CSM|SP: Apelação cível – Registro de imóveis – Registro de escritura de venda e compra – Especialidade subjetiva – Continuidade – Disponibilidade – Desprovimento.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1015175-30.2025.8.26.0361, da Comarca de Mogi das Cruzes, em que é apelante M. M. B. M. D. S., é apelado 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE MOGI DAS CRUZES.

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), CAMPOS MELLO (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 5 de agosto de 2026. SILVIA ROCHA Corregedora Geral da Justiça e Relatora Apelação Cível nº 1015175-30.2025.8.26.0361

Apelante: M. M. B. M. D. S.

Apelado: 1º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Mogi das Cruzes

Comarca: Mogi das Cruzes

Voto nº 39.879 Apelação cível – Registro de imóveis – Registro de escritura de venda e compra – Especialidade subjetiva – Continuidade – Disponibilidade – Desprovimento.

I. Caso em Exame

1. Apelação interposta contra sentença acolhendo dúvida suscitada em razão de negativa de registro de escritura pública de venda e compra de imóvel, por ausência de prévio registro de formal ou escritura de partilha de bens referente à separação da vendedora, que adquirira o imóvel no estado civil de solteira, casando-se e separando-se antes da transmissão.

II. Questão em Discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se a ausência de registro de formal ou escritura de partilha dos bens conjugais, referente à separação da vendedora, impede o registro de posterior escritura pública de venda e compra do imóvel, em cuja matrícula consta, tão somente, a sua titularidade, não a de seu ex-cônjuge.

III. Razões de Decidir

3. A exigência de prévio registro de formal ou escritura de partilha está ancorada nos princípios da especialidade subjetiva, da continuidade e da disponibilidade.

4. A fração imobiliária foi adquirida pela vendedora por herança, antes do casamento, adentrando ao patrimônio comum por força do regime da comunhão universal de bens.

5. A dissonância entre o estado civil da vendedora na matrícula e no título gera incerteza quanto à sua titularidade do bem após a extinção do regime de bens, inviabilizando o registro da escritura, sem a prévia regularização na matrícula.

IV. Dispositivo e Tese 6. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: 1. Apresentação e prévio registro de formal ou escritura de partilha são indispensáveis para subsequente registro de escritura pública de venda e compra, quando o estado civil do vendedor indicado na matrícula não coincide com aquele indicado no título. Necessidade de certeza registrária quanto à titularidade do bem após cessação do regime matrimonial de bens.

Legislação Citada:

– Lei nº 6.015/73, arts. 195 e 237; – CC, arts. 1.576 e 1.667;

Jurisprudência Citada:

– CSM/SP, Apelação Cível 1009529-57.2024.8.26.0625; Relator Francisco Loureiro (Corregedor Geral); Taubaté, j. 23/05/2025.

Trata-se de apelação interposta por M. M. B. M. D. S. contra sentença prolatada pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do 1º Ofício de Registro de Imóveis e Anexos de Mogi das Cruzes/SP, acolhendo procedimento de dúvida suscitada em razão de negativa de registro de escritura pública de venda e compra do imóvel matriculado sob nº 23.194 (certidão a fls. 14/20), lavrada em 23/04/2001 pelo 3º Tabelião de Notas de Mogi das Cruzes (protocolos 335.000, de 13/08/2025, e 336.049, de 18/09/2025 fls. 09/12).

As notas devolutivas (fls. 9/12) apontam ausência de prévio registro de formal ou escritura de partilha em relação à vendedora A. M. A. D., cujo estado civil, indicado na escritura, é o de separada. Acusa-se lapso de continuidade registral, vez que A. M. A. D. ostentava o estado civil de solteira, quando adquiriu, em sucessão de bens de seu falecido pai, a fração de 20% do imóvel (formal de partilha do inventário expedido em 04/09/1986 R.7 fls. 17). Casou-se com Ricardo F. Tavares em 21/06/1991, em regime de comunhão universal de bens, dele se separando (decisão homologatória da separação consensual transitada em julgado em 01/12/1994 – fls. 34/35). Inexiste notícia de partilha dos bens do casal, ou atribuição do bem exclusivamente a Anna Maria.

Na apelação (fls. 82/93), a suscitada defende, em resumo, que os artigos 195 e 237 da Lei nº 6.015/73 estabelecem a necessidade de correspondência entre o outorgante do título e o titular constante da matrícula, bem como a inexistência de elo registral pendente que inviabilize a cadeia dominial. Assevera a inexigibilidade de documentos estranhos ao fólio real, bem como de ausência de fundamento para presunção de titularidade não registrada, com base em relações jurídicas subjacentes. Sustenta que a continuidade registral está plenamente preservada e que a alienante é exatamente a pessoa que figura na matrícula como proprietária da fração ideal de 20%, sendo certo que o ex- marido jamais figurou como titular de direito real sobre o imóvel. Destaca que a exigência de apresentação de formal de partilha referente a fatos ocorridos há mais de duas décadas, envolvendo pessoas já falecidas, é não apenas excessiva, mas materialmente impossível de ser cumprida. Nesses termos, pede provimento ao recurso.

