1ª VRP|SP: Registro – Escritura de venda e compra – Conflito na transmissão dominial do imóvel ante a existência de duas prenotações – Observância ao princípio da prioridade – Dúvida improcedente.

1106142-17.2014

(CP 386)

Dúvida

15º Oficial de Registro de Imóveis da Capital

E. M. M. da R.

Sentença (fls.43/46):

“Registro escritura de venda e compra conflito na transmissão dominial do imóvel ante a existência de duas prenotações observância ao princípio da prioridade dúvida improcedente”.

Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 15º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de E. M. M. da R., tendo em vista a negativa em se proceder ao registro da escritura de venda e compra referente ao imóvel matriculado sob nº 143.398, lavrada em 16 de junho de 2010, a qual foi prenotada no dia 11 de setembro de 2014 sob nº 715.414.

O óbice registrário refere-se à existência de outra prenotação, que também recai sobre o imóvel em questão, realizada em 12 de setembro de 2014 sob nº 715.606, na qual figura como adquirente E. N. S. da S., casado com R. A. L. S. da S., caracterizando conflito de transmissão dominial, tendo em vista adquirentes distintos.

Sustenta que a dupla alienação, a despeito da prioridade do título, poderá produzir dano de difícil reparação. Não houve apresentação de impugnação (certidão fl.33).

O Ministério Público opinou pela improcedência da dúvida (fls. 41/42).

É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir.

A dúvida é improcedente. Conforme se verifica dos presentes autos, recaem duas prenotações sobre o mesmo imóvel, ou seja, uma realizada em 11.09.2014 ( sob nº 715.414) e outra em 12.09.2014 (sob nº 715.606).

Em que pese o zelo do Oficial Registrador, a pretensão do suscitado tem como base o princípio da prioridade, que rege os atos registrários. Este princípio tem a finalidade de evitar conflitos de títulos contraditórios, que são aqueles incompatíveis entre si ou reciprocamente excludentes, referentes ao mesmo imóvel, sendo que a prioridade se apura no protocolo do Registro de Imóveis, de acordo com a ordem de seu ingresso.

De acordo com a lição de Afrânio de Carvalho: “O princípio da prioridade significa que, num concurso de direitos reais sobre um imóvel, estes não ocupam todos o mesmo posto, mas se graduam ou classificam por uma relação de precedência fundada na ordem cronológica do seu aparecimento: prior tempore polior jure. Conforme o tempo em que surgirem, os direitos tomam posição no registro, prevalecendo os anteriormente estabelecidos sobre os que vierem depois”. (Registro de Imóveis, 4a ed., Editora Forense, 1998, p. 181).

Neste contexto, Afrânio de Carvalho na mesma obra acima mencionada sobre o princípio da prioridade pondera que: “A sua caracterização é originariamente registral, pois se funda na ordem cronológica de apresentação e prenotação dos títulos no protocolo, sendo irrelevante a ordem cronológica de sua feitura ou instrumentalização, vale dizer, a sequência da data dos títulos. A ordem de apresentação, comprovada pela numeração sucessiva do protocolo, firma, pois a posição registral do título relativamente a qualquer outro que já esteja ou venha a apresentar-se no registro. Se essa posição lhe assegurar prioridade, correlatamente lhe assegurará a inscrição, contando que o resultado final do exame da legalidade lhe seja favorável”. (p. 182 e 183).

Outrossim, conforme prescrevem os artigos 11 e 12 da Lei de Registros Públicos respectivamente: “Os oficiais adotarão o melhor regime interno de modo a assegurar às partes a ordem de precedência na apresentação dos seus títulos, estabelecendo-se, sempre, o número de ordem geral”. “Nenhuma exigência fiscal ou dívida, obstará a apresentação de um título e o seu lançamento do Protocolo com o respectivo número de ordem, nos casos em que da precedência decorra prioridade de direitos para o apresentante”.

Assim, tem-se que obedecendo a ordem de apresentação do título, o suscitado tem garantido o seu direito de obter o registro do instrumento de compra e venda, caracterizando preferência sobre os demais que ulteriormente forem apresentados. Assim também dispõe as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, capítulo XX, itens 110.1 e 110.2: “110.1 Quando se tratar de ordem de indisponibilidade que tenha por objeto título determinado, que já esteja tramitando no registro imobiliário para fim de registro, sua prenolação ficará prorrogada, até que seja solucionada a pendência, cumprindo seja anotada a ocorrência na respectiva prenolação, no local próprio do Livro 1 – Protocolo. 110.2 Na hipótese descrita no subitem 110.1, também permanecerão suspensas as prenotações dos demais títulos representativos de direitos reais conflitantes relativos ao mesmo imóvel que forem posteriormente protocolados, passando-se à qualificação, observadas a ordem de prioridade decorrente da anterioridade do protocolo, assim que apreciada definitivamente a matéria na esfera jurisdicional”.

Posto isso, julgo improcedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 15º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de E. M. M. da R. e determino o registro da escritura de compra e venda do suscitado. Não há custas, despesas processuais, nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos.

P.R.I.C.

São Paulo, 09 de janeiro de 2015.

Tania Mara Ahualli Juíza de Direito

(DJe de 20.01.2015 – SP)