CSM|SP: Apelação – Dúvida – Direito registral – Registro de imóveis – Escritura de retificação/ratificação de permuta para inclusão de imóvel não constante do título original – Alteração de elemento essencial do negócio jurídico já registrado – Impossibilidade – Não provimento do recurso.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1011535-75.2025.8.26.0019, da Comarca de Americana, em que é apelante SANTA BÁRBARA CARE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE AMERICANA.

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 15 de outubro de 2026.

SILVIA ROCHA (CORREGEDORA GERAL)

Relator(a)

Apelação Cível nº 1011535-75.2025.8.26.0019

Apelante: Santa Bárbara Care Administração de Imóveis Ltda

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Americana

Comarca: Americana

Voto nº 39.970

Apelação – Dúvida – Direito registral – Registro de imóveis – Escritura de retificação/ratificação de permuta para inclusão de imóvel não constante do título original – Alteração de elemento essencial do negócio jurídico já registrado – Impossibilidade – Não provimento do recurso.

1. Os erros, inexatidões materiais e irregularidades constatáveis documentalmente, desde que não alterada a declaração de vontade das partes nem a substância do negócio jurídico, comportam correção por ata retificativa e, quando insuscetíveis desse saneamento, admitem retificação por escritura de retificação-ratificação (NSCGJ/SP, Cap. XVI, itens 54 e 55). Todavia, uma vez efetivado o registro de escritura translativa da propriedade imobiliária, não é possível o registro de escritura de retificação-ratificação que promova alteração de elemento essencial do negócio jurídico translativo, como o objeto ou o preço. Se inexiste erro ou omissão no registro anterior, que correspondia com exatidão ao título prenotado, não é cabível a retificação, à luz das hipóteses previstas no art. 213 da Lei n. 6.015/1973.

2. A permuta de imóveis situados na mesma circunscrição deve ser registrada nas matrículas de todos os imóveis transacionados, sob um único número de ordem no protocolo (NSCGJ/SP, Cap. XX, item 36).

Inviável, por conseguinte, o registro de escritura de retificação-ratificação da permuta apenas na matrícula do imóvel omitido no título original, como se permuta fosse, o que violaria, ainda, a continuidade registral.

3. Não provimento do recurso. Cuida-se de recurso de apelação interposto por Santa Bárbara Care Administração de Imóveis Ltda. contra sentença proferida pelo Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Americana, que julgou procedente a dúvida e manteve óbice ao registro de permuta consubstanciada em escritura pública de retificação-ratificação lavrada pelo 1º Tabelião de Notas de Americana.

Nas razões recursais, a parte apelante aduz, em suma, que a rerratificação apresentada a registro tem como objeto corrigir erro decorrente da não inclusão do imóvel de matrícula n. 43.981 no contrato de permuta celebrado entre a apelante, a Unimed de Santa Bárbara D’Oeste e Americana Cooperativa de Trabalho Médico. Indica que o erro foi involuntário e não interfere na esfera de direitos de terceiros.

Sustenta que a omissão decorreu de divergência entre a situação cadastral do imóvel perante o Município de Americana e sua representação no fólio real. Destaca a existência de projeto de unificação predial aprovado administrativamente, ainda não averbado na Serventia, e a alegada unidade física dos quatro imóveis, a justificar o distinguishing em relação aos precedentes invocados na qualificação negativa. Invoca o art. 1.247 do Código Civil como fundamento para a retificação pretendida e sustenta que a manutenção do óbice registral, além de não encontrar impedimento nos princípios da especialidade e da continuidade, compeliria as partes a celebrar negócio jurídico diverso, com aparência de simulação, em contrariedade ao art. 167 do Código Civil. Pede a reforma da sentença.

A Procuradoria de Justiça manifestou-se às fls. 148/150 pelo não provimento do recurso.

Recurso tempestivo.

É o relatório.

A controvérsia recursal cinge-se à possibilidade de registro de escritura pública de retificação-ratificação de permuta pela qual foi alterado o objeto do negócio jurídico original, a fim de incluir um imóvel não mencionado no primeiro instrumento.

A qualificação registral é o “juízo prudencial, positivo ou negativo, da potência de um título em ordem à sua inscrição predial” (DIP, Ricardo Henry Marques. Sobre a qualificação no registro de imóveis. Revista de Direito Imobiliário. São Paulo: RT 29, 1992, p. 39).

