CSM|SP: Direito registral – Dúvida registrária – Impugnação parcial das exigências da nota devolutiva – Dúvida prejudicada – Apelação não conhecida – Análise dos óbices apenas para orientar futura prenotação – Princípio da continuidade – Necessidade de prévia averbação, no fólio real, das sucessivas incorporações societárias como condição para o registro da escritura de compra e venda – Obrigatoriedade de prenotação individual dos títulos de incorporação, apresentação de laudo de avaliação registrado na JUCESP para base de cálculo de custas e emolumentos e comprovação de pagamento ou isenção do ITBI – Aplicação dos arts. 195 da lei 6.015/73, 234 da Lei 6.404/76 e 1.116 do Código Civil, bem como das Normas de Serviço da CGJ/SP – Afastada a determinação de comunicação disciplinar ao tabelião de notas, reconhecida a regularidade da lavratura da escritura à luz do art. 302, § 2º, do provimento CNJ 149/2023 – Recurso não conhecido, com determinação em revisão hierárquica.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1088819-13.2025.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante ANDRE LUIZ MARQUES DA SILVA, é apelado 18º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Não conheceram o recurso de apelação, com determinação, v. u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 10 de novembro de 2025.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça

Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1088819-13.2025.8.26.0100

Apelante: Andre Luiz Marques da Silva

Apelado: 18º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital

VOTO Nº 43.955

EMENTA: Direito Registral. Apelação. Registro de Imóveis. Dúvida prejudicada pela impugnação parcial das exigências contidas na nota devolutiva. Recurso não conhecido. Análise dos óbices para orientar futura prenotação.

I. Caso em Exame

1. Recurso contra sentença que julgou prejudicada a dúvida por impugnação parcial das exigências registrárias ao ingresso do título no fólio real. Preliminarmente, o recorrente suscita não ser exigível a impugnação a todos os óbices.

2. No mérito, defende o ingresso do título no registro de imóveis, sob o argumento de que não é necessário averbar as sucessivas incorporações das sociedades até a adquirente final do bem imóvel, em atenção ao princípio da continuidade.

II. Questão em Discussão

1. A questão em discussão consiste em (i) analisar se a dúvida está prejudicada pela impugnação parcial das exigências e (ii) verificar a legalidade das exigências formuladas pelo Oficial para o registro do título, em especial no que se refere à observância do princípio da continuidade, ainda que seja para orientar futura prenotação.

III. Razões de Decidir

1. O recurso não deve ser conhecido, pois o recorrente atacou parcialmente as exigências do Oficial, o que prejudica a dúvida.

2. As demais exigências são pertinentes e se destinam a dar cumprimento ao princípio da continuidade. Pessoas jurídicas são dotadas de personalidade e patrimônio próprios, de modo que incorporações, fusões, cisões e outras operações devem ser levadas ao registro imobiliário, para preservação do princípio da continuidade.

3. Em revisão hierárquica, determina-se a intimação da Corregedoria Permanente do Tabelionato em que lavrada a escritura de compra e venda para ciência de que a determinação final da sentença foi revista e não deve ser cumprida.

4. Isso porque o §2º do artigo 302 do Provimento CNJ 149/2023 confere respaldo à prática do ato pelo Tabelião de Notas.

Dispositivo e Tese

Dispositivo: Recurso não conhecido, prejudicada a dúvida, com determinação.

Tese de julgamento:

1. A impugnação parcial das exigências prejudica a dúvida.

2. A ausência de averbação das incorporações societárias impede o registro da escritura de transferência da titularidade do imóvel, em respeito ao princípio da continuidade.

3. A análise das exigências é pertinente para orientar futura prenotação e, na espécie, são justificadas.

Legislação Citada:

Lei nº 6.015/1973, arts. 182, 186; Lei nº 6.404/1976, art. 234; Código Civil, art. 1.116.

Jurisprudência Citada:

TJSP; Apelação Cível 1000050-82.2020.8.26.0624; Relator (a): Ricardo Anafe, Conselho Superior da Magistratura, j.01/09/2020.

