CSM|SP: Dúvida registrária – Escritura de ajuste de preço em expropriação – Registros intercorrentes de hipoteca e de parcial alienação do imóvel objeto – Recusa do registro do título aquisitivo.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0002146-38.2014.8.26.0288, da Comarca de Ituverava, em que é apelante MUNICÍPIO DE ITUVERAVA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE ITUVERAVA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Por maioria de votos, negaram provimento ao recurso, nos termos do voto do Desembargador Ricardo Dip, que fica como relator designado. Vencidos os Desembargadores Ademir Benedito, Luiz Antonio de Godoy e Pereira Calças, que declarará voto.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO DIP (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), vencedor, PEREIRA CALÇAS, vencido, PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), LUIZ ANTONIO DE GODOY(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E SALLES ABREU.

São Paulo, 12 de julho de 2016

RICARDO DIP

RELATOR DESIGNADO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO

Conselho Superior da Magistratura

Apelação 0002146-38.2014.8.26.0288

Procedência: Ituverava

Apelante: Município de Ituverava

Apelado: Oficial do Registro de Imóveis da Comarca

Dúvida registrária – Escritura de ajuste de preço em expropriação – Registros intercorrentes de hipoteca e de parcial alienação do imóvel objeto – Recusa do registro do título aquisitivo.

1. O debate sobre ter a desapropriação caráter de modo originário de perda e aquisição dominial ou caráter derivado (entendimento este acolhido por SEABRA FAGUNDES e, atualmente, entre nós, quanto à “desapropriação amigável”, por Luis Paulo ALIENDE RIBEIRO) não é tema relevante para solver o caso dos autos.

2. É que, modo originário ou derivado, não importa, a expropriação é uma espécie regrada pela Constituição federal brasileira e por normas subconstitucionais, é modo de perdimento e aquisição dominial submetido a meios regulares (i.e., modo conformado a regras), o que é uma garantia dos expropriados, nota esta de regularidade, enfim, que permite distinguir, de um lado, a desapropriação, e, de outro, o mero confisco de bens. Dizer “aquisição regular” é dizer aquisição secundum regulam.

3. Ainda que se suponha (datum, neque concessum) que a expropriação seja modo originário aquisitivo, já o título, sobre o qual a aquisição predial se estriba, não frui de alforria quanto à correspondente situação jurídico-real inscrita.

4. O problema, pois, não está no modo aquisitivo, mas na morfologia do título. Em outras palavras, a matéria, para determinar-se pela forma, deve dispor-se adequadamente a esta, da mesma sorte que o fim exige sempre a reta ordenação dos meios que a ele podem conduzir.

5. Para que se efetive a regular aquisição estatal de um bem, por meio do modo expropriatório, exigem-se a audiência processual dos expropriados ou seu consenso (o que se chama, impropriamente, de “desapropriação amigável”).

6. O sistema jurídico de ordenação da propriedade predial está cifrado à dação formal de segurança, que, no caso brasileiro contemporâneo, corresponde à legitimação registral (art. 252 da Lei n. 6.015/1973, de 31-12: “O registro, enquanto não cancelado, produz todos os efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido”).

7. São titulares inscritos a que se deve dar audiência na expropriação as pessoas que, secundum tabulas, ostentem a legitimação de (i) titularidade dominial plena (ou primária); (ii) titularidade dominial secundária, equivale a dizer, os que tenham titularidade in itinere ; (iii) titularidade de outros direitos reais menores.

8. É preciso distinguir entre, de um lado, a perda do domínio por meio da expropriação, e, de outro, a aquisição posterior do domínio pelo expropriante ou terceiro a quem a desapropriação aproveite.

9. A ideia de uma “desapropriação oculta” – vale dizer, fora do sistema formalizado de publicidade imobiliária- conjura contra a segurança jurídica.

10. Tratando-se de bem imóvel, a aquisição, que pode não acontecer ainda após a transcrição (se o bem for desapropriado para ser bem de todos), só se opera com a transcrição [agora: registro – vide art. 168 da Lei n. 6.015/1973]” (PONTES DE MIRANDA).

Não provimento da apelação.

RELATÓRIO (Voto n. 40.371):

1. A pedido do Município de Ituverava, suscitou dúvida o Substituto do Oficial do Cartório de Imóveis dessa Comarca paulista, por entender insuscetível de registro acordo de preço por desapropriação, acordo documentado em escritura notarial.

Alega o suscitante, em resumo, que, sobrevindo inscrições tabulares quanto ao prédio objeto desse apontado ajuste de vontades, não é possível registrar o título sem o consentimento da credora hipotecária superveniente e de atual colegitimado no domínio do imóvel.

2. A r. sentença de origem, cônsona com o entendimento da Promotoria pública local (fls. 17-8), julgou procedente a dúvida (fls. 78-80), e, do decidido, apelou a Municipalidade ituveravense (fls. 88-93), alegando, ad summam, ser originário o modo aquisitivo dominial objeto da expropriação, despiciendo o registro para sua efetividade.

