1ª VRP|SP: Dúvida registral – Usucapião extrajudicial – Impugnação apresentada pela proprietária tabular em estado falimentar – Alegação de competência do juízo universal da falência, interrupção do prazo da prescrição aquisitiva e ausência de posse com animus domini – Impugnação fundamentada – Existência de controvérsia de direito material que inviabiliza o prosseguimento na via administrativa – Inteligência do artigo 216-A, § 10, da Lei nº 6.015/73 e do Capítulo XX das NSCGJ – Extinção do procedimento extrajudicial com remessa dos interessados às vias ordinárias – Dúvida julgada procedente.
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1010465-37.2026.8.26.0100
Classe – Assunto Pedido de Providências – Registro de Imóveis
Requerente: 15º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital de São Paulo
Requerido: C. R. G. e outro
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de dúvida suscitada pelo 15º Oficial de Registro de Imóveis da Capital em razão de acolhimento de impugnação apresentada no procedimento extrajudicial de usucapião ordinária requerida por C. R. G. e R. D. F. L. G., cujo objeto é o imóvel descrito na matrícula n. 272.102 daquela serventia (prenotação n. 1.110.727).
O Oficial esclarece que os requerentes alegam que adquiriram a unidade autônoma ainda na planta por instrumento particular de compromisso de venda e compra celebrado com Construtora Boghosian S/A, posteriormente denominada Columbus Empreendimentos Imobiliários Ltda, e que a posse teve início em 1997, com a entrega das chaves e quitação do preço, embora não disponham da integralidade dos respectivos comprovantes; que processou regularmente o procedimento; que a impugnação é fundada,já que não se reduz a oposição genérica ou destituída de fundamento jurídico; que a controvérsia instaurada acerca dos efeitos da falência sobre o curso do prazo aquisitivo e acerca da própria qualificação da posse extrapola os limites da qualificação registral; que a matéria demanda apreciação jurisdicional, razão pela qual encaminhou os autos a este juízo nos termos do subitem 420.4 do Cap. XX das NSCGJ (fls. 01/08).
Documentos vieram às fls. 09/431.
A titular do domínio, notificada, apresentou impugnação ao Oficial, sustentando que o imóvel integra o acervo da massa falida e que a competência para conhecer da pretensão é privativa do juízo universal da falência; que a documentação carreada não demonstra o exercício de posse com animus domini, tampouco a imissão formal na posse, sendo insuficientes os comprovantes de tributos e as declarações unilaterais apresentadas; que a posse não pode ser reputada pacífica dada a condição falimentar da proprietária tabular; que a decretação da quebra, ocorrida em 10 de julho de 2001, interrompeu o curso do prazo da prescrição aquisitiva, o que torna necessária a remessa dos autos ao juízo falimentar ou, subsidiariamente, a rejeição do pedido (fls. 344/360).
Cientificados acerca da impugnação, os requerentes reiteraram os termos do requerimento inicial e aduziram que a natureza originária da usucapião afasta a incidência da vis attractiva do juízo universal; que o imóvel não foi arrecadado nem arrolado nos autos da falência; que a documentação apresentada é suficiente para demonstrar a origem, a continuidade e o tempo da posse; que a prolongada inércia da massa falida, por quase vinte e cinco anos, infirma a tese de interrupção do prazo aquisitivo (fls. 379/385).
Impugnação não foi ofertada nestes autos (fl. 452).
O Ministério Público opinou pela manutenção do óbice ao prosseguimento da via extrajudicial (fls. 456/458).
É o relatório. Fundamento e decido.
Necessário ressaltar que a existência de outras vias de tutela não exclui a da usucapião administrativa, a qual segue rito próprio, com regulação pelo artigo 216-A da Lei n. 6.015/73, pelo Provimento n. 65/17 do CNJ e pela Seção XII do Cap. XX das NSCGJ.
Assim, como a parte interessada optou por esta última para alcançar a propriedade do imóvel, a análise deve ser feita dentro de seus requisitos normativos.
No mérito a dúvida é procedente. Vejamos os motivos.
No caso concreto, após o início do ciclo de notificações legais, houve impugnação ao registro da usucapião extrajudicial pela titular de domínio, Massa Falida de Columbus Empreendimentos Imobiliários Ltda, sob o fundamento de competência do juízo falimentar para análise do feito, incerteza sobre a origem da posse e interrupção do prazo da prescrição aquisitiva em razão da decretação da falência.