A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso (fls. 110/114).

É o relatório.

De início, deixo de apreciar o requerimento de gratuidade processual formulado pela parte recorrente, à falta de previsão legal (em especial, nas Leis Estaduais nº 11.331/2002 e nº 11.608/2003) de recolhimento de preparo em procedimento administrativo de dúvida registral.

A apelante apresenta-se como adquirente do imóvel em questão (matrícula nº 23.194 – certidão a fls. 14/20), conforme escritura pública firmada em 17/06/2024 com L. K. K. e S. A. T. K. (fls. 22), por sua vez indicados como compradores em escritura pública de venda e compra lavrada em 23/04/2001, apresentada a registro e qualificada negativamente (protocolos 335.000, de 13/08/2025, e 336.049, de 18/09/2025).

No que tange ao título rejeitado, as notas devolutivas (fls. 9/12) exigem apresentação de formal ou escritura de partilha em relação à vendedora A. M. A. D., qualificada na escritura com o estado civil de separada. Aponta-se lapso de continuidade registral, vez que A. M. A. D. ostentava o estado civil de solteira quando adquiriu fração equivalente a 20% do imóvel, por herança de seu falecido pai (formal de partilha do inventário expedido em 04/09/1986 R.7, fls. 17). Casou-se com R. F. T. em 21/06/1991, em regime de comunhão universal de bens. Dele se separou (decisão homologatória da separação consensual transitada em julgado em 01/12/1994 fls. 34/35), inexistindo, contudo, notícia de partilha dos bens do casal, em especial quanto a eventual atribuição do bem exclusivamente a Anna Maria.

A qualificação negativa do título está correta, assim como a sentença apelada que acolheu a dúvida suscitada.

A controvérsia recursal cinge-se à necessidade de apresentação de formal ou escritura de partilha dos bens conjugais em razão da separação, para exame e registro no fólio real.

A fração ideal da vendedora presume-se incorporada ao patrimônio comum por força do regime da comunhão universal, que implica comunicação de todos os bens presentes e futuros dos cônjuges (art. 1.667, CC).

Por seu turno, a ocorrência de fato extintivo da comunhão universal “não põe termo imediatamente ao estado de indivisão dos bens. A comunhão termina de direito, mas os bens permanecem indivisos até a partilha” (GOMES, Orlando. Direito de Família. 13.ª ed.. Rio de Janeiro: Forense, 2000, p. 198).

Extinto o regime de bens pela separação (art. 1.576, CC), resta saber a destinação do patrimônio comum.

Na falta de partilha, o quinhão segue pertencendo a ambos os ex-consortes, em estado de mancomunhão. A propriedade permanece indivisível e intransmissível por apenas um dos proprietários. De outra lado, caso realizada a partilha, importa conhecer seus termos, sendo certo que, somente na hipótese de atribuição integral do bem à vendedora, ela estaria habilitada à transmissão que, sozinha, praticou no título apresentado (princípio da disponibilidade).

Em outras palavras, enquanto o ingresso do bem na comunhão decorre de transmissão sabida e inequívoca, operada de pleno direito por força do regime matrimonial, a extinção deste importa nova situação jurídica patrimonial que precisa ser conhecida e refletida no registro imobiliário.

Nesse sentido, a exigência de formal ou escritura de partilha da separação conjugal da vendedora está ancorada nos princípios da especialidade subjetiva, da continuidade e da disponibilidade.

“A especialidade subjetiva determina que os titulares dos direitos registrados sejam os mesmos constantes do título, inclusive quanto a sua qualificação pessoal, como acontece com o estado civil” (BENACCHIO, Marcelo; PASSOS, Josué Modesto. A dúvida no registro de imóveis. São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2022, p. 117. Grifei).

A especialidade subjetiva demanda algo mais que a mera identificação de proprietários e titulares de direitos reais sobre o imóvel. Exige individualização por meio de qualificação integral, com todos os dados indicados no art. 176, II, 4, e III, 2, da Lei nº 6.015/1973, bem como no item 61, Cap. XX, Tomo II, das NSCGJ.

A efetiva individualização deve contemplar diversos aspectos da vida civil e patrimonial da pessoa. Só assim é possível assegurar efetiva coincidência entre a situação jurídica pessoal retratada no registro e aquela retratada no título. Os dados qualificadores do titular constantes da matrícula devem corresponder aos dados do transmitente constantes do título, para preservação da cadeia de transmissões e para que ninguém transmita direitos de que não seja titular e de que, portanto, não possa dispor.

“Não só o nome do titular, com sua qualificação, deve ser coincidente no registro e no título. Assim, se consta no registro que o proprietário do imóvel é casado e na escritura de compra e venda em que figura como vendedor constar seu estado civil como divorciado, deve ser providenciada a averbação do divórcio, bem como do esclarecimento da realização de eventual partilha, antes do registro deste título. Da mesma forma, constando da escritura que o proprietário é casado, deve ser providenciada a averbação do nome do cônjuge e do regime de bens do casamento, em homenagem ao princípio da continuidade”. (LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros públicos teoria e prática. Salvador: Juspodivm, 2019, p. 622. Grifei).

