1ª VRP|SP: Pedido de Providências – Registro de Imóveis – Averbação de cancelamento de cláusula resolutiva – Título eletrônico nato-digital apresentado sem assinaturas eletrônicas qualificadas das partes contratantes, constando apenas assinatura da plataforma (ZapSign) – Exigência de observância ao art. 5º, §2º, IV, da Lei 14.063/2020 (atos de transferência/registro de bens imóveis exigem assinatura qualificada – ICP-Brasil), ao art. 208, §1º, I, do Provimento CNJ 149/2023 e aos itens 365, 366 e subitem 366.5 das NSCGJ/SP – Princípio da legalidade estrita e art. 221 da LRP – Precedentes do CSM/SP pela necessidade de assinatura qualificada para constituição, modificação e extinção de direitos reais – Óbice registrário mantido – Pedido de providências julgado procedente.

Sentença

Processo nº: 1109746-97.2025.8.26.0100

Classe – Assunto Pedido de Providências – Registro de Imóveis

Requerente: Condominio Mohamed Construções Spe Ltda

Requerido: 9º Oficial de Registro de Imóveis da Capital

Juíza de Direito: Dra. Renata Pinto Lima Zanetta

Vistos.

Trata-se de pedido de providências formulado pelo 9º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, a requerimento da empresa Condomínio Mohamed Construções Ltda., diante de negativa em se proceder à averbação de cancelamento de cláusula resolutiva envolvendo o imóvel objeto da matrícula n. 370.340 daquela serventia.

O Oficial informa que a parte interessada pretende averbar o cancelamento da cláusula resolutiva mencionada na Av.1 da matrícula n. 370.340, pactuada no título que deu origem ao R.17 da matrícula n. 312.031, ambas da serventia; que a cláusula foi constituída com fundamento nos artigos 474 e 475 do Código Civil, pela empresa Condomínio Omar Spe Ltda., em favor dos vendedores Rose Mari Barbosa, João Aparecido Barbosa Filho, Sandra Regina Lona Faustino, assistida de seu marido Carlos Roberto Faustino, Armando Enio Lona Filho, assistido de sua mulher Edna Alves dos Santos Lona, Sarita Maria Lona Simões, casada com Rogério José de Mello Simões, Ana Paula Rocha de Freitas, assistida de seu marido Cristiano de Freitas, Flavia Dias da Silva, Wilson Roberto Dias Júnior e Reni Rocha dos Santos, em garantia ao pagamento do preço da compra do imóvel da matrícula n. 312.031, nos termos da escritura pública lavrada em 16 de abril de 2024, pelo 28º Tabelião de Notas São Paulo (livro 1.923, fls. 125/130); que, para a prática do ato, a suscitada apresentou um instrumento particular nato-digital, datado de 20 de maio de 2025, em nome das mesmas pessoas indicadas na escritura, levado à prenotação n. 861.059, em 13/08/2025, e qualificado negativamente, conforme nota devolutiva, pelos seguintes motivos: a verificação dos atributos dos documentos eletrônicos apresentados verificação essa realizada no portal do ITI revela que o documentos contém assinatura apenas da empresa Zapsign Processamento de Dados Ltda., que sequer é parte no contrato, encerrando contrariedade ao disposto no subitem 366.5, Cap. XX, das NSCGJ, que impõe que a recepção de instrumentos públicos ou particulares, em meio eletrônico, quando não enviados sob a forma de documentos estruturados segundo prevista nas NSCGJ, somente será admitida para o documentos digital nativo (não decorrente de digitalização) que contenha a assinatura digital de todos os contratantes; que, ademais, o artigo 12 do Provimento CNJ 89/2019, combinado com o artigo 4º, III, e 5º, §2º, inciso IV, ambos da Lei n. 14.063/2020, também estabelecem que, para fins de registro de imóveis, somente serão admitidos títulos eletrônicos com assinatura digital qualificada das partes contratantes; que, assim, foi apontada exigência para apresentação de um documento eletrônico com assinaturas digitais qualificadas de todas as partes contratantes, isto é, dentro da ICP-Brasil ou, alternativamente, as partes poderão se valer do reconhecimento de firma eletrônico, que pode ser realizado por Tabelião de Notas, conforme art. 291 e seguintes do Código Nacional de Normas do CNJ; que, destarte, o óbice não pode ser afastado (fls. 01/02).

Documentos vieram às fls. 03/61.