Sabe-se que o procedimento da usucapião extrajudicial tem como principal requisito a inexistência de lide, de modo que, apresentada qualquer impugnação, a via judicial se torna necessária, cabendo à parte suscitada emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum nos termos do § 10, do artigo 216-A, da Lei n. 6.015/73.
As Normas de Serviço da Corregedoria do Tribunal de Justiça de São Paulo, prestigiando a qualificação do Oficial de Registro e a importância do procedimento extrajudicial, trouxeram pequena flexibilização a tal regra no seu Capítulo XX, permitindo que seja julgada a fundamentação da impugnação, com afastamento daquela claramente impertinente ou protelatória (destaques nossos):
“420.2. Consideram-se infundadas a impugnação já examinada e refutada em casos iguais pelo juízo competente; a que o interessado se limita a dizer que a usucapião causará avanço na sua propriedade sem indicar, de forma plausível, onde e de que forma isso ocorrerá; a que não contém exposição, ainda que sumária, dos motivos da discordância manifestada; a que ventila matéria absolutamente estranha à usucapião.
420.3. Se a impugnação for infundada, o Oficial de Registro de Imóveis rejeita-la- á de plano por meio de ato motivado, do qual constem expressamente as razões pelas quais assim a considerou, e prosseguirá no procedimento extrajudicial caso o impugnante não recorra no prazo de 10 (dez) dias. Em caso de recurso, o impugnante apresentará suas razões ao Oficial de Registro de Imóveis, que intimará o requerente para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo de 10 (dez) dias e, em seguida, encaminhará os autos ao juízo competente.
420.4. Se a impugnação for fundamentada, depois de ouvir o requerente o Oficial de Registro de Imóveis encaminhará os autos ao juízo competente.
420.5. Em qualquer das hipóteses acima previstas, os autos da usucapião serão encaminhados ao juízo competente que, de plano ou após instrução sumária, examinará apenas a pertinência da impugnação e, em seguida, determinará o retorno dos autos ao Oficial de Registro de Imóveis, que prosseguirá no procedimento extrajudicial se a impugnação for rejeitada, ou o extinguirá em cumprimento da decisão do juízo que acolheu a impugnação e remeteu os interessados às vias ordinárias, cancelando-se a prenotação“.
Como visto, na forma do subitem 420.3, Cap. XX, se o Oficial considerar infundada a impugnação, a rejeitará por meio de ato motivado e prosseguirá com o procedimento, cabendo à parte impugnante a apresentação de recurso. Nesse caso, o requerente será intimado para apresentar suas razões, com encaminhamento do feito à Corregedoria Permanente para apreciação.
Porém, se o Oficial considerar a impugnação fundada, encaminhará os autos ao juízo competente “depois de ouvir o requerente” (subitem 420.4). Conclui-se, portanto, que, para ouvir o requerente, o Oficial também deverá esclarecer, por ato motivado, porque considerou a impugnação fundada.
A análise das questões pelo Oficial é, assim, relevante para além da mera narrativa dos atos realizados ao longo do procedimento.
Note-se que a parte requerente pode concordar com as razões do Oficial e imediatamente desistir do procedimento extrajudicial, partindo, eventualmente, para as vias ordinárias.
De qualquer forma, estando o feito previamente instruído com as manifestações necessárias, o julgamento pelo Corregedor Permanente se dará de plano ou após instrução sumária como bem esclarece a norma, não cabendo produção de prova para que se demonstre a existência (ou inexistência) de óbice ao reconhecimento da usucapião.
Caberá a este juízo corregedor analisar apenas se a impugnação tem caráter meramente protelatório ou completamente infundado.
Havendo qualquer indício de veracidade que justifique a existência de conflito de interesses, a via extrajudicial se torna prejudicada, devendo o interessado se valer da via contenciosa, sem prejuízo de utilizar-se dos elementos constantes do procedimento extrajudicial para instruir seu pedido, emendando a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum (subitem 420.8, Cap. XX, das NSCGJ).
No caso concreto, a impugnação não é genérica, meramente protelatória, tampouco trata de matéria estranha à usucapião.
