CSM|SP: Compromisso de compra e venda – Loteamento – Prova da quitação – Prescrição – Ausência da prova inequívoca da quitação de compromisso de compra e venda – Inviabilidade do reconhecimento da prescrição em processo administrativo – Impossibilidade da aplicação das disposições normativas relativas à regularização fundiária em razão do imóvel não estar em área dessa natureza – Manutenção da qualificação registral negativa – Recurso não provido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1007239-35.2017.8.26.0554, da Comarca de Santo André, em que são partes é apelante JOSE VICENTE GUERRA, é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DE SANTO ANDRÉ.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso, v. u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 27 de abril de 2018.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação nº 1007239-35.2017.8.26.0554

Apelante: Jose Vicente Guerra

Apelado: 2º Registro de Imoveis de Santo Andre

VOTO Nº 37.459

Compromisso de compra e venda – Loteamento – Prova da quitação – Prescrição – Ausência da prova inequívoca da quitação de compromisso de compra e venda – Inviabilidade do reconhecimento da prescrição em processo administrativo – Impossibilidade da aplicação das disposições normativas relativas à regularização fundiária em razão do imóvel não estar em área dessa natureza – Manutenção da qualificação registral negativa – Recurso não provido.

Trata-se de recurso de apelação interposto por José Vicente Guerra contra a r. sentença de fls. 215/216 que julgou procedente a dúvida inversa e manteve a negativa de registro de compromisso de compra e venda.

Sustenta o apelante o cabimento do registro por demonstrada a cadeia de cessão e quitação de direitos do compromisso de compra e venda, e também por configurada prescrição da dívida, inexistindo ação judicial em face do adquirente cabendo considerar como prova da quitação (fls. 224/231).

A D. Procuradoria Geral da Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 252/254).

É o relatório.

Pretende o apelante o registro do compromisso particular de compra e venda com a finalidade da transmissão da propriedade nos termos do artigo 26, parágrafo 6º, da Lei n. 6.766/79, o qual dispõe:

§ 6º Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação. (grifos meus)

O óbice apresentado não foi o conjunto de cessões inscritos no registro imobiliário e sim a prova da quitação.

Os documentos apresentados (a fls. 57/153) são insuficientes para demonstrar a quitação das obrigações decorrentes dos contratos pelas seguintes razões:

30. não consta prova da quitação da parcela de Cr$ 200,00 (duzentos cruzeiros) referentes ao saldo do primeiro compromisso particular de compra e venda, celebrado aos 30.04.1956 (a fls. 23/24);

31. não ocorreu juntada dos contratos relativos às parcelas quitadas, sendo certo que na certidão da transcrição consta “as condições do título” na forma de pagamento;

32. não houve juntada de todos os recibos de pagamento parcelado (vide manifestação do Ministério Público de fls. 161 e os documentos em questão (a fls. 57/153);

33. apesar da indicação do imóvel nos recibos de quitação apresentados os credores não são os mesmos indicados na transcrição e, em alguns, a exemplo de fls. 57 e ss. sequer há o nome do credor.

A atividade desenvolvida no serviço registral é administrativa, assim, não há liberdade para ampliação interpretativa competindo o exame da documentação de quitação a luz da legalidade estrita.

Enfim, a documentação referida não fornece a certeza necessária para consideração da quitação nos termos da legislação incidente.

É incabível o reconhecimento de prescrição da dívida na esfera administrativa em razão da não participação das demais pessoas que integraram a relação jurídica, competindo ação de natureza judicial para tanto.

Essa compreensão foi adotada em precedente deste Conselho Superior da Magistratura como se observa do voto do Excelentíssimo Desembargador Hamilton Elliot Akel, então Corregedor Geral da Justiça, na apelação cível n. 9000001-18.2013.8.26.0407, j. 07.10.2015:

Não se controverte acerca da necessidade de ser provada a quitação do preço avençado no compromisso de compra e venda, porém, o apelante sustenta que a configuração da prescrição em relação ao pagamento das parcelas convencionadas no título, prova a quitação.

É sabido que prescrição é matéria inerente ao âmbito jurisdicional, o que reclama a observância do contraditório e do direito de defesa, e consequentemente impossibilita o seu reconhecimento no âmbito administrativo. O exame do título pelo Oficial é restrito aos seus aspectos formais e extrínsecos, o que inviabiliza o reconhecimento da prescrição como forma de comprovar a quitação do preço avençado no título.

As disposições da Lei n. 11.977/09 e as respectivas disposições das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, atualmente fixadas por meio da Lei n. 13.465/17, somente tem aplicação no caso de regularização fundiária da área registrada, o que não acontece neste caso concreto em virtude da área em questão não ter sido objeto de regularização fundiária conforme certidão do registro imobiliário e manifestação do registrador (a fls. 16/19 e 13).

Nestes termos, considerada a natureza administrativa da atividade desenvolvida no registro imobiliário, a ausência da prova inequívoca da quitação das parcelas dos contratos, a impossibilidade do reconhecimento de prescrição neste processo administrativo e não ter incidência o regramento normativo pertinente à regularização fundiária, deve ser mantida a qualificação registral negativa do título apresentado.

Por todo o exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator 

(DJe de 18.05.2018 – SP)