CSM|SP: Registro de Imóveis – Escritura de compra e venda – Loteamento irregular – Inobservância da legislação vigente – Registro indevido de outros títulos no passado que não autorizam a ratificação do erro – Necessidade de regularização – Dúvida procedente – Recurso não provido.

ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 0004331-36.2009.8.26.0543, da Comarca de Santa Isabel, em que são apelantes MIGUEL MIKIO IHARA e SATIE MIQUI IHARA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE SANTA ISABEL.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, V.U.”, de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.
São Paulo, 18 de março de 2014.
HAMILTON ELLIOT AKEL
Corregedor Geral da Justiça e Relator
VOTO N° 33.959
REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura de compra e venda – Loteamento irregular – Inobservância da legislação vigente – Registro indevido de outros títulos no passado que não autorizam a ratificação do erro – Necessidade de regularização – Dúvida procedente – Recurso não provido.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a sentença da MMa Juíza Corregedora do Oficial do Registro de Imóveis da Comarca de Santa Isabel, que julgou procedente a dúvida suscitada e manteve a recusa do registro da escritura de compra e venda do imóvel objeto da transcrição n° 16.875 e que corresponde ao lote 02, em razão da irregularidade existente em relação ao parcelamento do solo.
Os apelantes invocam a “teoria do fato consumado”, baseados em julgamento do Superior Tribunal de Justiça no Recurso Especial n° 265.336-SP, relator Ministro Franciulli Netto, e afirmam que não é possível, passados quase quarenta anos da instituição e inscrição do condomínio “Chácaras Alvorada”, pretender discutir ou negar a existência dele, ou mesmo dizer que precisa ser regularizado, considerando ainda que vários outros lotes foram registrados, e que a recusa fere o princípio constitucional da isonomia. Dizem que a Prefeitura do Município de Arujá aprovou e lançou o IPTU do imóvel no ano de 1974.
A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso.
É o relatório.
O Oficial recusou o registro da escritura de compra e venda do imóvel integrante do condomínio “Chácaras Alvorada”, baseado no julgamento deste Colendo Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível n° 482-6/0, Relator e Corregedor Geral da Justiça Gilberto Passos De Freitas.
Esse julgado menciona outros no mesmo sentido, de que o loteamento foi inscrito como se condomínio especial fosse, porém com lotes de terrenos singularizados e sem construção, quando na realidade trata-se de loteamento disfarçado, porque para esse tipo de condomínio é indispensável vincular o terreno às construções, e, se construções não há, a inscrição ocorreu em desconformidade com o Decreto-lei 58/37, aplicável ao caso. Ressalva o julgado que nem mesmo o artigo 3º do Decreto-lei 271/67, que determinava que se aplicassem ao loteamento as regras da Lei n° 4.591/64, poderia ser invocado, porque não era auto-aplicável e inexistia regulamentação, e posteriormente entrou em vigor a Lei n° 6.766/79.
Assim sendo, e considerando que a situação irregular e ilegal verificada persiste, porque não há nenhuma notícia de regularização, não há razão para autorizar o registro da escritura de compra e venda do lote adquirido pelos apelantes.
Incumbe ao registrador, no exercício do dever de qualificar o título que lhe é apresentado, examinar o aspecto formal, extrínseco, e observar os princípios que regem e norteiam os registros públicos, dentre eles, o da legalidade, que consiste na aceitação para registro somente do título que estiver de acordo com a lei.
Consoante lições de Afrânio de Carvalho, o Oficial tem o dever de proceder ao exame da legalidade do título e apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e sua formalização instrumental (Registro de Imóveis, editora Forense, 4ª edição).
O fato de outros títulos referentes a outros lotes terem indevidamente ingressado no registro imobiliário no passado, na época da instituição do “condomínio”, não justifica nem autoriza o registro de outros títulos posteriormente apresentados e que afrontaram a lei, a exemplo do título ora examinado. Erros devem ser retificados e não ratificados.
O Conselho Superior da Magistratura já se pronunciou no sentido de que “a existência de pretéritas anomalias no registro predial não pode servir de justificativa ou de pretexto para que outras e novas se pratiquem” (Apelação Cível n° 12.075-0/4, j. 22/01/91, Relator Desembargador Onei Raphael) e que “erro pretérito não justifica nem legitima outros” (Apelação Cível n° 19.492-0/8, j. 17.02.95, Relator Desembargador Antônio Carlos Alves Braga).
À vista do exposto, nego provimento ao recurso.
HAMILTON ELLIOT AKEL
Corregedor Geral da Justiça e Relator
(D.J.E. de 05.05.2014 – SP)