CSM: Decisão reitera a obrigatoriedade da prova de quitação condominial.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.247-6/6, da Comarca da CAPITAL, em que é apelante o MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO e apelado o 8º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS da referida Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em dar provimento ao recurso, de conformidade com os votos do Desembargador Relator e do Desembargador Revisor que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores VIANA SANTOS, Presidente do Tribunal de
Justiça, e MARCO CÉSAR MÜLLER VALENTE, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 13 de abril de 2010.
(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura de venda e compra de unidade condominial – Acesso negado – Indispensabilidade da quitação das despesas condominiais – Responsabilidade do adquirente pelas dívidas condominiais anteriores à transação – Dúvida improcedente – Recurso provido.
Trata-se de apelação interposta contra sentença que julgou improcedente dúvida suscitada pelo 8º Oficial de Registro de Imóveis da Capital e deferiu o acesso ao registro de escritura de venda e compra de imóvel em condomínio, independentemente da prova da quitação de débitos condominiais.
A I. representante do Ministério Público postula, em apelação a reforma da r. sentença, uma vez que a exigência da quitação das despesas condominiais é prevista no artigo 4º, § único, da Lei n. 4.591/64, tal como redigida pela Lei n. 4.591/64. Sustentou haver distinção entre a responsabilidade do titular do bem o momento em que se constitui a obrigação e a do adquirente, que só responde pelo valor da coisa onerada.
O parecer da Procuradoria Geral de Justiça é pelo improvimento do recurso.
É o relatório.
Ao examinar hipótese idêntica à que gerou a presente dúvida o E. Conselho Superior da Magistratura já teve oportunidade de decidir no sentido de que a exigência do art. 4º da Lei n. 4.591/64 não foi afastada pelo disposto no art. 1.345 do Código Civil:
“Deveras, o parágrafo único do artigo 4º da Lei nº 4.591/64 é categórico ao dispor que a alienação de unidades condominiais, assim como a transferência de direitos a elas relativos, “dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio. Por isso, já decidiu este Conselho que, para acesso do respectivo título ao fólio real, é de se exigir tal comprovação (Apelação Cível nº 56.318-0/6, Capital, Rel. Des. Nigro Conceição, pub. D.O. 09/04/99, p. 07). Quanto ao artigo 1.345 do novel diploma civil substantivo, longe de revogar tal regra, teve por escopo, tão-somente, explicitar o caráter “propter rem” dos débitos condominiais. É norma destinada a preservar o condomínio de inadimplemento decorrente de eventual disputa entre alienante e adquirente acerca da responsabilidade pelo pagamento. Porém, de modo nenhum exime o primeiro daquela obrigação antes destacada, que é requisito legal para alienação da unidade e representa garantia não só a favor da comunidade condominial, mas, também, do próprio adquirente, máxime ante a responsabilidade realçada pelo citado dispositivo do Código Civil. Para melhor compreendê-lo, cogite-se, v. g., da hipótese de falsidade de declaração feita nos termos do parágrafo 2º do artigo 2º da Lei nº 7.433/85, em que, apesar de regularmente registrada a alienação, haverá débito pendente do alienante, pelo qual o adquirente responderá. A propósito, convém destacar que dita lei regula a lavratura de escrituras públicas e o aludido artigo 2º, conforme a letra de seu caput, disciplina, especificamente, a “escritura pública de imóveis urbanos. Logo, a previsão contida no respectivo parágrafo 2º, subordinado ao caput por força de continência, circunscreve-se ao caso de instrumento público, não se estendendo a contrato particular de compromisso de venda e compra, como o que gerou a presente dúvida.
Nesse diapasão, acerca de dívidas condominiais, “considerar-se-á prova de quitação a declaração feita pelo alienante ou seu procurador, sob as penas da lei, a ser expressamente consignada nos instrumentos de alienação ou transferência de direitos”, desde que consubstanciados em escrituras públicas.
Com efeito, a incidência da disposição legal pressupõe a solenidade, publicidade e formalidade do instrumento público, bem como a fé pública do tabelião que o lavra, não se afigurando viável dilatar o espectro dessa regra especial para alcançar contrato particular como o de que ora se trata. E, ainda que assim não fosse, o conteúdo da cláusula contratual invocada pelo apelante não se prestaria à pretendida equiparação com a declaração prefigurada pelo parágrafo 2º do artigo 2º da Lei nº 7.433/85.
Como bem sintetizado no parecer ministerial, “a referência de que a alienação faz-se livre e desembaraçada de quaisquer dívidas, ônus e despesas de condomínio significa tão-somente que o alienante responde por tais débitos até o momento da contratação, não se prestando, contudo, a comprovar a quitação de eventuais obrigações para com o condomínio, como previsto na lei” (fls. 84).Ou seja, a cláusula em tela regula a relação entre as partes, nela não se vislumbrando o caráter de declaração formal no sentido de que estão quitados os débitos condominiais.
Por outro lado, a carta de cobrança expedida pelo condomínio, referente a dívidas contadas a partir de fevereiro de 1998, igualmente não serve para suprir a lacuna. Havendo compromisso de venda e compra meramente particular, sem eficácia em relação a terceiros, descabe pretender limitar a prova de quitação a junho de 1991, época de sua celebração. E o fato de serem cobrados débitos de 1998 em diante não significa, necessariamente, que não existam dívidas anteriores. Aliás, consta expressamente da referida carta, enviada ao apelante e sua esposa, que as unidades enfocadas “geram despesas condominiais mensais que, todavia, jamais foram observadas e adimplidas por Vossas Senhorias” (fls. 45). Grifei. Ali, ademais, se enunciam, na mesma esteira, débitos “desde a instituição do condomínio até o presente momento” (fls. 45)” (Ap. n. 001.247.6/6-00, rel. Des. José Mário Antonio Cardinale).
No caso, respeitada a convicção do i. sentenciante, não há razão que justifique alterar a jurisprudência consagrada nesse E. Conselho Superior da Magistratura.
Diante do exposto, dá-se provimento ao recurso, para julgar procedente a dúvida.
(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Acompanho o nobre Relator.
O artigo 4º, § único, da Lei nº 4.591/64, que não foi revogado pelo artigo 1.345 do Código Civil, prevê expressamente que a alienação de unidade condominial e a transferência de direitos a ela relativos depende de prova da quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio.
Na espécie, o título – carta de arrematação – apresentado pelos apelantes para registro foi qualificado negativamente diante da ausência de prova de quitação das obrigações condominiais.
Agiu com acerto o Oficial Registrador, de acordo com a jurisprudência pacífica deste Egrégio Conselho Superior da Magistratura, invocada pelo douto Relator em seu voto, a exigir essa comprovação para acesso do título ao fólio real.
Nesse sentido ainda:
REGISTRO DE IMÓVEIS – Carta de arrematação – Dúvida procedente – Unidade condominial integrante de condomínio edilício – Recusa do Oficial de Registro de Imóveis ao registro – Ausência de prova de quitação de débitos condominiais – Inteligência do art. 4º, parágrafo único, da Lei n. 4.594/64 e do art. 1.345 do Código Civil – Recurso não provido (Apelação Cível n. 1.034-6/4 – São Paulo – Conselho Superior da Magistratura – Relator: Ruy Camilo – 17.03.09 – V.U. – Voto n. 17.586).
Posto isso, dá-se provimento ao recurso, para julgar procedente a dúvida.
(a) MARCO CÉSAR MÜLLER VALENTE, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça. (D.J.E. de 15.06.2010)
