CSM|SP: Registro de imóveis – Dúvidas apensadas – Títulos contraditórios – Manutenção da prenotação que estava aguardando o julgamento definitivo de um outro processo de dúvida – Ausência de omissão do interessado – Art. 205 da Lei dos Registros Públicos – Demais exigências incabíveis – Pequena diferença do nome da outorgante vendedora no instrumento de procuração que não autoriza dúvida sobre sua real identidade ou qualquer risco à segurança jurídica em razão dos demais dados, como o CNPJ – Recurso da empresa Roka Marketing e Eventos Ltda. Desprovido, provido o da empresa Miramar Empreendimentos Imobiliários Ltda. para determinar o registro de sua escritura.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 0000894-79.2014.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes MIRAMAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e ROKA MARKETING E EVENTOS LTDA, é apelado 15° OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO DA APELANTE ROKA E DERAM PROVIMENTO AO RECURSO DA APELANTE MIRAMAR PARA DETERMINAR O REGISTRO DA ESCRITURA, V.U.”, de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ RENATO NALINI (Presidente), JOSÉ DAMIÃO PINHEIRO MACHADO COGAN (DECANO), ARTUR MARQUES, RICARDO TUCUNDUVA (PRES SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL), RICARDO ANAFE E EROS PICELI.

São Paulo, 9 de novembro de 2015.

JOSÉ CARLOS GONÇALVES XAVIER DE AQUINO

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação Cível n° 0000894-79.2014.8.26.0100

Apelantes: Miramar Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Roka Marketing e Eventos Ltda.

Apelado: 15° Oficial de Registro de Imóveis da Capital

VOTO N° 29.034

Registro de imóveis – Dúvidas apensadas – Títulos contraditórios – Manutenção da prenotação que estava aguardando o julgamento definitivo de um outro processo de dúvida – Ausência de omissão do interessado – Art. 205 da Lei dos Registros Públicos – Demais exigências incabíveis – Pequena diferença do nome da outorgante vendedora no instrumento de procuração que não autoriza dúvida sobre sua real identidade ou qualquer risco à segurança jurídica em razão dos demais dados, como o CNPJ – Recurso da empresa Roka Marketing e Eventos Ltda. Desprovido, provido o da empresa Miramar Empreendimentos Imobiliários Ltda. para determinar o registro de sua escritura.

Apelações interpostas contra a sentença de fls 124/128, que julgou dois processos de dúvida, apensados para julgamentos simultâneos, e manteve as recusas do Oficial em proceder aos registros (a) de instrumento particular pelo qual o Fundo de Investimento Imobiliário BPN Imoreal prometeu a venda do imóvel matriculado sob o nº 17.146 à Roka Marketing e Eventos Ltda. e (b) de escritura de compra e venda do mesmo imóvel, figurando como vendedor o Fundo de Investimento Imobiliário BPN Imoreal e como comprador Miramar Empreendimentos Imobiliários Ltda.

O instrumento particular firmado entre o Fundo de Investimento e Roka (a) foi apresentado a registro em 16.10.2013 e recebeu a prenotação n° 689.399 (fls. 02/06 do apenso). A nota de devolução exigiu (a) que se aguardasse a decisão definitiva do processo n° 0032745-73.2013.8.26.0100, em grau de recurso (prenotação n° 672.895), (b) que se apresentassem provas das representações atualizadas do promitente vendedor e do promitente comprador e (c) que se aguardasse também a qualificação de título prenotado anteriormente sob n° 687.941, pelo qual o promitente vendedor, Fundo de Investimento, alienava o imóvel para Miramar (fl. 20 do apenso).

A escritura de venda e compra entre o Fundo de Investimento e Miramar foi apresentada a registro em 08.11.2013 e recebeu a prenotação n° 691.335 (fls. 02/08). A nota de devolução mencionou que se deveria aguardar a solução do processo n° 0032745-73.2013.8.26.0100 (prenotação n° 672.895) e da dúvida prenotada sob o n° 689.399 referente ao compromisso entre o Fundo e Roka, bem como ser apresentada cópia autenticada da procuração do outorgante vendedor, Fundo de Investimento (fl. 44). Antes disso, essa mesma escritura já havia sido recusada por conta da necessidade de se aguardar o desfecho da dúvida no processo nº 0032745-73.2013.8.26.0100, ocasião em que recebeu a prenotação n° 687.945 (fl. 43).

Alega, a recorrente Roka, em suma, que seu título tem prioridade de registro sobre a escritura, pois prenotado Sob o nº 689.399, enquanto que a escritura recebeu prenotação n° 691.335; que a pretensão da Miramar no sentido de que seja mantida a prenotação n° 687.941, cujo trintídio foi vencido, não procede, visto que ao reapresentar a escritura ela aceitou a nova prenotação de n° 691.335 e implicitamente desistiu da anterior; que as pequenas diferenças de nomes do promitente vendedor, entre o que consta da matrícula e o que consta da procuração outorgada, e da promitente compradora, entre o que consta do título e o que consta da JUCESP, não afetam a segurança jurídica e a possibilidade de registro (fls. 173/183).

