CSM|SP: Direito Registral – Dúvida – Adjudicação compulsória – Registro de carta de sentença – Herdeiros do adjudicatário recorrem de decisão que manteve óbices ao registro – Inviável a reunião de dúvidas por conexão, em atenção ao princípio da prioridade – Tratando-se de título judicial, a qualificação é mitigada e subordinada à coisa julgada, não cabendo ao Oficial afastar sentença transitada em julgado – Identidade entre imóvel e proprietários tabulares preservada, afastadas exigências de continuidade, especialidade e disponibilidade – Ausência de CPF dos proprietários tabulares não impede o registro, ante a impossibilidade de regularização pelos herdeiros, aplicando-se pragmatismo registral – Divergências quanto a estado civil superadas pela fé pública notarial e pela separação de fato que encerra efeitos do regime de bens – Compatível o registro da carta de sentença com o formal de partilha do espólio da cônjuge, pois os direitos se comunicaram ao patrimônio comum antes da dissolução – Mantida, contudo, a exigência de comprovação do ITBI da transmissão da propriedade e de certidão atualizada da transcrição – Apelação desprovida, dúvida procedente.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1014982-72.2024.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que são apelantes ADALBERTO FÁBIO DA CUNHA e LÚCIA GRAÇA DA CUNHA ENCARNAÇÃO, é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE GUARULHOS.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso, v u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 17 de setembro de 2025.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1014982-72.2024.8.26.0224

Apelantes: Adalberto Fábio da Cunha e Lúcia Graça da Cunha Encarnação

Apelado: 2º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Guarulhos

VOTO Nº 43.911

Direito registral – Processo de dúvida – Adjudicação compulsória – Registro recusado – Apelo desprovido.

I. Caso em exame. 1. Os interessados/recorrentes, filhos/herdeiros do adjudicatário, irresignados com o julgamento procedente da dúvida, interpuseram apelação, contestando os óbices registrais então apontados pelo Oficial, prestigiados pelo MM Juízo Corregedor Permanente, relacionados à legalidade, à especialidade, à continuidade e à disponibilidade.

II. Questão em discussão. 2. A controvérsia versa a respeito da registrabilidade de carta de sentença extraída de processo de adjudicação compulsória de bem imóvel.

III. Razões de decidir. 3. O reconhecimento de conexão, no processo de dúvida, é descabido. Os elementos identificadores dos dissensos apontados pelos recorrentes não se confundem, de todo modo, com os da dúvida em apreço. Não há também risco de decisões contraditórias, conflitantes, em atenção ao princípio da prioridade. Preliminar rejeitada. 4. Em conformidade com o título, oriundo de sentença em ambiente jurisdicional, há exata identidade entre o imóvel adjudicado e o descrito na transcrição, bem como entre os réus indicados como proprietários tabulares e os que, na transcrição, aparecem como adquirentes do bem imóvel. É o que se extrai da sentença transitada em julgado. 5. A escassez de dados referentes à qualificação dos proprietários não é obstáculo ao registro da carta de sentença. O controle da legalidade confiado ao Oficial é mais limitado, sempre que a qualificação tiver por objeto título judicial. O juízo qualificador é aí subalterno à coisa julgada material; não cabe ao Oficial sobrepor-se à autoridade judicial. 6. A continuidade, da qual é pressuposto a especialidade subjetiva, resta atendida. A corrente filiatória está, enfim, preservada; a legitimidade da transmissão, assegurada. Sob essa perspectiva, não há óbice ao registro intencionado. 7. Em se tratando de pessoa física, o número de inscrição no CPF/MF, seja do transmitente, seja do adquirente do direito sobre bem imóvel, é requisito do registro translativo, a ser dispensado in casu. Inexistente o dos proprietários, a regularização cadastral não é de ser exigida dos interessados, que não têm legitimidade para pedir a inscrição. A questão deve ser enfrentada com certo pragmatismo, à luz da instrumentalidade registral e do princípio da proporcionalidade, considerando a identificação judicial. 8. A deliberação judicial e a fé pública notarial, que recaiu nos dados testificados pelo tabelião, levam ao afastamento das exigências relacionadas à especialidade, à continuidade e à disponibilidade. Eventuais vícios processuais, cujo exame desbordam os limites objetivos do juízo de qualificação registral, não servem de empeço ao registro; não compete ao Oficial desconstituir, ainda que obliquamente, sentença transitada em julgada. 9. A carta de sentença não é incompatível com o formal de partilha dos bens deixados pela esposa do adjudicatário, com quem ele foi casado sob o regime da comunhão universal de bens. Os direitos sobre o imóvel, os poderes inerentes ao domínio, foram incorporados ao patrimônio coletivo do casal antes assim da dissolução do matrimônio.10. A comprovação do recolhimento do ITBI condiciona legitimamente o registro intencionado; trata-se de exigência a ser mantida. O pagamento feito quando da cessão de direitos não supre o devido em razão da transmissão da propriedade.

