CSM|SP: Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Escritura pública de inventário e partilha com cessão onerosa de direitos hereditários – Recusa de registro – Qualificação precária do titular de domínio na transcrição aquisitiva – Divergência de dados essenciais – Ofensa ao princípio da especialidade subjetiva – Necessidade de apresentação de documentos idôneos para comprovação da identidade do autor da herança – Contradição interna no título – Indevida confusão entre o valor do acervo hereditário, dos quinhões e o preço da cessão de direitos – Necessidade de retificação da escritura para clara discriminação das grandezas jurídicas e frações ideais – Declaração do ITCMD apresentada fora do padrão técnico PDF/A exigido pelas Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça – Óbices mantidos – Recurso não provido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1001998-69.2026.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante E. C. D. S., é apelado 17º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 15 de outubro de 2026.

SILVIA ROCHA (CORREGEDORA GERAL)

Relator(a)

Apelação Cível nº 1001998-69.2026.8.26.0100

Apelante: E. C. D. S.

Apelado: 17º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital Comarca: São Paulo

Voto nº 39.969

EMENTA: Direito Registral. Registro de Imóveis. Dúvida julgada procedente. Escritura pública de inventário e partilha. Apelação não provida.

I. Caso em Exame 1. Apelação interposta contra sentença que manteve a recusa de registro de escritura pública de inventário e partilha com cessão onerosa de direitos hereditários. O apelante sustenta que o autor da herança está suficientemente identificado, que a apresentação do antigo título aquisitivo é inviável e que a qualificação registral não pode alcançar a estrutura econômica da partilha.

II. Questão em Discussão 2. As questões em discussão consistem em verificar: (i) se os elementos apresentados permitem identificar, com segurança, o autor da herança como sendo o titular do domínio indicado na transcrição; (ii) se as disposições da escritura relativas ao valor do acervo, aos quinhões e ao preço da cessão apresentam coerência interna; e (iii) se a declaração do ITCMD apresentada eletronicamente atende ao padrão técnico exigido.

III. Razões de Decidir 3. A precariedade da qualificação constante da antiga transcrição, associada ao nome comum do titular e à ausência de documentos suficientes para vinculá-lo, com segurança, ao autor da herança identificado na escritura, impede o ingresso do título. O traslado do título aquisitivo não constitui o único meio de prova admissível, podendo a identidade ser demonstrada por outros documentos idôneos, nos termos do art. 176, §§ 15 a 17, da Lei nº 6.015/1973.

4. A mera diferença entre o valor atribuído ao bem ou ao quinhão para fins sucessórios, fiscais ou de registro e o preço convencionado para a cessão onerosa de direitos hereditários não configura irregularidade. No caso concreto, porém, o preço da cessão foi incorporado ao monte partível e aos quinhões, produzindo incompatibilidades entre os valores do acervo, as proporções declaradas e as frações ideais atribuídas, além de não estar esclarecido se o preço de R$60.000,00 se refere globalmente aos direitos oriundos das duas sucessões ou individualmente a cada uma delas.

Necessidade de retificação do título para clara discriminação das grandezas jurídicas envolvidas.

5. A declaração do ITCMD encaminhada no protocolo eletrônico deve observar os padrões técnicos admitidos pelas Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça, o que não ocorreu no caso concreto.

IV. Dispositivo e Tese 6. Apelação não provida.

Tese de julgamento: 1. Títulos que ofendam ao princípio da especialidade subjetiva não são passíveis de inscrição no registro imobiliário. 2. O preço da cessão onerosa de direitos hereditários pode divergir do valor atribuído ao bem ou ao quinhão, mas não pode ser incorporado ao monte partível de modo a produzir contradições entre o acervo, os quinhões e as frações ideais atribuídas. 3. Os documentos eletrônicos devem ser apresentados no padrão PDF/A (Portable Document Format/Archive).