Ao contrário, a impugnante indicou os fundamentos normativos que reputa aplicáveis e atacou frontalmente os elementos constitutivos da pretensão.
O primeiro ponto da impugnação diz respeito à alegada submissão do bem ao juízo universal da falência.
Os artigos 39, caput, e 52, inciso VII, do Decreto-lei n. 7.661/1945, aplicáveis ao caso já que a quebra foi decretada em 2001, estabelecem:
“Art. 39. A falência compreende todos os bens do devedor inclusive direitos e ações, tanto os existentes na época de sua declaração como os que forem adquiridos no curso do processo.
Art. 52. Não produzem efeitos relativamente à massa, tenha ou não o contratante conhecimento do estado econômico do devedor, seja ou não intenção dêste fraudar credores:
(…)
VII – as inscrições de direitos reais, as transcrições de transferência de propriedade entre vivos, por título oneroso ou gratuito, ou a averbação relativa a imóveis, realizadas após a decretação do seqüestro ou a declaração da falência, a menos que tenha havido prenotação anterior; a falta de inscrição do ônus real dá ao credor o direito de concorrer à massa como quirografário, e a falta da transcrição dá ao adquirente ação para haver o preço até onde bastar o que se apurar na venda do imóvel“.
E, ainda, o artigo 7º, §2º, do mesmo Decreto-Lei respalda o alcance da vis attractiva do juízo falimentar sobre a pretensão de aquisição originária:
“Art. 7°. É competente para declarar a falência o juiz em cuja jurisdição o devedor tem o seu principal estabelecimento ou casa filial de outra situada fora do Brasil.
(…)
2º. O juízo da falência é indivisível e competente para tôdas as ações e reclamações sôbre bens, interêsses e negócios da massa falida, as quais serão processadas na forma determinada nesta lei“.
No mesmo sentido, a jurisprudência (destaques nossos):
“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RESCISÓRIA. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 11 E 489 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. VIOLAÇÃO DE DISPOSITIVO CONSTITUCIONAL, DE SÚMULA OU DE ATO NORMATIVO DIVERSO DE LEI FEDERAL. DESCABIMENTO. FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO NÃO IMPUGNADO. SÚMULA 283/STF. AÇÃO DE USUCAPIÃO. BEM IMÓVEL. TITULARIDADE. MASSA FALIDA. COMPETÊNCIA. JUÍZO FALIMENTAR. SÚMULA 568/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. COTEJO ANALÍTICO E SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA. ACÓRDÃO DO MESMO TRIBUNAL. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA 13/STJ. 1. Ausentes os vícios do art. 1.022 do CPC, rejeitam-se os embargos de declaração. 2. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há que se falar em violação dos arts. 11 e 489 do CPC. 3. A interposição de recurso especial não é cabível quando ocorre violação de dispositivo constitucional ou de qualquer ato normativo que não se enquadre no conceito de lei federal, conforme disposto no art. 105, III, a, da CF/88. 4. A existência de fundamento do acórdão recorrido não impugnado – quando suficiente para a manutenção de suas conclusões – impede a apreciação do recurso especial. 5. Nos termos da jurisprudência consolidada pela Segunda Seção do STJ, no julgamento do CC 114.842/GO, em 25/02/2015, eventual acolhimento do pedido na ação de usucapião acarreta perda patrimonial imediata, ou seja, perda da propriedade do imóvel, gerando enorme prejuízo para os credores da massa falida, devendo ser reconhecida a competência do juízo universal da falência para apreciar demandas dessa natureza 6. O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas. 7. A divergência entre julgados do mesmo Tribunal não enseja recurso especial. 8. Agravo interno não provido” (STJ – AgInt no REsp 2004910 CE 2022/0160683-0, Relatora: Nancy Andrighi, Data de Julgamento: 28/11/2022 – Terceira Turma, Data de Publicação: DJe 30/11/2022).
O segundo aspecto concerne os efeitos da sentença declaratória de falência sobre o curso do prazo da prescrição aquisitiva.
A impugnante sustenta que a quebra, decretada em 10 de julho de 2001, interrompeu o prazo, de modo que eventual ocupação posterior configuraria detenção precária.