IV. Dispositivo. 11. Apelação desprovida; dúvida procedente.

Tese de julgamento: 1. A reunião de processos de dúvida para julgamento conjunto é contrária à lógica registral; seja como for, não há risco de decisões conflitantes, em atenção ao princípio da prioridade. 2. O controle da legalidade é mais limitado, sempre que a qualificação registral tiver por objeto título judicial; o juízo qualificador é subalterno à coisa julgada; não cabe ao Oficial sobrepor-se à autoridade judicial. 3. Ausente a inscrição dos proprietários tabulares no CPF, a regularização não é de ser exigida dos herdeiros do adjudicatário, que sequer têm legitimidade para pedi-la; a questão deve ser enfrentada com pragmatismo, sob o influxo da instrumentalidade registral e do princípio da proporcionalidade, até em razão da identificação judicial ocorrida. 4. A separação de fato põe termo ao regime de bens, faz cessar os efeitos da comunhão de bens. 5. É possível conciliar o registro da carta de sentença com o formal da partilha do espólio de quem o adjudicatário era viúvo; a continuidade registral deve ser substancialmente valorada; não basta um controle puramente formal. 6. O pagamento de ITBI feito por ocasião da cessão de direitos não supre o devido em razão da transmissão da propriedade imobiliária; os fatos geradores são distintos.

Legislação citada: CF/1988, art. 156, II; Lei n.º 6.015/1973, art. 176, § 1.º, III, 2, a, 197 e 289; Lei nº 10.426/2002, art. 8.º, NSCGJ, t. II, item 54 e subitens 61.3 e 117.1 do Cap. XX; IN/RFB n.º 2172/2024, arts. 3.º, § 2.º, e 4.º, II, d; IN/RFB n.º 2186/2024, art. 4.º, II, c. Jurisprudência citada: STJ, AgRg no REsp n.º 880.229/CE, rel. Min. Isabel Gallotti, j. 7.3.2013, e REsp nº 1.760.281/TO, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 24.5.2022; CSM/TJSP, Apelação Cível n.º 0039080-79.2011.8.26.0100, rel. Des. Renato Nalini, j. 20.9.2012, Apelação Cível nº 1039088-53.2022.8.26.0100, rel. Des. Fernando Antonio Torres Garcia, j. 29.6.2023, e Apelação Cível n.º 1006641-72.2022.8.26.0565, rel. Des. Francisco Eduardo Loureiro, j. 11.6.2025.

Os interessados, ora recorrentes, ADALBERTO FÁBIO DA CUNHA e LÚCIA GRAÇA DA CUNHA pretendem o registro de carta de sentença expedida pelo MM Juízo da 6.ª Vara Cível da Comarca de Guarulhos, nos autos do processo n.º 0073159-03.2011.8.26.0224, então o registro da adjudicação compulsória do imóvel objeto da transcrição n.º 42091 do 1.º RI de Guarulhos.

Conforme a nota devolutiva de fls. 123-124 e a dúvida de fls. 1-5, não houve exibição de certidão atualizada da transcrição, que, seja como for, apresenta parcos elementos a respeito da identificação dos coproprietários ANA PEREIRA e JOÃO OSCAR DOS SANTOS, não supridos pelos documentos exibidos (certidões de casamento e de óbito), que não indicam os números do RG e do CPF de ambos.

Sustenta a indispensabilidade da indicação do CPF dos proprietários constantes do fólio real. Alega não ser possível afirmar que correspondem aos promitentes vendedores identificados na promessa de venda e compra exibida.

Acrescentou ter apurado que, ao tempo da transcrição, lavrada no ano de 1974, JOÃO OSCAR DOS SANTOS era casado com IRACEMA SOARES. O casamento com ANA PEREIRA seria do ano de 1981, ou seja, não eram casados quando da aquisição do bem imóvel.

Apontou, ainda, a existência de outro imóvel em nome de JOÃO OSCAR DOS SANTOS, localizado na cidade de Guaratinguetá, com alusão a um CPF diverso do constante dos autos da adjudicação compulsória, e não ter sido provado o recolhimento do imposto referente à adjudicação compulsória.

Noticiou, em arremate, que, em conjunto com a carta de sentença, foi prenotado formal de partilha tirado do inventário judicial dos bens deixados por MARIA DA GRAÇA AMARAL DA CUNHA, de quem era viúvo o autor da adjudicação compulsória, ANTONIO LOPES DA CUNHA. Haveria, aí, incompatibilidade entre os títulos, pois a autora da herança não participou da adjudicação compulsória nem da promessa de cessão de direitos de compromisso de venda e compra.