O parecer da digna Procuradoria Geral de Justiça é pelo não provimento do recurso (fls. 111-2).

É o relatório do necessário, adotado, em acréscimo, o da r. sentença de primeiro grau.

VOTO:

3. Por meio de escritura tabelioa – dita de “desapropriação amigável”-, o Município de Ituverava celebrou acordo relativo a preço indenitário (de um real) visando a expropriar imóvel com 4.500m2.

Esse acordo firmou-se com os então comproprietários do prédio, datando-se o título notarial de 18 de fevereiro de 2003 (cf. fls. 8-9).

O instrumento público somente foi apresentado ao Cartório ituverarense de Registro de Imóveis no dia 27 de março de 2014 (fl. 11).

No interregno – entre fevereiro de 2003 (data do título notarial objeto) e março de 2014 (tempo de sua prenotação no Ofício predial da Comarca)- , registraram-se na matrícula do versado imóvel:

(i) em 18 de fevereiro de 2009, uma hipoteca em favor de Dia Brasil Sociedade Ltda. (R8/16.099 – fls. 28-9), garantindo obrigação de valor assinado em R$1.300.000,00;

(ii) e, em 16 de abril de 2010, a venda de parte ideal do imóvel a Reinaldo Expedito Amaral e Elcedina Pinheiro da Silva (R.10/16.099 – fl. 70).

4. Postulado, em março de 2014, o registro da discutida expropriação, negou-o o Registrador da Comarca, e, suscitado o processo de dúvida, sua negativa manteve-se pelo M. Juízo de origem, em r. sentença abonada por uníssono entendimento do Ministério Público.

Apelou a Municipalidade de Ituverava.

5. O debate sobre ter a desapropriação caráter de modo originário de perda e aquisição dominial – tese a que propende maior número de julgados deste nosso Conselho Superior da Magistratura- ou caráter derivado (entendimento este acolhido por SEABRA FAGUNDES e, atualmente, entre nós, quanto à “desapropriação amigável”, por Luis Paulo ALIENDE RIBEIRO), esse debate não é tema relevante, contudo, para solver o caso dos autos.

Com efeito, modo originário ou derivado, não importa, a expropriação é uma espécie regrada pela Constituição federal e por normas subconstitucionais, modo de perdimento e aquisição dominial submetido a meios regulares (i.e., modo conformado a regras), o que é uma garantia dos expropriados, nota esta de regularidade, enfim, que permite distinguir, de um lado, a desapropriação, e, de outro, o mero confisco de bens.

Ainda que se venha a conceder – datum, neque concessum– que, em todo seu gênero, a expropriação seja modo originário de aquisição, é dizer, na linha de importante livro de Josué MODESTO PASSOS (A Arrematação no registro de imóveis: Continuidade do registro e natureza da aquisição. São Paulo: Revista dos Tribunais. 2013, passim), uma aquisição que não se funda no direito do antecessor jurídico, não se pode estender essa asserção a ponto de que o título, sobre o qual a aquisição predial se estriba, venha a dizer-se alforriado da correlata situação jurídica inscrita.

O problema, pois, não está no modo aquisitivo, mas na morfologia do título. Em outras palavras, a matéria, para determinar-se pela forma, deve dispor-se adequadamente a esta, da mesma sorte que o fim exige sempre a reta ordenação dos meios que a ele podem conduzir.

6. Para que se efetive a regular aquisição estatal de um bem, por meio do modo expropriatório, exigem-se: (i) a audiência processual dos expropriados ou (ii) seu consenso (o que se chama, impropriamente, de “desapropriação amigável”).

Aquisição regular é aquisição secundum regulam.

Em um e outro caso, o do consenso extrajudiciário e o da audiência judicial, devem convocar-se todos os titulares de direitos (ou seja, quanto aos prédios: titulares inscritos).

Isto se deve, fundamentalmente, à circunstância de que o sistema jurídico de ordenação da propriedade predial está cifrado à dação formal de segurança, que, no caso brasileiro contemporâneo, corresponde à legitimação registral (art. 252 da Lei n. 6.015/1973, de 31-12: “O registro, enquanto não cancelado, produz todos os efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido”).

Lê-se, a propósito, em Joseph DELOS, consistir a segurança jurídica na:

“garantia dada ao indivíduo de que sua pessoa, seus bens e seus direitos não serão objeto de ataques violentos, ou de que, se esses ataques vierem a produzir-se, a sociedade lhe assegurará proteção e reparação” (in VV.AA. Le but du droit: bien commun, justice, sécurité. Paris: Recueil Sirey, 1938, p. 41).

E, não diversamente, na clássica obra de Victor EHRENBERG, afirma-se que a perda ou o menosprezo de um direito formalmente assegurado não podem produzir-se sem a vontade de seu titular – ainda que caiba seja ela substituída em caso de resistência injustificada (vide Seguridad jurídica y seguridad del tráfico. Tradução castelhana. Madri: Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y Bienes Muebles de España, 2003, p. 32).