De acordo com a jurisprudência do E. Superior Tribunal de Justiça, “o curso da prescrição aquisitiva da propriedade de bem que compõe a massa falida é interrompido com a decretação da falência, pois o possuidor (seja ele o falido ou terceiros) perde a posse pela incursão do Estado na sua esfera jurídica” (AgInt no AREsp n. 2.515.972/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, j. em 18.11.2024.).
No mesmo sentido, o C. Conselho Superior da Magistratura já considerou impugnação em procedimento de usucapião extrajudicial como fundamentada (destaques nossos):
“DIREITO REGISTRAL. APELAÇÃO. USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL. IMPUGNAÇÃO DA PROPRIETÁRIA TABULAR, MASSA FALIDA. CONFLITO QUANTO AO TEMPO DE POSSE. JUÍZO UNIVERSAL DA FALÊNCIA. IMPUGNAÇÃO FUNDADA. RECURSO NÃO PROVIDO. I. Caso em exame 1. Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença que acolheu impugnação da proprietária tabular, massa falida, em procedimento extrajudicial de usucapião sob o fundamento de evidente conflito entre as partes relacionado ao tempo de posse. 2. A apelante sustenta preenchimento dos requisitos legais para acolhimento do pedido de usucapião extrajudicial, notadamente posse justa, mansa e pacífica pelo período legal. II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em determinar se a impugnação apresentada pela proprietária tabular é fundamentada, o que impediria o prosseguimento do expediente administrativo. III. Razões de decidir 4. Proprietária tabular que controverte sobre o tempo de posse da apelante em razão da decretação de sua falência. Bens de massa falida não são passíveis de usucapião segundo entendimento consolidado do STJ. 5. Impugnação fundamentada, que impede o prosseguimento da usucapião pela via extrajudicial. IV. Dispositivo e Tese 6. Apelação não provida. Tese de julgamento: “1. Impugnação fundamentada, como aquela de proprietária tabular em estado falimentar que controverte sobre o tempo de posse, impede o prosseguimento da usucapião pela via extrajudicial. 2. Existência de litígio torna necessária solução pela via judicial, com garantia de contraditório e ampla defesa. 3. Extinto o procedimento extrajudicial por impugnação fundamentada, cabe aos interessados buscarem a solução do litígio pelas vias ordinárias, observada a competência do juízo universal da falência”. Legislação e jurisprudência relevantes: – Lei n. 6.015/1973, art. 216-A, § 1º e § 10. – STJ: CC n. 114.842/GO; AgInt no AREsp n. 2.515.972/SP; AgInt no REsp n. 2.004.910/CE; AgInt no REsp n. 1.541.564/DF. – CSM: Apelação n. 1032941-74.2023.8.26.0100; Apelação n. 1002238-39.2018.8.26.0100; Apelação n. 1001285-66.2020.8.26.0048; Apelação n. 1002283-96.2023.8.26.0543” (CSM; Apelação Cível n. 1048575-68.2023.8.26.0114; Relator Des. Francisco Loureiro; j.em 01/10/2025).
Há, ainda, debate sobre a posse alegada, negando a impugnante a presença de animus domini, a continuidade e o caráter pacífico do exercício possessório (inexistência de termo de imissão e insuficiência dos comprovantes de quitação do preço).
Neste contexto, de controvérsia relevante acerca da incidência dos efeitos da falência sobre o imóvel usucapiendo, da competência para apreciação da pretensão, da interrupção ou não do prazo da prescrição aquisitiva e da própria qualificação da posse alegada, prosseguimento pela via administrativa não é mais possível.
Em outras palavras, o conflito em relação ao direito material perseguido impede a análise da questão por este juízo administrativo. Não cabe ao Oficial nem a este juízo decidir de quem é a razão ou de quem é o melhor direito. Tal avaliação somente pode se dar na via judicial, com garantia de contraditório e ampla defesa, ficando franqueada aos requerentes, na forma do subitem 420.8 do Cap. XX das NSCGJ, a adequação de sua pretensão ao procedimento judicial próprio perante o juízo competente.
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida para reconhecer o caráter fundamentado da impugnação apresentada, determinando a extinção do procedimento de reconhecimento extrajudicial de usucapião e o cancelamento da prenotação n. 1.110.727, com remessa dos interessados às vias ordinárias.
Sem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo.
P.I.C.
São Paulo, 07 de agosto de 2026.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juiz de Direito