Trata-se de apelação interposta por ANDRÉ LUIZ MARQUES DA SILVA, contra a r. sentença proferida pela MMª Juíza Corregedora Permanente do 18º Oficial de Registro de Imóveis da Capital que, na dúvida suscitada, manteve a recusa de registro, no fólio real, da escritura pública de compra e venda lavrada, eletronicamente, perante o Tabelião de Notas do Distrito do Jardim Belval, Comarca de Barueri (fls. 110/115), envolvendo o imóvel objeto da matrícula n. 233.450 daquela serventia.

A r. sentença (fls. 156/162) julgou prejudicada a dúvida pela impugnação parcial das exigências, mantendo, todavia, os óbices registrários remanescentes, em especial a recusa fundada na ausência de averbação das sucessivas incorporações societárias que culminaram na Votorantim S/A como vendedora do imóvel, sendo a Sociedade Civil do Butantã a proprietária tabular.

Em apelação (fls. 170/177), o recorrente suscita equívoco no julgamento da dúvida como prejudicada, alegando que (i) abordou o cerne da questão que motivou a recusa do registro: a exigência de averbação prévia das incorporações societárias; (ii) no processo de dúvida registral não se exige que o interessado se insurja contra cada item da nota devolutiva; (iii) se a dúvida fosse prejudicada, não haveria razão para o julgamento da dúvida pelo mérito.

No mérito, em síntese, defende a registrabilidade do título e a desnecessidade de averbação prévia das incorporações societárias, eis que a continuidade dominial é evidente, observado, pois, o princípio da continuidade. Alega que a própria Prefeitura de São Paulo reconheceu a legitimidade da incorporação da proprietária original, Sociedade Civil do Butantã pela Empresa de Transportes CPT Ltda. E concedeu isenção de ITBI. Sustenta que a manutenção do óbice revela excesso de formalismo, que onera as partes e dificulta o tráfego jurídico.

Por fim, insurgiu-se em face da determinação de comunicação à Corregedoria Geral da Justiça e à MMª Juíza Corregedora Permanente das Notas, da 4ª Vara Cível da Comarca de Barueri, acerca da lavratura da escritura por Tabelião localizado em Comarca estranha ao local onde situado o imóvel e à localização das sedes das empresas compradora e vendedora, conforme disposto na Lei n. 8.935/94 e no artigo 302, § 2º, do Provimento CNJ n. 149/2023. Argumenta que há liberdade de escolha do Tabelião de notas para a lavratura de escritura de compra e venda de imóvel, independentemente do domicílio das partes ou da localização do imóvel.

A Procuradoria Geral da Justiça opinou pela rejeição da preliminar suscitada e, no mérito, pelo não provimento do recurso (fls. 199/204).

É o relatório.

Respeitado o entendimento do recorrente, o recurso não deve mesmo ser conhecido, na medida em que a insurgência parcial quanto às exigências do Oficial prejudica a dúvida, procedimento que só admite duas soluções: I) a determinação da inscrição do título protocolado e prenotado, que é analisado, em reexame da qualificação, tal como se encontrava no momento em que surgido o dissenso entre o apresentante e o Oficial de Registro de Imóveis; ou II) a manutenção da recusa formulada.

No caso, como o requerente atacou parcialmente as exigências, acabou afirmando a pertinência dos óbices não contestados, tornando a dúvida prejudicada e, por consequência, a apelação não deve ser conhecida.

De se observar, outrossim, que o recurso de apelação é de interesse de Feachold Administração e Participação S/A (fls. 110/114), representada pelo apelante, André Luiz Marques da Silva.

Faz-se a observação para que seja afirmado o interesse processual da mencionada empresa e não propriamente do apelante.

De todo modo, a dúvida está prejudicada e o recurso não pode ser conhecido.

Apesar disso, convém analisar as exigências impugnadas para orientar futura prenotação.