Legislação Citada:

– Lei nº 6.015/1973, art. 176, §§ 15, 16 e 17; – NSCGJ, Tomo II, Capítulo XX, item 366. Jurisprudência citada:

– CSM, Apelação Cível nº 1010180-39.2024.8.26.0577, Rel. Des. Francisco Loureiro, j. 23.01.2025. Trata-se de apelação interposta por E. C. D. S. contra a r. sentença proferida pela MMª Juíza Corregedora Permanente do 17º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, que manteve a recusa de registro da escritura pública de inventário e partilha tendo por objeto o imóvel transcrito sob nº 32.237 no 12º Oficial de Registro de Imóveis da Capital (fls. 101/107).

Alega o apelante, em síntese, ser desnecessária a apresentação do título aquisitivo do bem imóvel, pois, além de não haver indícios de irregularidades no instrumento lavrado, a identificação do de cujus e de seus sucessores, constante da escritura, atende aos princípios da especialidade subjetiva e da segurança jurídica. Argumenta, nesse sentido, que a manutenção do óbice ofende os princípios da razoabilidade, da proporcionalidade e da boa-fé, revelando formalismo excessivo por parte do Oficial. Sustenta que a atuação do registrador deve se limitar ao exame extrínseco do título, sendo vedada a análise da atribuição de valores e da estrutura da partilha. Assevera, ainda, que o exame do mérito do negócio jurídico celebrado contraria os objetivos de desburocratização, simplificação e eficiência introduzidos pela Lei nº 11.441/2007, que permitiu a realização de inventário e partilha pela via administrativa. Por fim, nega a ocorrência de quebra da cadeia dominial e defende que a manutenção do imóvel em situação irregular afronta a função social da propriedade (fls. 113/116).

A Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 135/139).

É o relatório.

O apelante requereu o registro da escritura pública de inventário e partilha dos bens deixados pelo falecimento de J. D. S. e A. C. D. S. (fls. 28/37 e 38/39), tendo por objeto o imóvel transcrito sob nº 32.237 no 12º Oficial de Registro de Imóveis da Capital (fls. 40/41).

O Oficial, por sua vez, diante da reapresentação do título, manteve as seguintes exigências (fls. 06/07):

“i) Apresentação do título original (o próprio traslado levado a registro na época em que o imóvel foi adquirido), providência que terá o condão de afastar a insegurança gerada pelo fato do titular de domínio possuir nome comum e estar precariamente qualificado no título de origem. Na hipótese do interessado não possuir referido título, deverá obter despacho judicial que defira a inserção de dados de qualificação pessoal do inventariado, por meio da produção de outros meios de prova, nos termos do disposto na alínea “g”, inciso I, do art. 213, da Lei nº 6.015/73; ii) Retificação do título a fim de que as partilhas dos bens sejam feitas de acordo com o valor atribuído para fins de partilha, e não considerando o valor pago em razão da cessão, tendo em vista que esta (cessão), não obstante apta a transmitir à cessionária o bem correspondente aos direitos hereditários cedidos, configura negócio jurídico e valor diverso, de modo que não pode se confundir com a partilha.”

O Oficial ainda acrescentou que os interessados deveriam (fls. 07):

“i) Apresentar a certidão de casamento do inventariado, observando seu prazo de validade, a fim de possibilitar sua confirmação no site registrocivil.org.br, bem como os comprovantes de inscrição cadastral no CPF de ambos os falecidos; e ii) Providenciar a remessa da Declaração do ITCMD relativa ao falecimento de A. C. D. S., no padrão exigido para os títulos eletrônicos (PDF/A), nos termos do item 366, do Capítulo XX, das NSCGJ” Pela análise dos documentos trazidos aos autos, constata-se que o imóvel objeto da transcrição nº 32.237 do 12º Oficial de Registro de Imóveis da Capital (fls. 40/41) é de propriedade de “J. D. S., português, solteiro, maior, motorista, residente e domiciliado nesta Capital, na Rua Edgard, Nº. 67”.