Nessa linha, o registro intencionado feriria a legalidade, a segurança jurídica, a especialidade subjetiva, a continuidade e, também, a disponibilidade, daí o juízo de desqualificação registral.

Na impugnação de fls. 138-151, os interessados alegaram que os direitos sobre o bem imóvel adjudicado foram adquiridos há mais de quarenta anos, reportaram-se à eficácia do título judicial, ao trânsito em julgado da sentença proferida na adjudicação compulsória e, ainda, à impossibilidade do cumprimento da exigência relativa à complementação da qualificação dos proprietários, falecidos, e, no mais, esclareceram não se opor ao registro do formal de partilha mencionado pelo Oficial.

Irresignados com a r. sentença de fls. 161-165, que julgou a dúvida procedente, os interessados, ora recorrentes, interpuseram a apelação de fls. 171-190, sem nada substancialmente inovar, no tocante à impugnação. Insistiram, ademais, no reconhecimento da conexão, na reunião deste processo com os das outras duas dúvidas suscitadas a requerimento deles, pedido formulado anteriormente, na impugnação de fls. 138-151, rejeitado.

A d. Procuradoria-Geral de Justiça, em seu parecer de fls. 224-226, opinou pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

1. Os interessados, ora recorrentes, ADALBERTO FÁBIO DA CUNHA e LÚCIA GRAÇA DA CUNHA, são filhos de ANTONIO LOPES DA CUNHA, autor da ação de adjudicação compulsória, e de MARIA DA GRAÇA AMARAL, falecidos, respectivamente, nos dias 4 de março de 2019 e 21 de agosto de 2007, que foram casados sob o regime da comunhão universal de bens.

Apresentaram a registro três títulos, todos devolvidos pelo Oficial do 2.º RI: a) a carta de sentença objeto deste processo de dúvida, prenotada sob o n.º 539.505; b) a escritura de inventário e partilha do espólio de ANTONIO LOPES DA CUNHA, prenotada sob o n.º 539.507, referente à dúvida n.º 1014989-64.2024.8.26.0224, julgada procedente; e c) o formal de partilha expedido nos autos do inventário judicial dos bens deixados por MARIA DA GRAÇA AMARAL DA CUNHA, prenotado sob o n.º 539.504, relacionado à dúvida n.º 1014958-44.2024.8.26.0224, cuja apelação contra a sentença de procedência aguarda análise.

A reunião dos processos de dúvida, lastreada em suposta conexão, para julgamento conjunto, requerida pelos recorrentes, não se justifica, é realmente descabida, conforme recentemente deliberado na Apelação Cível n.º 1014989-64.2024.8.26.0224, de minha relatoria, por ocasião da confirmação do juízo de desqualificação registral que recaiu sobre a escritura de inventário e partilha do espólio de ANTONIO LOPES DA CUNHA. É contrária à lógica registral. Seja como for, os elementos identificadores dos dissensos são, todos eles, distintos e não há risco de decisões conflitantes, contraditórias, valorado o princípio da prioridade. No mais, calha realçar, um dos processos já foi definitivamente julgado.

Em síntese, rejeito a preliminar processual.

2. O dissenso em apreço versa sobre o registro da carta de sentença de fls. 20-104, expedida pelo MM Juízo da 6.ª Vara Cível de Guarulhos, nos autos do processo n.º 0073159-03.2011.8.26.0224, da adjudicação compulsória proposta por ANTONIO LOPES DA CUNHA, falecido depois do trânsito em julgado, em face de ANA PEREIRA, JOÃO OSCAR DOS SANTOS, LUIZ CARLOS CORREALE e EDNA DE CARVALHO CORREALE.

Conforme a transcrição n.º 42.091, de 26 de setembro de 1974, do 1.º RI de Guarulhos, os réus ANA PEREIRA e JOÃO OSCAR DOS SANTOS são os proprietários do bem imóvel adjudicado, adquirido por meio de compra e venda convencionada com AUGUSTO RIBEIRO DE BARROS, formalizada mediante escritura pública lavrada no dia 14 de dezembro de 1973 (fls. 106-107 e 194-197).

Ambos, em seguida, em agosto de 1974, prometeram à venda o bem imóvel aos corréus LUIZ CARLOS e EDNA DE CARVALHO CORREALE (fls. 202-205), que, em menos de um ano, via instrumento particular de fls. 200-201, e depois por meio da escritura de fls. 206-208, cederam seus direitos a ANTONIO LOPES DA CUNHA, o autor da ação de adjudicação compulsória, casado com MARIA GRAÇA AMARAL DA CUNHA, sob o regime (legal, à época) da comunhão universal de bens.

Ao cessionário, foi adjudicado o bem imóvel, nos termos da r. sentença de fls. 85-95, transitada em julgado no dia 25 de setembro de 2018, consoante a certidão de fls. 97. Reconhecida a satisfação dos preços da promessa de venda e compra e da cessão de direitos, afirmou-se, lá, o direito de ANTONIO LOPES DA CUNHA à adjudicação do bem imóvel descrito na transcrição n.º 42.091.

