CGJ|SP: Comunicado CG n° 465/2007 (sobre a necessidade de serem exigidas certidões dos distribuidores judiciais para a lavratura de escrituras relativas à alienação ou oneração de bens imóveis)

Obs.: Ver Comunicado CG nº 276/2015

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COMUNICADO CG N° 465/2007

A CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA COMUNICA, para conhecimento dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo, a necessidade de serem exigidas certidões dos distribuidores judiciais para a lavratura de escrituras relativas à alienação ou oneração de bens imóveis, à luz do disposto no artigo 1°, § 2°, da Lei nº 7.433/1985, não derrogado pela Lei n° 11.382/2006.

(D.O.E. de 08.05.2007)

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Processo CG nº 204/2007 (122/2007-E)

Tabelionato de notas – Lavratura de escrituras relacionadas a imóveis -Exigência de apresentação de certidões de distribuidores judiciais que persiste – Vigência da Lei n. 7.433/1985, não derrogada no particular pela Lei n. 11.382/2006 – Expedição de comunicado aos notários e registradores determinada.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:

Trata-se de expediente instaurado a partir de requerimento dos Excelentíssimos Senhores Desembargadores Francisco Occhiuto Junior, Kioitsi Chicuta, Ruy Coppola e Sidney Rocha de Souza, integrantes da 32ª Câmara da Seção de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça, a fim de que Vossa Excelência, no exercício do poder hierárquico-administrativo que detém em relação aos delegados dos serviços extrajudiciais do Estado de São Paulo, oriente os tabeliães de notas e registradores de imóveis a respeito da vigência da Lei n. 7.433/1985, com a continuidade de exigência de certidões dos distribuidores judiciais para a lavratura de atos notariais relativos a imóveis, mesmo após a entrada em vigor da Lei n. 11.382/2006.

Argumentam que diversos especialistas da área de registro imobiliário têm se manifestado no sentido da possibilidade de dispensa da apresentação de certidões dos distribuidores cíveis para a lavratura de atos notariais de aquisição de imóveis, ante a possibilidade de averbação no registro imobiliário da propositura da ação de execução por título extrajudicial. No entanto, acrescentam, tal averbação só é permitida para o ajuizamento de execuções por título extrajudicial ou, eventualmente, para a instauração da fase de cumprimento de sentença, sem abranger, ainda assim, toda e qualquer demanda de conhecimento, cuja propositura possibilita, igualmente, o reconhecimento da ocorrência de fraude de execução (art. 593, II, do CPC).

Dessa maneira, concluem, permanece imperativa a exigência pelos tabeliães de notas da apresentação das referidas certidões dos distribuidores cíveis no ato da lavratura de atos notariais.

É o relatório.

Passo a opinar.

A preocupação manifestada pelos Excelentíssimos Senhores Desembargadores Francisco Occhiuto Junior, Kioitsi Chicuta, Ruy Coppola e Sidney Rocha de Souza tem, efetivamente, razão de ser e merece a devida consideração por parte de Vossa Excelência.

Com efeito, conforme se verifica nos documentos de fls. 05 a 25, instaurou-se, entre os notários e registradores de imóveis, dúvida a respeito da vigência do disposto no art. 1º, § 2º, da Lei n. 7.433/1985, no que concerne à exigência pelo tabelião, para a prática de atos notariais, de apresentação de certidões de “feitos ajuizados”, vale dizer, de certidões dos distribuidores judiciais, a partir da entrada em vigor da Lei n. 11.382/2006, a qual introduziu alterações no Código de Processo Civil, no tocante ao processo de execução fundada em títulos extrajudiciais.

Isso porque, de acordo com o entendimento de alguns especialistas da área do direito registral, a possibilidade de averbação do ajuizamento da demanda no registro de imóveis (art. 615-A do CPC, introduzido pelo art. 2º da Lei n. 11.382/2006), teria tornado dispensável a apresentação das referidas certidões para a lavratura de escrituras públicas relacionadas a imóveis, verificando-se derrogação, nessa parte, da Lei n. 7.433/1985.

