CSM|SP: Dúvida – Registro de imóveis – Escritura pública de venda e compra – Fração ideal de área comum em vila residencial (pátio interno) – Ausência de inscrição cadastral autônoma na Municipalidade – Óbice mantido – Necessidade de identificação fiscal para fins de qualificação registral – Implementação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) pela Lei Complementar nº 214/2025 e Instrução Normativa RFB nº 2275/2025 – Código de identificação único como elemento de qualificação essencial – Mitigação da expressão “se houver” constante no artigo 176, parágrafo 1º, inciso II, item 3, alínea “b”, da Lei nº 6.015/73 – Exaurimento do prazo de adequação na Capital do Estado – Dever de regularização a cargo do contribuinte – Princípio da especialidade objetiva – Fiscalização tributária de ITBI – Tema Repetitivo 1113 do STJ – Recurso não provido, com observação.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1115844- 98.2025.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante VHT EMPREENDIMENTOS LTDA, é apelado 5º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL/SP.

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso, com observação. V.U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 13 de agosto de 2026.

SILVIA ROCHA

Corregedora Geral da Justiça e Relatora

Apelação Cível nº 1115844-98.2025.8.26.0100

Apelante: Vht Empreendimentos Ltda

Apelado: 5º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital/SP

Comarca: São Paulo

Voto nº 39.906 Dúvida – Registro de imóveis – Escritura pública de venda e compra – Fração ideal de área comum em vila residencial (pátio interno) – Ausência de inscrição cadastral autônoma na Municipalidade – Óbice mantido – Necessidade de identificação fiscal para fins de qualificação registral – Implementação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) pela Lei Complementar nº 214/2025 e Instrução Normativa RFB nº 2275/2025 – Código de identificação único como elemento de qualificação essencial – Mitigação da expressão “se houver” constante no artigo 176, parágrafo 1º, inciso II, item 3, alínea “b”, da Lei nº 6.015/73 – Exaurimento do prazo de adequação na Capital do Estado – Dever de regularização a cargo do contribuinte – Princípio da especialidade objetiva – Fiscalização tributária de ITBI – Tema Repetitivo 1113 do STJ – Recurso não provido, com observação.

Trata-se de Recurso Administrativo interposto por VHT Empreendimentos Ltda. contra a r. sentença prolatada pela MM. Juíza Corregedora Permanente do 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital (fls. 140/143), que julgou procedente a dúvida suscitada, mantendo o óbice ao registro de escritura pública de venda e compra, cujo objeto foi a transmissão da propriedade de uma casa (matrícula nº 87.645) e de 1/18 avos do terreno de servidão (matrícula nº 87.644), que constitui o pátio interno de vila residencial.

A negativa apresentada referiu-se à fração da área comum, em razão da ausência de inscrição cadastral autônoma para o referido imóvel no cadastro imobiliário fiscal municipal, uma vez que os números de contribuinte listados na matrícula nº 87.644 (fls. 71/106) correspondem, na verdade, às unidades residenciais (casas) que integram a vila.

Inconformada, a interessada interpôs o Recurso Administrativo (fls. 156/165), sustentando que o título está em consonância com a descrição da matrícula e que o princípio da especialidade objetiva foi atendido. Alegou ofensa ao princípio da isonomia, diante da admissão anterior de registro de outras frações ideais da mesma matrícula, sem a exigência de inscrição cadastral autônoma. Argumentou que a designação cadastral é exigida apenas “se houver” e que a ausência de cadastro é omissão do poder público municipal, não podendo prejudicar o particular. Por fim, pontuou que o recolhimento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) já foi realizado de forma proporcional com base nos cadastros das casas.

A Procuradoria-Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 183/186).

É o relatório.

Preliminarmente, observo que a r. sentença prolatada em processo de Dúvida Registral desafia o recurso de Apelação, nos termos do artigo 202 da Lei nº 6.015/73, devendo ser assim processado o Recurso Administrativo interposto pela recorrente, submetido ao crivo deste Colendo Conselho Superior da Magistratura.

No mérito, o recurso não comporta provimento.

A área comum, matriculada sob o nº 87.644, consiste no pátio interno de uma vila composta por 18 unidades. Ao longo dos anos, a propriedade das frações ideais de 1/18 da área comum foi transmitida sucessivamente aos adquirentes de cada residência (fls. 71/106).

