CSM/SP: Compromisso. Dispensa das certidões negativas de débitos tributários e previdenciários. Empresa vendedora com atividades conexas a comercialização de imóveis. Dispensa mantida. Recurso provido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.222-6/2, da Comarca da CAPITAL, em que são apelantes WOLF VEL KOS TRAMBUCH e OLGA VEL KOS TRAMBUCH e apelado o 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS da referida Comarca.

ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em dar provimento aorecurso, de conformidade com os votos do Desembargador Relator e do Desembargador Revisor que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores MARCO CÉSAR MÜLLER VALENTE, Presidente do Tribunal de Justiça, em exercício, e REIS KUNTZ, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça, em exercício.

São Paulo, 30 de março de 2010.

(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator

VOTO

REGISTRO DE IMÓVEIS – Instrumento particular de compromisso de compra e venda – Dispensa de certidões negativas de débitos tributários e previdenciários – Empresa vendedora cujo objeto social corresponde ao exercício, em caráter preponderante, das atividades de comercialização e incorporação relacionadas no art. 16 da Portaria Conjunta da PGNF/SRF n. 3 – Recurso provido.

Trata-se de apelação interposta contra a r. sentença de fls. 57/59, que julgou procedente dúvida suscitada pelo 2º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, que recusou registros de instrumentos particulares de compromisso de compra e venda, com fundamento no art. 47 da Lei nº 8.212/91, uma vez que não foi demonstrado o preenchimento dos requisitos do art. 16 da Portaria Conjunta da PGNF/SRF n. 3.

Segundo os apelantes, as certidões negativas de débito podem ser dispensadas no caso, porque assim autoriza o art. 16 da Portaria Conjunta mencionada, que autoriza tal conduta para as empresas que, tal como a promitente vendedora nessa hipótese, exerçam atividade de comercialização de imóveis.

Recurso regularmente processado.

O parecer da E. Procuradoria Geral de Justiça é pelo improvimento do recurso.

É o relatório.

Nos termos do disposto no art. 47, I, b, da Lei nº 8.212/91, a alienação ou oneração, a qualquer título, de bem imóvel ou direito a ele relativo deve ser obrigatoriamente acompanhada das certidões negativas de débitos e contribuições sociais e previdenciárias.

Não há divergência quanto ao fato de tal exigência ser aplicável aos compromissos de compra e venda: Apelação Cível nº 39.512, rel. Des. Márcio Martins Bonilha.

A exigência não pode deixar de ser examinada pelo oficial do registro de imóveis, como se extrai do artigo 48 da Lei nº 8.212/91, segundo o qual “a prática de ato com inobservância do disposto no artigo anterior, ou o seu registro, acarretará a responsabilidade solidária dos contratantes e do oficial que lavrar ou registrar o instrumento, sendo o ato nulo para todos os efeitos”.

A alegação dos apelantes de que a empresa alienante pode ser dispensada da apresentação das certidões em virtude do disposto no art. 16 da Portaria Conjunta da PGNF/SRF n. 3 é consistente.

O dispositivo é claro no sentido de que a dispensa é admitida se o imóvel ou direito a ele relativo envolver empresa que explore exclusivamente atividade de compra e venda de imóveis, locação, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de imóveis destinados à venda, desde que o bem objeto da transação esteja contabilmente lançado no ativo circulante e não conste, ou tenha constado do ativo permanente da empresa.

No caso, como registrado pelo digno sentenciante, a alteração social de fls. 37, evidencia que no objeto social da vendedora também se incluem atividades conexas no ramo imobiliário.

Tais atividades, porém, não impedem a aplicação ao caso do disposto no mencionado art. 16 da Portaria Conjunta da PGNF/  SRF n. 3.

O E. Conselho Superior da Magistratura já teve oportunidade de examinar o tema e decidiu pela dispensa da certidões negativas de débitos da Receita Federal, com fundamentos que ora se reiteram:

“Não há dúvida, portanto, que a empresa alienante tem como atividade a promoção de incorporação imobiliária e que os imóveis alienados, consistentes em frações ideais a que vinculadas futuras unidades autônomas de condomínio edilício em fase de construção, sempre integraram seu ativo circulante, com o que a exigência da Certidão de Negativa de Débitos, por constar no contrato social que a alienante também exerce atividades conexas no ramo imobiliário, se mostra contrária à finalidade da dispensa prevista em norma específica.

Em igual sentido, cabe anotar, é o entendimento da douta Procuradoria Geral de Justiça, conforme r. parecer da lavra do Dr. Luiz Felippe Ferreira de Castilho Filho, em que consta:

“E ainda que a norma fale “explora exclusivamente”, é possível o registro independentemente da apresentação da CND, mesmo na hipótese da empresa não explorar exclusivamente atividade de compra e venda de imóveis, bastando que o imóvel não integre o patrimônio fixo ou permanente da empresa, pois, na interpretação da lei, é de se buscar a sua vontade, prevalecendo esta sobre a letra” (fls. 247)” (Processo DJ n. 1.180.6/0-00, rel. Des. Reis Kuntz).

Acrescente-se, finalmente, que a leitura do instrumento particular de fls. 6/10 evidencia que o imóvel integra o ativo circulante da vendedora, na medida em que a unidade só adquiriu matrícula autônoma a contar do registro da incorporação imobiliária de que trata o art. 32 da Lei de Incorporações.

Registre-se que a dispensa das certidões é possível no caso em exame, porque a promessa de venda do imóvel está inserida na atividade de incorporação consignada no objeto social da apelante.

Diante do exposto, DOU PROVIMENTO ao recurso.

(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator

VOTO

Acompanho o nobre Relator.

Nos termos do artigo 257, § 8º, IV, do Decreto nº 3.048, de 06/05/1999, que aprovou o Regulamento da Previdência Social, na redação dada pelo Decreto nº 3.265, de 29/11/1999, independe da apresentação de documento comprobatório de inexistência de débito a transação imobiliária referida na alínea “b” do inciso I do caput (“na alienação ou oneração, a qualquer título, de bem imóvel ou direito a ele relativo”), que envolva empresa que explore exclusivamente atividade de compra e venda de imóveis, locação, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de imóveis destinados à venda, desde que o imóvel objeto da transação esteja contabilmente lançado no ativo circulante e não conste, nem tenha constado, do ativo permanente da empresa.

O objeto social da promitente vendedora, Bani Incorporações e Empreendimentos Imobiliários Ltda., “é a promoção de empreendimentos do ramo imobiliário, negociação de imóveis próprios, incorporações de imóveis em condomínio, loteamentos e demais atividades conexas no ramo imobiliário” (vide contrato social de fls. 29).

A atividade da empresa, portanto, subsume-se na citada previsão legal de dispensa de apresentação de certidões negativas de débito, de acordo com precedente deste mesmo Conselho Superior da Magistratura, citado no voto do eminente Relator.

Por fim, depreende-se, dos próprios compromissos de venda e compra, que os imóveis alienados integram o ativo circulante da empresa, a qual promoveu a incorporação imobiliária do empreendimento.

Diante do exposto, pelo meu voto, dou provimento ao recurso para julgar improcedente a dúvida.

(a) MARCO CÉSAR MÜLLER VALENTE, Revisor (D.J.E. de 20.05.2010)

Fonte: DIÁRIO DA JUSTIÇA ELETRÔNICO DE nº 093/2010 – 20.05.2010.