Contudo, há que se anotar, na esteira da orientação firmada pelos eminentes Desembargadores da 32ª Câmara da Seção de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça, que a inovação introduzida no Código de Processo Civil pela Lei n. 11.382/2006 diz respeito, em um primeiro momento, às ações de execução fundadas em título extrajudicial ou, eventualmente, admitida uma interpretação mais ampla, às hipóteses de cumprimento de sentença, como fase subseqüente à fase de conhecimento do processo judicial. Não tem pertinência, ao menos em princípio, a todas as demandas, ainda na fase de conhecimento, cujo ajuizamento pode igualmente autorizar o reconhecimento de fraude de execução na alienação ou oneração de bens pelo devedor a terceiros.

Assim, prossegue útil e necessária a apresentação de certidões dos distribuidores judiciais para a lavratura de escrituras relativas a imóveis, a fim de resguardar, tanto quanto possível, o adquirente contra futura ineficácia do ato em face de execução que se vier a instaurar.

Nesse sentido, merece transcrição o pronunciamento dos eminentes Desembargadores subscritores do requerimento ora em análise:

“A 32ª Câmara da Seção de Direito Privado, que temos a honra de integrar, de forma reiterada vem reconhecendo situação de fraude de execução quando o adquirente não se acautela dos cuidados necessários e exigíveis a qualquer pessoa, dentre eles os das certidões fornecidas pela Justiça. Bem por isso, preocupa-nos disseminação de tal pensamento e que, a nosso ver, gera insegurança jurídica, mesmo porque a existência de processo de conhecimento de natureza condenatória não justifica a averbação na matrícula. Por certo, causará aumento de demandas, o que não foi objetivo do legislador na edição das normas de reforma do Código de Processo Civil.” (fls. 03).

Daí por que prudente, no caso, orientação aos senhores tabeliães de notas do Estado de São Paulo para que dêem continuidade à exigência das certidões dos distribuidores judiciais para a lavratura de escrituras relacionadas à alienação ou oneração de bens imóveis, reafirmando-se a vigência, no ponto, do disposto no art. 1º, § 2º, da Lei n. 7.433/1985, com ciência deste posicionamento, igualmente, aos demais notários e registradores.

Nesses termos, o parecer que, respeitosamente, se submete à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de ser acolhido o requerimento formulado pelos Excelentíssimos Senhores Desembargadores Francisco Occhiuto Junior, Kioitsi Chicuta, Ruy Coppola e Sidney Rocha de Souza, com expedição de comunicado endereçado aos notários e registradores do Estado de São Paulo, no tocante à necessidade de serem exigidas certidões dos distribuidores judiciais para a lavratura de escrituras relativas à alienação ou oneração de bens imóveis, à luz do disposto no art. 1º, § 2º, da Lei n. 7.433/1985, não derrogado pela Lei n. 11.382/2006.

Sub censura.

São Paulo, 10 de abril de 2007.

ÁLVARO LUIZ VALERY MIRRA

Juiz Auxiliar da Corregedoria

C O N C L U S Ã O

Em 17 de abril de 2007, faço estes autos conclusos ao Desembargador GILBERTO PASSOS DE FREITAS, DD. Corregedor Geral da Justiça.

Eu, ___________ (Mirna Dilza) Escrevente Técnico Judiciário do GAJ 3, subscrevi.

Processo CG nº 204/2007

Aprovo o parecer do MM. Juiz Auxiliar da corregedoria e por seus fundamentos, que adoto acolho o requerimento formulado pelos Excelentíssimos Senhores Desembargadores Francisco Occhiuto Junior, Kioitsi Chicuta, Ruy Coppola e Sidney Rocha de Souza, com expedição de comunicado endereçado aos notários e registradores do Estado de São Paulo, no tocante à necessidade de serem exigidas certidões dos distribuidores judiciais para a lavratura de escrituras relativas à alienação ou oneração de bens imóveis, à luz do disposto no art. 1º, § 2º, da Lei nº 7.433/1985, não derrogado pela Lei nº 11.382/2006.

São Paulo, 17 de abril de 2007.