Entretanto, o registro do título foi recusado, em juízo de desqualificação lastreado nos princípios da legalidade, da especialidade, da continuidade e da disponibilidade, prestigiado pela r. sentença de fls. 161-165, impugnada pelos interessados, ora recorrentes, que insistem na viabilidade registral da carta de sentença.

3. A r. sentença de fls. 85-95 reconheceu expressamente que os corréus ANA PEREIRA e JOÃO OSCAR DOS SANTOS, dois dos demandados, correspondem às pessoas físicas, aos sujeitos de direito que constam como proprietários do bem imóvel adjudicado a ANTONIO LOPES DA CUNHA, por eles adquirido mediante a transcrição n.º 42.091 do 1.º RI de Guarulhos.

Há, de acordo com a sentença transitada em julgado, identidade dos mencionados réus com os titulares do direito inscrito; são eles, efetivamente, ao menos à luz da sentença transitada em julgado, os proprietários tabulares. Não há, aí, sob essa ótica, divergência tabular.

Em conformidade com o título judicial, com o resolvido em processo contencioso, em âmbito jurisdicional, há exata identidade entre o imóvel adjudicado e o descrito na transcrição, bem como, em especial, entre os réus acima aludidos e os proprietários, os que, na transcrição, aparecem como adquirentes do bem imóvel.

É o que se extrai (vale enfatizar) do título judicial, enfim, da sentença transitada em julgado.

A propriedade dos réus ANA PEREIRA e JOÃO OSCAR DOS SANTOS está assentada em uma transcrição; por sua vez, há, in casu, correspondência entre o direito registrado e o de que trata o título judicial. Não consta, ademais, da transcrição e dos indicadores, anotação dando conta da alienação do imóvel (fls. 106-107), inclusive à vista da certidão de fls. 247-248, recentemente expedida.

Preservadas, assim, a continuidade subjetiva e a objetiva.

Sob essa perspectiva, a escassez de elementos relativos à qualificação dos transmitentes, titulares do direito de propriedade, não é obstáculo ao registro da carta de sentença, à abertura de matrícula, a ser realizada pelo Oficial do 2.º RI de Guarulhos, em cuja circunscrição imobiliária situado o bem imóvel, que já esteve na do 1.º RI.

O controle da legalidade confiado ao Oficial é, na hipótese vertente, e por aí por envolver título judicial, mais limitado. Não se presta, aqui, em particular, à desqualificação registral. O juízo qualificador, com efeito, é subalterno à coisa julgada; não cabe ao Oficial sobrepor-se à autoridade judicial.

O princípio da continuidade, do qual é pressuposto o da especialidade, resta, já foi dito, atendido. A corrente filiatória está, à luz do judicialmente deliberado, preservada; a legitimidade da transmissão, assegurada. Sob essa perspectiva, não é óbice ao registro intencionado.

4. Em se tratando de pessoa física, o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda (CPF/MF), seja do transmitente do direito real imobiliário, seja do adquirente, é, não se desconhece, requisito do registro translativo, conforme o art. 176, § 1.º, III, 2, a, da Lei n.º 6.015/1976.

Nos termos do art. 4.º, II, d, da Instrução Normativa (IR) n.º 2172/2024 da Receita Federal do Brasil (RFB), a inscrição no CPF é obrigatória às pessoas físicas que “possuírem, no Brasil, bens ou direitos sujeitos a registro público ou cadastro específico, incluídos imóveis …” Quer dizer, seria obrigatória in casu, inclusive à luz do item 61.3. do Cap. XX das NSCGJ, t. II, e da declaração sobre operações imobiliárias (DOI) exigida dos Oficiais (cf., a esse respeito, o art. 8.º da Lei n.º 10.426/2002 e o art. 4.º, II, c, da IR/RFB n.º 2186/2024).

Ocorre que o CPF n.º 657.079.238-53 então atribuído ao proprietário JOÃO OSCAR DOS SANTOS, extraído do compromisso de venda e compra de fls. 202-205, instrumento particular, não foi localizado no banco de dados da Receita Federal do Brasil. Lá também não consta a inscrição da coproprietária ANA PEREIRA. Ou seja, eles, os intitulados proprietários, JOÃO OSCAR DOS SANTOS e ANA PEREIRA, não estão inscritos no CPF.

Seja como for, e ainda que possível, não é de ser exigida, do adjudicatário, nem dos interessados/recorrentes, a regularização da situação cadastral. Sequer têm legitimidade para pedir a inscrição, que, ademais, no caso, não pode ser praticada de ofício pela RFB (cf. art. 3.º, § 2.º, da IR/RFB n.º 2172/2024). Não é, enfim, de ser exigida, a despeito da lacunosa enunciação tabular, a complementação da qualificação dos proprietários.

