1ª VRP|SP: Registro – Alienação fiduciária – Rerratificação – Mudança dos elementos substanciais – Novo negócio jurídico – Dúvida procedente.

Processo 1132901-47.2016.8.26.0100

Dúvida

Registro de Imóveis

5º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo

R. I. M. da C.

Caixa de Previdência dos Funcionários do Banco do Brasil – PREVI

Vistos.

Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 5º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de R. I. M. da C., em face da negativa em se proceder ao registro da escritura pública de aditivo de retificação e ratificação de instrumento particular de alienação fiduciária, lavrada em 15.09.2016 pelo 6º Ofício de Notas do Rio de Janeiro/RJ (livro 6845, folhas 32), referente ao imóvel matriculado sob nº 37.640.

O óbice registrário refere-se à repactuação da antiga alienação fiduciária firmada com a Caixa de Previdência dos Funcionários do Brasil (R.17), constituindo uma novação da alienação. Esclarece que, no registro nº 14, houve alienação do bem ao banco Itaú Unibanco S/A, para garantia da dívida no valor de R$ 390.000,00. Posteriormente, foi autorizado o cancelamento do gravame e, no mesmo instrumento, o imóvel foi novamente alienado fiduciariamente à PREVI. Todavia, pela escritura recusada, pretende-se a retificação e ratificação do registro nº 17, repactuando-se o valor da dívida, prazo em dobro para pagamento, vencimento da primeira prestação com nove meses de diferença, valor das prestações menores, bem como revogação de todas as clausulas do contrato registrado convalidada apenas a garantia. Juntou documentos às fls.06/81.Informa ainda o registrador que foi decretada a indisponibilidade de bens da credora fiduciária (Av.18). Todavia, houve o seu cancelamento, estando tal óbice superado (fl.82).

A suscitada não apresentou impugnação (certidão – fl.83), porém manifestou-se perante a Serventia Extrajudicial (fls.12/13), sob o argumento de que a escritura pública de retificação e ratificação de instrumento particular de alienação fiduciária, por mutuo acordo de vontades dos contratantes, pretende promover apenas a alteração do prazo e da fórmula de cálculo das prestações, não havendo que se cogitar da existência de nova dívida em substituição a anterior.

O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls.87/88 e 110).

A Caixa de Previdência dos Funcionários do Branco do Brasil – PREVI manifestou-se às fls.91/100, aduzindo em síntese a ausência de elementos essenciais da novação e consequentemente a superação do óbice imposto pelo registrador.

É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir.

Com razão o registrador e a Douta Promotora de Justiça. A alienação fiduciária de bem imóvel em garantia, nos termos do art. 22 da Lei nº 9.514/97, é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. Ao devedor é conferida a posse direta sobre a coisa.

Na presente hipótese, em uma comparação do primeiro instrumento particular, com efeito de escritura pública de financiamento imobiliário firmado pela pela suscitada e seu marido M. F. da C. com a PREVI (fls.58/79) com a escritura pública de aditivo de retificação e ratificação de instrumento particular de alienação fiduciária (fls.34/45), verifica-se que as partes entabularam novo contrato, uma vez que:

a) houve a repactuação da dívida, de R$ 438.595,61 para R$ 455.562,53;

b) alteração do prazo de pagamento, de 240 meses para 420 meses;

c) alteração da data de vencimento da primeira prestação, de 20.12.2015 para 20.08.2016;

d) alteração do valor da prestação, de R$ 4.009,99 para R$ 3.175,85.

Ressalte-se que houve a alteração da forma e das condições de pagamento, caracterizando verdadeira novação, o que é incompatível com o instituto da alienação fiduciária, uma vez que o atraso no pagamento dos débitos gera a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciante.

Tal questão já foi analisada pela Egrégia Corregedoria Geral da Justiça (Processo CG 2015/31763, Relator: Des. Hamilton Elliot Akel):

”Registro de Imóveis – Aditamento de Cédula de Crédito Bancário com alienação fiduciária – Título que representa novo negócio jurídico fiduciário, uma vez que altera forma de pagamento, taxa de juros e condições de pagamento, caracterizando inegável novação – Necessidade de registro, com cancelamento do registro anterior – Cobrança de emolumentos em acordo com o registro das novas garantias – Recurso não provido.”

Extrai-se do corpo do mencionado Acórdão que:

”…Esta Corregedoria Geral de Justiça, em casos semelhantes, vem negando a averbação de aditamento de contrato de alienação fiduciária (CGJSP, Processo 146.225/2013, Rel. Des. José Renato Nalini, j. 03.12.2013 e CGJSP, Processo 151.796/2013, Rel. Des. Elliot Akel, j. 21.01.2014).É que o título, independentemente de nominado como aditamento, representa novo negócio jurídico fiduciário, uma vez que altera a forma de pagamento, taxa de juros e condições de pagamento, caracterizando inegável novação.”

Conclui-se assim, que há a necessidade do cancelamento da alienação fiduciária anteriormente registrada, para constituição e registro da nova garantia referente ao negócio jurídico repactuado.

Diante do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 5º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Renata Infante Monteiro da Costa, e consequentemente mantenho o óbice registrário.

Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios.

Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo.

P.R.I.C.

(DJe de 02.05.2017 – SP)