GILBERTO PASSOS DE FREITAS

Corregedor Geral da Justiça

(D.O.E. de 16.08.2007)

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DECISÃO ECGJSP

DATA:17/1/1986

FONTE:S/N

LOCALIDADE:SÃO PAULO

Relator: Sylvio do Amaral

Legislação: Lei 7433/85

PARECER NORMATIVO: LEI 7.433

INTERESSADO:ASSOCIAÇÃO DOS SERVENTUÁRIOS DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

A Associação dos Serventuários de Justiça do Estado de São Paulo apresenta consulta acerca do correto entendimento de dispositivos da Lei nº 7433, de 18 de dezembro de1.985.

Referida Lei dispõe sobre requisitos para a lavratura de atos notariais e contou em sua elaboração com o concurso do Ministério da Desburocratização. Depreende-se, portanto, que tem o escopo social de impedir a exigência de documentos desnecessários à realização daqueles atos e de impor a apresentação de outros, visando à segurança das partes interessadas e resguardando interesses do Estado.

Todavia, como se percebe pelos inúmeros pronunciamentos feitos através da imprensa, o texto legal tem ensejado interpretações díspares, em que se entrevê o dever de satisfazer exigências exorbitantes. A Associação consulente enfatiza o estado de apreensão, em que se encontram os tabeliães do Estado de São Paulo e seu justo receio de que, interpretando a norma legal, venham a se afastar da melhor exegese.

A esses fatores decorrentes da surpresa pela edição do diploma legal soma-se um sentimento de inconformismo, também divulgado amplamente pelos meios de comunicação. Tal sentimento, já se pode verificar, organiza-se em movimento tendente a pressionar a alteração ou regulamentação da Lei nº 7.433/85.

Bem por isso, o momento parece ser de aguardo. Mas, a fim de que sejam minimizadas as conseqüências da multiplicidade de interpretações do texto legal, alguns aspectos merecem ser analisados como solicitado.

Polêmica é a abrangência do § 2º do artigo 1º da Lei . Observa-se, inicialmente, que nos atos notariais não relativos a direitos reais sobre imóveis, os documentos exigíveis, consoante comando daquele dispositivo, sejam inúteis, ou no mínimo extravagantes. Assim, exemplificando, não haveria qualquer propósito em se exigir certidões fiscais de quem pretendesse outorgar procuração para sua representação em assembléia.

Os documentos, previstos no parágrafo segundo, somente serão exigíveis quanto aos atos notariais relativos a direitos reais sobre imóveis, o que se confirma pela obrigatoriedade de apresentação de documento comprobatório do pagamento do imposto de transmissão inter vivos e certidões de ônus reais.

De outra parte, os documentos obrigatórios são relativos ao imóvel objeto do ato notarial, pois se assim não fosse estar-se-ia admitindo que deveriam referir-se às partes. Neste caso, para lavratura de qualquer escritura as partes estariam obrigadas a exibir certidões fiscais referentes atributos, como o imposto sobre a renda e proventos de qualquer natureza, criando-se indevida fiscalização do cumprimento de obrigações fiscais nos negócios imobiliários.

Colocadas essas premissas, incumbe verificar de que modo é possível atender à exigência de apresentação de documentos, fixada no preceito legal.

O documento comprobatório do pagamento do imposto de transmissão inter vivos é a guia de recolhimento (letra “i” do item 19 do Capítulo XIV das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça).

Os ônus reais devem constar de certidão de propriedade atualizada expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis, consoante já disciplina a letra “e” do item 15 do referido Capítulo das Normas de Serviço.

No tocante às certidões fiscais, razoável o entendimento de que somente aquelas relativas a tributo incidente sobre o imóvel são demandadas. Na hipótese de imóvel urbano, a exigência é de apresentação de certidão negativa expedida pela Prefeitura Municipal relativa a impostos e taxas incidentes sobre o imóvel objeto da escritura e, sendo rural, os documentos reclamados são o certificado de cadastro, acompanhado da prova de quitação do pagamento do imposto territorial rural, relativo ao último exercício expedido pelo INCRA (art. 22 § 3º da Lei nº 4.947, de 6 de abril de 1966 e letras “g” e “j” do item 15 do Capítulo XIV das Normas de Serviço).

Quanto aos efeitos ajuizados, infere-se que somente deve ser apresentada certidão se existente em trâmite ação fundada em direito real, ou em direito pessoal sobre o bem imóvel objeto do ato notarial.