A questão deve ser tratada com certo pragmatismo, sob o influxo da instrumentalidade registral e do princípio da proporcionalidade. O condicionamento oposto, a exigência feita, relativa à complementação da qualificação dos que constam, na transcrição, como adquirentes, à identificação deles por meio do CPF, não é, cinquenta anos depois da transcrição aquisitiva e dos negócios jurídicos dispositivos, razoável.

Não é razoável, inclusive, diante da identificação judicial, expressa em sentença transitada em julgado.

O rigor legal deve assim ser suavizado; a severidade do princípio da especialidade subjetiva, atenuada; a exigência, afastada.

Consoante decidido em situação símile por este C. Órgão, quando da apreciação da Apelação Cível nº 0039080-79.2011.8.26.0100, rel. Des. Renato Nalini, j. 20.9.2012, convém, in concreto, flexibilizar o princípio da especialidade subjetiva, inclusive em prestígio da segurança jurídica e da publicidade registral, e, aliás, por não caber aqui, diante do deliberado em processo contencioso, da identificação lá feita, obviar uma hipotética vulneração da situação jurídico-real dos legitimados registrais.

A reboque do lá assentado, “com a exigência, o que se perde, confrontado com o ganho, tem maior importância …: a garantia registrária é instrumento, não finalidade em si, preordenando-se a abrigar valores cuja consistência jurídica supera o formalismo.”

Nessa linha, a da mitigação circunstancial do princípio da especialidade subjetiva, dispensando o saneamento da omissão relativa à inscrição dos proprietários no CPF, seguiram a Apelação Cível nº 1039088-53.2022.8.26.0100, rel. Des. Fernando Antonio Torres Garcia, j. 29.6.2023, e a Apelação Cível n.º 1006641-72.2022.8.26.0565, de minha relatoria, j. 11.6.2025, deste C. Conselho Superior da Magistratura.

Com relação à apresentação da DOI, exigida do Oficial de Registro, deve ser emitida sem alusão ao número de inscrição dos proprietários tabulares no CPF; agora, se, sem o CPF, a emissão da DOI restar inviabilizada, sua falta estará justificada, tal como deliberado na Apelação Cível n.º 1006641-72.2022.8.26.0565 acima lembrada.

5. O Oficial, ao suscitar a dúvida, ponderou, ainda, que, nada obstante ANA PEREIRA e JOÃO OSCAR DOS SANTOS constem, na transcrição n.º 42.091, de 26 de setembro de 1974, como marido e mulher, o casamento deles teria ocorrido apenas no dia 12 de dezembro de 1981, nos termos da certidão de fls. 109. Além disso, JOÃO OSCAR DOS SANTOS, soube, seria viúvo de IRACEMA SOARES, com quem teria se casado em primeiras núpcias. Vislumbra, aí, por conseguinte, óbices ao registro, sob o prisma da continuidade e da disponibilidade.

A certidão de óbito de fls. 113-114, alusiva ao passamento de JOÃO OSCAR DOS SANTOS, ocorrido no dia 6 de janeiro de 1995, dá conta de seu casamento com IRACEMA SOARES, sucedido pelo contraído, em dezembro de 1981, com ANA PEREIRA (fls. 109), falecida em 1990 (fls. 111). Aliás, ambos, JOÃO OSCAR DOS SANTOS e ANA PEREIRA, falecidos antes da instauração do processo de adjudicação compulsória, cuja correspondente ação foi distribuída no ano de 2011.

Seja como for, não é possível afirmar, nesse passo, que os nubentes identificados na certidão de casamento de fls. 109, falecidos em conformidade com as certidões de fls. 111 e 113-114, correspondem aos adquirentes referidos na transcrição n.º 42.091. Podem ser, não é possível descartar, e impõe aqui (então no âmbito administrativo) admitir, homônimos, inclusive à luz do título transcrito, da escritura de venda e compra de fls. 195-196.

O RG nº 2.626.783 atribuído ao adquirente JOÃO OSCAR DOS SANTOS, não reportado nas certidões de casamento e óbito acima referidas, e a sua condição de casado com a adquirente ANA PEREIRA foram atestados pelo tabelião, pelo 3.º Tabelião de Notas de Guarulhos, quando da aquisição do bem imóvel; a identidade dele, adquirente, e seu estado civil foram testificados  pelo notário, com fé pública; ora, constam da escritura de fls. 195-196 porque, infere-se, pelo tabelião certificado.

Confirma-se, sob esse enfoque, que correspondem ao réu JOÃO OSCAR DOS SANTOS, cuja qualificação, na peça inicial da ação de adjudicação compulsória, faz menção ao RG n.º 2.626.783, e à sua esposa, a corré ANA PEREIRA. Nessa trilha, robora-se a observância dos princípios da especialidade e da continuidade; afasta-se a ofensa à disponibilidade.