Por outro lado, na escritura pública de inventário e partilha assim consta (fls. 28/37 e 38/39):

“a.1) Qualificação: J. D. S. (filho de S. D. S. P. e de J. D. J., natural de Portugal, onde nasceu aos 22/08/1902) era português, do comércio, RG dispensado nos termos do artigo 111, seção XI, do CNN/CN/CNJ-EXTRA, CPF/ME nº 059.819.806-72; a.2) Falecimento: Ocorrido em Jundiaí-SP, aos 28/08/1967, no estado civil de casado com A. C. D. S. e residindo na Rua Municipal, nº 634, Jundiaí-SP CEP: 08295-000, conforme certidão de óbito matrícula 116509 01 55 1967 4 00077 137 0028684 62, do Registro Civil das Pessoas Naturais do 1º Subdistrito de Jundiaí, neste Estado; a.3) Estado Civil: O de cujus faleceu no estado civil de casado com A. C. D. S., adiante qualificada, pelo regime da separação obrigatória de bens desde 28/11/1959, na forma do artigo 258, parágrafo único, inciso II, do Código Civil de 1.916, conforme certidão de casamento matrícula 111286 01 55 195 2 00091 033 0020104 54, do Registro Civil das Pessoas Naturais do 17º Subdistrito Bela Vista, desta Capital;”.

A exigência de apresentação do título levado a registro quando da aquisição do bem imóvel pelo falecido fundamenta-se no princípio da especialidade subjetiva, que visa identificar e individualizar aquele que está transmitindo ou adquirindo algum direito no registro de imóveis, tornando-o inconfundível com qualquer outra pessoa.

Nesse sentido, a apresentação do título aquisitivo poderia afastar as divergências constadas em relação à identidade do titular de domínio, tendo em vista que apenas seu nome (“J. D. S.” e “J. D. S.”) e sua nacionalidade (“português”) são coincidentes na transcrição e na escritura pública de inventário e partilha ora levada a registro. Os demais elementos estado civil, profissão e endereço de residência são divergentes.

Não se ignora que, tal como entende o apelante e confirmado na r. sentença recorrida, a apresentação da escritura originalmente lavrada em 1951, de difícil obtenção, não é a única opção para comprovação da completa qualificação do proprietário. Os elementos de especialidade subjetiva podem ser complementados por outros documentos idôneos, conforme autoriza o art. 176, §§ 15 a 17, da Lei nº 6.015/1973.

Ocorre que os documentos que acompanharam a prenotação não foram suficientes para estabelecer essa correlação. A certidão de óbito informa que o falecido residia em Jundiaí, enquanto a transcrição aponta residência no imóvel localizado na Capital. Por sua vez, a certidão de casamento apresentada por ocasião da prenotação anterior não acompanhou a prenotação mais recente, conforme esclarecido pelo Oficial, o que justifica também a exigência de sua reapresentação, inclusive para análise da necessidade de retificação da escritura para que a atribuição patrimonial observe o regime de bens indicado no próprio título, como decidido pela MMª Juíza Corregedora Permanente e não impugnado pelo apelante, em suas razões recursais.

Não se exige, portanto, necessariamente a apresentação do antigo traslado, mas prova documental bastante para demonstrar que o autor da herança é a mesma pessoa que figura como titular do domínio na transcrição. Ausente essa comprovação, subsiste o óbice fundado na especialidade subjetiva.

Ademais, no que diz respeito à indevida confusão entre os valores atribuídos ao imóvel e aos quinhões, para fins de partilha, e o preço recebido pelo herdeiro em razão da cessão onerosa, a r. sentença recorrida manteve o óbice.

Para tanto, considerou que, embora formalizados em um único instrumento, a sucessão, a partilha e a cessão de direitos hereditários constituem atos jurídicos distintos, cujos valores devem ser indicados de maneira clara e coerente. Assinalou que, na sucessão de J. D. S., o imóvel foi avaliado em R$10.000,00 e o quinhão hereditário do filho em R$5.000,00, mas o título, após mencionar a cessão desses direitos pelo preço de R$60.000,00, passou a indicar monte líquido de R$65.000,00, dividido na proporção de 1/13 para a viúva, correspondente a R$5.000,00, e de 12/13 para a cessionária, correspondente a R$ 60.000,00. Quanto à sucessão de A. C. D. S., observou que a metade ideal inventariada foi avaliada em R$15.000,00, ao passo que, depois da menção à cessão onerosa pelo preço de R$60.000,00, o instrumento passou a indicar o total líquido do espólio e o quinhão adjudicado à cessionária nesse mesmo valor.

