CSM|SP: Registro de Imóveis – Loteamento – Contrato-padrão, arquivado quando da instituição do loteamento, que estipula indivisibilidade entre o lote destinado à construção de moradia e as frações ideais de lotes destinados à área comum do loteamento – Impossibilidade de dissociação entre um e outro, para se instituir usufruto apenas sobre o primeiro – Artigos 18 e 26 da Lei n.º 6.766/79 – Dúvida procedente – Apelação desprovida.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 9000001-69.2015.8.26.0238, da Comarca de Ibiúna, em que são partes é apelante MARIANA THAÍS DE ALMEIDA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE IBIÚNA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso. V. U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, LUIZ ANTONIO DE GODOY, RICARDO DIP (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E SALLES ABREU.

São Paulo, 2 de fevereiro de 2017.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação n.º 9000001-69.2015.8.26.0238

Apelante: Mariana Thaís de Almeida

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Ibiúna

VOTO N.º 29.633

Registro de Imóveis – Loteamento – Contrato-padrão, arquivado quando da instituição do loteamento, que estipula indivisibilidade entre o lote destinado à construção de moradia e as frações ideais de lotes destinados à área comum do loteamento – Impossibilidade de dissociação entre um e outro, para se instituir usufruto apenas sobre o primeiro – Artigos 18 e 26 da Lei n.º 6.766/79 – Dúvida procedente – Apelação desprovida.

Cuida-se de recurso de apelação tirado de r. sentença do MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Ibiúna, que julgou procedente dúvida suscitada para o fim de manter a recusa a registro de escritura pública de instituição de usufruto a título oneroso e de venda e compra de um lote destinado à construção de imóvel para moradia, e de frações ideais de outros lotes, em que situada a área de lazer do loteamento.

A apelante afirmou, em síntese, terem sido observados todos os princípios registrários quando da elaboração da escritura pública. Discorreu sobre a distinção entre loteamento e condomínio horizontal. Requereu provimento do apelo, para que se julgue improcedente a dúvida, efetivando-se o registro.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Por meio da escritura pública de fls. 6/7, Larissa Caroline de Carvalho Venelli pretende alienar, a Mariana Thais de Almeida, usufruto oneroso vitalício “apenas e tão somente” sobre lote de terreno situado em loteamento da Comarca de Ibiúna. Concomitantemente, almeja vender a propriedade daquele mesmo lote, bem como de frações ideais de outros seis lotes, a Querência da Mantiqueira Negócios Agropecuários – Eireli.

As frações ideais a serem vendidas são referentes a áreas comuns do loteamento, em que situados equipamentos de lazer. Por conta disso, quando da instituição do loteamento, arquivou-se contrato-padrão, acostado a fls. 15/39, cuja cláusula 4ª, §1º, expressamente prevê a indivisibilidade dos lotes de terreno destinados à construção de moradias, daqueles em que instituída a área de lazer.

Neste passo, a cláusula 9.3.2 do mesmo contrato-padrão menciona:

“A vendedora, conjuntamente com a promessa de venda de cada lote, também promete vender ao adquirente desse lote uma fração ideal abrangendo as citadas áreas de recreação. O preço convencionado para a alienação dessa fração ideal, como acima se constata, é puramente de natureza simbólica. Todavia, o contrato de alienação dessas frações ideais dos centros recreativos está ligado, de forma indivisível, ao contrato de alienação do lote, conforme se menciona na cláusula 4, §1º, do presente instrumento.”

Em síntese, o contrato-padrão arquivado quando da aprovação do loteamento veda a dissociação entre lotes destinados à construção de imóveis residenciais e aqueles em que construídos os equipamentos de lazer. Não se pode adquirir apenas lote destinado à construção de imóveis, sem a concomitante aquisição das frações ideais dos lotes em que havidas as áreas de recreação, e vice-versa.

Tal como decidido quando da instituição do loteamento, o lote destinado à moradia necessariamente há de ser adquirido simultaneamente às frações ideais dos lotes das áreas comuns.

Frise-se que os ditames traçados quando da instituição do loteamento hão de ser observados. Aliás, precisamente por se tratar de loteamento, tal como sustentado pela apelante, e não de condomínio horizontal, é que se faz aplicável a Lei n.º 6.766/79, cujos artigos 18, VI, e 26 determinam:

“Art. 18. Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos:

VI – exemplar do contrato padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de promessa de cessão, do qual constarão obrigatoriamente as indicações previstas no art. 26 desta Lei;”

“Art. 26. Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de cessão poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular, de acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI do art. 18 e conterão, pelo menos, as seguintes indicações:

VII – declaração das restrições urbanísticas convencionais do loteamento, supletivas da legislação pertinente.”

Pertinente a sedimentada orientação do E. STJ sobre o tema:

“Por força do disposto na lei de loteamento, as restrições e obrigações constantes no contrato-padrão, depositado em cartório como condição para o registro do projeto de loteamento, incorporam-se ao registro e vinculam os posteriores adquirentes, porquanto dotadas de publicidade inerente aos registros públicos.” (RESP: 1.422.859 – SP, DJ 03/11/2015, DJ: 26/11/2015, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva)

Note-se, sobremais, ter sido averbada, na matrícula do imóvel, a existência de “restrições quanto à construção e quanto ao uso do mesmo” (Av. 01– fls. 40). Não bastasse, os registros de venda daquele lote sempre vieram com a menção de que a alienação do lote para construção de moradia faz-se de forma conjunta e indivisível com as das frações ideais dos lotes em que situadas as áreas de lazer, a obstar a viabilidade da alegação de ignorância acerca das regras que regem a questão (fls. 40/42).

Desta feita, bem postada a recusa do Sr. Oficial, nego provimento ao recurso.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator. 

(DJe de 03.04.2017 – SP)