7. Mas quais são os titulares inscritos a que se deve dar audiência para uma regular expropriação? Abstraída aqui a muito problemática discussão sobre o caso dos titulares de direitos pessoais relativos ao bem objeto da desapropriação (o que empolga a ideia de não se prejudicar com ela os que dela suportem aflição em interesse econômico direto), pode afirmar-se que, no plano dos direitos reais, são titulares inscritos a que se deve dar audiência na expropriação as pessoas que, secundum tabulas, ostentem a legitimação de

(i) titularidade dominial plena (ou primária);

(ii) titularidade dominial secundária, equivale a dizer, os que tenham titularidade in itinere (por exemplo, os promitentes-compradores ou aqueles que possuam um direito posicional aquisitivo por prenotação vigente) ou outra espécie de titularidade potencial de domínio inscrita (os credores hipotecários, v.g.);

(iii) titularidade de outros direitos reais menores.

É isto o que se lê, brevitatis causa, em PONTES DE MIRANDA:

“Têm de ser citados todos os titulares de direitos que a desapropriação há de apanhar; portanto, quem quer que, com a desapropriação, sofra a perda de direito. Não se pode citar só o titular do domínio se há titulares de direito de usufruto, uso, ou habitação, credores com hipoteca, ou com penhor, ou caução (…)” (Tratado das ações. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1973, tomo IV, p. 480; veja-se também a autorizada lição cônsona de Eduardo GARCÍA DE ENTERRÍA e Tomás-Ramón FERNÁNDEZ. Curso de derecho administrativo. 13.ed. Cizur Menor: Thomson-Civitas, 2006, tomo I, p. 233).

8. Para o caso sob exame, deve considerar-se uma nota peculiar: o título notarial objeto formou-se com audiência de todos os que, à altura, eram os titulares inscritos suscetíveis desta audição.

Não se rogou o registro desse título por mais de dez anos – omissão continuada que se divorciava do disposto nos arts. 167, inciso I, n. 34, e 169, da Lei n. 6.015/1973.

Ao tempo da instância de seu registro, contudo, esse título esbarrou em que uma nova situação inscrita apontava legitimados que não haviam participado do anterior acordo de preço.

9. Ora bem, é preciso distinguir entre, de um lado, a perda do domínio por meio da expropriação, e, de outro, a aquisição posterior do domínio pelo expropriante ou terceiro a quem a desapropriação aproveite.

Ainda uma vez cabe tomar espeque em lições de PONTES DE MIRANDA:

– “(…) o efeito de aquisição é posterior, ainda logicamente; a desapropriação tira a propriedade a alguém, é causa de perda da propriedade, e não de perda e aquisição por outrem. Tratando-se de bem imóvel, aaquisição, que pode não acontecer ainda após a transcrição (se o bem for desapropriado para ser bem de todos), só se opera com a transcrição [agora: registro – vide art. 168 da Lei n. 6.015/1973]” (o realce gráfico não é do original: Tratado das ações. Tomo IV, p. 488).

– “(…) o efeito da aquisição é posterior, ainda logicamente: a desapropriação tira a propriedade a alguém, é causa de perda da propriedade, e não de perda e aquisição por outrem. Tratando-se de bem imóvel, a aquisição, que pode não acontecer ainda após a transcrição (se o bem foi desapropriado para ser bem de todos), só se opera com a transcrição” (Tratado de direito privado. 3.ed. Rio de Janeiro: Borsoi, 1971, § 1.627-2, p. 256).

– “A propriedade adquirida após a desapropriação é adquirida segundo o direito civil: se imobiliária, pela transcrição (…)” (Tratado de direito privado. Tomo XIV, § 1.627-3, p. 257).

– “Se a pretensão à desapropriação não se exerceu por via judicial, porque, feita a declaração de desapropriação, o dono do bem e o desapropriante fizeram o acordo do art. 10 do Decreto-lei n. 3.365, – ou o acordo previu a indenização aos outros titulares de direitos, de modo que a sentença final (art. 29) os extingue, ou o acordo foi apenas entre o titular do domínio e o Estado, não estando desapropriados os outros direitos reais (infração ao art. 31), nem os direitos pessoais do art. 26, in fine. Ou com eles sobrevém acordo, ou tem o Estado de ir com a ação de desapropriação” (Tratado de direito privado. Tomo XIV, § 1.609-5, p. 151-2).

10. A leitura da norma do art. 29 do vigente Decreto-lei n. 3.365, de 21 de junho de 1941 (“Efetuado o pagamento ou a consignação, expedir-se-á, em favor do expropriante, mandado de imissão de posse, valendo a sentença como título hábil para a transcrição no registro de imóveis”) parece abonar o mencionado entendimento de PONTES DE MIRANDA, mas, ainda que se pensasse num discrimen sugestivo de diverso momento de consumação para as expropriações judiciais, é certo que a ideia de uma “desapropriação oculta” – vale dizer, fora do sistema formalizado de publicidade imobiliária- conjura contra a segurança jurídica.

