1ª VRP|SP: Registro de distrato de compra e venda com cláusula resolutiva – Justificativa de não mais convir às partes – Caracterização de compra e venda inversa – Onerosidade do ato – Incidência de ITBI.

Processo 1087401-55.2016.8.26.0100

Dúvida

Registro de Imóveis

J. E. M. K.

Registro de distrato de compra e venda com cláusula resolutiva – justificativa de não mais convir às partes – caracterização de compra e venda inversa – onerosidade do ato – incidência de ITBI.

Vistos.

Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 18º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de J. E. M. K., tendo em vista a negativa de registro de escritura pública de distrato de compra e venda com cláusula resolutiva dos imóveis matriculados sob nºs 209.831 e 209.832, firmado entre o suscitado e F. M. M. B. M.

Aduz o Registrador que os imóveis foram vendidos ao suscitado sob condição resolutiva, consistente no pagamento do preço até 60 (sessenta) dias após a data do vencimento, fixada esta em 10.10.2016, sendo as escrituras registradas nas matrículas.

Informa que no instrumento público de distrato de compra e venda as partes justificam a resilição bilateral pelo fato de não mais lhes convir o contrato.

O óbice registrário refere-se à ausência de recolhimento de ITBI devido à nova transmissão da propriedade. Juntou documentos às fls.05/49.

O suscitado argumenta que não houve o pagamento do preço decorrente do negócio entabulado entre as partes, razão pela qual não se cumpriu a condição, ou seja, a cláusula resolutiva inserta na escritura, o que acarretou o distrato firmado e consequentemente a devolução do preço, o que não configura compra e venda regressiva (fls. 50/53 e 57/68).

O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls.72/74).

É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir.

Com razão o Registrador e a Douta Promotora de Justiça. Conforme consta do registro nº 08 (fls. 11 e 21), a proprietária F. M. M. B. M. transmitiu os imóveis matriculados sob nºs 209.831 e 209.832, por venda feita ao suscitado, pelo valor de R$ 3.000.000,00 cada, sendo tais títulos gravados com cláusula resolutiva estabelecendo que o valor total, de R$ 6.000.000,00, seria pago à vendedora em uma só vez no dia 10.10.2016, sem juros e sem correção monetária, sendo que se não efetivado e decorrido o prazo de 60 dias, ficaria de pleno direito desfeito o negócio jurídico, nos termos do artigo 474 e 475 do Código Civil.

O contrato de compra e venda possui como elementos a coisa ou objeto, o preço e o consentimento. Ao contrário do que alega o suscitado, a presente hipótese trata de compra e venda pura, sendo que as partes acordaram o preço e o objeto do contrato. Assim, a partir do registro na matrícula, a compra e venda se aperfeiçoou, bem como houve a transferência resolúvel da propriedade. Observo que a condição resolutiva produz efeitos de imediato, tanto é que o imóvel pode ser vendido a terceiros.

Neste contexto é claro o artigo 1245 do Código Civil ao estabelecer que:

“Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título traslativo no Registro de Imóveis”.

No caso de haver resilição bilateral do negócio, gerando consequentemente o distrato da compra e venda, a vendedora volta ser a proprietária do imóvel, revestindo tal ato de caráter oneroso, incidindo o imposto sobre a transmissão de bens imóveis.

Neste sentido dispõe o artigo 2º do Decreto Municipal 55.196/14:

“Art. 2º Estão compreendidos na incidência do Imposto: (…) XIII – todos os demais atos onerosos translativos de imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis”.

Conforme precedente do Egrégio Conselho Superior da Magistratura em questão análoga:

“Venda e compra pura, perfeita e exaurida. Apresentação posterior de escritura pública relativa a distrato de tal negócio jurídico com menção, outrossim, a pacto comissário avençado em documento particular. Necessidade de a condição resolutiva constar do título aquisitivo, inadmissibilidade de distrato, se já exaurida a compra e venda, distrato, ademais, que se caracterizaria como venda regressiva do imóvel. Necessidade de apresentação da guia de pagamento de ITBI. Registro recusado. Decisão mantida” (Ap. nº 67.781-0/3 – Guarulhos).

Como bem exposto pela Douta Promotora:

“Para que as partes pudessem voltar ao estado anterior, sem a incidência do ITBI, teriam que aguardar o prazo da condição resolutiva sem o adimplemento por parte do comprador, para que a resolução contratual operasse de pleno direito, consolidando a propriedade na anterior detentora do domínio”.

Contudo tal situação não ocorreu, já que as partes optaram pelo distrato bilateral do negócio jurídico pelo fato de não mais lhes convir o contrato, caracterizando compra e venda inversa, onde o atual proprietário (comprador) retransmite o direito de propriedade à antiga proprietária (vendedora).

Diante do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 18º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de J. E. M. K., e mantenho o óbice registrário.

Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios.

Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo.

P.R.I.C.

São Paulo, 24 de outubro de 2016.

Tania Mara Ahualli Juíza de Direito

(DJe de 26.10.2016 – SP)