CSM|SP: Dúvidas apensadas – Registro de imóveis – Dependência da improcedência da primeira para análise das subsequentes – Registro de escritura de doação, de formal de partilha e de escritura de venda e compra – Necessidade de planta e memorial descritivo – Recurso não provido em relação à primeira dúvida, não conhecido em relação às demais.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 0009615-14.2012.8.26.0157, da Comarca de Cubatão, em que é apelante EMANUEL TORRES, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE CUBATÃO.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO NO QUE DIZ RESPEITO À DÚVIDA PARA REGISTRO DA ESCRITURA DE DOAÇÃO E NÃO CONHECERAM DO RECURSO EM RELAÇÃO ÀS DEMAIS, V.U.“, de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

São Paulo, 15 de setembro de 2015.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação Cível n° 0009615.14.2012.8.26.0157

Apelante: Emanuel Torres

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de Cubatão

VOTO N° 34.266

Dúvidas apensadas – Registro de imóveis – Dependência da improcedência da primeira para análise das subsequentes – Registro de escritura de doação, de formal de partilha e de escritura de venda e compra – Necessidade de planta e memorial descritivo – Recurso não provido em relação à primeira dúvida, não conhecido em relação às demais.

Cuida-se de apelação interposta contra a sentença de fls. 141/147, a qual determinou a reunião de três procedimentos de dúvida para julgamento conjunto e manteve as exigências apresentadas pela Oficiala de Registros, negando, assim, (1) o registro do formal de partilha extraído do inventário dos bens deixados por Mario dos Santos (filho de Aníbal dos Santos Romão), (2) o registro da escritura de doação pela qual Aníbal e sua esposa doaram imóveis aos filhos Mario, Arcanjo e Rosa, e (3) o registro de escritura de venda e compra pela qual a antiga esposa de Mario e seus filhos alienaram suas frações nos imóveis a Arcanjo, Rosa e seus respectivos cônjuges.

Refuta o recorrente, em suma, todas as exigências apresentadas pela Oficiala, ressaltando que os lotes são contíguos e passaram a pertencer todos a ele (fls. 167/185).

A Procuradoria Geral de Justiça opina pelo não conhecimento do recurso, pois por lógica há de ser examinada primeiramente a negativa de registro da escritura de doação, sendo que o recorrente admitiu a pertinência de uma das exigências, a necessidade de unificação e desdobro das áreas (fls. 197/198).

É o relatório.

Extrai-se dos autos que Aníbal dos Santos Romão adquiriu, na década de 1950, os lotes 14 e 15 da quadra 6 do loteamento Vila Santa Tereza, em Cubatão, objetos das transcrições 16.091 e 18.374, respectivamente, do 1º Oficial de Registro de Imóveis de Santos. Esses lotes foram unificados por Aníbal, vez que neles diversas construções foram erguidas estendendo-se pela superfície de ambos os lotes como se fossem um só, sem, contudo, qualquer regularização formal no Registro de Imóveis, para o qual os lotes permaneceram separados.

Posteriormente, em 1973, Aníbal doou por escritura os imóveis aos filhos, dividindo as doações, porém, de acordo com as construções erguidas.

Assim: 1) o filho Mario, casado com Odete, ficou com as edificações de n°s 160, 160-casa 1, 164 e 164 fundos, todas no lote 15; 2) a filha Rosa, casada com Virgílio, ficou com as construções de n°s 148, 148-casa 1, 148-casa 2 e 148-casa 4 e 154, ocupantes dos lotes 14 e 15; 3) o filho Arcanjo, casado com Maria dos Prazeres, ficou com as construções de n°s 148-casa 3 e 160-casa 2, ocupantes dos lotes 14 e 15.

As construções inicialmente doadas por Aníbal ao filho Mario foram, depois da morte deste, alienadas a seu irmão Arcanjo e ao viúvo de sua irmã Rosa, por meio da escritura cujo registro foi objeto do terceiro procedimento de dúvida apensado.

Arcanjo e sua esposa e Virgílio, viúvo de Rosa, alienaram então todas as construções, compreendendo todos os dois lotes 14 e 15, ao recorrente Emanuel Torres.

Os registros, por questão de encadeamento lógico e observância ao princípio da continuidade, dependem primeiro do registro da escritura de doação de Aníbal. As transcrições dos lotes estão em nome dele.

Para registro, foram solicitados pela Oficiala que a escritura fosse apresentada com o restante da sequência; as certidões de casamento de Rosa com Virgílio e de Arcanjo com Maria dos Prazeres; memorial descritivo dos lotes separadamente, na situação intermediária e na situação final, isto é, desmembrados; plantas; aprovação pela prefeitura para unificação e posterior desmembramento; certidão municipal de confrontações para esclarecer se os lotes confinam aos fundos com o lote 100 ou com o lote 14 da quadra 2.

A primeira exigência não é pertinente, já que a escritura foi apresentada juntamente com o restante da sequência das transmissões.

Com relação à segunda, idem, pois o princípio da especialidade não exige, conforme art. 176, a menção ao regime de bens. E, no caso específico, não se vê risco de vulneração ao princípio da continuidade no que toca à exigência em tela, por força do art. 551, parágrafo único, do Código Civil e pelo fato da doação ter sido feita de forma conjuntiva, havendo direito de acrescer.

Com relação à terceira, porém, não importa se, atualmente, o recorrente já adquiriu todos os lotes. Primeiramente há de ser registrada a doação de partes diferentes dos lotes para os filhos. Incide o princípio “tempus regit actum”.

É preciso regularizar o desmembramento ocorrido. Afirma a Oficiala que não há descrição segura a ser utilizada para a abertura das matrículas.

Consideram-se irregulares para efeito de matrícula, consoante art. 225 da Lei dos Registros Públicos, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com o que consta do registro anterior. As descrições dos três imóveis doados aos filhos, conforme escritura (fls. 18/21), não coincidem com as transcrições originais, que são duas (fls. 47 e 48 do primeiro apenso).

A fim de que se garanta a observância do princípio da especialidade, de forma segura, a postura da Oficiala se mostrou prudente ao exigir a apresentação de planta e memorial descritivo, trabalho que o recorrente se esforçou para suprir às fls. 173/175, mas sem a segurança e a expertise inerentes a um engenheiro que assine os documentos supracitados e exigidos pela Oficiala.

Da mesma forma, pertinente a exigência de apresentação de certidão municipal para a atualização da confrontação do imóvel, já que na transcrição consta que aos fundos o confrontante é o lote 100 e nas descrições posteriores das escrituras consta lote 14 da quadra 2. A explicação apresentada pelo recorrente, embora se compreenda no sentido de que antes o lote 14 se chamava lote 100, carece de comprovação documental efetiva, o que a certidão de fl. 122 do primeiro apenso não fornece.

Procedente, portanto, a dúvida em relação ao registro da escritura de doação de Aníbal. Prejudicadas as subsequentes.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso no que diz respeito à dúvida para registro da escritura de doação e não conheço do recurso em relação às demais.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

(DJe de 17.11.2015 – SP)