O caso dos autos exubera quanto à inconveniência de admitir o concurso entre o sistema formal de domínio dos imóveis e um título com restrita publicidade notarial: o prédio objeto do versado acordo de preço, preço, segundo consta dos autos, equivalente a um real, esse prédio permaneceu, no sistema de registros públicos – a que o próprio Estado reconhece legitimação formal (art. 252 da Lei n. 6.015/1973, de 31-12), sob a titularidade dos que receberam esse preço. Hipotecou-se, na sequência, o imóvel – para garantia de débito de R$1.300.000,00– e até foi alienado, em parte. E, agora, quer-se registrar a aquisição dominial em favor do Município, sem o consentimento dos titulares da hipoteca e do novo domínio.

Admitir essa concorrência entre publicidade e negócios que se mantiveram alheios aos registros públicos implica ruptura objetiva do sistema formal de ordenação jurídica da propriedade imobiliária e quebra da segurança de orientação (ou certeza jurídica) dos que confiam num sistema adotado pelo Poder político.

Ora, o princípio da confiança deve reger a solução da espécie, não parecendo bem possa o Município ora apelante esgrimir, em seu favor, o retardamento de mais de dez anos em observar o disposto no art. 169 da Lei n. 6.015, pondo em manifesto detrimento os interesses jurídicos dos que confiaram no sistema formal de publicidade imobiliária, sistema a que o próprio Estado empresta expressiva garantia.

11. Vem de molde um pequeno excurso, relativo ao direito italiano contemporâneo.

Diversamente do que ocorre no direito brasileiro – em que a transferência dominial correlata à expropriação demanda conclusão do título com assentimento em preço ou prova da prévia e justa indenização (vide item XXIV do art. 5º da Constituição federal de 1988)- já na Itália, a desapropriação por utilidade pública (espropriazione per pubblica utilità) está regida pelo Decreto Presidencial n. 327, de 8 de junho de 2001, conhecido pela sigla T.U. (testo único), distinguindo, de um lado, a declaração de utilidade pública (dichiarazione di pubblica utilità arts. 12 a 19 do T. U.), e, de outro, o decreto de desapropriação (decreto di esproprio arts. 23-25), faz mediar entre eles: (i) necessariamente, a fixação do valor da indenização, definitiva ou não (determinazione dell’indennità di espropriazione arts. 20-22); e, segundo o caso, (ii) a ocupação provisória do bem (occupazione d’urgenza preordinata all’espropriazione art. 22 bis do T. U.).

Lá, é verdade, prescreve-se, de maneira explícita (art. 23, 1, f, do T. U.), que a transferência do domínio é, em princípio, efeito do decreto de desapropriação: “I decreti suddetti [= os decreto de desapropriação] determinano l’effetto traslativo dalla data della loro emanazione” (LANDI, Guido. L’espropriazione per pubblica utilità. Milano: Giuffrè, 1984, p. 149). Todavia, essa transferência está condicionada a que o decreto seja: (i) notificado aos atingidos pela desapropriação; e (ii) esteja em via executória (art. 24 do T. U.): “Il decreto di esproprio […] dispone il passaggio del diritto di proprietà, o del diritto oggetto dell’espropriazione, sotto la condizione sospensiva che il medesimo decreto sia sucessivamente notificato ed eseguito”.

Mas não é só. Ocorre que a eficácia translativa atribuída ao decreto di esproprio supõe ainda que seja ele trascritto senza indugio presso l’ufficio dei registri immobiliari (alíneas 2ª e 4ª do art. 24 do T. U.).

Ainda que essa solução (i. e., a inscrição do decreto de desapropriação senza indugio) seja problemática, tal o faz ver Gianni CERISANO (La procedura di espropriazione per pubblica utilità. Padova: CEDAM, 2008, p. 288-289), porque melhor seria apenas registrar a desapropriação depois do cumprimento do decreto di esproprio, só então plenamente eficaz, sem risco de desfazer-se por falta de execução e sem que se introduza um ato cadastral ou tabular sob condição, o fato é que, ainda no sistema italiano, em que se dá eficácia translativa ao decreto de desapropriação, a translatio não se dispensa a inscriptio in tabula. Ou seja, morfologicamente, o título (decreto di esproprio) demanda o registro para passar da potência ao ato.

Averbe-se que o Testo Unico italiano ainda esclarece que a indenização provisória só pode ser paga ao dono de um imóvel hipotecado, se o dominus exibir autorização escrita do credor hipotecário (art. 26, verbatim: “Se il bene è gravato di ipoteca, al proprietario è corrisposta l’indennità previa esibizione di uma dichiarazione del titolare del diritto di ipoteca, con firma autenticata, che autorizza la riscossione della somma”).

É caso, pois, de confirmar a r. sentença proferida em primeiro grau.

DO EXPOSTO, meu voto nega provimento ao recurso e determina, ante possível caracterização – a parte rei, sublinhese- do delito previsto no art. 171 do Código Penal, a extração de cópia dos autos e sua remessa ao Ministério Público, nos termos do que dispõe o art. 40 do Código de Processo Penal.