Em primeiro lugar, afasta-se a necessidade de apresentar prova de inexistência de ações, pois, conforme o disposto no art. 95 do Código de Processo Civil nem sempre o foro da situação da coisa é o competente nas ações daquela natureza, tornando impossível a prova negativa. Acresce que os Cartórios do Distribuidor não estão aparelhados para expedir certidões negativas acerca de imóveis, como se observa, comumente, nas certidões apresentadas em ações de usucapião.

Por isso não havendo ação relativa ao imóvel, basta a declaração expressa do outorgante nesse sentido, constante do corpo do ato. A declaração supre a apresentação de qualquer outro documento e atende ao objetivo legal de diminuir os riscos negociais, coma conseqüente responsabilização civil e criminal do declarante.

Se ao contrário, existirem em trâmite ações fundadas em direito real ou pessoal sobre a coisa negociada, deverão ser apresentadas certidões em que constem especificamente o objeto e o andamento do feito, a fim de, efetivamente, ser esclarecida a situação jurídica do imóvel. Não bastam, portanto, certidões de distribuição que não esclarecem as particularidades dos feitos ajuizados.

Não se entende exigível a apresentação de todas certidões de ações em que o vendedor esteja no pólo passivo, porquanto não é a sua idoneidade, ou condição patrimonial objetivada. Além disso, insuficiente e pouco razoável seria o dever de apresentar certidões para esse fim.

Feitas essas considerações acerca da aplicação da Lei nº 7.433, de 18 de dezembro de 1.985; anote-se que no Estado de São Paulo, não traz grandes implicações. Dentre as exigências fixadas em lei, apenas a referente aos feitos ajuizados constitui novidade, direcionada à manifestação de vontade das partes isenta de vícios, e em especial à proteção dos leigos, nas transações imobiliárias em que corriqueiramente são prejudicados.

Visando, pois, o dever de apresentação das certidões à proteção da parte, constitui benefício de que pode livremente dispor, a seu critério. Basta lembrar hipótese de escritura de doação de bem imóvel feita pelo pai a seu filho. A confiança entre as partes, no caso, torna até inconcebível o dever de apresentar certidões.

Mesmo se o outorgante afirmar a existência de ações poderá o outorgado dispensá-lo da exibição das certidões, assumindo, então, o risco pelos eventos futuros. Não se compreende seja cerceada a liberdade individual em prol da segurança negociar. Seria a defesa de um valor, em detrimento de outro mais relevante. Se a pessoa capaz prefere arrostar as conseqüências de sua conduta incauta, o ordenamento jurídico não estará a criar-lhe obstáculo. O sistema legal não pode ser encarado de maneira a entravar os negócios, em prejuízo da própria economia nacional.

Em conclusão, caso o outorgado dispense a apresentação das certidões relativas a feitos em trâmite, relativas ao imóvel, basta sua declaração expressa no corpo do ato para atendimento à determinação legal.

Pelas mesmas razões e neste sentido a exibição das certidões fiscais é prescindível. No entanto, dado o inequívoco interesse do Estado, as certidões fiscais somente são supridas por declaração das partes de que se responsabilizam, expressa e solidariamente, por eventuais débitos (artigo 36 da Lei nº 4.476, de 20 de dezembro de 1984).

A propósito das dúvidas surgidas na aplicação do novo texto legal mister, finalmente, anotar que, a dispensa de descrição e caracterização de imóveis urbanos (art. 2º da Lei nº7.433/85), não desobriga a observância dos demais elementos previstos no art. 225 da Lei nº 6.015/73, como se depreende do teor do parágrafo primeiro do artigo 2º do indigitado diploma legal.

Recomendável que todos os documentos que devem ser mantidos em Cartório, por comando no § 3º do artigo 1º da Lei nº 7.433/85,sejam arquivados separadamente em pastas, nos moldes do disposto nos itens36 e 37 do Capítulo XIV, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça.

Do exposto, opino, caso aprovado, seja o presente transmitido por ofício à consulente e publicado, para o mais amplo conhecimento de todos interessados.

À consideração de Vossa Excelência.

São Paulo, 16 de janeiro de 1.986

(a) P/EQUIPE DE CORREIÇÕES

D.O.E.; Poder Judic., São Paulo, 56 (012), sexta-feira, 17 jan. 1986