O recorrente pretende o registro da escritura pública de compra e venda do imóvel (fls. 110/115), objeto da matrícula de n.º 233.450 do 18º Registro de Imóveis da Capital (fls. 130/137). A referida escritura foi celebrada pela Feachold Administração e Participação S/A, na qualidade de outorgada compradora, e a Votorantim S/A, na qualidade de outorgante vendedora. Prenotado o título, sob o nº 958.659 (fl. 02), o Oficial apresentou nota devolutiva nos seguintes termos (fls. 02/03):

“1. Apresentar requerimento subscrito pelo representante da VOTORANTIM S/A, indicando o valor de avaliação do imóvel em 28 de julho de 1993, decorrente da incorporação societária da SOCIEDADE CIVIL BUTANTÃ, pela EMPRESA DE TRANSPORTE CPT LTDA, para fins de cálculo de custas e emolumentos, nos termos da Lei Estadual 11.332/02;

1.1 A documentação da incorporação acima mencionada deverá ser prenotada separadamente (artigo 186, da Lei 6.015/73);

1.2. Apresentar a guia do imposto de transmissão – ITBI e comprovante de pagamento, ou a prova do reconhecimento/isenção, nos termos do artigo 289, da Lei 6.015/73;

2. Apresentar requerimento subscrito pelo representante da VOTORANTIM S/A, indicando o valor de avaliação do imóvel em 09 de dezembro de 2011, decorrente da incorporação societária da EMPRESA DE TRANSPORTE CPT LTDA, pela VOTORANTIM PARTICIPAÇÕES S.A, para fins de cálculo de custas e emolumentos, nos termos da Lei Estadual 11.332/02;

2.1 A documentação da incorporação acima mencionada deverá ser prenotada separadamente (artigo 186, da Lei 6.015/73);

2.2. Apresentar a guia do imposto de transmissão – ITBI e comprovante de pagamento, ou a prova do reconhecimento/isenção, nos termos do artigo 289, da Lei 6.015/73;

3. Apresentar requerimento subscrito pelo representante da VOTORANTIM S/A, indicando o valor de avaliação do imóvel em janeiro de 2016 decorrente da incorporação societária da VOTORANTIM PARTICIPAÇÕES S.A, pela VOTORANTIM S/A, para fins de cálculo de custas e emolumentos, nos termos da Lei Estadual 11.332/02;

3.1 A documentação da incorporação acima mencionada deverá ser prenotada separadamente (artigo 186, da Lei 6.015/73);

3.2. Apresentar a guia do imposto de transmissão – ITBI e comprovante de pagamento, ou a prova do reconhecimento/isenção, nos termos do artigo 289, da Lei 6.015/73.”

O título foi reapresentado e recebeu, então, nova prenotação, desta feita sob o nº 963.162. Mantidos os óbices, o recorrente ofertou pedido de reconsideração e, alternativamente, de suscitação de Dúvida (fls. 139/141), o que foi realizado (fls. 01/12).

A r. sentença julgou prejudicada a dúvida (fls. 156/162), sob entendimento de que a parte não se insurgiu o interessado contra todas as exigências apontadas na nota devolutiva do título (fls. 02/03), notadamente quanto à exigência para comprovação do recolhimento do ITBI ou reconhecimento de sua isenção, e quanto à necessidade de prenotação separada dos títulos.

Os óbices remanescentes foram analisados para orientar futura prenotação, e foram mantidos.

A sentença não merece reparo.

Em análise da matrícula n.º 233.450 do 18º Registro de Imóveis da Capital, consta como titular de domínio do imóvel a Sociedade Civil do Butantã (fls. 130/137).

Após averbação de promessa de venda ao promissário João Moreira Cezar (AV. 1 fl. 130), de cessão de direitos a Antonio João Pedro (fl. 131) e outras relativas à alteração de nome de rua (AV.2), construção de prédio (AV. 3), confrontação (AV.4), estado civil, óbitos e partilha de direitos (AV. 5, 6, 7 e R.8 fls. 133/135), os direitos aquisitivos que possuíam os compromissários compradores Antonio Vaz Silva e sua mulher Genoveva Marques Silva, foram transmitidos, a título de conferência de bens, à pessoa jurídica Feachold Administração e Participação S/A, conforme R.9 da matrícula 233.450, feito em 20 de fevereiro de 2017.

Todavia, a titularidade do domínio do imóvel continuou a ser da pessoa jurídica Sociedade Civil do Butantã e, por força do princípio da continuidade, qualquer título de transmissão do imóvel só pode ter ingresso e dar causa a um registro stricto sensu se nele constarem, como afetados, referida titular de domínio.

