CSM|SP: Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Instrumento Particular de Venda e Compra de Imóvel – Questionamento das diversas exigências formuladas pelo Registrador – Pertinência dos óbices relativo à especialidade subjetiva e à apresentação de certidões reais – Exigências parcialmente mantidas – Recurso não provido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação nº 0000349-39.2015.8.26.0111, da Comarca de Cajuru, em que é apelante MAURO ASSIS GARCIA BUENO DA SILVA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE CAJURU.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso, com observação. V. U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, JOÃO CARLOS SALETTI, RICARDO DIP (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E PÉRICLES PIZA.

São Paulo, 20 de julho de 2017.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação nº 0000349-39.2015.8.26.0111

Apelante: Mauro Assis Garcia Bueno da Silva

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Cajuru

VOTO Nº 29.791

Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Instrumento Particular de Venda e Compra de Imóvel – Questionamento das diversas exigências formuladas pelo Registrador – Pertinência dos óbices relativo à especialidade subjetiva e à apresentação de certidões reais – Exigências parcialmente mantidas – Recurso não provido.

Trata-se de recurso de apelação interposto por Mauro Assis Garcia Bueno da Silva contra a sentença de fls. 61/63, que julgou procedente a dúvida suscitada e manteve a recusa ao registro de escritura particular de compra e venda do imóvel matriculado sob o nº 12.195 no Registro de Imóveis e Anexos de Cajuru.

Sustentou o apelante, em resumo: que os requisitos de uma escritura pública e de um instrumento particular são distintos; que o título apresentado identifica claramente os contratantes e as testemunhas, inclusive o representante legal da vendedora; que a referência ao título de aquisição do imóvel pelo alienante é desnecessária; que a apresentação de certidões de propriedade e de ônus reais é dispensável; que a consulta à central de indisponibilidades deveria ter sido feita pelo registrador; e que formalidades em excesso dificultam a instrumentalização de compra e venda de imóveis por instrumento particular, o que é permitido pelo artigo 108 do CC. Pede, assim, a reforma da sentença de primeiro grau (fls. 68/85).

A Procuradoria Geral da Justiça opinou pelo não conhecimento do recurso e, subsidiariamente, pelo seu não provimento (fls. 96/99).

É o relatório.

Cabe destacar, de início, que, respeitado o entendimento da Procuradoria de Justiça, a dúvida não está prejudicada.

Com efeito, analisados o pedido de suscitação de dúvida (fls. 25/27), a impugnação (fls. 40/52) e o recurso de apelação (fls. 68/85), nota-se que todas as exigências algumas de forma mais prolixa, outras de modo mais conciso foram impugnadas.

Não há que se falar, desse modo, em irresignação parcial, que, caso verificada, tornaria o exame da dúvida prejudicado.

Passa-se à análise do mérito.

Verifica-se que a nota devolutiva decorrente do título apresentado para registro é datada de janeiro de 2015.

De acordo com referida nota, o título denominado de “escritura particular de compra e venda” não comportaria registro pelos seguintes motivos: i) ausência de documentos da vendedora, pessoa jurídica, que permitam verificar a regularidade de sua representação; ii) falta da descrição da forma e registro de aquisição do imóvel pela vendedora; iii) não apresentação da certidão negativa de débitos trabalhistas; iv) ausência de certidões exigidas pela Lei 7.433/85; e, v) falta do código HASH relativa à consulta sobre eventual indisponibilidade existente.

Duas das exigências do registrador devem prevalecer, mantida a impossibilidade de ingresso do título no fólio real. Por sua vez, as demais exigências devem ser afastadas.

Item 1 (Documentos): No primeiro item da nota devolutiva de fls. 23, exige-se a apresentação dos documentos que comprovam a regularidade da representação da alienante “LOTEAMENTO CRUZEIRO EMPRENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA.”

A regularidade da representação da pessoa jurídica está relacionada com o princípio da especialidade subjetiva e da segurança jurídica do próprio negócio e de seu consequente registro.

Sem a apresentação de certidão atualizada do registro da pessoa jurídica e da demonstração de que o representante indicado possui poderes para o ato, mostra-se inviável o ingresso do título, motivo pelo qual deve ser atendida a exigência do item “i” da nota devolutiva.

Não basta, portanto, que o instrumento particular se refira à representação da pessoa jurídica. Considerando que o negócio não passou pelo crivo de um tabelião, imprescindível que, na serventia imobiliária, os interessados comprovem que aquele que representa a pessoa jurídica alienante tenha efetivamente poderes para fazê-lo.

Item 4 (Certidões em Geral): Neste item, o registrador tem parcial razão. Admitida a necessidade da apresentação da certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias e de ônus reais, afasta-se a exigência relativa à certidão atualizada de matrícula do imóvel.

Tem razão o registrador ao exigir a apresentação de certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias e de ônus reais (parte final da letra “c” do item 59 das NSCGJ). Ademais, a exigência encontra fundamento na Lei 7.433/1985.

Referida certidão não pode ser dispensada nem mesmo por ocasião da lavratura do ato notarial relativo a imóvel, pois tem como finalidade conferir segurança jurídica à transação imobiliária.

Se nem mesmo o tabelião, dotado de fé pública, pode dispensar a apresentação de certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias e de ônus reais, com mais razão deve o registrador exigir a sua apresentação dos particulares.

Já em relação à apresentação da certidão atualizada do Registro de Imóveis competente, a exigência não tem cabimento. Não se deve exigir do particular prova de fato de conhecimento do próprio registrador, já que o imóvel objeto do instrumento particular está matriculado naquele mesmo registro de imóveis.

Reconhecida a pertinência de duas das exigências, as demais não devem subsistir.

Item 2 (Descrição do Imóvel): Ao contrário do que consta da nota devolutiva, o objeto do título está perfeitamente individuado, com precisa referência ao número de matrícula e respectivo Cartório, conforme preceituam os artigos 222 e 223 da Lei 6.015/73.

E a referência à forma de aquisição da propriedade pelo vendedor não constitui requisito do instrumento particular e a ausência dessa informação não pode servir de óbice ao registro.

Item 3 (CNDT Trabalhista): Tratando-se de registro de instrumento particular, exige-se somente prova do recolhimento do imposto de transmissão.

A certidão negativa de débitos trabalhistas (CNDT) não é exigida nem mesmo por ocasião da lavratura de escritura pública.

Nos termos do item 42 do Capítulo XIV das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça o tabelião tem somente o dever de cientificar as partes envolvidas de que é possível obter a CNDT, instituída pela Lei 12.440/2011 que criou o artigo 642-A da CLT.

Como a apresentação da CNDT não é exigida na lavratura de uma escritura pública, com menos razão é possível impor tal formalidade ao registro de instrumento particular.

Item 5 (Indisponibilidade): A ausência do código HASH não constitui óbice ao registro, pois referida providência incumbe ao registrador.

Cabe ao registrador, antes da prática de qualquer ato de alienação ou oneração, proceder à consulta à base de dados da Central de Indisponibilidade de Bens (item 404 do Capítulo XX da NSCGJ e artigo 14 do Provimento 39/2014 do CNJ).

Em suma, reconhecida a correção de duas das exigências, deve ser mantida a sentença que julgou procedente a dúvida suscitada.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso, com as observações supra.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator 

(DJe de 10.10.2017 – SP)