do imóvel – Hipótese, porém, em que os cedentes da posse receberam o imóvel da anterior proprietária, por meio de sucessão testamentária, com partilha homologada por sentença transitada em julgado, e em que o requerente exerce posse, em nome próprio, por período superior ao prazo da prescrição aquisitiva – Recurso provido para julgar a dúvida improcedente.

Trata-se de apelação interposta por Marcelo Daud contra r. sentença que manteve a recusa do Sr. 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São José do Rio Preto em promover o registro de aquisição da propriedade do apartamento 111 do 11º pavimento e das vagas de garagem nºs 07 e 08 do Edifício Cida Marly, objeto, respectivamente, das matrículas nºs 62.110, 62.111 e 62.112, porque o genitor do apelante recebeu o imóvel por sucessão da proprietária e não transmitiu seus direitos reais por escritura pública, não sendo possível a soma de posses entre titular de domínio e usucapiente, nem a cessão de direito real sem observação da forma prevista em lei.

O apelante alegou, em suma, que o apartamento e as vagas de gavarem eram de propriedade de sua tia, Aparecida Nonato Assen, que faleceu em 05 de dezembro de 2005. Disse que desde então passou a residir no apartamento e a utilizar as vagas de garagem que foram herdadas por seu pai, Mauro Daud. Esclareceu que em 09 de junho de 2006 comprou os direitos de seus genitores sobre o apartamento e as vagas de garagem, mas em razão do falecimento de seu pai, em 22 de fevereiro de 2010, a celebração desse negócio somente foi formalizada em 14 de fevereiro de 2017 por meio de contrato feito com a viúva e os herdeiros de Mauro Daud e em que constou que destinado a ratificar a compra e venda celebrada em 09 de junho de 2006. Aduziu que o exercício de posse sobre o apartamento e as vagas de garagem foi confirmado pela Ata Notarial que integra o título apresentado para registro. Informou que seus genitores residiram em sua companhia em razão da idade, o que, porém, não caracterizou composse. Por fim, a eventual possibilidade de registro do formal de partilha extraído do inventário dos bens de Aparecida Nonato Assen e de realização da partilha dos bens deixados pelo falecimento de Mauro Daud não impedem o reconhecimento da aquisição do domínio sobre o apartamento e as vagas de garagem em razão da usucapião. Requereu a reforma da r. sentença para que a dúvida seja julgada improcedente (fls. 420/434).

A douta Procuradoria Geral da Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 452/455).

É o relatório.

O título apresentado para registro consiste no conjunto dos documentos que instruíram o pedido de usucapião extrajudicial.

E o contrato de compra e venda dos imóveis constitui somente um dos documentos que, com a Ata Notarial e os demais documentos apresentados, se destinou a comprovar a origem e o período de posse exercido pelo apelante.

Por esse motivo, a celebração do contrato de compra e venda por escrito particular não caracteriza impedimento ao registro da usucapião.

Conforme a nota de devolução reproduzida às fls. 344/345, o registro da usucapião extrajudicial foi negado porque: I) em 04 de setembro de 2007 e em 06 de abril de 2010 foram protocolados títulos em que os genitores do apelante declararam que ocupavam os imóveis (apartamento e vagas de garagem), o que afasta o exercício de posse exclusiva pelo apelante; II) as vagas de garagem são objeto de matrículas próprias, não se destinam à moradia, e não podem ter o prazo de usucapião reduzido na forma do parágrafo único do art. 1.238 do Código Civil; III) devem ser apresentadas certidões de distribuição da comarca do imóvel e do domicílio do apelante, de seus genitores e de seus irmãos, com os respectivos cônjuges; IV) o requerimento inicial deve ser assinado pelo requerente e seu advogado e ter as firmas reconhecidas.

A exigência de reconhecimento de firmas do apelante e de seu advogado no requerimento de registro da aquisição da propriedade dos imóveis pela usucapião foi atendida junto com o pedido de suscitação de dúvida, conforme se verifica às fls. 17/26, sendo a firma do apelante reconhecida também na procuração outorgada ao seu advogado (fls. 27/28), com o que ficou suprida, de forma oportuna, a exigência nesse sentido.

As demais exigências formuladas pelo Sr. 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São José do Rio Preto foram integralmente impugnadas pelo apelante (fls. 17/26 e 368/384), razão pela qual passo a analisá-las de maneira individualizada.

As certidões das matrículas nºs 62.110, 62.111 e 62.112 (fls. 60/62 e 348/350) demonstram que o apartamento 111 do 11º pavimento e as vagas de garagem nºs 07 e 08 do Edifício Cida Marly estão registrados como de propriedade de Aparecida Nonato Assen.

Por sua vez, o formal de partilha de fls. 71/ 331 comprova que Aparecida Nonato Assen faleceu em 02 de dezembro de 2005 (fls. 78) e que em vida legou, por meio de testamento cerrado, o apartamento e as vagas de garagem para Mauro Daud (fls. 79/88).

A sucessão testamentária relativa ao apartamento e vagas de garagem foi observada no julgamento da partilha dos bens deixados pelo falecimento de Aparecida Nonato Assen (fls. 303/318 e 330).