No caso concreto, a escritura pública de venda e compra apresentada ao Registrador (fls. 07/10) teve o registro cindido, com a transmissão do bem descrito na alínea ‘a’ do documento (referente à casa 16, em 27 de fevereiro de 2019, R.05 da matrícula 87.645 fls. 21), restando pendente o registro do bem indicado na alínea ‘b’, descrito da seguinte forma:

b) – 1/18 avos do TERRENO DE SERVIDÃO, que constitui o páteo interno da Vila Suzana, com entrada pela Rua João Teodoro, n° 1.219, no 25° subdistrito – Pari, com a área total de 413,00 m², mais ou menos, com suas demais medidas e confrontações constantes da MATRÍCULA N° 87.644 do 5° Cartório de Registro de Imóveis desta Capital. O lançamento Municipal do imóvel em tela está vinculado aos lançamentos municipais dos imóveis (casas) que integram a referida servidão, com os seguintes números de contribuintes: 017.097.0018-1 (casa 3); 017.097.0024-6 (casa 10); 017.097.0021-1 (casa 4); 017.097.0013-0 (casa 13); 017.097.0027-0 (casa 16); 017.097.0023-8 (casa 8); 017.097.0022-1 (casa 6); 017.097.0016-5 (casa 7); 017.097.0026-2 (casa 14); 017.097.0010-6 (casa 19); 017.097.0019-1 (casa 1); 017.097.0017-3 (casa 5); 017.097.0014-9 (casa 11); 017.097.0011-4 (casa 17); 017.097.0020-3 (casa 2); 017.097.0012-2 (casa 15); 017.097.0025-4 (casa 12); e 017.097.0015-7 (casa 9). Desta forma a parte titulada pela vendedora de 1/18 avos e transmitida nesta escritura vincula-se ao cadastro municipal da casa 16, acima referido.

A descrição evidencia que não há inscrição cadastral específica da área comum indicada, constando da matrícula a referência aos cadastros fiscais das casas que compõem a vila.

No Município de São Paulo, a inscrição é obrigatória para todos os imóveis situados na zona urbana, mesmo que gozem de imunidade ou isenção, conforme disposto no artigo 2.º da Lei Municipal 10.819/1989.

Por isso, considerando que, no sistema cadastral municipal, cada unidade imobiliária autônoma deve corresponder a uma única inscrição cadastral, em sede administrativa e tributária, a situação da área comum da vila é irregular.

Anota-se, ainda, que a providência de inscrever o imóvel não regularizado é do contribuinte, como se extrai do disposto do artigo 3º da Lei Municipal nº 10.208/86 (“A inscrição e respectivas atualizações serão promovidas pelo sujeito passivo”), sendo o descumprimento do dever classificado como infração de sonegação à inscrição, conforme artigo 6º da mesma norma.

Por seu turno, a Lei Complementar nº 214/2025 criou o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que, de acordo com o artigo 265, § 1º, do citado diploma legal, “é o inventário dos bens imóveis urbanos e rurais constituído com dados enviados pelos cadastros de origem, que deverão atender aos critérios de atribuição do código de inscrição no CIB”.

Trata-se de inscrição obrigatória que deve ser implementada pelas Capitais dos Estados e pelo Distrito Federal no prazo de 12 (doze) meses e pelos demais Municípios dentro de 24 (vinte e quatro meses) meses da entrada em vigor do citado diploma legal (janeiro de 2025), nos termos, respectivamente, do inciso I, alínea “c” e inciso II, alínea “b” do artigo 266 também da referida lei complementar.

No que tange aos registradores e notários, há obrigação específica, no prazo de 12 (doze) meses, de “adequação dos sistemas para adoção do CIB como código de identificação cadastral dos bens imóveis” (artigo 266, inciso I, alínea “b”, Lei Complementar nº 214/2025). Referida norma dispõe sobre o dever do registrador em adaptar os seus sistemas para receber a informações do CIB.

Ademais, a obrigação de adoção do CIB deve ser lida em conjunto com os incisos I, alínea “c” e inciso II, alínea “b”, do citado artigo 266, bem como com o disposto no artigo 265, parágrafo 1º, da Lei Complementar nº 214/2025, já que é obrigação dos Municípios enviar os dados necessários ao Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter). Neste contexto, extrai-se que, para imóveis situados na Capital do Estado, como na hipótese em testilha, a inscrição no CIB já é exigível.

Insta consignar que a Instrução Normativa RFB nº 2275 de 15/08/2025, em seu artigo 5º, determina que “[o]s serviços notariais e registrais devem adotar o código de identificação único no CIB no prazo estabelecido no art. 266, caput, inciso I, alínea “b”, da Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, o qual deverá constar de sistemas e de documentos lavrados ou registrados”.

Referida instrução, ainda, sujeita o notário ou tabelião às penas previstas no art. 57 da Medida Provisória nº 2.158-35, de 24 de agosto de 2001, sem prejuízo das sanções administrativas aplicáveis pelos órgãos de fiscalização notarial e registral, nas hipóteses de descumprimento da norma (art. 6º). Contudo, como afirmado, é a prefeitura a responsável por enviar os dados necessários à alimentação do sistema.

