CSM|SP: Registro de Imóveis – Convenção de Condomínio – Instrumento particular que estabelece regime de condomínio voluntário, mas apresenta características próprias de um condomínio edilício – Necessidade da anuência da unanimidade dos condôminos – Taxatividade do inciso I do artigo 167 da Lei 6.015/73 – Óbice ao registro mantido – Dúvida procedente – Recurso improvido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1111976-30.2016.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são partes são apelantes BROOKFIELD BRASIL SHOPPING CENTERS LTDA, FUNDAÇÃO DOS ECONOMIÁRIOS FEDERAIS – FUNCEF, GUANTERA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA e ITC EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, é apelado 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso. V. U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, LUIZ ANTONIO DE GODOY, RICARDO DIP E SALLES ABREU.

São Paulo, 1º de setembro de 2017.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação nº 1111976-30.2016.8.26.0100

Apelantes: Brookfield Brasil Shopping Centers Ltda, Fundação dos Economiários Federais – Funcef, Guantera Empreendimentos e Participações Ltda e ITC Empreendimentos e Participações Ltda

Apelado: 1º Oficial de Registro de Imóveis da Capital

VOTO Nº 29.821

Registro de Imóveis – Convenção de Condomínio – Instrumento particular que estabelece regime de condomínio voluntário, mas apresenta características próprias de um condomínio edilício – Necessidade da anuência da unanimidade dos condôminos – Taxatividade do inciso I do artigo 167 da Lei 6.015/73 – Óbice ao registro mantido – Dúvida procedente – Recurso improvido.

Trata-se de recurso de apelação interposto por Brookfield Brasil Shopping Centers Ltda.; Fundação dos Economiários Federais FUNCEF; Guantera Empreendimentos e Participações Ltda. e ITC Empreendimentos e Participações Ltda. contra a sentença de fls. 208/212, que julgou procedente a dúvida suscitada e manteve a recusa ao registro de “instrumento particular de convenção de condomínio do Shopping Center Paulista”, objeto da matrícula 57.449 do Primeiro Oficial de Registro de Imóveis da Capital.

Preliminarmente, sustentaram os apelantes que a sociedade Market Basing S.A. – que figura como proprietária de 10% do imóvel – foi dissolvida e a parte ideal a ela pertencente adjudicada às acionistas ITC Empreendimentos e Participações Ltda. e Guantera Empreendimentos e Participações Ltda., na proporção de 50% para cada, e que a situação registral está em fase final de registro. Além disso, afirmaram que o rol do inciso I do artigo 167 da Lei 6.015/73 não é taxativo e que o registro da convenção de condomínio virá em benefício da segurança jurídica, pois estabelece aspectos atinentes ao exercício do direito de propriedade.

A Procuradoria Geral da Justiça opinou pelo não provimento (fls. 246/248).

É o relatório.

O recurso deve ser improvido.

Pretendem os recorrentes o registro de “Convenção de Condomínio do Shopping Center Paulista” (fls. 21/41).

Verifica-se que a nota devolutiva decorrente do título apresentado para registro é datada de 30 de setembro de 2016 (fls. 68).

De acordo com referida nota, o título denominado de “convenção de condomínio” não comportaria registro, pois estabelece apenas obrigações pessoais entre as signatárias, não dispõe sobre direito real e não estabelece obrigação “propter rem”. E a recusa ao registro deve ser mantida.

No item 1.5 da Convenção consta que a expressão Condomínio “designa a propriedade comum detida, de maneira indivisível, pelos CONDÔMINOS no EMPREENDIMENTO, regulado pelos arts. 1.314 a 1.330 do Código Civil Brasileiro” (fls. 25). A convenção parece, assim, estabelecer regime de condomínio voluntário.

Ocorre que, não obstante pareça instituir regime de condomínio voluntário, a “convenção de condomínio” possui disposições típicas e que apontam para o regime do condomínio edilício.

No item 1.4 da Convenção, estabeleceram que o empreendimento é “um conjunto indivisível, porquanto a divisão importaria em sua descaracterização, e, por via de consequência, em redução drástica do valor econômico do bem inviabilizado o funcionamento do Empreendimento e o aproveitamento econômico da propriedade” (fls. 23).

Em outros termos, convencionaram a indivisibilidade da coisa comum, mas não estabeleceram prazo máximo. E, como é cediço, é da natureza do condomínio voluntário a Transitoriedade. Tanto é assim que o §2º do artigo 1.320 do Código Civil impõe o prazo máximo de cinco anos para a convenção que estabelece a indivisibilidade da coisa comum. O prazo pode até ser prorrogado, mas exigirá novo consenso entre os condôminos. O prazo é cogente e é considerada não escrita cláusula que estabelece a indivisibilidade por prazo indeterminado, como é o caso do título apresentado.

A indivisibilidade por prazo indeterminado é característica do condomínio edilício e exigiria a anuência da integralidade dos condôminos. Unanimidade que se exige também para as afetações previstas nos itens 1.6 e 2.1 da convenção (fls. 23).

E, como foi ressaltado pelo Oficial desde o início, a “convenção de condomínio” foi subscrita por Brookfield Brasil Shopping Centers Ltda.; Fundação dos Economiários Federais FUNCEF; Guantera Empreendimentos e Participações Ltda. e ITC Empreendimentos e Participações LTDA. Na data da convenção, as duas primeiras detinham 90% do domínio do imóvel. As duas últimas, por sua vez, ainda não eram titulares do domínio, o que somente foi regularizado muito recentemente, no curso do processo de dúvida (fls. 252/293), e tampouco seria possível admitir, pois significaria a prorrogação indevida do prazo de prenotação.

Não bastasse isso, pelas razões apresentadas, como não se trata de verdadeira convenção de condomínio, mas de instrumento particular a vincular os seus subscritores, correta a negativa de registro, já que o rol do inciso I do artigo 167 da Lei 6.015/73 é taxativo, conforme entendimento deste Conselho Superior da Magistratura. Negócio jurídico cuja natureza não se amolde a qualquer das alíneas do inciso em pauta não pode ser registrado.

Em suma, reconhecida a existência de óbice ao registro do título apresentado, deve ser mantida a sentença que julgou procedente a dúvida suscitada.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator 

(DJe de 19.02.2018 – SP)