Em impugnação apresentada nos autos, a parte interessada aduziu que não concorda com as exigências formuladas na nota de devolução do título, por entender que: (i) o documentos eletrônico apresentado goza de validade jurídica de presunção de autenticidade, inclusive com autenticação por foto, (ii) a interpretação restritiva dada pelo Oficial acerca do alcance da Lei n. 14.063/2020, do Provimento CNJ 89/2019 e do Capítulo XX das NSCGJ/SP extrapola o razoável, inviabilizando o exercício regular de direito; que a assinatura eletrônica fornecida pela empresa ZapSign cumpre os requisitos da MP n. 2.200-2/2001, diploma legal que criou o ICP-Brasil, estando em consonância com o artigo 10, §2º da referida MP; que, pelos argumentos expostos, requer a procedência do pedido, com autorização de ingresso registrário do título (fls. 62/70). Juntou documentos (fls. 71/93).

O Ministério Público ofertou parecer, opinando pela manutenção do óbice (fls. 97/99).

É o relatório.

Fundamento e Decido.

De proêmio, cumpre ressaltar que, no sistema registral, vigora o princípio da legalidade estrita, pelo qual somente se admite o ingresso de título que atenda aos ditames legais. Por isso, o Oficial, quando da qualificação registral, perfaz exame dos elementos extrínsecos do título à luz dos princípios e normas do sistema jurídico (aspectos formais), devendo obstar o ingresso daqueles que não se atenham aos limites da lei.

É o que se extrai do item 117, Cap. XX, das NSCGJ: “Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais“.

No mérito, o pedido é procedente, para manter o óbice.

A Lei n. 6.015/1973 preceitua que a forma do título é indispensável para sua admissão no Registro de Imóveis. Somente podem ser admitidos a registro os títulos hábeis que assumam a forma prevista em lei (artigo 221 da Lei de Registros Públicos).

Assim, a qualificação registral incide, dentre outros tantos requisitos, no exame dos requisitos formais do título apresentado para registro ou averbação de fatos, de atos e de negócios jurídicos, não se admitindo o acesso ao fólio real de documento que não assuma a forma prevista em lei ou apresentado com deficiência formal. A avaliação do título recai diretamente na análise formal do documento apresentado, de sua autenticidade, conteúdo, presunção de validade jurídica, dentre outros aspectos formais.

Neste aspecto, o Oficial apontou que a parte interessada apresentou um instrumento particular nato-digital consubstanciado em termo de quitação de autorização de cancelamento de cláusula resolutiva em nome das mesmas pessoas indicadas na escritura, datado de 20 de maio de 2025. Porém, conforme relatório de conformidade de fls. 35, a verificação dos atributos do documento eletrônico mencionado, realizada junto ao portal do Instituto Nacional de Tecnologia da Informação – ITI, atesta que o documento não contém assinaturas digitais qualificadas das partes contratantes, mas apenas uma assinatura da empresa Zapsign Processamento de Dados Ltda., que sequer integra a relação jurídica, encerrando contrariedade ao disposto no inciso I do §1º do artigo 208 do Provimento CNJ 149/2023, e no subitem 366.5, Cap. XX, das NSCGJ. Senão vejamos.

A Lei n. 14.063/2020, que, entre outras coisas, “dispõe sobre o uso de assinaturas eletrônicas em interações com entes públicos“, classifica, no artigo 4º, a assinatura eletrônica em três modalidades: (i) assinatura eletrônica simples; (ii) assinatura eletrônica avançada; e (iii) assinatura eletrônica qualificada:

“Art. 4º Para efeitos desta Lei, as assinaturas eletrônicas são classificadas em:

I – assinatura eletrônica simples:

a) a que permite identificar o seu signatário;

b) a que anexa ou associa dados a outros dados em formato eletrônico do signatário;

II – assinatura eletrônica avançada: a que utiliza certificados não emitidos pela ICP-Brasil ou outro meio de comprovação da autoria e da integridade de documentos em forma eletrônica, desde que admitido pelas partes como válido ou aceito pela pessoa a quem for oposto o documento, com as seguintes características:

a) está associada ao signatário de maneira unívoca;

b) utiliza dados para a criação de assinatura eletrônica cujo signatário pode, com elevado nível de confiança, operar sob o seu controle exclusivo;

c) está relacionada aos dados a ela associados de tal modo que qualquer modificação posterior é detectável;

III – assinatura eletrônica qualificada: a que utiliza certificado digital, nos termos do § 1º do art. 10 da Medida Provisória nº 2.200-2, de 24 de agosto de 2001.