É como voto.

Des. RICARDO DIP

Presidente da Seção de Direito Público

VOTO Nº 29.247

Apelação nº 0002146-38.2014.8.26.0288

Comarca: Ituverava

Apelante: Município de Ituverava

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Ituverava

DECLARAÇÃO DE VOTO

Vistos etc.

Ouso divergir da posição esposada pela d. maioria, porque concluo pela improcedência da dúvida e, portanto, pelo provimento do recurso.

A desapropriação de bens e direitos, amigável ou não, ao retratar despojamento patrimonial compulsório promovido pelo Poder Público ou por quem faça suas vezes via delegação, é modo originário de aquisição da propriedade.

A doutrina predominante compartilha essa posição: Miguel Maria de Serpa Lopes [1], Hely Lopes Meirelles [2], Maria Sylvia Zanella di Pietro [3], Lucia Valle Figueiredo [4], Diogenes Gasparini [5], José Carlos de Moraes Salles [6], Marçal Justen Filho [7] e Juarez Freitas [8].

Seabra Fagundes, lembrado en passant no substancioso voto condutor da maioria, malgrado a considere modo de aquisição derivada segundo os princípios do direito constitucional e administrativo, que então assemelha à alienação forçada, afirma, no que interessa, veremos adiante, a dispensabilidade da transcrição do título na serventia predial, para fins de incorporação do bem imóvel expropriado ao patrimônio público.

Para o insigne magistrado potiguar, sempre citado, aquisição originária abarcaria, sob o prisma do patrimônio estatal, somente os bens que sempre foram do Estado, tanto, inclusive, que reputa derivada, agora segundo os princípios da legislação civil, a advinda da usucapião. [9]

De todo modo, conforme a visão contemporânea prevalecente, o particular, com a coativa expropriação, perde a propriedade sem que ocorra transmissão de bens, e aí pouco importa se o procedimento foi concluído administrativamente ou por meio de processo contencioso.

Na desapropriação, e independentemente da intervenção do Judiciário, não se estabelece nexo causal entre o estado jurídico anterior e a situação jurídica atual; a incorporação do bem ao domínio público se dá, pontua Juarez Freitas, “com abstração plena de qualquer título antecedente, sem que se possa catalogá-la sequer como instituto misto.” [10]

A propriedade adquirida mediante desapropriação se liberta de seus vínculos passados, desliga-se dos títulos dominiais pretéritos, tanto que não poderá ser reivindicada por terceiros nem pelo expropriado (art. 35 do Decreto-lei n.º 3.365/1941[11]), salvo no caso de retrocessão.

Celso Antônio Bandeira de Mello sublinha:

Dizer-se que a desapropriação é forma originária de aquisição de propriedade significa que ela é, por si mesma, suficiente para instaurar a propriedade em favor do Poder Público, independentemente de qualquer vinculação com o título jurídico do anterior proprietário. É a só vontade do Poder Público e o pagamento do preço que constituem propriedade do Poder Público sobre o bem expropriado. [12] (grifei)

Pode ocorrer, portanto, de a indenização ser desembolsada, por equívoco do Poder Público, a quem não era o proprietário, e isso não contaminará a validade do procedimento expropriatório nem, assim, a da aquisição (originária) da propriedade.

Ao lado disso, reforça Bandeira de Mello, com amparo no art. 31 do Decreto-lei n.º 3.365/1941 [13], os ônus reais que gravam o imóvel, com a desapropriação, extinguem-se: o “Poder Público adquire o bem limpo, livre de quaisquer gravames reais que sobre ele pudessem pesar.” [14]

Em abono dessa compreensão, não se exige, nas inscrições de títulos aquisitivos resultantes de desapropriação, a observação do princípio registral da continuidade.

Esta a posição deste C. CSM [15], inclusive em precedentes mais recentes [16], com respaldo da norma extraída do art. 35 do Decreto- Lei n.º 3.365/1941, acima referido.

A propósito da desapropriação amigável, Diogenes Gasparini acentua: também aqui, e porque a integração da res no acervo estatal é imposta pelo Poder Público, a aquisição da propriedade é originária, “dado que o expropriante e o expropriado ajustam seus interesses apenas em relação à indenização, às condições de pagamento e à transferência da posse.” [17]

Quanto a isso, convém frisar, este E. Colegiado, na Apelação Cível n.º 990.10.415.058-2, rel. Des. Maurício Vidigal, j. 7.7.2011, rompeu com a mudança de orientação partejada pelo v. acórdão proferido na Apelação Cível n.º 83.034-0/2, rel. Des. Luís de Macedo, j. 27.12.2001, e revigorou seu histórico posicionamento sobre o caráter originário da desapropriação amigável [18], a ser prestigiado.

Aliás, o C. CSM, em sua atual composição, assim como nas duas anteriores [19], tem se alinhado com esse entendimento, expresso na Apelação n.º 9000002-29.2015.8.26.0602, j. 8.4.2016, e na Apelação n.º 1014257-77.2015.8.26.0037, j. 2.6.2016, ambas de minha relatoria.