A propósito, é preciso reconhecer que a mera diferença entre o valor atribuído ao bem para fins sucessórios, fiscais ou de registro e o preço ajustado para a cessão onerosa de direitos hereditários não configura, por si só, nenhuma irregularidade.

O valor atribuído ao imóvel e aos quinhões, no âmbito do inventário e da partilha, não se confunde com o preço da cessão onerosa. Este último corresponde à contraprestação convencionada entre cedente e cessionária em negócio jurídico autônomo, sujeito a circunstâncias próprias e à liberdade contratual das partes. Não há, portanto, necessária identidade entre essas duas grandezas.

Nesse sentido, o Conselho Superior da Magistratura, ao julgar a Apelação Cível nº 1010180-39.2024.8.26.0577, assentou que os valores venais adotados para fins tributários nem sempre coincidem com os valores reais de mercado e que nada impede que as partes, no exercício da autonomia privada, atribuam valores distintos aos bens integrantes da partilha. Naquela oportunidade, também se reafirmou o entendimento de que a fiscalização do recolhimento dos tributos pelo registrador, em regra, limita-se à verificação de sua existência, sem alcançar a exatidão do montante, salvo hipótese de flagrante irregularidade ou manifesta irrazoabilidade.

O precedente invocado, contudo, não se ajusta à situação ora examinada.

Naquele caso, o óbice resultava da comparação entre os valores atribuídos aos bens pelas próprias partes e os valores venais utilizados para fins fiscais. O Conselho Superior da Magistratura concluiu que, considerados os valores expressamente adotados no negócio de partilha, os quinhões eram equivalentes e não havia a alegada transmissão gratuita ou irregularidade tributária.

Na hipótese destes autos, diversamente, não se questiona a possibilidade de o preço da cessão superar o valor atribuído ao quinhão, nem se pretende substituir a avaliação das partes por valor fiscal ou venal definido pelo Poder Público. O que impede o ingresso do título é a contradição interna da escritura, que não manteve devidamente separados o valor do acervo hereditário, o valor dos quinhões e o preço da cessão onerosa.

Com efeito, na sucessão de J. D. S., as partes atribuíram ao imóvel, para fins fiscais e de registro, o valor de R$10.000,00. O instrumento indica que a viúva detinha metade do acervo, equivalente a R$5.000,00, e que a outra metade foi transmitida ao filho, também pelo valor de R$5.000,00. Na sequência, consta que o herdeiro cedeu onerosamente seus direitos à pessoa jurídica pelo preço de R$ 60.000,00. Até esse ponto, os valores poderiam coexistir, pois R$5.000,00 corresponderiam ao valor atribuído ao quinhão hereditário, enquanto R$60.000,00 representariam o preço livremente convencionado para sua cessão. Ocorre que, no capítulo destinado à partilha, consta do instrumento que o total líquido dos bens e haveres do espólio de J. D. S. monta em R$65.000,00, dividido na proporção de 1/13 para a viúva meeira, equivalente a R$5.000,00, e de 12/13 para a cessionária, equivalente a R$60.000,00. Em seguida, porém, atribui a cada uma delas metade ideal do imóvel.

O preço pago pela cessão foi, assim, indevidamente incorporado ao monte partível e utilizado para estabelecer proporções que não correspondem às frações ideais atribuídas pelo próprio título. A escritura afirma, simultaneamente, que a viúva e a cessionária recebem, cada qual, metade ideal do imóvel e que seus quinhões correspondem, respectivamente, a 1/13 e 12/13 do patrimônio líquido.

A mesma incongruência se verifica na sucessão de A. C. D. S.. Embora a metade ideal inventariada tenha sido avaliada em R$15.000,00, o instrumento, após mencionar a cessão onerosa pelo preço de R$60.000,00, passa a declarar que o total líquido dos bens e haveres do espólio monta nesse último valor e que a metade ideal adjudicada à cessionária também equivale a R$60.000,00.