Mauro Daud, por seu turno, faleceu em 22 de fevereiro de 2010 e deixou viúva Nídia Márcia Daud, bem como filhos que são o apelante e, ainda, Melani Daud Florido, Márcia Helena Daud e Mauro Daud Filho (fls. 333).

Posteriormente, em 14 de fevereiro de 2017 o apelante celebrou com a viúva e demais herdeiros de Mauro Daud, os últimos assistidos por seus respectivos cônjuges, contrato particular (fls. 55/59) em que consta que o apelante comprou de seus genitores os direitos sobre o apartamento e as vagas de garagem por negócio jurídico celebrado em 09 de junho de 2006 (fls. 56), mediante preço que foi integralmente pago na referida data (fls. 57), e que desde então o apelante exerce posse exclusiva sobre esses bens (fls. 57).

O exercício de posse exclusiva do apelante sobre o imóvel, por período superior a dez anos (fls. 32), também foi reconhecido pela viúva e pelos demais herdeiros de Mauro Daud, assistidos por seus respectivos cônjuges, na Ata Notarial de fls. 31/33, lavrada em 03 de novembro de 2016.

A ex-esposa do apelante, de igual modo, apresentou declaração de que estavam separados de fato quando da aquisição da posse e que, portanto, não se opõe ao reconhecimento do domínio do apartamento e das vagas de garagem na forma requerida (fls. 38/39).

As testemunhas que intervieram na Ata Notarial confirmaram o exercício de posse por período superior a dez anos (fls. 33) e, mais, disseram que o apelante utiliza o apartamento para sua moradia (fls. 34).

Embora tenha adquirido o apartamento e as vagas de garagem por sucessão testamentária, Mauro Daud não promoveu o registro do formal de partilha dos bens deixados por Aparecida Nonato Assen que, portanto, continua a figurar nas matrículas como proprietária dos imóveis.

Em que pese a transmissão da propriedade ter ocorrido com a abertura da sucessão, o registro do formal de partilha dos bens deixados pelo falecimento de Aparecida Nonato Assen era requisito para o pleno exercício, por Mauro Daud, dos direitos inerentes ao domínio do apartamento e das vagas de garagem, pois como esclarece Miguel Maria de Serpa Lopes sobre os efeitos do registro do título:

“Se, nos atos inter vivos, opera como elemento de transferência do domínio, nos atos causa mortis é exigível como condição de disponibilidade do domínio e como elemento indispensável à sua revelação, ainda que este se haja transmitido por efeito da morte do de cujus” (Tratado dos Registros Públicos, Vol. IV, 6º ed., Brasília: Livraria e Editora Brasília Jurídica, 1996, p. 38).

Não figurando Mauro Daud e sua esposa no Registro Imobiliário como proprietários do apartamento e das vagas de garagem, aplica-se o disposto no art. 1.243 do Código Civil:

“O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé”.

Por essas razões, não há impedimento para que o atual possuidor acresça o período de posse que foi exercido por seus antecessores, ou seja, Mauro Daud e sua esposa, pois não se cuida de proprietários cujo domínio resulte do Registro de Imóveis.

O ato de instituição do condomínio edilício é o instrumento em que se define a destinação das unidades autônomas, como previsto no inciso III do art. 1.332 do Código Civil.

Cuidando-se de edifício com unidades residenciais, o destino das vagas de garagem é vinculado ao previsto na convenção do condomínio que pode vedar a alienação e a locação para não condôminos, ainda que essas vagas tenham matrículas próprias (art.1.331, § 1º, do Código Civil).

Por isso, não há livre disposição sobre as vagas de garagem cujo domínio vincula-se ao do apartamento que constituir a unidade autônoma do edifício residencial, exceto se houver previsão distinta na respectiva convenção.

O uso das vagas de garagem, ademais, é inerente ao da moradia no apartamento a que são vinculadas, por questão de conveniência e comodidade do morador, assim como usualmente ocorre com as vagas localizadas em imóveis de natureza e uso distintos.

Em decorrência, a redução do prazo da aquisição do domínio pela usucapião que é prevista no parágrafo único do art. 1.238 do Código Civil é aplicável tanto ao apartamento como às vagas de garagem cuja propriedade lhe é vinculada:

“Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo“.

Por fim, o pedido de usucapião extrajudicial deve ser instruído com as certidões negativas dos distribuidores da situação do imóvel e do domicílio do requerente, na forma do inciso III do art. 216-A da Lei nº 6.015/73.

Essas certidões devem ser apresentadas em nome do requerente da usucapião e de todos os antecessores no período da prescrição aquisitiva.

No presente caso foram apresentadas certidões de distribuição em nome do requerente (fls. 47/48), abrangendo a certidão de distribuição cível estadual a Comarca de São José do Rio Preto, ou seja, a da situação do imóvel (fls. 49).

Contudo, neste caso concreto o requerente demonstrou, pela Ata Notarial, que exerce posse do imóvel, em nome próprio, por período superior a dez anos que é o da prescrição aquisitiva e, mais, comprovou por documentos que a posse teve origem em negócio jurídico celebrado com seus genitores que receberam o imóvel da anterior proprietária por meio de sucessão hereditária.

Em decorrência, também in casu as certidões apresentadas são suficientes para o registro da usucapião.

Ante o exposto, pelo meu voto dou provimento ao recurso para julgar a dúvida improcedente.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator 

(DJe de 21.01.2019 – SP)