Em outras palavras, mesmo se a segunda fase (a executiva) do procedimento expropriatório terminar extrajudicialmente, com a lavratura de escritura amigável de desapropriação, a desapropriação, apesar do acordo, não se desnatura, não se transmuda em modo derivado de aquisição da propriedade.

Não sem razão, porquanto o acordo, elemento identificador da desapropriação amigável modalidade de expropriação prevista no art. 10 do Decreto-Lei 3.365/1941[20], versa unicamente, é de rigor insistir, sobre a indenização a ser paga pelo expropriante. Quero dizer, a escritura pública amigável de desapropriação não é titulo translativo da propriedade.

Consoante Marçal Justen Filho, “a concordância do particular não atribui natureza consensual à desapropriação” [21], que, por implicar supressão da propriedade privada por iniciativa estatal, então indiferente à anuência do expropriado, “não se confunde com uma compra e venda”, ainda que haja “aquiescência no tocante ao valor da indenização.” [22]

No mesmo sentido segue a lição de Edmir Netto de Araújo. [23]

Não há, na desapropriação, em quaisquer de suas espécies, transferência consensual da propriedade para o Poder Público.

A perda compulsória da propriedade pelos expropriados, acompanhada de sua aquisição originária pelo expropriante, resulta de procedimento administrativo promovido pelo ente estatal.

Os titulares atuais de direitos inscritos na matrícula do imóvel expropriado perdem suas posições jurídicas subjetivas patrimoniais sem a intervenção efetiva, decisiva, determinante de sua declaração negocial. Não há transmissão da propriedade.

Essa, a transmissão, não é a causa da aquisição em benefício do Poder Público, cujo direito de propriedade nasce ex novo.

E com todo o merecido respeito à engenhosa e culta intelecção desenvolvida no ilustrado voto preponderante, da lavra do e. Des. Ricardo Dip, a afirmação do caráter originário da desapropriação amigável é, ao reverso do lá sustentado, relevante; define a solução da controvérsia.

Ora, exatamente porque originário o modo de aquisição, a incorporação do imóvel expropriado ao patrimônio público independe de registro do título judicial ou da escritura pública de desapropriação amigável.

Assim inclusive decidiu esta E. Corte, em recente julgamento envolvendo desapropriação amigável, ocorrido em 9 de novembro de 2015, na Apelação n.º 0000395-31.2010.8.26.0587, rel. Des. Francisco Bianco:

… é relevante consignar que, na desapropriação, a constituição do direito real de propriedade não depende de registro do ato notarial, perante o Oficial de Registro de Imóveis competente, tendo em vista que o bem imóvel expropriado é transferido ao Poder Público mediante o pagamento de indenização …” (grifei)

A perfectibilização da desapropriação, em suma, dá-se com o pagamento da indenização. Nesse momento ocorre, a um só tempo, tanto a perda, pelo expropriado, como a correspondente aquisição da propriedade pelo expropriante.

Bandeira de Mello é taxativo: “o Poder Público só adquirirá o bem e o particular só o perderá com o pagamento da indenização.” [24]

Em termos peremptórios, José dos Santos Carvalho Filho anota: “é a indenização que acarreta a aquisição da propriedade pelo expropriante e a perda pelo expropriado.” [25] (grifei)

Não destoa, e trago agora a voz de um civilista, Gustavo Tepedino: “a desapropriação apresenta-se como modalidade de perda da propriedade imóvel a partir de sua transferência para o domínio do Estado, mediante indenização do titular …” [26] (grifei)

A inscrição do título (judicial ou notarial), nessa linha, e a reboque da lição de Francisco Eduardo Loureiro, tem efeitos meramente publicitário e regularizador; não é, assim, constitutiva de direito real; não é constitutiva da propriedade; “o registro é constitutivo da propriedade somente em relação às transmissões por atos inter vivos e a título negocial derivado.” [27] No caso, não houve transmissão a título negocial derivado. Por isso, não incidem as regras dos arts. 1.227 e 1.245 do CC.

Ao comentar o art. 29 do Decreto-Lei n.º 3.365/1941[28], cuja norma foi mencionada em favor da tese vitoriosa, Seabra Fagundes, em harmonia, porém, com o pensamento ao qual, no presente voto, adere-se, concluiu:

A transcrição regulariza a transferência do domínio e deve ser feita para comodidade dos interessados, sobretudo do adquirente. Mas não é imprescindível. A transmissão do domínio, na desapropriação, se opera, mesmo em relação a terceiros, sem a transcrição do título de transferência no registro de imóveis. Isto porque o caráter de cessão compulsória, que reveste a expropriação como meio de perda e aquisição da propriedade, impõe, necessariamente, a intangibilidade dos seus efeitos, embora pudesse estar ignorada. … [29] (grifei)

Dando sequência a sua interpretação, em passagem que bem se aplica ao caso discutido, sustentou:

… Assim, o que adquirisse ao ex-proprietário bem já expropriado, nenhum direito firmaria sobre a coisa, apesar da não transcrição do título aquisitivo (escritura ou sentença) no registro próprio. Enquanto nas relações entre particulares o adquirente em segundo lugar com título transcrito seria o verdadeiro dono da coisa duas vezes vendida, nas relações entre o Estado como expropriante e particulares como compradores do mesmo imóvel, as coisas se passariam de modo diverso. O Estado, apesar de omisso em efetuar a transcrição do título, seria o legítimo senhor do bem. … [30] (grifei e sublinhei)

Destarte, procede o inconformismo do Município de Ituverava. O recorrente tem direito, que então se evidencia de plano, ao registro da escritura pública de desapropriação amigável, lavrada em 18 de fevereiro de 2003 [31].