Há, ainda, outra ambiguidade relevante. Os capítulos referentes às duas sucessões indicam, cada qual, cessão onerosa pelo preço de R$60.000,00, mas reproduzem exatamente as mesmas parcelas, datas e formas de pagamento, cuja soma alcança R$60.000,00. O título não esclarece se houve uma única cessão, pelo preço global de R$60.000,00, abrangendo os direitos oriundos das duas sucessões, ou duas cessões autônomas, cada uma pelo preço de R$60.000,00.

Não se está, portanto, diante da simples coexistência entre valor fiscal e valor negocial, tampouco de controle da conveniência econômica da contratação.

O Oficial não questionou se o preço de R$60.000,00 era adequado, vantajoso ou compatível com o valor de mercado. A exigência decorre da impossibilidade de identificar, com a necessária segurança, o valor do acervo de cada sucessão, o valor dos respectivos quinhões, o preço efetivamente estipulado para cada cessão e a correspondência entre esses elementos e as frações ideais que serão lançadas no fólio real.

A orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo nº 1.113 tampouco conduz a conclusão diversa. As teses então fixadas dizem respeito à base de cálculo do ITBI, à presunção de correspondência do valor declarado na transação com o valor de mercado e à impossibilidade de o Município adotar previamente valor de referência unilateral. Não afastam o dever de o título apresentado a registro exprimir, de maneira clara e coerente, o conteúdo patrimonial dos atos nele formalizados.

O valor declarado da transação pode prevalecer para fins tributários, sem que isso autorize sua utilização simultânea como preço da cessão, valor do acervo hereditário e valor do quinhão adjudicado à cessionária. São grandezas jurídicas distintas, que devem ser discriminadas no instrumento.

De igual modo, a fé pública de que se reveste a escritura notarial não a subtrai da qualificação registral. Incumbe ao Oficial impedir o ingresso de título que não satisfaça os requisitos legais ou que apresente contradições capazes de comprometer a determinação do direito a ser inscrito, ainda que se trate de instrumento público.

A exigência de retificação não interfere na liberdade das partes para estabelecer o preço da cessão, nem impõe coincidência entre esse preço e o valor atribuído ao bem para fins sucessórios ou fiscais. Busca-se apenas que a escritura esclareça, em relação a cada sucessão, o valor atribuído ao acervo e à fração inventariada, o quinhão transmitido ao herdeiro, os direitos objeto da cessão, o respectivo preço (global ou individualizado) e a fração ideal finalmente adjudicada à cessionária.

Destarte, ainda que o preço da cessão onerosa possa divergir do valor atribuído ao quinhão hereditário, tal circunstância não afasta o óbice no caso concreto. A contradição não decorre da diferença entre os valores, mas da indevida incorporação do preço da cessão ao monte e aos quinhões, além da ausência de definição segura acerca do preço correspondente aos direitos oriundos de cada sucessão.

Subsiste, como se vê, a necessidade de retificação do título.

Por fim, razão assiste ao Oficial também em relação à necessidade de apresentação da declaração do ITCMD Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação no padrão exigido para os títulos eletrônicos (PDF/A – Portable Document Format/Archive), conforme determina o item 366 do Capítulo XX, Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça:

“366. Os documentos eletrônicos apresentados aos serviços de registro de imóveis deverão atender aos requisitos da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil) e à arquitetura e-PING (Padrões de Interoperabilidade de Governo Eletrônico) e serão gerados, preferencialmente, no padrão XML (Extensible Markup Language), padrão primário de intercâmbio de dados com usuários públicos ou privados e PDF/A (Portable Document Format/Archive), ou outros padrões atuais compatíveis com a Central de Registro de Imóveis e autorizados pela Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo.”

Por todas essas razões, a negativa de ingresso do título apresentado deve ser mantida.

Diante do exposto, nego provimento à apelação.

SILVIA ROCHA Corregedora-Geral da Justiça

Relatora

(DJe de 19.10.2026 – TJSP)