Alega, a recorrente Miramar, que deve ser restabelecida e prorrogada sua prenotação n° 687.941, pois não se omitiu em atender qualquer exigência legal, a qual, segundo a nota de devolução, era apenas aguardar o trânsito em julgado do processo 0032745-73.2013.8.26.0100, de forma que a prenotação deveria ter ficado suspensa; que a pequena diferença entre o nome do promitente vendedor que consta da matrícula e da procuração outorgada não impede o registro, pois não há controvérsia de que se trata do mesmo ente, conforme se verifica pelo CNPJ (fls. 139/146).

A Procuradoria Geral de Justiça opina pelo não provimento dos recursos (fls. 205/210).

É o relatório.

Cumpre inicialmente fincar a premissa sobre qual título tem prioridade para o registro: o compromisso apresentado pela Roka ou a escritura apresentada pela Miramar.

A escritura foi inicialmente apresentada pela Miramar em 27.09.13, prenotada sob o n° 687.941. A nota de exigência determinou à parte apenas que aguardasse o trânsito em julgado da dúvida objeto do processo 0032745-73.2013.8.26.0100 (fl. 43).

Logo, verifica-se de plano que não havia qualquer providência a ser tomada pela Miramar, a não ser aguardar a solução no processo mencionado, após o que seu título poderia adentrar ao fólio real.

Nos termos do art. 205 da Lei dos Registros Públicos, cessam os efeitos da prenotação se “decorridos 30 dias do seu lançamento no Protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão do interessado em atender às exigências legais”.

No caso, não se há de falar em qualquer omissão da interessada. Não havia qualquer providência a ser tomada por ela, a não ser aguardar.

Assim, a manutenção da prenotação não dependia da ordem judicial mencionada na sentença (fl. 126).

Nos termos do subitem 39.1 do Capítulo XX das NSCGJ:

39.1. O exame do segundo título subordina-se ao resultado do procedimento de registro do título que goza da prioridade. Somente se inaugurará novo procedimento registrário, ao cessarem os efeitos da prenotação do primeiro. Nesta hipótese, os prazos ficarão suspensos e se contarão a partir do dia em que o segundo título assumir sua posição de precedência na fila.

À medida em que o Oficial entendeu que a Miramar perdeu sua prenotação depois de 30 dias, legítima foi sua atitude de reapresentar o título, que antes de significar concordância implícita com a cessação da prenotação anterior, tinha a intenção de lutar pela prevalência de seu direito de registro, como restou claro de sua impugnação à segunda devolução.

Portanto, a dúvida suscitada pela Miramar ante o recebimento de nova prenotação ao invés do restabelecimento pelo Oficial daquela perdida, mostra-se legítima para questionar a prioridade de seu título.

Deve ser restabelecida a prenotação n° 687.941. A prioridade é da escritura.

Com relação às demais exigências, tanto aquela que se refere à procuração do Fundo de Investimento cujo nome não coincide exatamente com o que consta da matrícula e dos títulos (a escritura e o compromisso de compra e venda), quanto aquela referente ao nome da promitente compradora conforme redigido no compromisso e o seu nome completo na JUCESP, ambas não procedem e devem ser afastadas.

Nos títulos e na matrícula, o proprietário consta como Fundo de Investimento Imobiliário BPN Imoreal. Nas procurações outorgadas a quem representou o Fundo nas transações, consta Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Imoreal.

Não há qualquer dúvida, porém, de que se trata do mesmo ente. Na matrícula e em ambos os títulos verificam-se o endereço e o número do CNPJ/MF do Fundo, os quais coincidem com as informações de ambas as procurações.

Nesse contexto, não se vislumbra qualquer risco à segurança ou aos princípios registrais.

O mesmo se diga em relação ao fato de, no compromisso de compra e venda, ter constado o nome da promitente compradora ROKA sem o acréscimo “EPP”, que integra a denominação da empresa na JUCESP. Não há a menor dúvida de que se trata da mesma pessoa jurídica.

Considerando que a dúvida referente ao processo 0032745-73.2013.8.26.0100, cuja pendência ensejou o sobrestamento do acesso ao fólio da escritura da Miramar prenotada sob o n° 687.941, foi definitivamente julgada procedente no curso da presente demanda, tendo perdido efeito a prenotação n° 672.895, deve agora ser registrada a escritura.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso da Roka e dou provimento ao recurso da Miramar para determinar o registro da escritura.

JOSÉ CARLOS GONÇALVES XAVIER DE AQUINO

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

(DJe de 20.01.2016 – SP)