Deve, pois, haver perfeito encadeamento entre as informações inscritas e as que se pretendem inscrever, o que não ocorre no caso em pauta.

A propósito, ensina Afrânio de Carvalho (Registro de Imóveis, 3ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1982, p. 304):

“O princípio da continuidade, que se apoia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram sempre a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente. Ao exigir que cada inscrição encontre sua procedência em outra anterior, que assegure a legitimidade da transmissão ou da oneração do direito, acaba por transformá-la no elo de uma corrente ininterrupta de assentos, cada um dos quais se liga ao seu antecedente, como o seu subsequente a ele se ligará posteriormente. Graças a isso o Registro de Imóveis inspira confiança ao público” (Registro de Imóveis, 4ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1998, p. 253).

Aplica-se à hipótese o artigo 195 da Lei nº 6.015/73:

“Art. 195 – Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro”.

E, ao revés do que o recorrente alega, há, de fato, na reorganização societária, na modalidade incorporação, transmissão da titularidade dos bens da empresa incorporada àquela que a incorpora.

Com efeito, havendo irrecusável sucessão, por parte da empresa incorporadora, de todos os direitos e obrigações da empresa incorporada, patente a alteração da propriedade do imóvel decorrente da mutação subjetiva da titularidade dos bens que integram o patrimônio líquido da pessoa jurídica (Rubens Requião, “Curso de Direito Comercial”, 1977, vol. II, p. 215; Fran Martins, “Curso de Direito Comercial”, 1981, p. 434; Nelson Abrão, “Sociedade por Quotas de Responsabilidade Limitada”, 1980, p. 134/135).

Não é por outro motivo que o item 9, letra b, 16, do Cap. XX, do Tomo II, das NSCGJ dispõe que os atos de transformação, fusão, cisão e incorporação de sociedades também devem ser objeto de averbação junto ao Registro de Imóveis:

“9. No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos:

…

b) a averbação de:

…

16. transformação, fusão, cisão e incorporação de sociedades;”

Nesse passo, de acordo com os documentos apresentados, infere-se que a Sociedade Civil do Butantã foi incorporada pela Empresa de Transportes CPT Ltda. (CNPJ n. 62.272.216/0001-63 fl. 150), que, posteriormente, foi incorporada pela sociedade empresária Votorantim Participações S/A (CNPJ n. 61.082.582/0001-97 fls. 116/128). Esta última, por fim, foi incorporada pela Votorantim S/A (CNPJ n. 03.407.049/0001-51 – fls. 17/106).

Todavia, as sucessivas incorporações não foram averbadas na matrícula do imóvel objeto da escritura de compra e venda de fls. 110/115, como seria de rigor.

Sem que seja regularizada a cadeia condominial do imóvel, não é possível que a escritura pública de compra e venda em apreço, firmada entre a outorgante vendedora Votorantim S/A e a outorgada compradora Feachold Administração e Participação S/A, tenha ingresso ao fólio real por desatendimento ao princípio da continuidade.

A propósito da incorporação, estabelece o art. 1.116 do Código Civil:

“Art. 1.116 – Na incorporação, uma ou várias sociedades são absorvidas por outra, que lhes sucede em todos os direitos e obrigações, devendo todas aprová-la, na forma estabelecida para os respectivos tipos. “

Sobre o tema, vale lembrar a lição de Egberto Lacerda Teixeira e José Alexandre Tavares Guerreiro, para quem: “a incorporação implica a transferência do patrimônio líquido da sociedade incorporada para a sociedade incorporadora, à semelhança do que ocorre com a versão de bens para a constituição de nova companhia, ou seja, mediante subscrição do capital da incorporadora, efetuada pelos acionistas da incorporada” (“Das Sociedades Anônimas no Direito Brasileiro”, José Bushatsky Editor, 1979, p. 665).

Assim, a averbação dos atos relativos às incorporações no registro imobiliário, enseja a transmissão da propriedade do imóvel para a incorporadora, revelando-se imprescindível ao referido encadeamento e, consequentemente, à observação do princípio da continuidade.

