1ª VRP|SP: Registro de carta de adjudicação – Título referente ao compromisso de venda e compra de imóveis não registrado – Ausência do original do documento, apresentado em fotocópia – Impossibilidade de obtenção do título original – Questão excepcional que prescinde o formalismo exigido para o registro – Dúvida improcedente.

Processo 1034800-43.2014.8.26.0100
Dúvida
Registro de Imóveis
Condominio Edifício Mainá
Registro de carta de adjudicação – Título referente ao compromisso de venda e compra de imóveis não registrado – Ausência do original do documento, apresentado em fotocópia – Impossibilidade de obtenção do título original – Questão excepcional que prescinde o formalismo exigido para o registro – Dúvida improcedente.
Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 5º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Condomínio Edifício Mainá, devido à qualificação negativa da carta de adjudicação apresentada para registro. Relata o Oficial Registrador que na ação de execução condominal, o suscitado adjudicou os direitos decorrentes da promessa de compra e venda relativa a dois imóveis, objeto da matricula nº 85.689 e da transcrição nº 87.535, todavia referido documento não foi registrado, o que impede o registro da carta de adjudicação por quebra do princípio da continuidade, já que na ação executiva figurou no polo passivo quem não ostentou direitos inscritos. Informa que o suscitado buscou obter o original da promessa firmada com o proprietário tabular (P. M.) em setembro de 1984, contudo, não obteve êxito. Devidamente notificado, o suscitado não apresentou impugnação (certidão de fl.70).
O Ministério Público opinou pela improcedência da dúvida (fls.77/78).
É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir.
O suscitado pretende o registro da carta de adjudicação extraída dos autos da ação de cobrança (processo nº 583.00.2001.022092-6), que tramitou perante o Juízo da 23ª Vara Cível do Foro Central. Pois bem, como é sabido nos termos das Normas de Serviço da E. Corregedoria Geral da Justiça, tomo II, cap. XX, item 30.1.1, com a redação que lhe deu o Provimento CGJ n. 11, de 16 de abril de 2013, art. 4º (verbis: “Caso o requerimento tenha sido instruído apenas com cópia do título, mesmo autêntica, o procedimento deverá ser convertido em diligência, para juntada do original, no prazo de dez dias, sob pena de arquivamento”), imprescindível a apresentação do título original. Todavia, o rigor de tal formalismo é amainado pelo artigo 198 da Lei 6015/73 que dispõe que: “… Não se conformando o apresentante com a exigência do oficial, ou não a podendo satisfazer, será o título, a seu requerimento e com a declaração de dúvida, remetido ao juízo competente…”.
Ora, conforme se verifica na presente hipótese, o suscitado não dispõe do documento original de compra e venda firmado com o proprietário tabular, que originou a carta de adjudicação emitida pelo Juízo da 23ª Vara Cível da Capital (fls. 08/13), sendo que apesar das diligências efetuadas não conseguiu obtê-lo. A cópia do instrumento de compra e venda embasou a ação de execução julgada procedente, não havendo nenhuma impugnação nos autos das partes ou de terceiros interessados. É certo que o registro da carta de adjudicação, sem anterior registro da promessa de compra e venda, quebra o princípio da continuidade, contudo, tal hipótese caracteriza exceção à regra geral, diante da impossibilidade do suscitado obter o original do título. Tal fato não poderá ser usado para não garantir-lhe o registro da carta de adjudicação, tendo em vista que o próprio Juízo executivo fundamentou a decisão tomando por base a cópia do referido contrato.
No mais, em razão da concordância de ambas as partes, tem-se que o documento apresentado, mesmo através de fotocópia é válido e eficaz, passível de produzir efeitos no mundo jurídico, independentemente do registro. Em relação a quebra do rigor do formalismo confiram-se os julgados: “REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida inversa prejudicada – Título que não foi formalmente apresentado – Circunstância que torna prejudicado o julgamento e impede o conhecimento do recurso – Escritura de venda e compra – Violação do princípio da especialidade subjetiva – impossibilidade de cumprimento – venda autorizada por alvará judicial – inexistência de risco de prejuízo a terceiros de boa-fé – recurso não conhecido”. (CSMSP – Apelação Cível: 0027170- 35.2012.8.26.0451 CSMSP – Apelação Cível LOCALIDADE: Piracicaba CIRC.: 1º DATA JULGAMENTO: 10/12/2013 DATA DJ: 04/02/2014. Relator: José Renato Nalini). (g. n) “REGISTRO DE IMÓVEIS – Carta de adjudicação -Promitente vendedor falecido – CPF/MF inexistente – Exigência afastada – Impossibilidade de cumprimento pela apresentante – Princípio da segurança jurídica – Princípio da razoabilidade – Dúvida improcedente – Recurso provido” (CSMSP – Apelação Cível: 0039080-79.2011.8.26.0100 CSMSP – Apelação Cível. LOCALIDADE: São Paulo. DATA JULGAMENTO: 20/09/2012 DATA DJ: 05/11/2012. Relator: José Renato Nalini. (g.n).
Logo, verificando-se que na presente hipótese não existe risco de prejuízo à terceiros de boa fé, bem como incidindo os princípios da razoabilidade em virtude da impossibilidade do suscitado obter o original do título e da fé pública, consistente na expedição da carta de adjudicação que estabelece a presunção relativa de validade do compromisso de compra e venda, e por conseguinte de veracidade das informações nele contida, tem-se que é mister o afastamento do óbice registrário.
Diante do exposto, julgo improcedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 5º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento do Condomínio Edifício Mainá, para que o título tenha acesso ao registro. Por fim, após o trânsito em julgado, encaminhe a z. Serventia os documentos originais que se encontram em pasta física (fl.69), ao Oficial do 5º Registro de Imóveis da Capital, mediante termos de recebimento nestes autos, devendo o suscitado proceder a retirada dos mesmos no prazo de 15 (quinze) dias junto àquela Serventia.
Outrossim, deverá o Registrador comunicar nestes autos a efetivação das diligências cabíveis. Sem custas e honorários decorrentes deste procedimento. Oportunamente, ao arquivo.
P.R.I.C.
São Paulo, 24 de julho de 2014.
Tania Mara Ahualli Juíza de Direito
(D.J.E. de 07.08.2014 – SP)