O título não padece de defeitos formais, de vícios extrínsecos, desligados do título causal, e que seriam passíveis de reconhecimento na via administrativa.

Agora, se há algum vício intrínseco ao título, se houve defeito de consentimento ou simulação, por exemplo, a questão apenas no âmbito jurisdicional, em processo contencioso, pode ser enfrentada.

Esse controle, essa sindicância, não cabe ao Oficial nem aos órgãos judiciais censórios e sequer ao C. CSM, quando no desempenho de função administrativa, ao proferir decisão que tem, nos expressos termos da lei, natureza administrativa (art. 204 da Lei n.º 6.015/1973).

Portanto, no tocante, em especial, à indenização desembolsada, sua insignificante expressão monetária é, aqui, no ambiente administrativo, aí sim, embora não se ignore seu efeito persuasivo, desimportante para fins de registro. Não é possível, neste domínio, aferir a justeza da indenização.

Sob outro ângulo, todos os proprietários do imóvel ao tempo do aperfeiçoamento da expropriação, todos os que figuravam, enfim, em 18 de fevereiro de 2003, como titulares de direitos inscritos na mat. n.º 16.099 do RI de Ituverava, participaram do ato notarial; foram, todos, ouvidos, expressando, enfim, sua anuência [32].

Ou seja, regular se mostrou a aquisição estatal, concluída, repita-se, com o pagamento da indenização.

Para o caso em apreço, tendo em vista o modo originário e o momento de aquisição da propriedade, as supervenientes hipoteca esta dada em garantia do cumprimento de obrigações de terceira pessoa por uma das expropriadas , e a venda e compra de parte ideal do imóvel promovida por outros expropriados, sucedida por uma transmissão causa mortis, não constituem, no ambiente administrativo, estorvo à inscrição da escritura pública, posto registradas antes da prenotação desse título [33].

Por ocasião da hipoteca e da venda e compra, cujas inscrições foram opostas como empeço ao pleiteado registro [34], já havia se inaugurado uma nova cadeia dominial pertinente ao bem imóvel descrito na mat. n.º 16.099 do RI de Ituverava.

Vale dizer: para resolução da dúvida, a regra do art. 252 da Lei n.º 6.015/1973 de acordo com a qual “o registro, enquanto não cancelado, produz todos os seus efeitos legais ainda que, por outro maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido” , é estéril, até, insista-se, em razão do caráter originário da aquisição e da tantas vezes lembrada norma do art. 35 do Decreto-Lei n.º 3.365/1941.

A expropriada que ajustou a hipoteca e os expropriados que alienaram parte ideal do bem imóvel (venda a non domino) eram, à época dos negócios jurídicos e das inscrições dos títulos, simples proprietários aparentes da coisa expropriada, isto é, entregaram a terceiros o que não mais tinham em seus domínios; já tinham perdido a propriedade, adquirida, há anos, pelo Município de Ituverava.

Dito de outro forma, não tinham legitimidade, aqui fator de eficácia [35], para a realização desses negócios jurídicos, cujos títulos foram posteriormente registrados, em atos insuficientes, entretanto, para que as partes envolvidas (principalmente, a credora hipotecária e os adquirentes) alcançassem os efeitos diretamente visados, embora viável discutir, na via contenciosa, a eventual responsabilidade do ente municipal por perdas e danos.

Por fim, com a devida e justa vênia, não se pode aceder à construção desenvolvida no erudito voto vencedor separando, distinguindo, em relação à desapropriação, os momentos da perda e da aquisição da propriedade imóvel.

E não apenas porque, afirmou-se antes, o instante da perda, marcado pelo pagamento da indenização, correlaciona-se com o momento da aquisição da propriedade imobiliária, mas também porque, exceções feitas às situações transitórias ligadas à renúncia e ao abandono, nosso sistema jurídico não tolera a existência de bem imóvel sem dono (res nullius).

Em resumo: renovada a admiração pelo e. Des. Ricardo Dip, divirjo de seu respeitável voto e, particularmente, das premissas em que essencialmente se fundamenta (irrelevância do debate a respeito do modo de aquisição da propriedade via desapropriação, se originário ou derivado; a norma do art. 252 da Lei n.º 6.015/1973; e a separação no tempo dos momentos da aquisição e perda da propriedade), que, afastadas pelas razões acima aduzidas, com reconhecimento do caráter originário da aquisição e da consumação da expropriação com o desembolso da indenização, levam ao registro da escritura pública de desapropriação amigável.