Por ocasião desse exame, vige o princípio da legalidade estrita, pelo qual somente se admite o ingresso de título que atenda aos ditames legais. Por isso, o oficial, quando da qualificação registral, deve avaliar os elementos extrínsecos do título à luz dos princípios e das normas do sistema jurídico (aspectos formais) e deve obstar o ingresso daqueles que não se atenham aos limites da lei. Neste sentido, o item 117 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça determinam que “[i]ncumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais”.

Uma vez firmadas tais premissas, no caso ora em apreço foi lavrada escritura de retificação-ratificação de permuta celebrada por escritura anterior, para a inclusão de imóvel que havia sido suprimido, por erro sobre o objeto, do primeiro instrumento, a qual foi então apresentada perante o oficial de registro de imóveis para registro na matrícula do imóvel omitido da primeira escritura já registrada.

Mais precisamente, a apelante e a UNIMED Santa Bárbara D’Oeste e Americana Cooperativa de Trabalho Médico firmaram contrato de permuta instrumentalizado pela escritura pública de fls. 63/72, datada de 10.12.2020, por meio da qual estipulou-se a permuta do imóvel de matrícula n. 83.320, avaliado em R$2.430.865,81, localizado em Santa Bárbara d’Oeste, pelos imóveis de matrículas n. 58.095, 58.096 e 1.055, situados em Americana e avaliados em R$1.045.533,68, R$ 836.426,95 e R$ 548.905,18, respectivamente. A escritura foi registrada nas respectivas matrículas (fls. 73/75, 76/81 e 82/87).

Após quase quatro anos, em 16.05.2024, as partes lavraram escritura de retificação-ratificação da mencionada escritura pública (fls. 53/58), sob a justificativa de que o imóvel de matrícula n. 43.981 do Oficial de Registro de Imóveis de Americana também deveria compor o objeto da transação, porque integrava a área do prédio permutado, mas deixou indevidamente de ser mencionado no instrumento. Na nova escritura, manteve-se o valor atribuído ao imóvel de matrícula n. 83.320 (R$2.430.865,81) e retificou-se o valor atribuído aos outros imóveis:

R$765.722,73 para a matrícula n. 58.095, R$612.578,18 para a matrícula n. 58.096, R$401.092,86 para a matrícula n. 1.055 e R$651.472,04 para o imóvel incluído, de matrícula n. 43.981. A escritura de retificação e ratificação foi apresentada para registro sob o protocolo n. 410.976 e recebeu qualificação negativa, em nota devolutiva, da qual se extraem os seguintes fundamentos (fls. 59):

1) Foi apresentada a Escritura de Retificação e Ratificação, firmada entre UNIMED DE SANTA BÁRBARA D’ OESTE E AMERICANA COOPERATIVA DE TRABALHO MÉDICO e SANTA BÁBARA CARE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA, na qual visam retificar a Escritura de Permuta lavrada aos 10/12/2020, no 1° Tabelião Local (livro n° 1.089, às páginas n°s 141/149, a fim de incluir o imóvel objeto da matrícula n° 43.981, alegando que o referido imóvel também compôs a negociação/permuta havida e que por um erro involuntário, deixaram de incluí-lo.

Ocorre que, o ato pretendido altera elemento essencial do negócio jurídico já registrado (tendo em vista que, os imóveis das matrículas n°s 58.095, 58.096 e 1.055 desta Serventia, os quais foram objetos da Permuta acima citada, já encontram-se registrados em nome da empresa SANTA BÁBARA CARE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA), inclusive, altera o objeto da permuta ao incluir novo imóvel e reduzir o valor atribuído aos imóveis já permutados.

O preço e o objeto são elementos essenciais e não podem ser alterados depois de realizado o registro, uma vez que, com o registro o negócio jurídico já se encontra perfeito e acabado, inclusive para fins fiscais.

Estando o registro efetivado e refletindo fielmente o título que lhe deu causa, não é possível promover a averbação para alterar os valores dos imóveis permutados. Não é possível retroceder ao tempo do registro para modificá-lo, quando ele não possui nenhum vício.