O artigo 234 da Lei nº 6.404/1976, diferentemente do que sustenta o apelante, reforça a necessidade das averbações, na medida em que dispõe que nos casos de fusão, cisão e incorporação de sociedades anônimas, o título para o lançamento da alteração do titular de domínio no Registro de Imóveis é a certidão do registro das atas.

Confira-se:

“Averbação da Sucessão

Art. 234. A certidão, passada pelo registro do comércio, da incorporação, fusão ou cisão, é documento hábil para a averbação, nos registros públicos competentes, da sucessão, decorrente da operação, em bens, direitos e obrigações.” (g.n.)

Confira-se, ainda, o entendimento do C.S.M. em caso análogo (Apelação Cível 1000050-82.2020.8.26.0624; Relator (a): Ricardo Anafe):

“Em suma, averbada a incorporação empresarial no fólio real e diante da natureza desse instituto, é possível vislumbrar a correspondência entre o que consta do registro imobiliário e o que consta do título aquisitivo, atendendo-se nesse aspecto, além do referido princípio da continuidade, também o princípio da especialidade objetiva e subjetiva.” (g.n.)

Deste modo, o primeiro óbice ficaria mantido, não fosse prejudicada a dúvida.

A prenotação individual dos títulos também prevalece, assim como a apresentação do laudo de avaliação.

De fato, conforme o disposto nos artigos 182, 183 e 186 da Lei n. 6.015/73, bem como nos itens 23, 24 (e subitens 24.1, 24.2), 35 e 369, do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça os itens 23, 24 (e subitens 24.1, 24.2), 35 e 369, do Capítulo XX, do Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, a prenotação individual é obrigatória e visa dar atendimento ao princípio da prioridade de prenotação, tal como considerado na r. Sentença.

Por fim, a apresentação do laudo de avaliação registrado na JUCESP, para cálculo dos emolumentos, é necessária na medida em que se trata de averbação com valor, nos termos do item 2.1 das Notas explicativas da Tabela II de Custas, da Lei Estadual n° 11.331/02:

“Considera-se averbação com valor aquela referente à fusão, cisão ou incorporação de sociedades, cancelamento de direitos reais e outros gravames, bem como a que implica alteração de o contrato, da dívida ou da coisa, inclusive retificação de área, neste caso tomando-se como base de cálculo o valor venal do imóvel. (Nova redação dada pela Lei 13.290 de 22/12/2008). “

Igualmente correta a exigência oposta pelo Oficial ao registro da escritura apresentada no que diz respeito à comprovação do pagamento do ITBI.

Mas, como já consignado anteriormente, a dúvida está prejudicada, de sorte que a aferição dos óbices só tem por objetivo orientar a futura prenotação.

Por fim, só merece reparo a determinação final de expedição de ofício à Corregedoria Permanente do Tabelião de Notas do Distrito do Jardim Belval, Comarca de Barueri, porque o artigo 302, §2º, do Provimento CNJ 149/2023 dá respaldo à prática do ato por referido Tabelião de Notas.

Com efeito, muito embora o “caput” do artigo 302 da normatização referida disponha que compete ao tabelião de notas da circunscrição do imóvel ou do domicílio do adquirente, de forma remota e com exclusividade, lavrar as escrituras eletronicamente, por meio do e- Notariado, o §2º do mesmo artigo estabelece que, estando o imóvel localizado no mesmo estado da federação do domicílio do adquirente, este poderá escolher qualquer tabelionato da unidade federativa para a lavratura do ato.

Na espécie, o imóvel está localizado no Estado de São Paulo e o adquirente também tem domicílio no mesmo Estado, de sorte que não se vislumbra irregularidade praticada pelo Tabelionato de Notas do Distrito do Jardim Belval, Comarca de Barueri, ficando a decisão modificada, em revisão hierárquica.

Ante o exposto, pelo meu voto e porque prejudicada a dúvida, não conheço o recurso de apelação, com determinação de comunicação à Corregedoria Permanente do Tabelião de Notas do Distrito do Jardim Belval, Comarca de Barueri, que a decisão proferida na r. Sentença não prevalece em razão do ora decidido.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça

Relator. 

(DEJESP de 27.11.2025 – SP)