Daí caber asseverar, neste âmbito administrativo, e aí em sintonia com a decisão jurisdicional, que eles não se confundem com os nubentes identificados na certidão de fls. 109, matrimônio contraído em Guaratinguetá, anos depois da compra e venda objeto da escritura de fls. 195-196. Trata-se (no contexto destes autos) de homônimos, falecidos há décadas, ela em Guaratinguetá, ele em Mauá.

A deliberação judicial, em processo contencioso, e a fé pública notarial, que recaiu nos dados, nos elementos testificados pelo tabelião, colhidos pelos seus sentidos, levam, em atenção ao dissenso em apreço, às suas particularidades, ao afastamento das exigências, das pertinentes à especialidade, à continuidade e disponibilidade.

Agora, ainda que se identifiquem, isto é, que os titulares do direito inscrito, proprietários tabulares, correspondam aos nubentes e aos falecidos identificados nas certidões de fls. 109, 111 e 113-114, os óbices ora em apreço, opostos ao registro da carta de sentença, devem ser afastados.

Os coadquirentes JOÃO OSCAR DOS SANTOS e ANA PEREIRA, se ainda não eram casados, viviam como se casados fossem. Ele, se ainda viva IRACEMA SOARES (não se sabe a data de seu óbito), dela estava separado de fato, separação que põe termo ao regime de bens (cf., v.g., REsp n.º 1.760.281/TO, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 24.5.2022).

Ora, com a separação de fato, “cessam … os efeitos da comunhão de bens” (AgRg no REsp n.º 880.229/CE, rel. Min. Isabel Gallotti, j. 7.3.2013), desaparece o conteúdo material do casamento, da relação conjugal, desprovida de sua ratio essendi, uma vez ausente real e concreta vida em comum, a affectio maritalis, elemento de sustentação do vínculo conjugal.[1]

Trata-se de intelecção condizente com a orientação do direito civil contemporâneo de assim conferir maiores e gradativos efeitos (pessoais e patrimoniais) à separação de fato do casal, situação dotada de eficácia jurídica, marcada pelo esgotamento do câmbio afetivo, pelo exaurimento da relação conjugal, pela voluntariedade e irreversibilidade.[2]

A esse respeito, há tempos, indagou Sérgio Gischkow: “se o essencial desapareceu, ou seja, o amor, o respeito, a vida em comum, o mútuo auxílio, que sentido de justiça há em privilegiar o secundário, que é o prisma puramente financeiro, patrimonial, material, econômico?”[3]

Sob essa lógica, a que deve prevalecer, não há violação da disponibilidade. Os sucessores de IRACEMA SOARES, falecida, não têm, como ela jamais teve enquanto viva, qualquer direito ao bem imóvel adjudicado. JOÃO OSCAR DOS SANTOS e ANA PEREIRA eram, por ocasião do compromisso de venda e compra, sucedido pela cessão de direitos ao adjudicatário, os seus únicos proprietários; detinham a plena disponibilidade da coisa.

De resto, nada importa aqui, nada aqui releva, a hipotética condição de falecido de ambos quando da instauração do processo de adjudicação compulsória, a suposta invalidade da citação por edital, a hipotética inexistência de citação e nulidade da sentença, impugnável somente pelos herdeiros dos falecidos, por meio da querela nullitatis.[4]

Na oportuna e precisa lição de Ricardo Henry Marques Dip, “não cabe aos registradores nenhuma função rescisória dos efeitos inscritíveis dos julgados, a pretexto de sua incongruência processual, porque semelhante atribuição usurparia a competência jurisdicional.”[5]

Assim sendo, eventuais vícios processuais, cujo exame desbordam os limites do juízo de qualificação registral, não servem de empeço ao registro. Não compete, de fato, ao Oficial desconstituir, ainda que obliquamente, uma sentença transitada em julgada.

De toda maneira, não se pode desconsiderar, a favor da plena eficácia da sentença, de seu registro, da superação de supostos vícios processuais, a desautorizar a excepcional relativização da coisa julgada, a propriedade esvaziada dos titulares do direito inscrito, que, há mais de quatro décadas, sequer serve de garantia, pois quitado o preço. Não haveria dano substancial a legitimar a desconstituição do título.