É importante notar que, de acordo com o item 54 do Capítulo XVI das Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de São Paulo (NSCGJ/SP), os erros, inexatidões materiais e irregularidades constatáveis documentalmente, desde que não modificada a declaração de vontade das partes nem a substância do negócio jurídico, podem ser corrigidos de ofício ou a requerimento mediante ata retificativa.

De acordo com o subitem 54.1 do Capítulo XVI das NSCGJ/SP, consideram-se erros, inexatidões materiais e irregularidades, exclusivamente: “a) omissões e erros cometidos na transposição de dados constantes dos documentos exibidos para lavratura do ato notarial, desde que arquivados na serventia, em papel, microfilme ou documento eletrônico; b) erros de cálculo matemático; c) omissões e erros referentes à descrição e à caracterização de bens individuados no ato notarial; d) omissões e erros relativos aos dados de qualificação pessoal das partes e das demais pessoas que compareceram ao ato notarial, se provados por documentos oficiais”.

De outro lado, de acordo com o item 55 do Capítulo XVI das NSCGJ/SP, “os erros, as inexatidões materiais e as irregularidades, quando insuscetíveis de saneamento mediante ata retificativa, podem ser remediados por meio de escritura de retificação-ratificação […]”. Na espécie, não se examina a regularidade da lavratura da escritura de rerratificação pelo tabelião de notas, mas a regularidade da qualificação negativa da inscrição registral dessa escritura pelo oficial de registro de imóveis.

Uma vez feito esse esclarecimento, deve-se consignar que a prenotação em tela, se resultasse em qualificação positiva, implicaria a averbação de retificação do registro da permuta na matrícula dos imóveis já incluídos na primeira escritura e o registro da permuta na matrícula do imóvel omitido na primeira escritura.

No entanto, o registro da escritura de permuta nas matrículas dos imóveis já permutados não comporta averbação de retificação, pois ausentes as hipóteses constantes do art. 213 da Lei n. 6.015/1973. É dizer, não havia nenhum erro ou omissão no registro da permuta nas matrículas dos três imóveis transacionados na primeira escritura lavrada. O registro correspondia com exatidão ao título prenotado.

Sem omissão ou erro material a ser retificado, de modo que não era cabível a averbação de retificação, como foi corretamente apontado pelo oficial.

Nesse sentido:

REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura pública de rerratificação de divisão de imóvel – Erro na identificação do objeto do negócio jurídico – Impossibilidade de retificação – Situação que implicaria modificação da declaração de vontade das partes e da substância do negócio jurídico realizado – Recurso não provido. (CGJ/SP, Processo n. 1031541-85.2016.8.26.0224; Parecer n. 160/2019-E; Autoria do Parecer: Dra. Stefania Costa Amorim Requena; Corregedor-Geral da Justiça Des. Geraldo Francisco Pinheiro Franco, j. 21.03.2019).

A circunstância de haver divergência entre o conteúdo das matrículas e o conteúdo do cadastro municipal imobiliário não é suficiente para, por si só, justificar a retificação do registro, que deve retratar o conteúdo do título apresentado, não do cadastro imobiliário. A circunstância, ademais, de haver uma acessão (construção) nos quatro imóveis (e não nos três originalmente permutados) tampouco implica haver erro no registro.

Com efeito, o princípio da especialidade no direito registral equivale à exigência de perfeita individualização do imóvel (especialidade objetiva), dos sujeitos dos titulares de direitos sobre o imóvel (especialidade subjetiva) e dos fatos inscritíveis (especialidade do fato inscritível). A inscrição de atos registrais na matrícula deve observar, portanto, a descrição nela constante, ao passo que a unificação de duas matrículas de imóveis do mesmo proprietário deve ser formalizada por meio da fusão de matrículas, nos termos do art. 234 da Lei n. 6.015/1973.

Sem a fusão, os imóveis preservam sua individualidade registral, ainda que, no plano fático, contenham uma construção única. Por isso, a inclusão de nova matrícula no negócio jurídico não representa, portanto, mera explicitação de bem que já integrasse o objeto pactuado como alegado, mas ampliação desse objeto, inclusive com redistribuição do preço atribuído aos demais imóveis.