§ 1º. Os 3 (três) tipos de assinatura referidos nos incisos I, II e III do caput deste artigo caracterizam o nível de confiança sobre a identidade e a manifestação de vontade de seu titular, e a assinatura eletrônica qualificada é a que possui nível mais elevado de confiabilidade a partir de suas normas, de seus padrões e de seus procedimentos específicos.

§ 2º. Devem ser asseguradas formas de revogação ou de cancelamento definitivo do meio utilizado para as assinaturas previstas nesta Lei, sobretudo em casos de comprometimento de sua segurança ou de vazamento de dados”.

Nos termos do decidido pelo C. Superior Tribunal de Justiça no RESP 2159442-PR, julgado em 24/09/2024: “A intenção do legislador foi de criar níveis diferentes de força probatória das assinaturas eletrônicas (em suas modalidades simples, avançada ou qualificada), conforme o método tecnológico de autenticação utilizado pelas partes, e – ao mesmo tempo – conferir validade jurídica a qualquer das modalidades, levando em consideração a autonomia privada e a liberdade das formas de declaração de vontades entre os particulares”.

Portanto, a diferença principal entre as três modalidades de assinatura eletrônica está no nível de segurança e na forma de verificação da identidade do signatário, senão vejamos:

A primeira espécie, assinatura eletrônica simples, é “a que permite a identificação do signatário” ou “a que anexa ou associa dados a outros dados em formato eletrônico do signatário”, mas não utiliza certificado[1] para garantir a autenticidade e integridade da assinatura, tal como a assinatura que permite identificar os dados do signatário a partir de simples preenchimento de um formulário eletrônico, atrelado ou não à localização geográfica ou ao IP (internet protocol) do dispositivo ou da rede utilizada para acesso.

A segunda, assinatura eletrônica avançada, é “a que utiliza certificados não emitidos pela ICP-Brasil ou outro meio de comprovação da autoria e da integridade de documentos em forma eletrônica, desde que admitido pelas partes como válido ou aceito pela pessoa a quem for oposto o documento, com as seguintes características: está associada ao signatário de maneira unívoca; utiliza dados para a criação de assinatura eletrônica cujo signatário pode, com elevado nível de confiança, operar sob o seu controle exclusivo; e está relacionada aos dados a ela associados de tal modo que qualquer modificação posterior é detectável”, tal como a assinatura que utiliza dados biométricos ou Personal Identification Number (PIN) do signatário, tais como feitas via “Contraktor”, “D4Sign”, “Clicksign”, “Adobe Sign”, todas feitas em plataformas privadas fora da ICP-Brasil.

Sobre tema assinaturas eletrônicas, ensina Ricardo Campos:

“Uma assinatura eletrônica avançada requer uma chave secreta e privada do signatário que só é atribuída a esta pessoa e com a qual ele pode criptografar o documento eletrônico de tal forma que sua modificação posterior possa ser detectada. Estes requisitos podem ser atendidos com criptografia usando o chamado método da chave pública. Assim, duas chaves diferentes são usadas para os atos de criptografia e decriptação: a chave com a qual a mensagem é protegia contra acesso não desejado só é totalmente conhecida pelo remetente (“chave privada”); e a outra parte da chave (“chave pública”), que é publicamente acessível e pode ser usada para verificar a assinatura do signatário.

Para a criação da assinatura eletrônica avançada, as empresas podem fazer uso de autoridades certificadoras que fornecem “assinatura como serviço” por iniciativa e com base nas especificações da empresa. As autoridades certificadoras assumem, assim, a criação da chave de assinatura necessária “remotamente” – o chamado procedimento de assinatura remota, por exemplo, a assinatura via smartphone.

(…)Entretanto, não há requisitos especiais para que os signatários gerenciem e acessem a respectiva chave de assinatura (dados de criação da assinatura). Assim, não se pode descartar que outra pessoa utilize a chave de assinatura do titular autorizado. Portanto, uma assinatura avançada ainda não pode garantir segurança suficiente e não é considerada à prova de falsificação (…).”[2]

A terceira, assinatura digital qualificada, é que utiliza certificado digital nos moldes do § 1º, do artigo 10 da Medida Provisória n. 2.200-2/2001, ou seja, produzida com a utilização de processo de certificação disponibilizado pela ICP-Brasil.