E, com exceção da Capital, os demais Municípios do Estado de São Paulo ainda dispõem de prazo para tal finalidade (artigo 266, inciso II, alínea “b”, Lei Complementar nº 214/2025). Destarte, a normativa da Receita Federal do Brasil (RFB) deve ser lida com cautela, pois cria uma obrigação geral, sem que todas as condições legais tenham sido implementadas.

Este não é o caso, como vimos, do município de São Paulo, em que já é possível exigir o CIB, pois já se exauriu o prazo para que a Prefeitura de São Paulo enviasse ao Sinter os dados dos cadastros existentes.

No caso dos autos, porém, inexiste cadastro do imóvel perante o município, de forma que não seria possível ao ente local fazer a correta alimentação do Sinter.

Ora, a norma de regência dos registros públicos Lei nº 6.015/73 (LRP), ressalva no artigo 176, parágrafo 1º, inciso II, item 3, alínea “b”, que a informação de designação cadastral do imóvel conste da matrícula, se houver (“se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver”).

No mesmo sentido, as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça (Tomo II) estabelecem no item 57, letra ‘c’ do Cap. XX que o imóvel deve ser caracterizado por sua designação cadastral, quando houver.

Assim, da dicção da lei registral e das normas desta Corregedoria-Geral da Justiça, dessume-se que um imóvel sem cadastro municipal ainda poderia ser objeto de escrituração e registro, desde que cumprisse os requisitos de especialidade objetiva, e desde que a “inexistência” do cadastro não se devesse à inércia do interessado, e sim à falta de cadastramento pelo próprio Poder Público.

Contudo, a novel legislação trouxe impactos significativos sobre a exigência da designação cadastral para fins de registro imobiliário, especialmente no que tange à interpretação do citado artigo 176, inciso II, item 3, alínea ‘b’, da LRP.

A expressão “se houver”, contida no texto legal indicava que a ausência de cadastro fiscal do imóvel não constituía, por si só, um impedimento para o registro de atos translativos de propriedade, desde que os demais requisitos de especialidade do imóvel estivessem atendidos. Contudo, com a edição da Lei Complementar nº 214/2025 e da Instrução Normativa RFB nº 2275/2025, o cadastro de contribuinte deixa de ser uma informação acessória, de natureza predominantemente tributária, para se tornar um elemento da identificação imobiliária nacional.

Conclui-se, portanto que, embora o texto do artigo 176 da LRP permaneça formalmente vigente, a eficácia prática da expressão “se houver” foi substancialmente mitigada para os imóveis situados em jurisdições onde os prazos para a implementação do CIB já se esgotaram, como é o caso específico da Capital do Estado de São Paulo.

Nessas localidades, o que antes era dado meramente informativo, tornou-se elemento de qualificação essencial, não podendo a inércia do proprietário em regularizar o cadastro municipal servir de escusa para o descumprimento da obrigatoriedade do código identificador único.

Deve ser mantido o óbice registral, portanto.

Por oportuno, não se olvida que a transmissão onerosa de bens imóveis é fato gerador do ITBI e a base de cálculo desse imposto, conforme a legislação do Município de São Paulo, é o valor venal do bem transmitido, “assim considerado o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado.”

(Decreto nº 55.196/2014, artigo 7º). No caso, constou da escritura a referência ao valor de cada um dos bens negociados, sendo recolhido o tributo sobre o total (item 4.5 da escritura fls. 09/10). Dessa forma, o recolhimento do imposto de transmissão se deu sobre o valor de mercado do bem, o que não contraria a norma citada.

Nesse sentido vale citar as teses firmadas por ocasião do julgamento do Recurso Especial n. 1.937.821/SP, de relatoria do Ministro Gurgel de Faria, julgado em 24/2/2022 (Tema Repetitivo 1113):

Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

E, embora o Registrador tenha o dever de fiscalizar o correto recolhimento dos tributos incidentes sobre os atos que lhe são apresentados para registro, inclusive respondendo solidariamente (artigo 289 da Lei nº 6.015/1973 e artigo 134, inciso VI, do Código Tributário Nacional), tal obrigação deve se pautar também pela observância da jurisprudência vinculante. No caso em tela, a guia de recolhimento apresentada (fls. 13) abrangeu o valor total da aquisição, com base no valor negociado, conforme se verifica da escritura lavrada (fls. 07/10).

Ante o exposto, nego provimento ao recurso, mantendo o óbice registral, com observação.

SILVIA ROCHA

Corregedora Geral da Justiça e Relatora

(DJe de 17.08.2026 – TJSP)