Nessa ordem de ideias, é inaplicável à espécie o art. 1.247 do Código Civil, cuja incidência pressupõe que o teor do registro não corresponda ao título que lhe deu causa. Não é a hipótese dos autos, em que, reitere-se, o registro da permuta reproduziu com fidelidade o conteúdo da escritura então apresentada a registro.

Ademais, na espécie, a escritura de rerratificação foi formalizada depois de a escritura de permuta originalmente celebrada já haver sido registrada na matrícula dos imóveis originalmente transacionados. Logo, os titulares de direitos sobre os imóveis já haviam se invertido em decorrência da permuta registrada.

Nesse sentido a orientação deste Conselho Superior a Magistratura quanto à impossibilidade de alteração do negócio jurídico translativo depois do seu registro: “Ocorrido o registro, não se pode admitir que novo título altere elemento essencial do negócio no caso, o próprio objeto da compra e venda” (TJSP; Apelação Cível 1000526-04.2016.8.26.0320; Rel. Des. Pereira Calças; Conselho Superior da Magistratura; j. 19/12/2017). No mesmo rumo a orientação da Corregedoria- Geral:

Direito Registral. Recurso Administrativo. Retificação imobiliária por escritura pública de rerratificação.

Alteração de elemento essencial do negócio. Parecer pelo não provimento do recurso.

I. Caso em exame 1. Trata-se de recurso interposto contra sentença que manteve a recusa de retificação de registros imobiliários para constar aquisição exclusiva pelo recorrente, casado pelo regime da separação de bens.

II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em determinar se a retificação para alterar a titularidade dominial pode ser realizada administrativamente tendo em vista alegação de erro na declaração de vontade veiculada nos títulos originais e alteração posterior de elemento substancial do negócio jurídico por nova escritura pública.

III. Razões de decidir

3. A retificação de registro imobiliário pelo ingresso de escritura pública de rerratificação que exclui contratante que participou como adquirente em compra e venda de imóvel não pode ser autorizada na via administrativa já que importa subtração de elemento substancial do negócio jurídico original, já registrado.

4. A retificação de elementos essenciais da vontade declarada no caso de direitos reais sobre imóveis somente é possível até o momento do ingresso do negócio jurídico perante o Registro de Imóveis dado o seu caráter constitutivo.

5. Inteligência do artigo 1.245, §2º, do Código Civil. (CGJ/SP, Processo n. 1064572-45.2024.8.26.0506; Parecer n. 350/2025-E; Autoria do Parecer: Dra. Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad; Corregedor-Geral da Justiça Des. Francisco Eduardo Loureiro; j. 03/09/2025) De outro lado, tampouco era possível o registro da escritura de rerratificação, como permuta, apenas na matrícula do imóvel omitido na primeira escritura e incluído na escritura de rerratificação, como pretendido.

Em caso de permuta, pertencendo os imóveis à mesma circunscrição, devem ser feitos os registros nas matrículas correspondentes, sob um único número de ordem no protocolo, ainda que apresentado título em mais de uma via (NSCGJ/SP, Cap. XX, item 36).

Assim, a permuta precisaria ser levada a registro nas matrículas de todos os imóveis permutados pertencentes à mesma circunscrição, o que, na espécie, seria inviável, dado que três dos imóveis já haviam sido permutados pela escritura já anteriormente levada a registro e não comportavam retificação de registro, conforme exposto, de modo que o registro perseguido violaria até mesmo a continuidade registral.

Sob outra perspectiva, a tese de que a celebração de negócio jurídico autônomo para viabilizar a transmissão patrimonial do imóvel configuraria simulação não se sustenta, já que, ao contrário, seria indispensável para surtir o efeito patrimonial que não decorreu do negócio jurídico anterior.

Por fim, a ausência de prejuízo a terceiros e a inexistência de má-fé na conduta das partes não autorizam a retificação à míngua de autorização legal, tampouco afastam a incidência dos princípios da especialidade e da continuidade registral nos termos da fundamentação supra.

À luz das considerações expostas, conclui-se que o óbice ao ato de registro pretendido se revela escorreito, razão pela qual deve ser ratificada a sentença proferida.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso.

SILVIA ROCHA

Corregedora-Geral da Justiça

Relatora.

(DJe de 19.10.2026 – TJSP)