Na lição de Ricardo Campos:

“Destarte, é possível afirmar que “somente a assinatura eletrônica qualificada, por meio de uso da criptografia assimétrica, aliado a um certificado digital emitido por uma Autoridade Certificadora no âmbito de uma Infraestrutura de Chaves Pública, permite, atualmente, atestar de forma segura a integridade e a autenticidade de um documento eletrônico assinado. Todas as demais modalidades de assinatura eletrônica, conquanto não sejam – …- juridicamente inválidas, não são capazes, por si só, de assegurar a integridade e a autenticidade de um documentos – ainda que, eventualmente, sejam aptas e suficientes para outras finalidades”.[3]

Portanto, dentre essas três espécies, a assinatura digital qualificada é a que alcança o maior nível de segurança, por possuir “nível mais elevado de confiabilidade a partir de suas normas, de seus padrões e de seus procedimentos específicos.” (Lei n. 14.063/2020, artigo 4º, § 3º), a partir do regramento dado pela MP n. 2.200-2/2001.

No caso em análise, o documento eletrônico não contém assinaturas digitais qualificadas das partes contratantes, mas apenas a assinatura digital da empresa Zapsing Processamento de Dados Ltda., que nem sequer é parte no negócio jurídico.

À luz do artigo 5º, § 2º, inciso IV, da Lei 14.063/2020, exige-se a assinatura eletrônica qualificada nos atos de transferência e de registro de bens imóveis, ressalvado o registro de atos perante as juntas comerciais:

“Art. 5º No âmbito de suas competências, ato do titular do Poder ou do órgão constitucionalmente autônomo de cada ente federativo estabelecerá o nível mínimo exigido para a assinatura eletrônica em documentos e em interações com o ente público.

(…)

§ 2º É obrigatório o uso de assinatura eletrônica qualificada:

(…)

IV – nos atos de transferência e de registro de bens imóveis, ressalvado o disposto na alínea “c” do inciso I do § 1º deste artigo;

(…)

§ 4º O ente público informará em seu site os requisitos e os mecanismos estabelecidos internamente para reconhecimento de assinatura eletrônica avançada.

§ 5º No caso de conflito entre normas vigentes ou de conflito entre normas editadas por entes distintos, prevalecerá o uso de assinaturas eletrônicas qualificadas“.

No tocante à Medida Provisória n. 2.200-2/2001, que instituiu a Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileiras – ICP-Brasil, muito embora ela não impeça o uso de outro meio de comprovação da autoria e da integridade de documentos em forma eletrônica (artigo 10, § 2º), é certo que, em se tratando de atos de transferência e de registro de bens imóveis, diante do disposto no artigo 5º, § 2º, inciso IV, da Lei n. 14.063/2020, é necessário que a assinatura eletrônica seja qualificada.

É importante destacar que se trata de lei especial – “dispõe sobre o uso de assinaturas eletrônicas em interações com entes públicos” – que permanece em vigor e não foi alterada pela Lei n. 14.620/2023, a qual modificou o artigo 784 do Código de Processo Civil para tratar de assinatura eletrônica nos títulos executivos.

No âmbito da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, a matéria é tratada nos itens 365 e 366, do Capítulo XX, das Normas de Serviço:

“365. A postagem e o tráfego de traslados e certidões notariais e de outros títulos, públicos ou particulares, elaborados sob a forma de documento eletrônico, para remessa às serventias registrais para prenotação (Livro nº 1 Protocolo) ou exame e cálculo (Livro de Recepção de Títulos), bem como destas para os usuários, serão efetivados por intermédio da Central Registradores de Imóveis.”

“366. Os documentos eletrônicos apresentados aos serviços de registro de imóveis deverão atender aos requisitos da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil) e à arquitetura e-PING (Padrões de Interoperabilidade de Governo Eletrônico) e serão gerados, preferencialmente, no padrão XML (Extensible Markup Language), padrão primário de intercâmbio de dados com usuários públicos ou privados e PDF/A (Portable Document Format/Archive), ou outros padrões atuais compatíveis com a Central de Registro de Imóveis e autorizados pela Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo.”

“366.5. A recepção de instrumentos públicos ou particulares, em meio eletrônico, quando não enviados sob a forma de documentos estruturados segundo prevista nestas Normas, somente será admitida para o documento digital nativo (não decorrente de digitalização) que contenha a assinatura digital de todos os contratantes.”