6. A carta de sentença, a despeito do argumentado pelo Oficial, não é incompatível com o formal de partilha dos bens deixados por MARIA DA GRAÇA AMARAL DA CUNHA, falecida em 21 de agosto de 2007, com quem ANTONIO LOPES DA CUNHA, o autor da ação de adjudicação compulsória, falecido no dia 4 de março de 2019, foi casado sob o regime da comunhão universal de bens (o legal à época, e até a Lei do Divórcio), matrimônio contraído no dia 25 de junho de 1966.[6]

De seu registro (da carta de sentença), a propósito (mas não necessariamente somente dele), depende, isso sim, os dos títulos pertinentes às partilhas dos bens deixados por ANTONIO LOPES DA CUNHA e MARIA DA GRAÇA AMARAL DA CUNHA, condicionados que estão à regularização da cadeia dominial. In casu, e particularmente, é possível, sim, conciliar o registro da carta de sentença com o formal da partilha do espólio de MARIA DA GRAÇA AMARAL DA CUNHA.

Nos termos da partilha, reservada a meação de ANTONIO LOPES DA CUNHA, a metade ideal remanescente, então pertencente à MARIA DA GRAÇA AMARAL DA CUNHA, foi atribuída aos herdeiros, aos filhos do casal, aqui recorrentes, ADALBERTO FÁBIO DA CUNHA e LÚCIA GRAÇA DA CUNHA, 25% do todo para cada um deles. Trata-se de partilha congruente, potencialmente harmônica, com o resultado da adjudicação compulsória.

Ora, os direitos à aquisição do bem imóvel identificado na transcrição n.º 42.091, de 26 de setembro de 1974, cedidos, no ano de 1975, a ANTONIO LOPES DA CUNHA, casado com MARIA DA GRAÇA AMARAL DA CUNHA, foram imediatamente incorporados ao patrimônio coletivo do casal, e aí nada importando a ausência dela por ocasião da contratação, do aperfeiçoamento do negócio jurídico, exclusivamente por ele subscrito: a comunicação se deu ipso jure, de pleno direito, à luz do art. 262, caput, do CC/1916. Na lição de Paulo Lôbo, “quando o cônjuge adquire um bem é o casal e não ele que o adquire.”

Além disso, nos anos 80, antes do passamento de MARIA DA GRAÇA AMARAL DA CUNHA, o preço foi quitado e, já aí, o casal passou a ter direito à outorga da escritura definitiva de venda e compra, ato devido, simples cumprimento de obrigação, que, ao final, na falta do negócio jurídico devido, de adimplemento, foi substituída pela sentença de adjudicação. Seja como for, os efeitos substanciais, típicos da venda e compra, consumaram-se, foram produzidos, mais de vinte anos antes da dissolução (pelo óbito de MARIA DA GRAÇA) do matrimônio.

Nessa toada, o registro do título judicial, da adjudicação compulsória, apenas consolidará a propriedade em nome de ANTONIO LOPES DA CUNHA, propriedade imobiliária que, entretanto, e apesar de formalmente constituída depois da dissolução de seu casamento, integra o acervo matrimonial partilhável, o patrimônio comum do qual era titular conjuntamente com MARIA DA GRAÇA, propriedade cujos poderes, os poderes inerentes ao domínio (jus utendi, jus fruendi et abutendi), foram transferidos ao casal enquanto subsistente o matrimônio.

Assim sendo, a inscrição intencionada, per se, não é, na situação discutida, incompatível com o subsequente registro do formal de partilha do espólio de MARIA DA GRAÇA AMARAL DA CUNHA. Ora, o princípio da continuidade deve ser, in casu, substancialmente valorado; não basta, aqui, realmente, uma análise (um controle) puramente formal.

7. Em prestígio da linha de raciocínio acima desenvolvida, exposta para afastar as exigências enfrentadas, vale reproduzir a sempre atual advertência de Miguel Maria de Serpa Lopes, in verbis:

Um princípio devem todos ter em vista, quer Oficial de Registro, quer o próprio Juiz: em matéria de Registro de Imóveis tôda a interpretação deve tender para facilitar e não para dificultar o acesso dos títulos ao Registro, de modo que tôda a propriedade imobiliária, e todos os direitos sôbre ela recaídos fiquem sob o amparo de regime do Registro Imobiliário e participem dos seus benefícios.[7]

A propósito, o que se perde com a recusa do registro, com a segurança jurídica que proporciona, finalidade a que se predispõe, é de maior relevo do que aquilo que se ganha com as exigências até agora tratadas, que, formalmente adequadas, não são, todavia, na situação em apreço, necessárias.

A proporcionalidade em sentido estrito e a necessidade (esta expressando a vedação do excesso), dois dos três subprincípios (o outro é o da adequação) então componentes do conteúdo do princípio da proporcionalidade, estão a respaldar, até aqui, o registro objetivado.[8]

Conforme acentua Luís Roberto Barroso, em passagem aplicável à solução do dissenso registral em discussão, o princípio da proporcionalidade “pode operar, também, no sentido de permitir que o juiz gradue o peso da norma, em determinada incidência, de modo a não permitir que ela produza um resultado indesejado pelo sistema, fazendo assim a justiça do caso concreto.”[9]

Trata-se de apontamento em plena conformidade com os temperamentos e a ponderação efetivados, próprios do juízo prudencial, de natureza prática, então da razão prática característica da qualificação registral, juízo pautado e orientado pelas circunstâncias concretas.[10]

A proporcionalidade, entendida por Humberto Ávila como postulado normativo aplicativo, metanorma, é vocacionada justamente a orientar a aplicação de outras normas, institui critérios de aplicação de outras normas, a solucionar questões que surgem com a aplicação do Direito[11], a calibrar, no dissenso em exame, o controle da especialidade em ordem a tutelar a segurança jurídica, sem comprometer o controle do trato sucessivo e da disponibilidade.