Isto posto, pelo meu voto, julgando a dúvida improcedente, dou provimento ao recurso de apelação.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Notas:

[1] Tratado dos Registros Públicos. 3.ª ed. Rio de Janeiro: Livraria Freitas Bastos S/a, 1957. p. 173. v. IV.

[2] Direito Administrativo brasileiro. 19.ª ed. São Paulo: Malheiros, 1994. p. 509.

[3] Direito Administrativo. 13.ª ed. São Paulo: Atlas, 2001. p. 164.

[4] Curso de Direito Administrativo. 5.ª ed. São Paulo: Malheiros, 2001. p. 313.

[5] Direito Administrativo. 6.ª ed. São Paulo: Saraiva, 2001. p. 625-626.

[6] A desapropriação à luz da doutrina e da jurisprudência. 6.ª ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2009. p. 427/428.

[7] Curso de Direito Administrativo. 8.ª ed. Belo Horizonte: Fórum, 2012. p. 600-601.

[8] O controle dos atos administrativos e os princípios fundamentais. 5.ª ed. São Paulo: Malheiros, 2013, p. 430-433 e 438.

[9] Da desapropriação no direito brasileiro. Rio de Janeiro: Livraria Freitas Bastos S/a, 1949, p. 11-17.

[10] Op. cit., 430.

[11] Art. 35.Os bens expropriados, uma vez incorporados à Fazenda Pública, não podem ser objeto de reivindicação, ainda que fundada em nulidade do processo de desapropriação. Qualquer ação, julgada procedente, resolver-se-á em perdas e danos.

[12] Curso de Direito Administrativo. 29.ª ed. São Paulo: Malheiros, 2012, p. 887.

[13] Art. 31.Ficam sub-rogados no preço quaisquer ônus ou direitos que recaiam sobre o bem expropriado.

[14] Op. cit., p. 888.

[15] Apelação Cível n.º 3.604-0, rel. Des. Marcos Nogueira Garcez, j. 3.12.1984; Apelação Cível n.º 9.461-0/9, rel. Des. Milton Evaristo dos Santos, j. 30.1.1989; Apelação Cível n.º 12.958-0/4, rel. Des. Raphael, j. 14.10.1991; e Apelação Cível n.º 990.10.415.058-2, rel. Des. Maurício Vidigal, j. 7.7.2011.

[16] Apelação Cível n.º 0000025-73.2011.8.26.0213, rel. Des. Renato Nalini, j. 19.7.2012; Apelação Cível n.º 0001026-61.2011.8.26.0062, rel. Des. Renato Nalini, j. 17.1.2013; Apelação Cível n.º 0004802-13.2008.8.26.0438, rel. Des. Renato Nalini, j. 6.11.2013; e Apelação Cível n.º 3000623-74.2013.8.26.0481, rel. Des. Hamilton Elliot Akel. J. 28.4.2015.

[17] op. cit., p. 626.

[18] Cf., a título de exemplo, Apelação Cível n.º 9.461-0/9, rel. Des. Milton Evaristo dos Santos, j. 30.1.1989; e Apelação Cível n.º 12.958-0/4, rel. Des. Raphael, j. 14.10.1991.

[19] Cf. nota de rodapé n.º 13.

[20] Art. 10. A desapropriação deverá efetivar-se mediante acordo ou intentar-se judicialmente, dentro de cinco anos, contados da data da expedição do respectivo decreto e findos os quais este caducará.

[21] Op. cit., p. 617.

[22] Op. cit., 600.

[23] Curso de Direito Administrativo. 6.ª ed. São Paulo: Saraiva, 2014, p. 1.158.

[24] Op. cit., p. 905.

[25] Manual de Direito Administrativo. 30.ª ed. São Paulo: Atlas, 2016, p. 905.

[26] Comentários ao Código Civil: direito das coisas. Antônio Junqueira de Azevedo (coord.). São Paulo: Saraiva, 2011, p. 474. v. 14.

[27] Código Civil comentado: doutrina e jurisprudência. Ministro Cezar Peluso (coord.). 7.ª ed. São Paulo: Manole, 2013, p. 1.188-1.189.

[28] Art. 29. Efetuado o pagamento ou a consignação, expedir-se-á, em favor do expropriante, mandado de imissão de posse, valendo a sentença como título hábil para a transcrição no registro de imóveis.

[29] Op. cit., p. 388.

[30] Op. cit., p. 388.

[31] Fls. 8-9.

[32] Fls. 8-9 e 25-31.

[33] R. 8, r. 10 e r. 12 da mat. n.º 16.099 do RI de Ituverava fls. 25-31.

[34] Fls. 1-2 e 7.

[35] Cf. Antônio Junqueira de Azevedo. Negócio jurídico: existência, validade e eficácia. 4.ª ed. São Paulo: Saraiva, 2002, p. 58-60.

(DJe de 25.10.2016 – SP)