No mesmo sentido, o artigo 208 do Provimento CNJ n. 149/2023:

“Art. 208. Os oficiais de registro e os tabeliães deverão recepcionar diretamente títulos e documentos nato-digitais ou digitalizados, observado o seguinte:

I – a recepção pelos tabeliães de notas e de protestos ocorrerá por meio que comprove a autoria e integridade do arquivo;

II – a recepção pelos oficiais de registro ocorrerá por meio:

a) preferencialmente, do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos – Serp e dos sistemas que o integra (especialmente os indicados nos incisos I a III do § 1º do art. 211 deste Código); ou

b) de sistema ou plataforma facultativamente mantidos em suas próprias serventias, desde que tenham sido produzidos por meios que permitam certeza quanto à autoria e integridade.

§ 1º Consideram-se títulos nato-digitais, para todas as atividades, sem prejuízo daqueles previstos em lei específica:

I – o documento público ou particular gerado eletronicamente em PDF/A e assinado, por todos os signatários (inclusive testemunhas), com assinatura eletrônica qualificada ou com assinatura eletrônica avançada admitida perante os serviços notariais e registrais (art. 17, §§ 1º e 2º, da Lei n. 6.015/1973; art. 38, § 2º, da Lei n. 11.977/2009; art. 285, I, deste Código); (…)”

Na situação telada, porém, não se está diante do acesso ou envio de informações aos registros públicos (artigo 17, §1º, da Lei n. 6.015/1973), assim como não se trata de atos expedidos pelos registros públicos (artigo 38, da Lei n. 11.977/2009) nem de assinatura eletrônica notarizada (artigo 285 do Provimento n. 149/2023), e, por fim, a Corregedoria Nacional já expediu regras de admissão da assinatura avançada em atos que envolvam imóveis, como facultam o artigo 17, § 2º, da Lei n. 6.015/1973 e o artigo 38, § 2º, da Lei 11.977/2009, mas não para os atos como os da espécie, que continuam submetidos à exigência do artigo 5º, § 2º, IV, da Lei n. 14.063/2020.

Nesse mesmo sentido, importa destacar os seguintes precedentes julgados recentemente pelo C. Conselho Superior da Magistratura (destaques nossos):

“Apelação – Dúvida – Registro de Imóveis – Negativa de inscrição no fólio real de contrato de locação e seu aditamento para assegurar observância da cláusula de vigência e do exercício do direito de preferência em caso de alienação da coisa locada – Exigência de assinaturas eletrônicas qualificadas dos signatários. Óbice mantido – Assinatura eletrônica qualificada exigível por força do disposto no artigo 5º, §1º, inciso II, da lei nº 14.063/2020, e nos itens 365 e 366 das NSCGJ Regramento da Corregedoria Nacional que não instituiu regra diversa para a prática de atos de registro, como ocorre na espécie. Recurso a que se nega provimento.” (TJSP; Apelação Cível 1094448-02.2024.8.26.0100; Relator (a): Francisco Loureiro (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro Central Cível – 1ª Vara de Registros Públicos; Data do Julgamento: 13/11/2024; Data de Registro: 19/11/2024).

“Dúvida – Registro de Imóveis – Negativa de registro de instrumento particular de confissão de dívida garantido por alienação fiduciária – Exigência de assinaturas eletrônicas qualificadas de todos os signatários. Exame do título de acordo com norma vigente ao tempo da prenotação – Princípio tempus regit actum – Assinatura eletrônica qualificada necessária para atos de transferência e registro de bens imóveis, ou seja, para todos os atos de constituição, modificação e extinção de direitos reais sobre imóveis. Lei n. 14.063/2020 e Código Nacional de Normas. Recurso a que se nega provimento.” (TJSP; Apelação Cível 1006264-51.2023.8.26.0344; Relator (a): Francisco Loureiro (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Marília – 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 31/10/2024; Data de Registro: 04/11/2024).

Bem por isso, mostra-se acertado o óbice apontado pelo Oficial, que fica mantido.

Diante do exposto, julgo procedente o pedido de providências, para manter o óbice registrário.

Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.

Oportunamente, ao arquivo.

P.R.I.C.

São Paulo, 17 de setembro de 2025.

Renata Pinto Lima Zanetta

Juíza de Direito

NOTAS:

[1] “Atestado eletrônico que associa os dados de validação da assinatura eletrônica a uma pessoa natural ou jurídica”, nos termos do artigo 3º, III, da Lei n. 14.063/2020.

[2] CAMPOS, Ricardo. Parecer Assinaturas eletrônicas e registros imobiliários. Legal Grounds Institute, 2023, p. 16-7.

[3] CAMPOS, Ricardo. Parecer Assinaturas eletrônicas cit. (nota 2 supra).

(DJEN de 18.09.2025 – SP)