8. O título, no entanto, não comporta registro, porque não demonstrado o recolhimento do ITBI, tributo que os recorrentes, e aí sem razão, alegam ser indevido. Em que pese o sustentado, o pagamento do imposto de transmissão realizado por ocasião da cessão de direitos, cujo comprovante foi exibido (fls. 117-118), não supre o devido em razão da transmissão da propriedade imobiliária, que se perfaz com o registro.

O imposto incidente em um e outro caso é, com efeito, o mesmo, é o ITBI, porém os fatos geradores, seus suportes fáticos, são diferentes, ambos reportando-se a hipóteses de incidência previstas no art. 156, II, da CF. A imposição tributária resultante da cessão de direitos à aquisição de direitos reais sobre imóveis não se confunde com a agora decorrente da transmissão da propriedade imobiliária.

A exigência, portanto, malgrado contestada, tem respaldo legal, constituindo óbice, o único, in concreto, ao registro pretendido.

Nos termos do art. 289 da Lei n.º 6.015/1973, compete aos Oficiais, é dever deles, no exercício de suas funções, a “fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício”, controlar, conforme regulamenta o subitem 117.1. do Cap. XX das NSCGJ, t. II, o pagamento de tributos relacionados aos atos registrais a serem praticados, em especial, o do imposto de transmissão.

No mais, impõe deixar assentado que a futura e eventual reapresentação do título deve ser instruída com certidão da transcrição n.º 42.091, de 26 de setembro de 1974, do 1.º RI de Guarulhos, emitida não mais de trinta dias antes, à vista do art. 197 da Lei n.º 6.015/1973 e (particularmente) do item 54 do Cap. XX das NSCGJ, t. II, e isso porque o imóvel adjudicado hoje está situado em outra circunscrição territorial, a do 2.º RI de Guarulhos.

Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Notas:

[1] Sobre o tema, cf. Tereza Arruda Alvim Pinto (Decisão proferida incidentalmente em inventário: meação de patrimônio adquirido por um dos cônjuges durante a separação de fato, Revista de Processo 70/166, v. 18, abr.-jun. 1993) e Euclides Benedito de Oliveira (Separação de fato e cessação do regime de bens no casamento, RIASP 6/126, jan.-jun/2000).

[2] A esse respeito, cf. Ney de Mello Almada. Separação de fato. In: Direito de Família: aspectos constitucionais, civis e processuais. Teresa Arruda Alvim (coord.). São Paulo: Revista dos Tribunais, 1995, p. 207-228.

[3] Tendências modernas do direito de família, RT 628/30, v. 77, fev. 1998.

[4] A respeito dos vícios da citação e da querela nullitatis, cf. José Roberto dos Santos Bedaque. Efetividade do processo e técnica processual. 2.ª ed. São Paulo: Malheiros, 2007, p. 463-483.

[5] Sobre a qualificação no registro de imóveis. In: Revista de Direito Imobiliário. n. 29, p. 33-72, janeirojunho 1992. p. 62.

[6] As certidões comprobatórias dos óbitos e do casamento constam dos autos dos processos de dúvida n.º 1014958-44.2024.8.26.0224 e n.º 1014989-64.2024.8.26.0224.

[7] Tratado de Registros Públicos: Registro Civil das Pessoas Jurídicas, Registro de Títulos e Documentos e Registro de Imóveis. 5.ª ed. Rio de Janeiro: Livraria Freitas Bastos, 1962, p. 346. v. II.

[8] Sobre o tema, cf. Luís Roberto Barroso. Curso de Direito Constitucional contemporâneo: os conceitos fundamentais e a construção do novo modelo. 8.ª ed. São Paulo: Saraiva, 2019, p. 249-255 e 511-512.

[9] Op. cit., p. 292.

[10] A respeito do tema, cf. Ricardo Dip. Sobre a qualificação no registro de imóveis. In: Revista de Direito Imobiliário. n. 29, p. 33-72, janeiro-junho 1992. p. 40-42.

[11] Teoria dos princípios: da definição à aplicação dos princípios jurídicos. 12.ª ed. São Paulo: Malheiros, 2011, p. 134-135, 145-149 e 173-188.

(DJEN de 30.09.2025 – SP)