CGJ|SP: Registro de Imóveis – Averbação de caução atípica no âmbito de locação predial urbana (Lei nº 8.245/91, artigo 38, §1º) – Admissibilidade, nada obstante pretérita averbação de ineficácia da alienação do titular do domínio que onerou o bem, por declaração de fraude a execução – Impossível o cancelamento da averbação, que não padece de mácula – Recurso conhecido e não provido.

Protocolado CG nº 960/2006

REGISTRO DE IMÓVEIS – Averbação de caução atípica no âmbito de locação predial urbana (Lei nº 8.245/91, artigo 38, §1º) – Admissibilidade, nada obstante pretérita averbação de ineficácia da alienação do titular do domínio que onerou o bem, por declaração de fraude a execução – Impossível o cancelamento da averbação, que não padece de mácula – Recurso conhecido e não provido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral:

Trata-se de recurso interposto por N. T. e sua mulher M. E. G. T. com escopo de reforma da decisão proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis de Itanhaém, que indeferiu o pedido de cancelamento de averbação de caução locatícia, após a ineficácia judicial de venda do imóvel caucionado em processo de execução.

A recorrente, em suas razões, sustenta, em resumo, que: a) o beneficiário da garantia não se opõe ao cancelamento; b) houve equívoco do registrador ao averbar a caução em razão da ineficácia da venda do imóvel caucionado (R.5 e Av.7/M. 185.857).

A Procuradoria Geral de Justiça manifesta-se pelo não provimento do recurso.

É o relatório. O P I N O.

Inicialmente, observe-se que é da Corregedoria Geral da Justiça a atribuição recursal para conhecer do recurso em foco, uma vez que o dissenso é sobre a prática de ato de averbação, não de registro em sentido estrito, bem como que estão presentes os pressupostos de conhecimento da apelação interposta como recurso administrativo, na forma do artigo 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo.

No mérito, o recurso, em meu ver, não procede.

Não se nega a viabilidade, em tese, de averbação de caução atípica de direitos relativos a imóvel, espécie de garantia real anômala, em sede de locação, diante da excepcional previsão legal (artigo 38, §1º, da Lei nº 8.245/91), consoante precedentes administrativos, com destaque especial ao minucioso parecer do eminente magistrado Dr. José Antônio de Paula Santos, que tratou do tema, no âmbito da Corregedoria Geral da Justiça, com maestria (Proc. CG 110/2005, parecer 053/05-E, publicado na RDI 58/326-332).

Por outro lado, a averbação anterior (Av 07/M. 185.857) à de caução locatícia (Av.8), referente à ineficácia da venda e compra registrada (R.5), por força de fraude à execução, não tinha força inibitória da inscrição daquela garantia e, por conseqüência, também não justifica cancelamento de ato averbatório algum.

De fato, reconhecida a fraude de execução, opera-se a ineficácia da alienação em relação ao credor (exeqüente) e, por conseqüência, o terceiro adquirente torna-se responsável patrimonial. Não há, pois, nulidade da venda e compra e, por isso, não se operou o cancelamento do respectivo registro (R.5/M. 185.857), mas apenas a averbação da apontada ineficácia (Av.7/M. 185.857).

Cuidasse de cancelamento do registro da venda e compra, realmente não se poderia cogitar na subseqüente averbação da caução locatícia, por quebra do trato sucessivo; todavia, na seara da mera averbação de ineficácia, a situação é inversa, pois admissíveis as inscrições posteriores (inclusa a averbação da caução locatícia) sem maltratar a continuidade registrária e sem deixar de resguardar o credor beneficiado com o reconhecimento da fraude de execução.

Essa, pois, é a solução que se enquadra no espírito do legislador processual civil e que foi refletiva no fólio real (averbação da declaração de ineficácia em relação àquele cuja fraude se reconheceu), a qual concilia o benefício estabelecido em favor do credor determinado e a seqüência normal da vida matricial, quanto ao ingresso no fólio real dos futuros atos jurídicos de disposição e oneração, dentre eles o relativo à caução locatícia.

Assim, sem erro do registro ao promover a averbação da caução em foco e sem vício registrário algum que justifique o seu cancelamento administrativo, não há que se falar em provimento de recurso.

Esse, pois, o melhor entendimento que se ajusta aos precedentes do Conselho Superior da Magistratura (Ap.Civ. nº 21.506-0/3, 33.111-0/3, entre outros), amplamente fundamentados em vasta doutrina, observando-se que a situação deste feito não é equivalente aquela do Processo CG 3206/2000 (caso em que se determinou o cancelamento da averbação de ineficácia por fraude à execução, não só por falta de inscrição de constrição judicial subseqüente, mas também por comprovação de que a penhora correspondente foi desfeita em embargos de terceiro, indicando, com isso, estar esvaziada a razão jurídica daquela averbação).

O argumento de que o beneficiário da garantia não se opõe ao cancelamento é despiciendo, pois cancelamento dessa ordem (por vício extrínseco de registro, como se busca) não se opera conforme a disposição das partes, mas sim por contrariedade à norma legal cogente, de ordem pública, o que, no caso não há. Ademais, caso o mencionado beneficiário, por vontade própria, deseje renunciar à garantia real de que é titular, ou pedir o cancelamento da averbação da caução por razão diversa, deverá provocar o oficial registrador em requerimento próprio, respeitando, deste modo, ao princípio da instância ou rogação (artigo 13, II, da Lei nº 6.015/73), como bem a ponta o Procurador de Justiça.

Pelo exposto, o parecer que, respeitosamente, submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de conhecer o recurso como administrativo (artigo 246 do Código Judiciário deste Estado) e negar-lhe provimento.

Sub censura.

São Paulo, 26 de março de 2007.

VICENTE DE ABREU AMADEI

Juiz Auxiliar da Corregedoria

C O N C L U S Ã O

Em 30 de março de 2007, faço estes autos conclusos ao Desembargador GILBERTO PASSOS DE FREITAS, DD. Corregedor Geral da Justiça.

Eu, ______________, (Rosa Maia), Escrevente, subscrevi.

Prot. CG nº 960/2006

Aprovo o parecer do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria e por seus fundamentos, que adoto, recebo a apelação interposta como recurso administrativo e nego-lhe provimento.

Publique-se.

São Paulo, 03.4.2007.

GILBERTO PASSOS DE FREITAS

Corregedor Geral da Justiça

(D.O.E. de 24.04.2007)