No caso dos autos, subsiste dissonância entre matrícula e título, aquela apontando o estado civil de solteira da vendedora, este o de separada. Dessa dissonância resulta intolerável incerteza quanto à titularidade do quinhão após a extinção do regime de bens.

Por meio da especialidade subjetiva assegura-se que a continuidade não será quebrada e que não ocorrerá transmissão por quem não seja proprietário da integralidade da fração transmitida. Os princípios estão intimamente ligados.

Nessa linha, o princípio da especialidade subjetiva atua não apenas como um fim a identificação por si mesma , mas como importante instrumento de concretização dos princípios da continuidade e da disponibilidade. A divergência de estado civil revela a existência de fato jurídico intercalar e relevante, que precisa ser levado ao registro.

De fato, “[…] 7. É necessário demonstrar, previamente ao registro pretendido, o destino dado à meação da ex-esposa do de cujus, tendo em vista que os direitos partilhados integravam, por força do regime da comunhão universal de bens, o acervo matrimonial, o patrimônio coletivo do casal. É preciso provar que os direitos transmitidos causa mortis foram atribuídos, com exclusividade, ao autor da herança.

8. O registro requerido, desacompanhado da exibição da carta de sentença, da comprovação da repartição do patrimônio do casal e da disponibilidade dos direitos transmitidos, antecipando-se à inscrição declarativa do título judicial, violaria o princípio da continuidade.

9. Cessada a base jurídica, a causa do patrimônio coletivo, dissolvido o vínculo conjugal, impõe-se a especificação da meação de cada um dos cônjuges. A omissão, em relação aos direitos depois transmitidos causa mortis, por ocasião da partilha feita no processo de separação/divórcio, não extingue a comunicação nem implica renúncia à meação […]” (CSM/SP; Apelação Cível 1009529-57.2024.8.26.0625; Relator Francisco Loureiro (Corregedor-Geral); Taubaté, j. 23/05/2025. Grifei).

Sendo assim, em estrita observância às normas dos artigos 195 e 237 da Lei nº 6.015/73, somente com o prévio registro de título assegurando a integralidade do quinhão à vendedora, bem como atualizando seu estado civil, é que se viabilizará o subsequente registro da escritura de venda e compra almejado pela apelante:

Art. 195 – Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.

Art. 237 – Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro.

Ao contrário do alegado, o silêncio do fólio real quanto à transmissão matrimonial não autoriza que ela seja ignorada. A ocorrência desse fato no mundo jurídico é inconteste, o que torna imprescindível sua inserção no registro. Cumpre saber se, após a separação, o quinhão da ex-cônjuge seguiu sob sua exclusiva titularidade, como era antes do casamento. Silente a matrícula, não se pode presumir a preservação da continuidade registrária nem da disponibilidade do direito transmitido.

Não se desconhece a sempre válida lição de Serpa Lopes, segundo a qual “[…] em matéria de Registro de Imóveis toda a interpretação deve tender para facilitar e não para dificultar o acesso dos títulos ao Registro, de modo que toda propriedade imobiliária, e todos os direitos sobre ela recaídos fiquem sob o amparo do regime do Registro Imobiliário e participem dos seus benefícios” (Tratado de Registros Públicos. vol. II. 3ª Ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1955. p. 346).

Tampouco se ignora a orientação jurisprudencial no sentido da mitigação das exigências de especialização subjetiva, notadamente em casos de comprovada e extrema dificuldade de localização de dados identificadores como número de CPF ou de RG. Nessas situações, admite-se excepcional dispensa de dados obrigatórios, à vista de elementos alternativos e idôneos de identificação (CSM/SP, Apelação Cível: 1002800-60.2016.8.26.0539; CSMSP, Apelação Cível: 0039080-79.2011.8.26.0100).

No caso em tela, entretanto, a pretendida flexibilização é inviável. Primeiro porque a situação jurídica patrimonial pós- separação não comporta prova por meio alternativo. Segundo, e sobretudo, porque a exigência não se refere a mera identificação da parte, não é um fim em si mesmo, mas meio insubstituível voltado à conferência e preservação da continuidade e da disponibilidade.

Em outras palavras, para além do estéril formalismo, a exigência, embasada nos mencionados princípios, traduz imperativo de segurança jurídica que se espera dos registros públicos.

Consigne-se, por fim, que a nota devolutiva contém orientação à apelante quanto a medidas jurídicas alternativas, ante eventual impossibilidade de apresentação da partilha dos bens conjugais (aditamento da escritura para inserção de anuência do ex-cônjuge; usucapião extrajudicial). Também por isso, a almejada mitigação carece de fundamento.

Ante o exposto, e considerando o parecer ministerial convergente, nego provimento à apelação.

SILVIA ROCHA Corregedora Geral da Justiça e Relatora

(DJe de 07.08.2026 – TJSP)