CSM|SP: Apelação – Escritura Publica de Compromisso de Venda e Compra – Indispensabilidade de prévia retificação da descrição tabular do Imóvel Rural – Recurso não provido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL N° 9000001-48.2012.8,26-0279, da Comarca de ITARARÉ, em que é apelante JEAN LEONARD BOUWMAN e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da referida Comarca.

ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do Desembargador Relator, que fica fazendo parte integrante do presente julgado.

Participaram do julgamento os Desembargadores IVAN RICARDO GARISIO SARTORI, Presidente do Tribunal de Justiça, JOSÉ GASPAR GONZAGA FRANCESCHINI, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça, WALTER DE ALMEIDA GUILHERME, Decano em exercício, SAMUEL ALVES DE MELO JUNIOR, ANTONIO JOSÉ SILVEIRA PAULILO e ANTONIO CARLOS TRISTÃO RIBEIRO, respectivamente, Presidentes das Seções de Direito Público, Privado e Criminal do Tribunal de Justiça.

São Paulo, 07 de fevereiro de 2013.

JOSÉ RENATO NALINI

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação n.° 9000001-48.2012.8.26.0279

Apelante: Jean Leonard Bouwman

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Itararé.

VOTO N° 21.199

APELAÇÃO – ESCRITURA PUBLICA DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA – INDISPENSABILIDADE DE PRÉVIA RETIFICAÇÃO DA DESCRIÇÃO TABULAR DO IMÓVEL RURAL – RECURSO NÃO PROVIDO.

Trata-se de apelação interposta contra sentença que julgou procedente a dúvida por indispensabilidade de prévia retificação da descrição tabular do imóvel com a respectiva certidão do INCRA para fim de registro de escritura pública de compromisso de venda e compra.

A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso.

É o relatório.

O recurso de apelação não merece provimento.

O inconformismo do apelante com a recusa do registro de escritura pública de compromisso de venda e compra de imóvel, área de 848,8398 hectares, matriculado sob o n° 4.711 no Registro de Imóveis de Itararé, limita-se a falta de comando do instrumento confeccionado para transferência do domínio do bem, o que acarretaria, em última análise, na dispensa do georreferenciamento e possibilidade de ingresso do título no fólio real.

Conforme defende José Osório de Azevedo Júnior em sua obra sobre o tema, “o contrato de compromisso de compra e venda é preliminar impróprio. (…) da prática negocial revelar que os tradicionais poderes inerentes ao domínio são transferidos ao compromissário comprador, enquanto o compromitente vendedor conserva para si a propriedade nua, vazia, ou menos ainda que propriedade nua. (…).” (Compromisso de compra e venda. 5ª ed. revista e atualizada, São Paulo, Malheiros, 2006, p. 18)

A mantença do domínio do bem imóvel em poder do promitente vendedor objetiva apenas garantir o recebimento do preço pactuado, “o fato é que a jurisprudência, de modo consciente ou não da natureza imprópria do contrato de compromisso de compra e venda, ou apenas intuindo tal situação, passou gradativamente a antecipar todos os efeitos da escritura definitiva para o momento do contrato preliminar. Reconhecem os tribunais que a carga negocial, as consequências práticas, o conteúdo econômico do negócio se concentram no primeiro contrato e não no segundo” (Francisco Eduardo Loureiro, Código Civil Comentado, Doutrina e Jurisprudência, 4ª ed. Revisada e atualizada, São Paulo, Manole, 2010, p. 1489).

A questão não é nova neste E. Conselho Superior da Magistratura, conforme decisão colacionada:

O georreferenciamento também é indispensável. O art. 176, par. 4º, da Lei de Registros Públicos, com a redação dada pela Lei 10.267/2001, tornou-o obrigatório para a “efetivação de registro, em qualquer situação de transferência de imóvel rural, nos prazos fixados por ato do Poder Executivo”. Com fulcro em interpretação literal do dispositivo, o apelante postula a dispensa, porque no compromisso de compra e venda não haveria transferência de propriedade. Mas o art 1.417 do Código Civil, ao tratar da eficácia do compromisso, reputa-o meio pelo qual “adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel”. Como ensina Francisco Eduardo Loureiro, em “Responsabilidade Civil no Compromisso de Compra e Venda”, Coordenação Regina Beatriz Tavares da Silva, Saraiva, 2009, p. 06: “O fato é que a jurisprudência, de modo consciente ou não da natureza imprópria do contrato de compromisso de compra e venda, ou apenas intuindo tal situação, passou gradativamente a antecipar todos os efeitos da escritura definitiva para o momento do contrato preliminar. Reconhecem os tribunais que a carga negocial as consequências práticas, o conteúdo econômico do negócio se concentram no primeiro contrato e não no segundo”. A jurisprudência deste Conselho Superior tem reconhecido a necessidade de georreferenciamento para registro dos instrumentos particulares de compromisso de compra e venda, como se vê do acórdão proferido na Ap. Cív. 990.196.190-3, de 28 de setembro de 2010, Rel. Des. Munhoz Soares, em que ficou decidido: “Instrumento particular – compromisso de compra e venda. Imóvel rural – especialidade objetiva. Georreferenciamento. Previdência Social – vinculação – empregador – declaração“. (Apelação Cível n ° 0002218-51.2011.8.26.0281, da Comarca de Itatiba, data do julgamento 13/10/2011, rel. Des. Maurício Vidigal)

Pelo todo exposto, nego provimento ao recurso de apelação.

JOSÉ RENATO NALINI

Corregedor Geral da Justiça e Relator. (D.J.E. de 03.04.2013 – SP)